Stav: aktualizace 2020, vydání 2015

Anotace
Publikace je zaměřena na oblast facility managementu, jehož přistup ke správě majetku je aktivní, plánovaný a v konečném důsledku efektivní a úsporný. Cílem publikace je definovat základní principy a nástroje facility managementu a uvést možnosti aplikace tohoto integrovaného způsobu řízení ve správě a zejména údržbě nemovitého majetku, která probíhá v nejdelší fázi životního cyklu staveb – provozní fázi. V publikaci je zmíněna provázanost facility managementu jakožto nového systémového řízení správy majetku se všemi důležitými a podstatnými oblastmi, které se této problematiky týkají.

Upozornění k textu

OBSAH

ÚVOD

Otázky přístupů a rozhodování o technických a ekonomických variantách správy majetku a údržby budov jsou pro praxi, provoz podniků, projektových kanceláří, investorských organizací, veřejné správy citlivým a v mnohém i slabým místem technickoekonomických řešení. V mnoha případech je rozhodování založeno pouze na rutinních zkušenostech klíčových řídících pracovníků a aktuálních požadavcích okolí. Deficitem je zejména multididisciplinární integrace v kontextu technickoekonomických rozhodování, (strategická rozhodnutí veřejných investorů, developerů, vlastníků apod.).

Publikace si klade za cíl upozornit na provázanost facility managementu z pohledu technicko-ekonomické správy majetku a udržitelnosti užitku budov a bytového fondu. Facility management (FM) je souborem navzájem integrovaných činností, které pokrývají všechny činnosti spojené s komplexní správou nemovitosti. Zahrnuje veškeré činnosti správy nemovitosti, které vedou k zajištění a rozvoji sjednaných služeb a tím podporují a zvyšují efektivitu základní činnosti spojené s nemovitostí. Facility management v sobě zahrnuje principy mnoha různých oborů – obchodní administrativy, architektury, humanitních i technických věd – a díky tomu přistupuje ke správě majetku jako k celku. Publikace je zaměřena na dva tematické okruhy, které jsou vzájemně propojeny – technickou správu budov a údržbu a obnovu budov,. Další rozvoj FM předpokládá i organizované vytváření podmínek, zejména nové inovační přístupy ve zpřístupnění znalostí. Patří mezi ně moderní modely dynamiky technickoekonomických procesů, rozhodovací procesy a jejich uplatnění v technickoekonomických disciplínách.

Dosavadní vývoj technickoekonomických řešení údržby a obnovy budov je formován snahou zvyšovat prioritně efektivnost technickoekonomických řešení. Objevuje se stále větší prostor pro uplatnění facility managementu v kontextu nákladů životního cyklu stavby, užitků a zachování dlouhodobého, udržitelného rozvoje. FM se dotýká inovativních metod ekonomiky údržby budov a objektů, kterou lze řešit jako spolehlivost provozu stavebních objektů, a která by měla vyjít z analýzy výnosů, postihující množství výstupů systému a analýzy nákladů, která řeší množství nezbytných vstupů pro jeho fungování. Tyto inovativní metody usnadňují ekonomická rozhodování.

Dosavadní zkušenosti nasvědčují tomu, že problematika ekonomiky správy majetku byla a stále ještě je podceňována a nedostatečně vnímána odbornou veřejností. Velkým problémem zůstává vzájemná neinformovanost jednotlivých složek zabývajících se správou a údržbou stavebních objektů a predikcí životního cyklu. Ta představuje především technickoekonomickou výslednici životního cyklu stavby v celém jeho průběhu. Bez komplexního pojetí zůstane snaha o prodloužení životnosti a redukci budoucích nákladů stavebních objektů jen pouhou vizí.

Problematikou provozu, údržby a obnovy se samozřejmě v současnosti zabývá mnoho organizací a subjektů (státních, obecních i soukromých). Ne vždy však mají zcela dořešenu celkovou koncepci údržby a obnovy a odpovídající SW nástroje. Většinou se pouze snaží dodržovat platné provozní předpisy v souvislosti s údržbou objektů a řeší pouze kritické a havarijní situace. Pokud se alespoň o jistou koncepci pokusí, pak pouze malá část dovede jednotlivé detaily své koncepce až do konečných důsledků, které zohledňují například rizika spojená s provozem objektů, s finanční situací majitele nemovitostí apod.

Význam údržby a obnovy staveb v kontextu nákladů životního cyklu staveb, jejich užitků v souvislosti se zachováním udržitelného rozvoje stále roste. Do popředí zájmu se dostává nalezení vyváženého vztahu mezi stavebními aktivitami a stavbami s kvalitním vnitřním prostředím na straně jedné a zátěží životního prostředí na straně druhé v celém životním cyklu staveb, především s ohledem na konstrukční materiály a prvky s nízkou spotřebou energie, včetně využití obnovitelných zdrojů. Úloha vlastníka stavebního objektu nebo jeho správce v problematice udržitelného životního cyklu stavby by neměla být orientována jen na optimalizaci zmíněných celkových nákladů na životní cyklus stavby, ale i na věcné řešení stavby, včetně stanovení rozsahu předepsané údržby jednotlivých konstrukčních prvků. Vezmeme li v úvahu, že předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u budov a hal se zděnými, monolitickými nebo železobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně, je to doba, kterou ovlivňují tři generace vlastníků.

V publikaci je zakotvena otázka aplikace nových forem řešení procesů údržby stavebních objektů jako prostředku ke zvýšení jejich užitku z hlediska užívání, životnosti, termínů obnovy a řízeného ukončení jejich životnosti. Tyto činnosti jsou v současnosti zahrnovány pod pojem životní cyklus stavby (life cycle – LC). Snahou všech nyní používaných řešení je propočítat celý nákladový životní cyklus (life cycle costs – LCC). Jeho základním atributem je trvanlivost navrženého stavebního objektu. Očekávaným výsledkem by mělo být efektivnější využití budov, zkvalitnění jejich stavu a zvýšení zájmu investorů o vstup do této oblasti. Podpora oprav a modernizace budov však může významně ovlivnit oživení ekonomických aktivit v regionech včetně vytváření určitého počtu pracovních míst.

Rozsah znalostí, dovedností a zkušeností zaměstnanců firem, které služby facility managementu v oblasti technické správy budov kvalitně poskytují, musí být nebývale široký – obecně vysoká kompetentnost zaměstnanců. Souběžně s tím musí jít i technické a materiálové zázemí takové firmy. Není zcela profesionální, aby firma smluvně zajistila další odborné obchodní subjekty na speciální činnosti, které sama neumí realizovat. Tato praxe bývá stále ještě velmi častá, například sjednávání revizních techniků, OZO v prevenci rizik, OZO v prevenci PO atp. Pokud se týká kompetentnosti zaměstnanců firmy, poskytující služby technické správy budov, je nutno přihlédnout k tomu, že technická zařízení budov obecně sestávají v zásadě z vyhrazených zařízení (elektrická, plynová, zdvihací, tlaková a požárně bezpečnostní), dále ze strojních zařízení, zařízení požární ochrany apod. U pracovníků, kteří tyto činnosti přímo zajišťují je nutno zajistit zvláštní kvalifikace, které jsou podmíněny dostatečným vzděláním, odborným zaškolením, zkouškami, nebo ověřením jejich odborných znalostí. Na základě tohoto získají osvědčení, oprávnění nebo certifikáty. Například to jsou: obsluha kotelen, obsluha vyhrazeného zařízení, osvědčení nebo oprávnění na výkon revizní nebo výkon montážní a servisní činnosti na vyhrazených zařízeních atp. Zde je výhodou, mají-li pracovníci těchto firem současně více odborných kvalifikací. Tyto kvalifikace je potřebné udržovat a přezkušování některých z nich je dokonce povinné a je periodické.

Vlastníci budov nebo organizace, které spravují majetek, jsou povinni zabezpečovat podle zákonných předpisů komplexní péči o jeho stav. Tato činnost je významnou částí výkonu správy a provozu majetku. Pravidelné udržování objektů zpomaluje průběh procesu fyzického opotřebení a předchází se jeho následkům v zájmu zabezpečení provozuschopného stavu a bezpečného provozu objektů.

Primárním cílem FM není vytvoření dokonale přesného modelu technického FM (technické správy budov) včetně údržby a obnovy staveb a konstrukcí pomocí matematického modelování (sestavení modelu, sběr dat, kalibrace a ladění) a aplikačních softwarů, ale použití a aplikace inovativních, méně obvyklých nástrojů FM udržitelnosti užitku staveb v rámci životního cyklu. Jako moderní postupy současnosti, splňující požadavky předpisů platných i do budoucna, byla vydefinována tzv. „dekáda nástrojů FM v technické správě a údržbě budov“, a to:

• dokumentace skutečného provedení stavby, evidence a inventarizace majetku;
• integrovaný dokument o technickoekonomickém stavu pro ŽCS (pasporty);
• standardní návody pro užívání staveb;
• dokumentace užívání a provozu (provozní dokumentace, provozní řády);
• dokumentace strategických cílů;
• SW podpora FM (CAFM);
• geoinformační a provozně technické informační systémy (PTIS);
• matematické modelování (dynamické modely a aplikační software);
• BIM (informační model budovy);
• vzdělávací programy.

Některé segmenty inovativních nástrojů jsou v dalších kapitolách podrobněji rozebrány. Jednotlivé kapitoly tak postupně dokumentují problematiku výkonu správy a údržby budov v životním cyklu staveb jako součást technického facility managementu.

1 FACILITY MANAGEMENT A VÝKON SPRÁVY MAJETKU

Facility management lze chápat jako integrovaný systém řízení v rámci organizace k zajištění a rozvoji sjednaných služeb, které podporují a zvyšují efektivitu vlastní základní činnosti. Je to integrovaný systém řízení, jehož cílem je sladit v organizacích pracovní prostředí, pracovníky a pracovní činnosti. Zahrnuje v sobě principy obchodní administrativy, architektury, humanitních a technických věd. Posiluje ty procesy v organizaci, pomocí nichž pracoviště a pracovníci podají nejlepší výkony a v konečném důsledku pozitivně přispějí k ekonomickému růstu a celkovému úspěchu organizace. [5]

Technický facility management tvoří páteř portfolia služeb. Je chápán komplexně jako systémová a integrovaná činnost definovaná v normě ČSN EN 15221-1 (norma již není platná, a je nahrazena ČSN EN ISO 41011). Pod technickým FM rozumíme komplexní technickou správu objektu, pokrývající každodenní technickou správu a údržbu i odborné revize, servisy a audity, stejně tak i stavební údržbu. V rámci facility managementu jsou nastavené standardy tak, aby docházelo ke konstantnímu zvyšování hodnoty nemovitostí. Právě v technické správě nemovitostí se skrývají významné finanční úspory. Díky pečlivé správě svěřeného objektu nebo areálu lze prodlužovat životní cyklus nemovitosti a šetřit prostředky na provoz. Vychází a významově připomíná tradiční správu budov. Tím se název Facility Management definitivně prosadil pro činnosti související se správou nemovitostí, a nejen s ní. [5]

Všeobecně uznávaná definice principů facility managementu byla nazývána jako propojení třech oblastí, tzv. „3P“. Původní tři oblasti se s postupným vývojem integrovaného systému řízení facility managementu rozšířily o další dvě oblasti a dnes je již uznávanou synchronizací „5P“. Středobodem celé filozofie je člověk, jeho potřeby a jeho požadavky, kterými vytváří nové hodnoty a dosahuje stanovených cílů.

Do oblasti působnosti Facility managementu spadají:

• Lidské zdroje = Pracovníci (anglicky People)
• Činnosti = Procesy = Práce (anglicky Processes)
• Místo výkonu činnosti = Pracoviště (anglicky Place)
• Ekologie a zacházení s přírodou = Planeta
• Ekonomická efektivita a tvorba zisku = Prosperita

Optimálním provázáním těchto pěti složek se vytvářejí podmínky, které zkvalitňují práci každého pracovníka a které vedou k zefektivnění hlavního předmětu činnosti organizace (viz obr. 1).

Obr. 1 Synergie „5P“ – Sladění oblastí FM

Zdroj: [8]

Za základní aspekty facility managementu jsou považovány:

• Facility management je o řízení podpůrných procesů (vedlejších činností);
• Facility management je o sloučení procesů (vedlejší činnosti jsou centrálně řízeny FM);
• Facility management jednotně řídí veškeré podpůrné činnosti (převážně služby);
• měřítkem kvality FM je přínos hlavním procesům (a zaměstnancům);
• hranici mezi hlavními a podpůrnými procesy stanoví vedení organizace a v čase se mění;
• Facility management není o revoluci, ale je o kontinuálním zkvalitňování procesů;
• Facility management přináší profesionalitu do podpůrných procesů. [8]

1.1 HISTORIE A VÝVOJ FACILITY MANAGEMENTU

S pojmem facility management jsme se začali setkávat před rokem 1980 ve Spojených státech amerických v souvislosti se správci budov či majetku. Před užíváním termínu facility managementu (dále FM) existovaly také profese zabývající se činnostmi, které připomínaly výkon FM, ale jejich výkon nebyl řízený a zdaleka se mu nepřikládala stejná důležitost jako dnes. [22]

V květnu 1980 byla na setkání zájemců o FM jmenována organizace známá jako National Facility Management Association, ze které rok na to vznikla dnes již známá International Facility Management Association (IFMA).[22]

Do Evropy facility management pronikl až počátkem 90. let. První země, které toto odvětví na našem kontinentu zaregistrovaly, byly skandinávské země, Velká Británie a Francie s Beneluxem. Německy mluvící země zaregistrovaly toto odvětví až o 5 let později. První zemí zavádějící FM v postkomunistické zóně bylo Maďarsko. V této zemi vznikla národní asociace facility manažerů (HUFMA) již roku 1998. Prvním postkomunistickým státem, který se zapojil do celosvětové sítě facility manažerů IFMA je Česká republika, která byla do tohoto sdružení přijata v dubnu roku 2000. V současnosti má asociace členy, pobočky a přidružené společnosti po celém světě a pyšní se 18 000 členy pocházejícími z 67 zemí a 130 poboček. [22]

1.2 STRUKTURA FACILITY MANAGEMENTU

Pro pochopení struktury a oblastí, kterých se facility managment dotýká, poslouží nejlépe rozdělení podle normy ČSN EN 15 221-1, která uvádí, že facility management působí ve dvou základních oblastech:

V dalším textu bude zmíněno uplatnění FM zejména v první oblasti Prostor a infrastruktura.

1.3 CÍL FACILITY MANAGEMENTU

Cílem facility managementu je odlehčit organizaci od řešení problémů s podpůrnými činnostmi, pomoci organizaci soustředit se na hlavní předmět podnikání a zároveň snažit se propojit 5 oblastí („5P“ = pracovníci, procesy, prostředí, planeta, prosperita) a zefektivnit jejich vzájemné působení. Dosažení tohoto stavu by mělo vyústit v ekonomicky efektivní a účelný provoz. [7]

Přínosy facility managementu:

• konkretizace osob, které zajišťují komunikaci;
• optimální využití provázanosti „5P“;
• jednotné vedení evidence in/outsourcovaných služeb;
• redukce konfliktů mezi interními a externími dodavateli služeb;
• integrace a koordinace všech požadovaných podpůrných služeb;
• jednoznačnost/průhlednost stavu a kvality služby a nákladů na její provedení;
• zavedení analýz životních cyklů prostředků. [7]

Přínosy FM zaznamenáme až s odstupem času v delším časovém horizontu, ale jejich procentuální vyjádření představuje obr. 2.

Obr. 2 Procentuální zastoupení FM při zavedení do organizace

Zdroj: [22]

K tomu, aby byly stanovené cíle dosaženy, operujeme na třech úrovních součinnosti (strategická, taktická, provozní). Je nezbytné pamatovat vždy na to, že facility management musí být úzce sladěn s posláním a vizí organizace a jejich cílů, protože jedině tak dosáhneme maximální efektivity organizace. [5]

1.4 INSOURCING

S pojmem „insourcing“ se setkáváme v případech, kdy určitou pracovní činnost, resp. službu, která je podpůrnou, vykonáváme v organizaci vlastními zaměstnanci, a to v situaci, kdy byla tato činnost, resp. služba dříve vykonávána outsourcingem, rozumějme tím zajištění této činnosti, resp. služby externím poskytovatelem, a byli jsme dlouhodobě nespokojeni s jejím výkonem, resp. prováděním. Při tomto rozhodnutí se daná organizace uchýlí k provádění těchto činností, resp. služeb vlastními silami v rámci organizace. [23]

Insourcing tedy znamená zajištění služeb vlastními zdroji, pod kterými si představme pracovníky, čas a prostředky organizace. Insourcingu lze využít například pro snížení transakčních nákladů, z důvodů složité koordinace s externím dodavatelem, z bezpečnostního hlediska, kdy se obáváme úniku důvěrných či pro existenci organizace životně důležitých informací nebo z jiných důvodů, které se přiklánějí k výhodám insourcingu oproti outsourcingu. Viz tab. 1. [5]

Tab. 1 Srovnání výhod a nevýhod in/outsourcingu [8,9]

Dalším důvodem pro insourcing mohou být strategické důvody (např. konkurenční výhoda v budoucnu). Příkladem může být situace, kdy se rostoucí firma rozhodne najmout vlastní účetní, protože ji plně vytíží, přestože dosud vedení účetnictví nakupovala jako službu od účetní firmy. Volba výhodnosti externího nebo interního zajištění služeb je součástí řízení služeb a je možné použít různé techniky rozhodování. [5]

1.5 OUTSOURCING

Outsourcingem se řeší vyčlenění činností, které nesouvisí s hlavním předmětem podnikání, za účelem uvolnění finančních prostředků, lidských zdrojů, času a zařízení, a to externímu poskytovateli těchto činností, který je vázán smluvně zajistit tyto činnosti v určité kvalitě a za úplatu. [20] Outsourcing není facility management, je to součást všeobecného managementu a nástroj, kterým dosahujeme zajištění vedlejších činností. [9]

Outsourcing jednoduše znamená vyčlenění podpůrných a vedlejších činností, které nijak nesouvisí s hlavním předmětem podnikání, na externího dodavatele, který se těmito činnostmi zabývá. Tyto činnosti jsou poskytovány smluvně. Jde tedy o zajištění některých činností organizace jinou organizací. Mohou to být činnosti, které nevyhodnocují zisk. [9]

Zajišťovat služby prostřednictvím externích organizací lze například v oblastech:

• údržba komunikací;
• údržba zeleně;
• úklid prostor;
• stravování;
• technická správa objektů;
• energetické služby;
• ostraha objektů;
• personální záležitosti;
• marketing;
• obchod;
• logistika;
• účetnictví;
• kopírovací služby;
• údržba objektů atd. [9].

Nejvýhodnějším zajištěním outsourcingu je svěření jednotlivých činností jednomu dodavateli. V takovém případě pracovníci externího dodavatele při výkonu svých činností vzájemně kooperují a snaží se společně zajistit nejlepší výsledek.

Zavedení outsourcingu podpůrných služeb má výrazný vliv na rozpočet a fungování organizace. Outsourcing je považován za ekonomicky velmi výhodný směr, jak pro firmy, které outsourcingu využívají, tak pro poskytovatele služeb. Outsourcování vedlejších činností umožňuje firmám plné soustředění všech sil na vlastní práci, a tím její zkvalitnění. Externí dodavatel se na vybrané činnosti specializuje, tedy má potřebné znalosti a zkušenosti pro jejich výkon, sleduje trendy v daném oboru a dané aktivity umí vykonávat kvalitně a zpravidla i levněji. Dosud realizované projekty hovoří o úspoře provozních nákladů v rozmezí 10-30 %. [5]

Cílem outsourcingu a celého Facility managementu je vytvoření takových procesů, které zajistí pracoviště, ve kterém zaměstnanci podají efektivní a nejlepší výkony a tím přispějí k celkovému úspěchu organizace. [5] O tom, zda využít outsourcingu při sjednávání služeb, rozhoduje studie a je nutné zvážit všechny faktory, které mohou ovlivnit rozhodování.

1.6 ÚROVNĚ ŘÍZENÍ (STRATEGICKÁ, TAKTICKÁ, PROVOZNÍ)

Organizace plánuje a řídí své aktivity a procesy celkem na třech úrovních. Těmto úrovním říkáme strategická, taktická a provozní. Každá úroveň je určena časovým horizontem, ve kterém se plní jednotlivé cíle a vize organizace.

1.6.1 Strategická úroveň

Tato úroveň chce dosáhnout dlouhodobých cílů organizace prostřednictvím:

• definování FM-strategie v souladu se strategií organizace;
• vytvoření politiky, vypracování příruček pro prostor, majetek, procesy a služby;
• úroveň aktivního vstupu a odezvy;
• inicializace analýzy rizika a poskytnutí instrukcí k zavedení změn v organizaci;
• inicializace smluv o úrovni služeb (SLA) a monitorovaní klíčových výkonnostních ukazatelů (KPI);
• řízení dopadu zařízení na základní činnosti, vnější prostředí a organizaci;
• udržování vztahů s úřady, pronajímateli a nájemníky, strategickými partnery, asociacemi atd.;
• dohledem nad FM-organizacemi [9].

Obr. 3 FM procesy na strategické úrovni

Zdroj: [5]

Strategické řízení na této úrovni má dlouhodobý charakter, více než 1 rok, zpravidla 3 – 5 let.

1.6.2 Taktická úroveň

Z pohledu taktické úrovně chceme ve střednědobém horizontu zavést strategické cíle organizace prostřednictvím:

• zavedení a monitorování strategických vnitropodnikových směrnic;
• přípravy obchodních a rozpočtových plánů;
• rozpracování cílů facility managementu do úrovně provozních požadavků;
• definování SLA a interpretace KPI (výkon, kvalita, riziko a hodnota);
• sledování dodržování zákonů a směrnic;
• řízení projektů, procesů a dohod;
• řízení FM-týmu;
• optimalizace používání zdrojů;
• zavedení a zaznamenávání změn;
• komunikace s interními či externími poskytovateli služeb na taktické úrovni [9].

Obr. 4 FM procesy na taktické úrovni

Zdroj: [5]

Taktické řízení operuje v časovém horizontu jednoho roku, kdy se snažíme naplňovat strategické cíle.

1.6.3 Provozní úroveň

Provozní úroveň má za cíl koncovým uživatelům každodenně vytvořit požadované prostředí prostřednictvím:

• dodávky služeb v souladu se smlouvou o úrovni služeb (SLA);
• monitorování a kontroly procesů dodávání služeb;
• monitorování poskytovatelů služeb;
• přijímání požadavků na služby, např. prostřednictvím help desku nebo servisní linky;
• sběru dat pro hodnocení výkonu, zpětné vazby a poptávky koncových uživatelů;
• hlášení na taktickou úroveň;
• komunikace s interními a externími poskytovateli služeb na provozní úrovni [9].

Obr. 5 FM Procesy na provozní úrovni

Zdroj: [5]

Na této úrovni se snažíme realizovat taktické záměry v horizontu týdne, měsíce, ročního kvartálu.

Časovou účinnost a hierarchii jednotlivých úrovní nejlépe znázorňuje obr. 6.

Obr. 6 Úrovně rozhodování a jejich časová působnost

Zdroj: [5]

1.7 FACILITY MANAŽER

V prvé řadě je potřeba objasnit, že existují dva druhy facility manažerů – jeden na straně organizace (interní) a druhý na straně externího poskytovatele služeb. Má-li organizace svého vlastního interního facility manažera, je veškerá komunikace s externím dodavatelem řešena jeho prostřednictvím a výrazně se tak sníží nedorozumění v komunikaci a v udávání dat.

Facility manažer je zodpovědný za řízení všech FM činností v organizaci. Jeho prvořadým úkolem je jejich naplánování, řízení, kontrolování a vyhodnocení. Specifickou roli má externí facility manažer, který je řídícím pracovníkem FM poskytovatele. Interní facility manažer je předně řídící pracovník. Jeho základním posláním je nalézt takovou formu facility managementu (podpory organizace), při které za akceptovatelných nákladů dochází k nejkvalitnější podpoře všech zaměstnanců organizace, k optimálnímu zajištění evidence a chodu nemovitostí a majetku (vybavení). [5]

Interní facility manažer je zodpovědný za:

• politiku facility managementu;
• strategické vedení facility managementu;
• nastavení standardů a taktických pokynů pro užívání stavby;
• definici jednotlivých procesů a jejich forem měření (KPI);
• výběr externích dodavatelů (ve spolupráci s úsekem nákupu);
• přesné vyjednání FM smluv a SLA smluv (viz ČSN EN 15221-2);
• finanční plánování (včetně vytváření návrhů na investiční plány rekonstrukcí a velkých oprav);
• kontrolu výkonu a kvalit dodávek externích poskytovatelů;
• kontrolu plnění finančního plánu a rozpočtu;
• pravidelné vyhodnocení a doporučení zkvalitnění jednotlivých i celkových procesů.

Z výčtu kompetencí interního facility manažera je patrno, že se musí jednat o koncepčně orientovaného řídícího pracovníka, který musí zvládat strategické, dlouhodobé i střednědobé plánování, finanční plánování, problematiku standardizace, specifikace požadavků na poskytovatele (včetně specifikace jejich měření) a v neposlední řadě musí být schopen efektivně kontrolovat výkon těchto služeb.

Facility manažer musí být schopný a výkonný, vždy k dispozici, nesmí se vyvyšovat, protože jeho klient je ten, který musí být vidět. Na obr. č. 7 je uveden výčet všech rolí a odpovědností, které na sebe převezme facity manažer. Pokud je facility manažer schopný, koncepční i operativní, bude jeho klient úspěšnější a oba z toho budou mít prospěch. Facility manažer by měl začít komplexně pracovat již při úvaze, jak bude vypadat připravovaný objekt, a opouštět objekt před jeho destrukcí jako poslední.

Obr. 7 Facility manažer, jeho Role & Odpovědnosti

Zdroj: Michel Theriault – StrategicAdvisor.ca

1.8 PROPERTY, ASSET, FACILITY MANAGEMENT

Property management je obor řízení, jehož předmětem je optimální využití prostor vlastního či pronajatého majetku. Cílem Property managementu je zajištění takových prostorových podmínek, které nejlépe provozně, ekonomicky, fyzicky i psychicky vyhovují majitelům i uživatelům nemovitosti či pozemku. [5,6] Property management zahrnuje rovněž hledání nových nájemců, výběr nájemného a poplatků za zprostředkované služby, údržbu daného areálu a majetku. Property management v pojetí bytových domů je řešen konkrétními organizacemi, které se na výše zmíněné činnosti specializují. [23]

Asset managementem se míní systematické a koordinované činnosti a postupy, kterými organizace v průběhu životního cyklu optimálně a trvale spravuje svůj majetek a aktiva, jejich související stav a výkonnost, rizika a výdaje za účelem dosažení svých organizačních strategických plánů. Cílem Asset managementu je řízení aktiv tak, aby jejich provozování generovalo maximální přidanou hodnotu. [5,6,18]

Facility management představuje integraci činností v rámci organizace k zajištění a rozvoji sjednaných služeb, které podporují a zvyšují efektivnost její základní činnosti. [23] Facility management (FM) je souborem navzájem integrovaných činností, které pokrývají také všechny činnosti spojené s komplexní správou nemovitosti. Zahrnuje veškeré činnosti správy nemovitosti, které vedou k zajištění a rozvoji sjednaných služeb a tím podporují a zvyšují efektivitu základní činnosti spojené s nemovitostí.

Obr. 8 Facility management

Zdroj: [12]

1.9 STANDARDY V OBLASTI FM

Nové normy řady ČSN EN 15221 jsou odborným přínosem k řešení problematiky FM. Sjednocují nejednotnou terminologii a definují rozsah a obsah FM. Přehled norem FM znázorňuje tab. 2. [6]

Bez standardizace nelze vést žádnou lidskou činnost. Standard, nebo též norma, vyjasňuje a stanoví základní předpoklady pro správné provádění a aplikaci postupů za účelem cíleného výsledku bez nežádoucích chyb a nepřesností. Facility management jako poměrně mladá disciplína potřebuje zavedení jednoznačných pravidel, odezvou na tuto potřebu je nově aktualizovaná řada norem ČSN EN 15221 Facility management, jejíž první díl vešel v účinnost v roce 2007 a v roce 2014 byl aktualizován stejně jako ostatní díly. Poslední, sedmý díl, vešel v účinnost v roce 2015. Všechny díly normy jsou dnes v českém jazyce.

Tab. 2 Přehled FM norem řady ČSN EN 15221 [5]

1.9.1 ČSN EN 15221–1 Facility management – Část 1: Termíny a definice

První díl této normy již není platný. Jeho obsah převzala norma ČSN EN ISO 41011. Tato nahrazující norma nemá dosud český překlad.

První část této normy se zabývala terminologií v oblasti facility managementu a rovněž poskytovala přehled o jeho rozsahu. V této normě je řečeno, že smyslem facility managementu není pouze údržba, úklid, outsourcování podpůrných procesů, ale že facility management je propojení celkem tří řízení – Property, Asset a Facility managementu. [12]

1.9.2 ČSN EN 15221–2 Facility management – Část 2: Návod na přípravu smluv o facility managementu

Druhý díl FM normy je rovněž neplatný a byl nahrazen ČSN EN ISO 41012. Norma rovněž dosud nemá český překlad.

Cílem této evropské normy bylo poskytnout návod na přípravu facility management smlouvy. Takováto smlouva ve své podstatě definuje vztah mezi organizací, která získává facility služby (klient) na jedné straně, na druhé straně organizací, která poskytuje tyto služby (poskytovatel facility management služeb).

Tato evropská norma byla vytvořena přednostně pro organizace, které si přisvojily integrované facility služby a/nebo funkční hledisko. V souladu s technickým vývojem a rozvojem ekonomických systémů budou růst požadavky na tento druh facility služeb jak národních, tak mezinárodních. [13]

1.9.3 ČSN EN 15221-3 Facility management – Část 3: Návod na kvalitu ve facility managementu

Efektivní FM přináší hodnotu organizaci a všem souvisejícím subjektům (zúčastněným stranám). Tato evropská norma je primárně určená pro společnosti, které přijaly postupy pro zlepšení kvality spolu s definicí úrovně služeb (SL) a využití metrik. Cílem této evropské normy je poskytnout návod, jak dosáhnout, zlepšit a měřit kvalitu v FM.

Norma je určena pro využití managementem, konzultanty a odborníky jak v organizaci klienta, tak v organizaci poskytovatele. [14]

1.9.4 ČSN EN 15221-4 Facility management – Část 4: Taxonomie, klasifikace a struktury ve facility managementu

Na základě různých definic je nejvíce zřejmý závěr, že taxonomie je systém třídění pro lepší řízení/správu informací, který přispívá ke zlepšování schopnosti uživatelů udržovat a zlepšovat provozní činnost jejich podnikání. Klíčová koncepce spočívá ve způsobu, jak využít taxonomii pro zlepšení provozování podnikání. ČSN EN 15221-4 stanovuje taxonomii, která zahrnuje model vztahů, strukturu produktů/služeb a systém klasifikace. Tato norma proto představuje koncept standardizovaných (klasifikovaných) FM produktů. [15]

1.9.5 ČSN EN 15221-5 Facility management – Část 5: Návod na procesy ve facility managementu

Cílem této normy je poskytnout obecný postup (pokyny) pro rozvoj a zlepšování svých procesů pro podporu primární činnosti (předmět podnikání) všem zúčastněným stranám zabývajících se FM, zejména poskytovatelům a jejich klientům. Při zavádění normy by organizace měly být schopné pochopit důležitost FM procesů pro jejich efektivitu a měly by být schopné posouzení vyspělosti jejich stávajících činností. [16]

1.9.6 ČSN EN 15221-6 Facility management – Část 6: Měření ploch a prostorů ve facility managementu

V zájmu podpory jednotného evropského přístupu k FM tento dokument poskytuje konstruktivní rámec s jasnými termíny, definicemi a principy měření podlahových ploch a prostor staveb napříč zúčastněnými stranami ve stavebnictví.

Stručně řečeno, měření konkrétní podlahové plochy u téže budovy se bude podle jednotlivých národních norem lišit až o 30 %, což jasně ukazuje potřebu jednotného evropského přístupu k oblasti „plošného a prostorového měření“. [17]

1.9.7 ČSN EN 15221-7 Facility management – Část 7: Směrnice pro benchmarking výkonnosti

Poslední a nejmladší normou v oblasti facility managementu je norma zabývající se benchmarkingem. Tato norma uzavírá soubor norem ČSN EN 15221. Jak již název napovídá, Tato evropská norma uvádí pokyny pro výkonnostní benchmarking a obsahuje jasné termíny a definice, jakož i metody benchmarkingu produktů a služeb facility managementu zařízení a služeb, jakož i organizací a provozů facility managementu. Stanoví společný základ pro benchmarking nákladů ve facility managementu, podlahových ploch a dopadů na životní prostředí, stejně jako kvality služeb, spokojenosti a produktivity. [18]

1.9.8 ČSN EN ISO 41001 Facility management – Systémy řízení – Požadavky s návodem k užívání

Tento dokument specifikuje požadavky na systém facility managementu (FM), když organizace:

• musí prokázat účinné a efektivní dodání FM, které podporuje cíle poptávkové organizace;
• má za cíl soustavně plnit potřeby zúčastněných stran a příslušné požadavky;
• usiluje o udržitelnost v globálně konkurenčním prostředí.

Požadavky uvedené v tomto dokumentu jsou specifické pro jiné odvětví a mají být použitelné ve všech organizacích nebo jejich částech, ať již ve veřejném nebo soukromém sektoru, a bez ohledu na typ, velikost a povahu organizace nebo zeměpisné polohy. Příloha A poskytuje další pokyny k používání tohoto dokumentu. [19]

1.9.9 ČSN EN ISO 41011 Facility management – Slovník

Tato norma nahrazuje první díl normy ČSN EN 15221-1, soustřeďuje se vymezení pojmů objevujících se v souvislosti výkonem služeb facility managementu. Dosud nemá český překlad. [20]

1.9.10 ČSN EN ISO 41012 Facility management – Návod na vývoj smluv v souvislosti se strategickým zásobováním

Tento dokument poskytuje pokyny k získávání a rozvoji dohod v oblasti facility managementu (FM). Zdůrazňuje:

• základní prvky FM procesů;
• role a odpovědnosti FM v procesech zajišťování zdrojů;
• vývojové procesy a struktury typických smluvních modelů.

Tento dokument je použitelný pro:

• strategické procesy týkající se služeb a podpůrných procesů hlavní činnosti;
• rozvoj FM strategií;
• vypracování dohod o poskytování služeb pro zařízení, která se týkají jak veřejných, tak soukromých požadavků na služby a interních a externích možností výroby/dodání;
• vývoj informačních systémů FM;
• FM vzdělávání a výzkum;
• rozvoj organizace a obchodní re-inženýrské procesy v hlavních typech pracovního prostředí (např. v průmyslových, obchodních, administrativních, vojenských, zdravotnických zařízeních, ubytování). [21]

2 NEMOVITOST V ŽIVOTNÍM CYKLU

Nemovitost (stavební dílo) nevzniká dnem předání a převzetí díla. Stavební dílo vzniká daleko dříve, a to v prvotních myšlenkách a hrubých představách, kterými se postupně formuje a dotváří do konečné podoby, která je v den předání stavebního díla převzata. Poté je možno stavební dílo provozovat a užívat.

Pro každého vlastníka, který se rozhodne si takovou nemovitost pořídit, je strategicky významné uvědomit si, za jakým účelem je nemovitost pořizována. Pokud je vlastník totožný se stavebníkem, resp. investorem, představuje pro něho stavební dílo obrovský finanční objem, který byl do realizace díla vložen. Obr. 9 ukazuje možnosti, jak se zhotoveným stavebním dílem lze nakládat.

Obr. 9 Způsoby nakládání se stavebním dílem

Zdroj: archiv

Pokud se stavebník rozhodne vydat cestou prodeje za účelem zisku, veškeré starosti spojené s provozováním a užíváním objektu přenese na nového vlastníka a další vývoj ho nezajímá. Pokud se stavebník vydá cestou ponechání si nemovitosti, musí s nemovitostí umět dále nakládat. Pokud bude stavební dílo pronajímat, rozhodne se jít cestou starostí, kde musí poskytovat svým nájemcům takové podmínky, které uspokojí jejich potřeby a zároveň zaručí nasmlouvanou jakost pronajatého prostoru. Cílem je provozovat nemovitost tak, aby byly zaručeny ty nejlepší podmínky k pronájmu s co možná nejkratšími nebo žádnými výpadky provozu. Jen efektivní poskytování pronájmu neovlivňuje negativně výnos z nájemného.

Zaručit jakost pronajatého prostorou, resp. provoz a užívání nemovitosti s minimálními výpadky provozu bývá leckdy náročné, zvláště když vlastníkem je osoba, která nemá povědomí a zkušenosti s provozem a správou budov. Proto se jednoznačně vyplatí přizvat zkušenou osobu s potřebnými zkušenostmi a znalostmi, kterými zaštítí bezporuchový a efektivní provoz.

Poslední variantou naložení se stavebním dílem je možnost užívání stavebního díla samotným stavebníkem. V tomto případě se vlastník dostává do obdobné pozice, jaká je nastíněna v předešlém textu – je nutné zaručit jakost provozu tak, aby byly minimalizovány výpadky a maximalizovaly se užitky. V tomto případě nemusí být užitek z vlastnictví stavebního díla jen definován objemem finančních prostředků, ale např. u výrobního objektu jsou to užitky objemu produkce, která se až později promítne do finančního ocenění.

Nemovitost je velice komplikovaná a složitá investice a o takovou je nutné pečovat a vyplatí se obklopit se facility manažery, kteří znají procesy probíhající během provozní fáze životního cyklu a kteří vědí, jak provozovat nemovitost tak, aby byly uspokojeny všechny strany.

2.1 ŽIVOTNÍ CYKLUS STAVEB

Každý stavební objekt, nehledě na jeho účel či velikost, prochází životním cyklem. Životní cyklus staveb lze definovat jako časové období od vzniku myšlenky na stavbu a její přeměny v záměr přes projektování, realizaci, užívání stavby a případně změny stavby až do její likvidace, viz obr. 10. [3]

Během období vzniku myšlenky definujeme v obrysech představy o budoucím investičním záměru. Formulují se základní otázky, které zpřesňují výsledný návrh. Provádí se zásadní rozhodnutí, která ovlivní výsledný komfort užívání a ekonomickou a energetickou náročnost provozu. Definují se cíle, které mají být dosaženy a další důležité milníky.

Obr. 10 Životní cyklus stavebního díla

Zdroj: [6]

Průběh životního cyklu staveb lze rozčlenit do fází životního cyklu staveb, viz obr. č. 11. Každá taková fáze má své konkrétní činnosti, ve kterých se odehrávají rozhodnutí, charakteristická pro daný časový průběh životního cyklu. [5] Nejdůležitější fází je fáze předinvestiční. Je to fáze, v níž dochází ke zmíněným důležitým rozhodnutím a ve které je možno ovlivnit výši nákladů na stavební dílo v rámci celého životního cyklu.

Obr. 11 Fáze životní cyklu stavby a stavebního díla

Zdroj: [6]

Vznik každého objektu je podmíněn vstupy, a to jak materiálovými, tak energetickými. V průběhu života stavby je spotřebovávána energie a materiály potřebné na provoz a údržbu. V každém období životního cyklu je vynakládáno nejen velké množství energií, ale vzniká i nemalé množství odpadů a emisí. Všechny tyto skutečnosti, které ovlivňují dopad stavby na životní prostředí, se dají ovlivnit již před realizací stavby Z praxe je všeobecně známo, že volba levnějších řešení při stavbě a realizaci projektu v období užívání nezanedbatelně zvýší náklady v období užívání stavby. Z ekonomického hlediska je období užívání stavby tím nejnáročnějším a tvoří tři čtvrtiny celkových nákladů v období životnosti stavby a z toho jedna třetina tvoří náklady na správu a údržbu (viz obr. 16 v kapitole 2.9).

2.2 ŽIVOTNOST STAVEBNÍCH OBJEKTŮ

Stavební objekty mají svou životnost stejně jako kterýkoliv jiný výrobek. Tedy jsou schopny plnit svou funkci po určité časové období a jejich stav umožňuje vlastníkovi mít z nich užitek.

Stavby se po fyzické stránce skládají z jednotlivých konstrukčních prvků. Do těchto konstrukčních prvků spadají např. svislé nosné konstrukce, zastřešení, výplně otvorů, podlahy apod., a vzájemně tvoří ucelené části stavby.

Z časového hlediska životnosti konstrukčních prvků rozlišujeme konstrukční prvky s dlouhodobou a krátkodobou životností, viz obr. 12.

Obr. 12 Prvky dlouhodobé a krátkodobé životnosti

Zdroj: archiv

Za prvky dlouhodobé životnosti označujeme konstrukční prvky, které svou technickou životností dosahují min. 80 let.

U stavebních objektů rozeznáváme obecně tyto druhy životností:

• technická životnost – doba, kterou počítáme od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu běžné údržby. Obvykle převyšuje ekonomickou životnost;
• ekonomická životnost – doba, kterou počítáme od vzniku stavby do okamžiku ztráty ekonomické užitečnosti a smysluplnosti, tzn. do okamžiku trvalé ztráty výnosů nebo ztráty využitelnosti změnou vnějších podmínek bez možnosti jiného využití;
• morální životnost – doba, kterou počítáme od vzniku stavby do okamžiku zastarání stavby – dispoziční řešení, styl, standardy a technologie, změny trhu, rozvoj území apod.;
• právní životnost – doba od kolaudačního souhlasu do okamžiku rozhodnutí, resp. povolení o odstranění stavby.

Na technickou životnost má vliv především konstrukční systém, údržba, rekonstrukce a modernizace. Životnost staveb podstatně ovlivňuje způsob založení stavby, návrh stavby, konstrukční systém, technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti. Dále pak intenzita užívání, údržba, generální opravy apod.

Pro ekonomickou životnost je důležitá doba využitelnosti stavby. Za okamžik ekonomického zániku stavby lze považovat situaci, kdy je výhodnější na daném místě stávající stavbu zlikvidovat a postavit novou, která bude přinášet vyšší výnosy. Kritériem může být i výše nákladů na běžnou údržbu v porovnání s výnosy z nemovitosti. Okamžikem ekonomického zániku je rovněž situace, kdy zanikne v daném místě důvod pro daný druh provozu a jednoúčelovou stavbu nelze využít pro jinou funkci.

Životnost můžeme tedy definovat jako dobu, po kterou by objekt (konstrukce) měla vyhovovat požadavkům provozu v přepokládaných podmínkách. Za tuto dobu se objekt (konstrukce) dostane do mezního stavu, resp. stane se nepoužitelnou. Vyjadřuje se zpravidla počtem roků, který se u různých druhů objektů (konstrukcí) liší. Základní podmínkou dlouhé životnosti je pravidelná (cyklická) údržba a úpravy budov pro jejich co nejlepší využití. [5,6]

2.3 OPOTŘEBENÍ STAVEBNÍCH OBJEKTŮ

Skutečnost, že stavba stárnutím a používáním postupně degraduje, vyjadřuje pojem opotřebení stavby. Tím, že stavbu provozujeme, napomáháme jejímu opotřebení při působení rozhodujících vlivů, za které považujeme zatížení, prostředí, vynucená přetvoření. Odezvou stavby na tyto vlivy jsou degradační procesy funkčních dílů, jejichž důsledkem je postupné snižování funkčních vlastností stavby jako celku v závislosti na intenzitě dílčích degradačních procesů. Jako příklad degradačních procesů lze uvést korozní procesy při působení prostředí, procesy vzniku trhlin jako důsledek objemových změn, procesy mechanického opotřebení apod. [5,8]

Opotřebením (znehodnocením) stavebních objektů rozumíme tedy stav stavebního díla, kdy pokles kvality a ceny nemovitosti je způsoben vlivem používání, atmosférickými vlivy a změnami v materiálu. Vyjadřuje konkrétní technický stav konstrukce v daném okamžiku a závisí především na:

• stáří konstrukce;
• objektivní – fyzické životnosti konstrukce;
• kvalitě prováděné údržby.[5]

Abychom mohli zjistit skutečnou životnost, jsou vždy nutné podrobné analýzy opotřebení v závislosti na charakteru údržby. Životnost a opotřebení stavebních objektů lze považovat za kontinuální proces. Opotřebení se obvykle udává v % z hodnoty nové stavby. [5]

Rozlišujeme tyto druhy opotřebení:

• fyzické – vlivem degradačních procesů stavební dílo, resp. jeho konstrukční část ztrácí svou kvalitu v určitých vlastnostech;
• morální – postupem času a vývojem nových materiálů, trendů a jiných inovací dochází k postupnému zastarání stavebního díla. Vyvrcholením morálního opotřebení je modernizace či jiný zásah, který toto opotřebení minimalizuje (generální oprava, rekonstrukce apod.).

2.4 ÚDRŽBA BUDOV

Údržba obecně přestavuje jednu z nejdůležitějších činností vykonávaných na nemovitém majetku, protože jejími cílenými a plánovanými zásahy jsme schopni prodlužovat technickou životnost nemovitého majetku. Údržba jako obecný pojem v sobě skrývá tři oblasti, a to údržbu stavební, údržbu technologií a údržbu výrobních a speciálních technologií. [8] V následujícím textu bude pozornost věnována stavební údržbě.

Stavební údržbě budov se musí každý vlastník nemovitosti věnovat. Stavební zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, se zmiňuje o povinnosti, kterou mají vlastníci staveb, kteří jsou povinni udržovat stavbu po celou dobu její existence a to tak, aby byl zabezpečen její dobrý stavební stav a nedocházelo k jejímu znehodnocení, ale naopak se prodloužila její uživatelnost.  Pokud vlastník stavby řádně svou nemovitost neudržuje, může mu stavební úřad přikázat, aby takto činil.

Nemovitost je kapitálová investice do budoucích užitků, kterých je docíleno aktivním a plánovým přístupem, který předchází a minimalizuje zásahy do provozu vyvolané havarijními situacemi. Mimoto § 139 stavebního zákona (Údržba stavby) nařizuje vlastníkovi řádně udržovat stavbu.

Podle stavebního zákona se údržbou stavby rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost. Schéma údržby je graficky znázorněno na obr. 13.

Obr. 13 Schéma údržby stavebních objektů

Zdroj: [4]

Údržba stavby je povinností každého jejího vlastníka. Vlastník má povinnost udržovat stavbu v souladu s dokumentací ověřenou stavebním úřadem a rozhodnutím stavebního úřadu tak, aby nevzniklo nebezpečí požárních a hygienických závad, nedošlo ke znehodnocení stavby nebo jejího vzhledu a aby se co nejvíce prodloužila její uživatelnost, tedy výnos z ní.

Údržba stavebních konstrukcí, technických systémů, přístrojů a součástek je tedy soubor činností, které mají zajistit, že se zachová jejich provozuschopný stav, nebo při poruše bude tento stav rychle obnoven.

Do údržby stavebních objektů musíme zahrnovat diagnostické, údržbové a opravárenské postupy. Jen tak jsme schopni celou problematiku řešit komplexně a hledat cesty, jak zdokonalit údržbové postupy u tak velkého bohatství organizace, čímž nemovitý majetek nepochybně je, a předat ho dalším generacím v provozuschopném stavu.

Zkušenosti s údržbou z minulosti či přítomnosti v soukromém i státním sektoru by mohly napovídat, že údržba je činnost související s opravou zařízení či budov poté, kdy se stanou nefunkční. Po přijetí principů facility managementu bychom namísto tohoto pohledu měli upřít svou pozornost na způsob provádění jiné než reaktivní údržby, a to způsobem předcházení poruch. Plánovaná údržba slouží k předcházení provozních výpadků. Dalšími očekávanými přínosy mohou být:

• prodloužení a optimální využití životnosti budov;
• zlepšení provozní bezpečnosti;
• zvýšení připravenosti budovy plnit požadovanou funkci;
• optimalizace provozních procesů;
• snížení počtu poruch;
• plánování nákladů na provoz budovy. [5]

2.5 DRUHY ÚDRŽBY STAVEB

2.5.1 Reaktivní údržba (korektivní údržba)

Reaktivní údržba je přístup „nechej to být a provozuj, dokud se to neporouchá“. Není vynakládána jakákoliv snaha na zajištění projektované životnosti a parametrů provozované stavby. Takovéto poruchy mohou mít charakter provozní poruchy s nízkou prioritou, ale existují též poruchy, které vyžadují okamžitý zásah a nápravu.

Pokud máme co do činění s novou stavbou, pravděpodobnost poruchovosti je minimální a poněvadž nemáme žádné náklady na údržbu, můžeme toto období naivně považovat za období úspor. Opak je však pravdou. Ve skutečnosti naše nečinnost nás bude stát mnohem více z důvodu nedosažení projektované životnosti stavby.

2.5.2 Preventivní údržba

Preventivní údržba může být definována jako činnost prováděná na základě časového harmonogramu (kalendářního času nebo provozních hodin), která si klade za úkol kontrolu, detekci a zpomalení degradace komponentu a zařízeni s cílem dosažení nebo prodloužení projektované provozní životnosti se zachováním projektovaných parametrů. Jednoduše řečeno, prováděním preventivní údržby podle záměru a doporučení výrobců lze dosáhnout či prodloužit provozní životnost a spolehlivost zařízení. Tato skutečnost má samozřejmě i ekonomický dopad. Průzkumy uvádějí průměrnou úsporu nákladů preventivní údržby v rozmezí 12 % – 18 % v porovnání s čistě reaktivní údržbou.

2.5.3 Prediktivní údržba (předvídatelná)

Princip prediktivní údržby spočívá v provádění jednotlivých měření (nebo jejich souhrnu) a analýz, které nás mají v předstihu upozornit na začínající degradaci a v dostatečném časovém předstihu nám umožní předejít, zpomalit nebo eliminovat příčiny této fyzické degradace a opotřebení. Prediktivní údržba se opírá o zjištěný skutečný stav stavby a zařízení na rozdíl od preventivní údržby, která se odvíjí od stanoveného časového harmonogramu v závislosti na kalendářním nebo provozním čase.

2.5.4 Údržba zaměřená na spolehlivost

Koncept tohoto programu spočívá ve vytvoření údržby, která by byla strategicky propojena s jádrem podnikání dané organizace. Je definována jako „proces použitý při rozhodování požadavků na údržbu jakéhokoliv fyzického objektu v kontextu provozu s vyhodnocením rizika případného selhání mechanismu“. Samotná dobře promyšlená a důsledně plánovaná údržba může sama o sobě způsobit poruchu a odstávku zařízení, na kterém se původně pracovalo z důvodu údržby. Situace, že se něco porouchá díky údržbě a činnosti s ní spojené je běžná a v praxi se označuje jako „údržbou zaviněné selhání“.

Údržba zaměřená na spolehlivost využívá v největší míře stejný přístup jako prediktivní údržba. Výhody a nevýhody těchto programů jsou si proto do značné míry podobné. [5]

2.6 METODIKA PRO VÝBĚR TECHNICKOEKONOMICKÉHO ŘEŠENÍ ÚDRŽBY A OBNOVY STAVEB

Vlastní návrh na optimální postup při údržbě a obnově by měl vycházet z diagnostiky současného stavu budovy, z nových technologických postupů a ze zohlednění finanční náročnosti navrhovaných postupů. Uživatel stavebního díla bývá v mnoha případech odlišný od vlastníka. Dalším subjektem, který zasahuje do procesů údržby a hájí celospolečenské zájmy je stát. Každý z těchto subjektů přitom upřednostňuje jiné priority – užitek, cenu, celospolečenské zájmy. K řešení procesů údržby a obnovy staveb lze přistupovat také s využitím zásad projektového řízení a Facility managementu, kde komplexní pohled a systémový přístup jsou jednou z hlavních zásad řešení. Problematikou začlenění teorie mezního užitku do reality udržitelné výstavby se dlouhodobě zabývá L. Hačkajlová [3], která při ověřování existence vzájemného ovlivňování udržitelného rozvoje organizace a dlouhodobého užitku stavebních děl navrhla metodiku komparátoru užitku pro výběr optimálního technického řešení obnovy bytových domů z hlediska udržitelného rozvoje. Návrh metodiky odhadu nákladů regenerace a ekonomického posouzení náročnosti komplexní regenerace panelových domů s využitím metody MER (Metode d’evalution rapide) – Metoda rychlého ocenění byla publikována v [27]. Metoda MER i na základě předběžného průzkumu a expertního posouzení umožňuje rychlý a relativně přesný odhad nákladů na zamýšlenou regeneraci panelových bytových domů a následně její posouzení.

S využitím metodiky uváděné v [23] byly rozpracovány konkrétní způsoby řešení procesů provozu, správy a údržby stavebních objektů jako prostředku k zvýšení bezpečnosti a spolehlivosti staveb, prodloužení životnosti a redukci budoucích nákladů. Tabulka 3 znázorňuje navrženou metodiku, tj. určený postup, jak dosáhnout požadovaného cíle.

Stavební práce na údržbě a obnově představují vždy poměrně vysokou nákladovou částku, a proto je s ní nutno průběžně počítat.  Harmonogram údržby a obnovy, členěný podle jednotlivých konstrukčních částí budovy ve vazbě na stavební zákon č.183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, má být upřesňován pravidelným monitoringem. Tím ve své podstatě převedeme stochastický proces na proces deterministický. Provedenou diagnostikou (pomocí vizuálních a přístrojových metod, destrukčního a nedestrukčního měření a zkoušení in situ a v laboratořích), pak získáme nezávislou informaci o technickém stavu budovy, která je podkladem pro stanovení výše příspěvků do fondu oprav pro každého uživatele bytu v bytovém domě. Jinou možností zůstává vytvoření expertního systému umožňujícího na základě vložených dat zpracovaných na podkladě znalostí báze a vah jednotlivých údajů získat objektivizované hodnocení stávajícího stavu, resp. závažnosti zjištěných údajů (vad, poruch, vlastností apod.).

Při správě majetku je důležité vědět, kolik finančních prostředků bude zapotřebí pro jeho dlouhodobou obnovu a údržbu. Správné zpracování plánu údržby a obnovy je nezbytnou součástí finančních prostředků na pokrytí nákladů spojených s životním cyklem stavby. Výstupy se odrazí, spolu s dalšími faktory, na příjmové potřeby z provozování vlastněných staveb. V krajním případě se může ukázat, že dlouhodobý provoz některých budov může být ztrátový a je lepší se stavby zbavit nebo změnit způsob a úroveň užívání stavby. Zpracování dlouhodobé obnovy a údržby lze rozdělit do tří základních skupin:

• zachycení současného stavu;
• sestavení plánu údržby a obnovy;
• porovnání výnosů a nákladů v daném období.

Zachycení současného stavu znamená provedení pasportizace objektů stavby. Objekty je potřeba popsat po jednotlivých konstrukčních prvcích, které generují v čase náklady údržby a obnovy. Každý konstrukční prvek je třeba ohodnotit stavem opotřebení a od tohoto bodu vyčíslit náklady obnovy a údržby, které mají pro každý konstrukční prvek své cyklické zákonitosti. Následně se pro životnost stavby, případně pro stanovený časový investiční horizont, spočítají po jednotlivých letech náklady obnovy a údržby za stavbu jako celek. Při těchto výpočtech je vhodné zobrazení i po jednotlivých konstrukčních prvcích, protože těchto informací lze využít při provádění skutečných oprav a nejen pro stanovení potřebné výše finančních prostředků.

Obdobně jako finanční nároky na stavbu je třeba pro sledované období vyčíslit příjmovou stránku věci. Správce objektu z tohoto hlediska zajímá pouze „čistý“ příjem z bytových jednotek za objekt jako celek. To znamená, že platby za energie a služby nejsou podstatné pro sledování příjmů, protože tyto položky generují jen transfer peněz, které putují od nájemníků přes správce objektu skutečným poskytovatelům energií a služeb. Správce zajímají příjmy, které jsou vázány nebo určeny pro údržbu a obnovu stavebních objektů. Jedná se především o fond oprav, případně dalších poplatků, které jsou vázány např. k platbám za výtah apod.

Tab. 3 Navržená metodika pro technickoekonomické řešení údržby a obnovy.

Zpracování komplexního databázového a expertního systému je náročné a vyžaduje součinnost řady odborníků a specialistů. Počítačová podpora sledování, zpracování a vyhodnocení reálného technického stavu stavebního objektu zajišťuje systémový přístup.

Součástí správy domů je zajišťování běžné a havarijní údržby, revizí technických zařízení domu, oprav a rekonstrukcí společných částí domu. Vykonavatelem těchto úkonů je správce nebo vlastník. Základní povinností vlastníka bytového fondu, vyplývající z předmětu vlastnictví podle Listiny základních práv a svobod, je plynulý a bezporuchový provoz a správa každého domu, tzn. starost o majetek. Výkon správy bytových domů by měl představovat soustavnou a důslednou péči, která předpokládá navázání smluvních vztahů například s dodavateli tepla, elektrické energie, plynu, vody, ale i na zajištění údržbářských prací nejrůznějších profesí, servisních firem a organizací zajišťujících další služby spojené s bydlením.

2.7 PROCES ÚDRŽBY

Obecný proces údržby je proces aplikovaný na stavbu nebo její část a její funkční díl v časové etapě provozu budovy. Samotný proces údržby se skládá z několika na sebe navazujících dílčích procesů, které mají své opodstatnění a přispívají ke správnému a účelnému výsledku údržby. Každý dílčí proces je definován vlastní náplní práce, jenž je typická pro danou etapu údržby.

Dílčí procesy údržby:

• plánování zajištění údržby;
• příprava údržby;
• realizace údržby;
• posuzování údržby;
• zlepšování údržby.

Obr. 14 Grafické znázornění dílčích procesů údržby

Zdroj: archiv

ad. Plánování zajištění údržby

Účelem plánování zajištění údržby je stanovit koncepci pro stavby vyžadující údržbu, poskytnout nezbytné zdroje pro údržbu a zajistit, že budou během údržby sbírány požadované informace. Hlavními body náplně procesu plánování údržby jsou:

• vymezení zajištění údržby;
• identifikace údržbářských úkolů;
• analýza údržbářských úkolů.

ad. Příprava údržby

V této fázi procesu údržby dochází k vypracování časového plánu plánovaných činností, založeného na systému priorit pro zajištění efektivnějšího využívání zdrojů  a provádění nejnaléhavějších a nejdůležitějších činností nejdříve . Zdroje tak budou využívány efektivněji. Příprava údržby zahrnuje:

• identifikování a přidělení pracovníků;
• obstarání materiálů a náhradních dílů;
• zajištění potřebného vybavení a zařízení;
• poskytnutí nezbytného výcviku či školení.

ad. Realizace údržby

Provádění plánované údržby nezahrnuje jen samotné aktivní provedení údržby, ale také další úkony, jimiž jsou:

• sběr technických dat a popis úkolu;
• příprava pracoviště;
• pozorování a měření;
• zkoušení a kontrola;
• zaznamenávání informací.

Je nutné dodržovat speciální bezpečnostní a environmentální postupy, jako je likvidace nebezpečných materiálů a spotřebního materiálu. Informace týkající se činností pozorování, požadovaných odečtů a měření, provedených úkolů a použitých zdrojů se mají zaznamenávat. Při údržbě po poruše je nutné provést identifikaci poruchového stavu, aby bylo zajištěno místo a povaha poruchy a byla provedena nutná obnova nebo nahrazení součástí. V případě vážné poruchy je nutné před opravou vyzkoumat příčinu a získat o ní důkaz. V případě, že dané zařízení nebo objekt podléhá certifikaci podle předpisů nebo smlouvy, je důležité tuto certifikaci údržby vykonat.

ad. Posuzování údržby

Posuzování úkolů preventivní údržby a údržby po poruše lze uskutečnit buď pokaždé, když se provede údržba nebo pravidelně, aby se přezkoumala celková výkonnost, např. při klasifikaci zařízení po určitou dobu. K posuzování a analyzování výsledků je možno použít výpočetní informační systém údržby. U preventivní údržby má přezkoumání pokrýt efektivnost údržby, technické aspekty údržbářských úkolů, přiměřenost zdrojů a provozní a bezpečnostní postupy. Při údržbě po poruše mají být závažné poruchy plně prozkoumány, aby byla stanovena preventivní opatření a opatření k nápravě. U závažných a nákladných poruch má být toto zkoumání zahrnuto do analýzy základních příčin poruch.

Posuzování údržby v sobě zahrnuje:

• měření výkonnosti údržby;
• analýzu výsledků;
• stanovení základních příčin poruchy;
• doporučení preventivních opatření.

ad. Zlepšování údržby

Zlepšení činnosti údržby a zajištění údržby se dosáhne pomocí podpory managementu, použitím efektivních procesů a komunikací. Celkového zlepšení lze dosáhnout změnami:

• koncepce údržby;
• stupně údržby;
• údržbářských postupů;
• modifikací jednotlivých zařízení;
• odbornosti a výcviku pracovníků údržby a provozu. [5]

2.8 PLÁN ÚDRŽBY A OBNOVY

Plán údržby a obnovy je možné vytvořit mnoha způsoby. V minulosti byly vytvářeny pouze v papírové podobě, viz tab. 4. V dnešní době se tvoří především za pomoci výpočetní techniky. Toto řešení je uživatelsky příjemné a přehledné.

V současnosti je na trhu velmi mnoho produktů, které jsou navrženy pro tyto účely. Uživatel si musí pouze vybrat, které řešení a v jakém rozsahu mu bude nejvíce vyhovovat. Je možné využít firem specializovaných na obor správy majetku  nebo kontaktovat kteroukoliv softwarovou firmu, která za dohodnutou finanční částku tento program vytvoří pro uživatele na zakázku.

Takové softwary obsahují plánování, řízení a sledování údržby a revizí, správu dat o objektech, propojení grafických dat na systémy CAD, GIS, propojení na elektronickou dokumentaci, výpočet odvozených údajů, evidenci externích partnerů, dodavatelů, zákazníků, řízení a plánování spotřeby energií, evidenci majetku, smluv, nájemců, vytváření rozpočtů pro opravy, evidenci využití prostor. Nevýhodou tohoto řešení jsou však vysoké pořizovací náklady, a proto není toto řešení přijatelné pro všechny majitele stavebních objektů.

Tab. 4 Vzorový plán údržby a obnovy – papírová podoba (pdf)

Zdroj: Archiv

Dalším možným způsobem k vytvoření požadovaného plánu je využít textový nebo tabulkový procesor. V tabulkovém procesoru je možné vytvářet tabulky a třídit je podle zadaných klíčů, definovat vzorce, funkce a vytvářet filtry podle nadefinovaných parametrů.

Pokud se správce rozhodne pro vytvoření plánu údržby a obnovy stavby pomocí tabulkového procesoru, tak jistě nebude tento plán nabízet takové možnosti a uživatelské pohodlí jako speciální softwary od výše jmenovaných softwarových firem. Nicméně pokud uživatel nespravuje velké množství stavebních objektů anebo pokud by uživatel nevyužíval většinu nabízených funkcí, je zbytečné speciální software pořizovat a pro jeho práci postačuje vytvoření plánu v tabulkovém procesoru s podstatně nižším pořizovacím nákladem, než je tomu u speciálních softwarů.

Nespornou výhodou tabulkového procesoru je jeho používání velkým množstvím uživatelů a nižší pořizovací náklady. Nevýhodou jsou omezené možnosti rozšíření a náchylnost k chybám při vkládání dat. [5]

2.9 NÁKLADY NA ÚDRŽBU A OPRAVY STAVEB

Náklady na údržbu a opravy stavby těsně souvisí s cenou za zhotovení stavby a tím s její stavebně technologickým řešením. Většinou jsou v protichůdném postavení zobrazeném na obr. 15.

Obr. 15 Náklady na údržbu

Zdroj: archiv

Rozdělení nákladů během životního cyklu stavby je znázorněno na obr. 16.

Obr. 16 Rozdělení nákladů životního cyklu stavby

Zdroj: [3]

Při rekonstrukci nebo modernizaci stavby, tedy při realizaci nových výstavbových projektů, se všechny náklady na pořízení stavby (kromě ceny pozemku) v různé výši opakují. S velkými náklady je například spojena změna účelu využití stavby. Úplné odstranění stavby (likvidace stavby) je nákladově velmi náročné. Náklady likvidace snižuje případný čistý zisk z likvidace stavby (např. recyklací některých materiálů). Náklady na likvidaci zahrnují náklady na demolici, odvoz sutě, úpravu pozemku a jiné.

Na obrázku 17 (Hodnota objektu v časové závislosti), lze pozorovat změny hodnoty objektu v čase. Hodnota objektu (HO) roste s postupem výstavby. Tato doba má být co nejkratší, aby část II, tj. užívací etapa, byla co nejdelší. V druhé etapě stavba plní svou funkci, přičemž klesá její účetní hodnota fyzickým a morálním opotřebením. Rekonstrukcí, údržbou či opravou hodnota objektu opět vzroste – hodnota 1, 2, 3. V třetí etapě může být provedena demolice. Objekt má vždy určitou, byť i malou hodnotu, protože některý materiál z demolice lze použít pro jinou stavbu.

Obr. 17 Hodnota objektu v časové závislosti

Zdroj: [9]

Do nákladů na užívání stavby v průběhu životního cyklu se zahrnují nejenom náklady na cyklickou údržbu, ale také provozní náklady stavby (pojištění, osvětlení, větrání, topení, čištění, úklid, odvoz odpadu, vodné, stočné a další). [5]

3 NÁSTROJE FACILITY MANAGEMENTU K PRODLOUŽENÍ UŽITKU

Dokumentace představuje obecně jakýkoliv dokument, který obsahuje data a informace o určité věci. Ve správě majetku je základním nositelem informací dokumentace, kterou investor, resp. vlastník obdrží při předání a převzetí stavebního díla. Dokumentace musí provázet stavební dílo během celého životního cyklu, a to nejen ve fázi užívání. Důvody jsou dva. Prvním a podstatným důvodem jsou požadavky státní správy, která potřebuje na základě předložené projektové dokumentace vydávat rozhodnutí v celém schvalovacím řízení. Schvalovací řízení je třístupňové a státní správa, v tomto případě stavební úřad, vstupuje do tohoto řízení poprvé při územním řízení, kdy na základě dokumentace k územnímu rozhodnutí vydává rozhodnutí, podruhé je to při žádosti o udělení stavebního povolení nebo souhlasu, kdy je potřebné doložit projektovou dokumentaci ke stavebnímu povolení a naposledy vstupuje, když investor žádá o přechod do užívání a předkládá dokumentaci skutečného provedení stavby.

Požadavky na jednotlivé dokumentace jsou uvedeny ve Stavebním zákoně, konkrétně ve vyhlášce č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů. V této vyhlášce je detailně uveden obsah a rozsah dokumentací.

Obr. 18 Dokumentace životního cyklu stavebního díla

Zdroj: archiv

3.1 DOKUMENTACE POVINNĚ POUŽÍVANÁ

3.1.1 Revizní zprávy

Revizní zprávy jsou vystavovány na zařízení uvedené ve vyhlášce č. 174/1968 Sb., o státním odborném dozoru nad bezpečností práce, ve znění pozdějších předpisů. Mezi tato zařízení se řadí ta, která svým provozováním a užíváním mohou poškodit náš majetek, ublížit našemu zdraví nebo dokonce být životu nebezpečná. Mezi tato vyhrazená technická zařízení patří viz obr. č. 19:

• elektrická;
• tlaková;
• plynová;
• zdvihací;
• požárně bezpečnostní (viz vyhláška č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru, ve znění pozdějších předpisů).

Revizní zprávy vystavuje osoba revizního technika, která je k tomuto úkonu oprávněna. Každou revizní zprávu, kterou od revizního technika obdržíme, musíme evidovat do doby, dokud ji nenahradí novější revizní zpráva. Uchování revizních zpráv je velice důležité. Při havárií nebo výpadku provozu je snadno dohledatelné, zda bylo zařízení zkontrolováno a plně funkční a tím pádem je vyloučeno pochybení ze strany provozovatele zařízení. I při běžném provozu bez mimořádných situací je možné, že se dostaví orgán státního dozoru a bude vyžadovat předložení revizních zpráv.

Uchovávat revizní zprávy je možno buď v klasické papírové podobě, nebo elektronicky. Dalo by se namítat, že revizní zprávu provozovatel získá od revizního technika vždy vytištěnou v papírové podobě a tím pádem i uchování dokumentace by mělo být papírové. Ale představme si situaci, kdy se každá revizní zpráva nebo jiný druh provozní dokumentace zakládá do šanonu a uchovává se „někde“ mezi ostatní dokumentací. V běžných provozních podmínkách se tato revizní zpráva založí někam do míst, kam nepatří a dohledání v lepším případě dopadne úspěšně, ale bude to vyžadovat půlku pracovní doby.

Digitalizované formě uchovávání dále nahrává situace, kdy dojde k vytopení nebo požáru místnosti, kde se dokumentace zakládá. Taková dokumentace je pak nepoužitelná. Nejlepší přístup k vedení evidence revizních zpráv a další podobné provozní dokumentace je papírovou formu převést do digitálního formátu a uložit pokud možno na sdílený disk, který je přístupný z libovolného nebo určeného počítače.

Obr. 19 Přehled vyhrazených technických zařízení Zdroj: archiv

3.1.2 Provozní řády

Právní předpisy ČR vymezují případy, kdy je povinností vlastníka, resp. provozovatele zajistit provozní řád upravující provozování daného provozu či zařízení. Mezi právní předpisy, které tyto povinnosti nařizují, patří:

• vyhláška č. 21/1979 Sb., ČÚBP a ČBÚ, kterou se určují vyhrazená plynová zařízení a stanoví některé podmínky k zajištění jejich bezpečnosti: provozovatel musí do 1 měsíce od zahájení provozu vypracovat provozní řád pro plynové vyhrazené technické zařízení;
• zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví a o změně některých souvisejících zákonů – pro provozy ubytovací, kadeřnictví, manikúru, zdravotnická zařízení, školská zařízení apod.;
• zákon č. 201/2012 Sb., o ochraně ovzduší, příloha č. 2, sloupec C – seznam stacionárních zdrojů;
• a další.

Jedná se vždy o případy, kdy je ohrožena bezpečnost, zdraví a majetek. Právním nařízením povinnosti provozních řádů přimějí orgány státní správy vlastníka, resp. provozovatele, aby přispěl k zajištění bezpečného užívání a provozování.

• Provozní řády ve výše zmíněných případech mají své opodstatnění. I v ostatních případech, nevymezených předpisem, je vhodné zpracovat pro daný objekt provozní řád.
• Provozní řád lze chápat jako dokument nebo soubor dokumentů nebo vnitřní předpis vymezující podmínky, práva a povinnosti při užívání věci.
• Provozní řád je ve skutečnosti vnitřní předpis, ve kterém si provozovatel soukromého zařízení stanoví podmínky, za kterých je možné zařízení používat, či se v něm pohybovat.
• Provozní řád lze chápat jako jistý návod na provozování s popisem postupu obsluhy a definováním práv a povinností a zakázaných činností.
• Provozní řád lze rovněž chápat jako celistvý návod a nástroj k používání, údržbě, opravám a k řešení krizových situací souboru staveb a jejich technického vybavení.

Provozní řád je tedy návodem pro provozování staveb, manuálem se soustředěním činností, které jsou pro provozování budovy nezbytné. Provozní zásady vychází z konstrukce, materiálů, dispozice, účelu, technického zařízení. Zahrnuje řízené procesy z předvídatelných situací, které lze podle zkušeností předvídat, a návod, jak tyto situace řešit. Provozní řád je východiskem pro plány údržby a provoz budov a je nezbytnou součástí správy majetku.

Více k problematice provozních řádů je uvedeno v kapitole 3.2.5.

3.1.3 Prohlášení o shodě

Prohlášení o shodě je písemné ujištění výrobce nebo dovozce o tom, že výrobek splňuje požadavky technických předpisů platných v ČR a že byl dodržen stanovený postup při posouzení shody.

3.2 DOKUMENTACE DOPORUČENĚ POUŽÍVANÁ

Provozovat a užívat budovy není snadnou záležitostí, pokud chceme, aby stavba byla užívána efektivně a hospodárně. Užívat objekt znamená potýkat se s každodenními činnostmi, které zajišťují provoz objektu. Objekty potřebují péči, která prodlouží užitek z jejich užívání a uvědomělý vlastník takového objektu si buď najme správce objektu, který tuto péči poskytuje, nebo si vlastník tuto péči obstará sám.

Ať se vlastník rozhodne jakkoliv, budoucí provozovatel zjistí, že provozovat budovu není jednoduché a že je zapotřebí mít nějaký podklad, ze kterého je možno čerpat informace o daném objektu a se kterým lze danou budovu provozovat. Bez informací o budově nelze uspokojivě danou budovu provozovat.

Mezi podklady, které je potřeba mít k dispozici (ať už digitálně nebo papírově), řadíme např. tyto:

• dokumentace skutečného provedení stavby;
• doklady o výsledcích předepsaných zkoušek;
• provozní předpisy výrobce;
• záruční listy;
• přehled o stavu domovních měřidel;
• písemnosti o nabytí a vlastnictví nemovitosti;
• dokumenty z katastru nemovitostí;
• smlouvy na dodávky energií;
• smlouvy na dodávky služeb;
• pasporty;
• provozní řády;
• standardní návody na užívání;
• požární poplachové směrnice;
• dokumentaci o systému ochrany veřejných práv;
• pravidla krizového provozování stavby,
• pravidla pro dozory nad provozem;
• pravidla pro údržbu a obnovu;
• pravidla pro modernizaci zařízení a racionalizaci procesů;
• pravidla pro účast lidského činitele na provozování;
• smlouvy o pojištění majetku;
• a další.

Množství provozních dokladů během užívání objektu narůstá. Sbírá-li správce objektu každý dokument popisující nějakou změnu či nějaký proces, nebo hodnotící současný stav provozu v tomto objektu, zjistí, že ta původní „almara“ na šanony přestává z kapacitních důvodů vyhovovat a je potřeba tuto skutečnost řešit. V tomto případě se opět nabízí možnost převádění papírové formy dokumentů na digitální pomoci scanování a uchovávání dat na společném úložišti.

Souhrnně lze účel dokumentace pro užívání a pro provozování stavby (provozní dokumentace) vyjádřit jako snahu dokumentovat aktuální strukturu stavby v členění podle provozních souborů zařízení, staveb, nebo také strukturu organizačních jednotek a útvarů organizace, v nichž probíhají procesy vedoucí k dosažení cílů stavby. Tuto strukturu je nutné dokumentovat v rozsahu potřebném pro provozování stavby a následné inovace všech úrovní. [22,5]

Stavební dílo je dlouhodobým technicko-ekonomickým statkem. Vyžaduje proto postupy, které umožňují jeho dlouhodobé sledování a ochranu před neodbornými zásahy.  Základem pro sestavení těchto postupů je dostatek kvalitních informací. Při správě budov se těmito informacemi myslí dokumentace dané budovy. Dobrou dokumentací ale nerozumíme pouze technický projekt stavby a jeho změny. K dobré kvalitě správy každé budovy jsou potřeba i další písemnosti, které by měl mít každý vlastník nebo správce tohoto majetku k dispozici a v pořádku. 

Jsou to:

• písemnosti o nabytí a vlastnictví nemovitosti;
• písemnosti k současnému stavebně technickému stavu nemovitosti (Jednou z možností dokumentace, která slouží ke sledování stavebně technického stavu domu jako celku i jednotlivých bytů a nebytových prostor, je pasportizace.);
• písemnosti související s nájmem bytů nebo nebytových prostor (jedná-li se o bytový dům);
• písemnosti související s prováděním oprav a dalších stavebních prací a zajišťováním služeb;
• písemnosti související s výpočtem nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytů a nebytových prostor (jedná-li se o bytový dům);
• písemnosti související s prodejem jednotlivých bytů (jedná-li se o bytový dům);
• účetní doklady včetně dokladů k daním a poplatkům;
• smlouvy s peněžními ústavy, doklady o půjčkách či příspěvcích;
• pracovní smlouvy a další dohody o pracích.

3.2.1 Dokladová část provozu stavby

Dokladová část provozu stavby je soubor dokumentů obsahujících průvodní dokumentaci, záznam o poslední nebo mimořádné revizi nebo kontrole, stanoví-li tak zvláštní právní předpis, nebo pokud takový právní předpis není vydán, stanoví-li tak průvodní dokumentace nebo zaměstnavatel. Průvodní dokumentace je soubor dokumentů obsahujících návod výrobce pro montáž, manipulaci, opravy, údržbu, výchozí a následné pravidelné kontroly a revize zařízení, jakož i pokyny pro případnou výměnu nebo změnu částí zařízení.

3.2.1.1 Pojištění majetku

Jedním z dokumentů, souvisejících s objektem je pojistná smlouva, která zajišťuje komplexní pojištění nemovitosti. Zahrnuje živelné pojištění proti požáru, povodni, větru, sesuvu půdy, havárii vodovodu, pojištění pro případ odcizení stavebních částí budovy, pojištění pro případ vandalismu, pojištění skla, pojištění elektronických zařízení a pojištění dokumentace.

Součástí dokumentace je uzavření pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou třetím osobám a pojištění pokrývající ztrátu nebo škody vztahující se k movitému zařízení, nábytku a vybavení uvnitř budovy, případně i vně budovy.

3.2.1.2 Smlouvy s dodavateli energií

K dokumentaci náleží také smlouvy, uzavřené s dodavateli médií, jako jsou smlouvy na dodávku a odběr vody, elektrické energie, plynu, odvodu splaškových vod, odvodu dešťových vod, dále smlouvy o telefonním, případně internetovém připojení.

3.2.1.3 Evidence měřičů

V objektu jsou hlavní měřiče spotřeby energií umístěny na patě domu.  Pro rozúčtování nákladů spotřeby jednotlivých energií, a to zvlášť pro rodinné bydlení a zvlášť pro provozní prodejní část objektu, slouží podružné měřiče, které jsou taktéž umístěny v objektu.

Pro vlastní evidenci spotřeby jednotlivých médií jsou důležitá evidenční čísla jednotlivých měřičů, datum jejich montáže a počáteční stavy.

3.2.1.4 Servisní smlouvy, smlouvy o provádění revizí

V objektech se vyskytují různé druhy technického zařízení a vybavení. Technická zařízení představují souhrn jednotlivých opatření, která zabezpečují funkci stavby obecně. Pro správné a bezpečné fungování je zapotřebí provádět pravidelný servis a revize.

Účelem revizí je ověřit především bezpečnost zařízení, to znamená zjistit veškeré závady, které ohrožují nebo by mohly ohrozit bezpečnost uživatelů. Zhodnocení stavu revidovaného zařízení z hlediska bezpečnosti je úkolem revizního technika.

Navazujícími dokumenty k servisním a revizním smlouvám jsou plány kontrol, údržby a revizí, které obsahují i vyhodnocení rizik technických zařízení a stanovení přesného postupu při vzniku mimořádných situací, které mohou v daném objektu vzniknout (požár, únik plynu apod.). [5]

3.2.2 Dokumentace skutečného provedení stavby

DSPS – dokumentace skutečného provedení stavby je poslední dokumentací v projektové fázi investičního cyklu. Touto dokumentací jsou ukončeny stavební práce související s realizací investičního záměru. Veškeré změny, které nastaly během realizační fáze, se do této dokumentace zaznamenají. Podkladem pro vznik této dokumentace je dokumentace pro provádění stavby nebo v případě, že tato dokumentace vyhotovena není se může jednat o dokumentaci k získání stavebního povolení. Při plánování budoucího provozu jednotlivých procesů a činností zajišťujících provoz přispívá k naplnění cílů.

Tuto dokumentaci si zpravidla objednává investor, resp. stavebník u dodavatele stavby, pokud není dohodnuto jinak. Tato dokumentace je jedním z bodů Smlouvy o dílo. Co vše DSPS obsahuje, stanovuje vyhláška č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů. Příloha č. 7 zachycuje odchylky, k nimž došlo při realizaci stavby. Tato dokumentace slouží také pro potřebu inovací aktuálního stavu provozované stavby a další části dokumentace stavby, sloužící vedení organizace nebo organizační jednotky především k managementu (plánování, organizování, operativnímu řízení nebo controllingu).

Případně se používá zjednodušená DSPS, tzv. pasport stavby, který není tolik obsáhlý jako DSPS a obsahuje informace o stavebně-technickém stavu ve zjednodušené podobě. Zhotovení pasportu stavby je řešením v případech, kdy se jedná o starší objekty bez dochované DSPS nebo u objektů, kde stavební úřad může nařídit její pořízení (v případech, kdy vlastník neplní povinnosti podle § 125 odst. 1 SZ).

Po ukončení stavebních a montážních prací a vydáním kolaudačního souhlasu je stavba připravena k uvedení do provozu. K tomu, aby bylo možno sestavit budoucí provozní dokumentaci co nejpřesněji, je nezbytné čerpat informace a data z aktuálního stavu.

Díky informacím a datům získaným z této dokumentace je možno provádět evidenci, tvořit všechny druhy pasportů, plánovat rozmístění personálu, případně budoucích nájemníků, navazovat smluvní vztahy s dodavateli tvrdých a měkkých služeb (ostraha, činnosti údržby a obnovy, úklidové služby apod.)

Při dlouhodobém provozování budovy je důležité tuto dokumentaci jednak uchovávat a jednak aktualizovat tak, aby byla zajištěna její aktuálnost a pravdivá vypovídací schopnost. Dokumentace, která není průběžně aktualizována, je pro potřeby správy majetku nepoužitelná. Při správě majetku je podstatné vycházet z pravdivých informací a dat a sestavovat další materiály a podklady, ze kterých je jasně definována potřeba pro provoz.

Dokumentace skutečného provedení stavby (DSPS) se skládá ze 4 částí podle Přílohy č. 14 vyhlášky č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádí některá ustanovení stavebního zákona č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, přičemž dokumentace obecně obsahuje dvě části:

• Geodetická část DSPS – (G –DSPS) (část E);
• Stavební část DSPS – (S –DSPS) (část A-D).

ad Geodetická část DSPS – (G-DSPS)

Předmětem geodetického měření jsou všechny realizované stavební objekty, hranice pozemků vzniklé dokončením stavebních objektů, blízké body polohového bodového pole a vybrané identické body, podle typu mapy katastru nemovitostí (KN).

ad Stavební část DSPS – (S-DSPS)

Vytváří se tzv. aktualizovaná projektová výkresová dokumentace s uvedením skutečných, tzn. realizovaných hodnot. Měří se všechny hodnoty, které mohly být a vždy vlivem stavební činnosti jsou změněny tak, že se určuje jejich skutečná prostorová poloha vůči vytyčovací síti stavby.[5]

Na základě zpracování DSPS je stavebním úřadem vydán kolaudační souhlas k užívání stavby, což činí tuto dokumentaci důležitou díky úřednímu ověření této dokumentace. Dokumentace skutečného provedení stavby je základní dokumentací a nositelem informací o stavebním objektu. Pokud je provozní dokumentace ve špatném stavu nebo dokonce neexistuje, je tato dokumentace prvním zdrojem informací, ze které by uživatel měl vycházet při řešení otázek provozu stavby na úrovni stavební části nebo případně obnovy a údržby stavebních dílů. Dokumentace by měla zachycovat současný stavební stav objektu, proto je důležité, aby majitel objektu dbal na její aktualizace a veškeré změny zaznamenal a zanesl zpátky.

Tuto dokumentaci musí majitel objektu po celou životnost stavebního díla uchovávat. Tuto povinnost nařizuje stavební zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, ovšem nenařizuje, aby vlastníci tuto dokumentaci používali k výkonu správy majetku. Proto tato dokumentace bývá mnohdy opomíjenou a podceňovanou.

3.2.3 Standardní návod na užívání

Tyto návody jsou vyžadovány vnějším technicko-ekonomickým prostředím. Jsou nedílnou součástí protokolu o předání a převzetí dokončeného stavebního díla spolu s atesty a pokyny pro užívání a údržbu dodaných materiálů a výrobků. Vlastník, resp. uživatel je povinen se těmito pokyny řídit a prokazatelně seznámit zaměstnance, resp. nájemníky s jejich zněním. Uplatnění standardních návodů a zavedení do praxe přineslo vnější socio-ekonomické klima. Zavedení návodů s sebou přináší jednak ochranu zhotovitelům před neoprávněnou reklamací a vlastníkům stavebních děl manuál, jak efektivně a šetrně zacházet s nově nabytým majetkem.

Tento provozní dokument vypracovává dodavatel stavby pro stavebníka a stavebník je povinen se tímto dokumentem řídit. Pokud by v záruční lhůtě došlo ze strany vlastníka nemovitosti k uplatňování práva z vady a prokáže se, že vzniklou vadu způsobilo chování, které je v rozporu se standardním návodem na užívání, může zhotovitel stavebního díla odmítnout nápravu v rámci záručního servisu.

Se standardními návody na užívání je možno se setkat také v oblasti pronájmu bytových jednotek, kde tento standardní návod na užívání je vypracován vlastníkem bytové jednotky pro nájemce. Nájemce se musí se zněním tohoto návodu seznámit a užívat pronajatou bytovou jednotku tak, jak je v návodu stanoveno. Pokud nájemce poškodí vlastníkovi bytovou jednotku, může na základě tohoto manuálu trvat na zjednání nápravy na náklady nájemce.

Nový občanský zákoník říká, že stavební dílo je věc a ke každé věci musí výrobce dodat návod na užívání. Pokud bychom trvali na dodržování a přenesení této povinnosti do problematiky stavebnictví, tak jasně vyplývá, že zhotovení standardních návodů je povinnou součástí dokumentace nově zhotovených stavebních děl.

Cílem standardních návodů (dále SN) je stanovit pravidla užívání majetku a chránit současný majetek uživatele doporučeními k omezení možných ztrát (časových i majetkových) dříve než k nim dojde, vytvořit a ověřit standardní postupy a metody monitorování technického stavu stavebních objektů a jejich systematické údržby, oprav, modernizací a rekonstrukcí. K tomu je třeba analyzovat a definovat nejčastější a nejzávažnější nedostatky a chyby projevující se:

• ve způsobu údržby a péče o nemovitost;
• v technickém stavu budov;
• v navrhování a realizaci oprav a modernizací a rekonstrukcí.

Na podkladě podrobné analýzy vad stávajících objektů obdobné funkce a konstrukce a jejich příčin jsou v SN uvedeny možné přístupy k jejich nápravě, pravidla pro užívání, preventivní prohlídky jednotlivých stavebních dílů a funkčních celků, účelný systém dokumentace výsledků prohlídek a zkoušek, návrh rozhodovacích algoritmů respektujících technické i ekonomické aspekty předpokládaných oprav a modernizací.

Aby se předešlo sporům při případných reklamacích a došlo k ujasnění vzájemné komunikace v rámci smluvní záruční doby, předkládá zhotovitel uživateli při předání a převzetí stavby pokyny k užívání formou SN. Někdy je vytvářen materiál s názvem Příručka správce objektu, Příručka nájemce apod.

Přístup k problematice:

• prevence, aby nedocházelo k vadám a poruchám;
• návod, jak předcházet vadám a poruchám při užívání objektu;
• definovat nejčastější vady a poruchy na konkrétních typech objektu;
• popsat důvody proč dochází k vadám;
• životnost jednotlivých konstrukčních dílů, karty konstrukčních dílů;
• preventivní prohlídky, harmonogram prohlídek, časový plán.

Základní obsah manuálu jako návodu k použití si lze představit v těchto složkách:

• základní informace o objektu;
• charakteristika a účel objektu;
• obecné pokyny pro užívání a údržbu díla;
• harmonogram kontrol;
• popis stavu objektu při předání a převzetí;
• způsob uplatňování reklamací. [5]

3.2.4 Dokumentace strategických cílů

Formulování strategických cílů je úkolem vlastníka v součinnosti se správcem budovy. Slouží k identifikaci kvality budovy v současných vnějších podmínkách za účelem systémového plánování takových opatření, která povedou k předem definovanému cíli. Výslednou strategii ovlivňuje zejména forma vlastnictví, vnější podmínky, komplexní stav budovy a profil správce budovy. Existence strategických cílů je dokladem kvality řízení provozu budovy.

Pro úspěšné zajištění požadovaných výsledků musí být facility management úzce sladěn s posláním a vizí organizace a jejích cílů. Proto facility management působí na hlavních úrovních: strategické, taktické a provozní, viz obr. č. 1. Strategické rozhodování o cílech se děje v dlouhodobém časovém horizontu.

3.2.4.1 Strategické aktivity, strategické plánování

Podstatou efektivního facility managementu a tím efektivního řízení jakýchkoli procesů včetně procesů investičních, běžné správy a údržby je zodpovězení si otázky „odkud – kam“ daná organizace směřuje. Mylná představa je v tom, že jsme schopni cokoli koncepčně řídit pouze s operativními pokyny, úkony a činnostmi. Nelze ani říci, že tento způsob řízení by měl za následek selhání organizace či její úpadek. Podstatnou věcí je, že takovýto způsob operačního řízení neumožňuje rozvoj a růst organizace a tím i její konkurenceschopnost a možnost zefektivnění vlastních procesů. Právě naopak operativní řízení vede ke stagnaci a útlumu v oblasti jakýchkoli investičních či koncepčních procesů běžné správy a údržby. Je zde tím pádem pouze proces provozního řízení, který pokud je přehlcen operativním řízením, tak vede k chaosu a z hlediska dlouhodobého je neefektivní kvůli vynakládání a marnění finančních prostředků. Strategické plánování správy majetku musí navazovat na celkovou strategii rozvoje podniku (hlavních činností). Jestliže se podle strategických záměrů plánuje rozšíření podniku výstavbou nebo změnou technologie, je nezbytné tyto záměry promítnout do strategie facility managementu.  Zabývá se jimi vrcholový management organizace.

Plánovací činnosti musí vždy směřovat k určitým jasným cílům. U investiční činnosti by měly být stanoveny pro běžné činnosti vyplývající z udržitelnosti stávajících investic (reprodukce majetku, vymezení všech užívaných technologií, revizí, právních předpisů apod.) i individuálně pro každý investiční projekt. Není možné dobře plánovat, aniž bychom jasně stanovili, na co se budeme konkrétně orientovat či jaké služby budeme poskytovat. [5]

3.2.5 Provozní řád

S provozními řády se setkáváme v podstatě každodenně. Jsou v bytových domech formou domovních řádů, jsou ve školách ve formě školních řádů, jsou v provozech, kde se manipuluje s různými zařízeními či ve zvláštních provozech. Jsou všude, kde je zapotřebí, aby byly provozní podmínky upraveny. Na nás je, abychom se s těmito podmínkami seznámili a řídili se podle nich, čímž zabráníme mimořádným stavům a chráníme nejen sebe, ale i bezpečí a zdraví ostatních a majetek před mimořádnými situacemi, které z našeho jednání mohou vyplynout.

Existuje-li provozní řád upravující provozní podmínky provozu nebo zařízení, je závazný pro všechny osoby, které se v prostoru vyskytují nebo se zařízením manipulují. Osoby zodpovědné za dodržování pravidel určených v provozním řádu své seznámení s provozním řádem stvrdí podpisem.

3.2.5.1 Provozní situace

Při provozování zařízení nebo provozu dochází k různým provozním situacím, které je možno klasifikovat jako:

• trvalé provozní situace, při kterých lze zaručit optimální úroveň provozu;
• krátkodobé (přechodné) provozní situace, při kterých zaručujeme jakost provozu ve stanovených mezích při uplatnění přechodných opatření;
• mimořádné provozní situace, při kterých nezaručujeme jakost provozu ve stanovených mezích, ale pouze bezpečnost osob a v maximální míře zachování majetku a budov.

3.2.5.2 Druhy provozních řádů

Provozní řády lze klasifikovat podle toho, co mají upravovat, na provozní řády:

• provozu – za provoz je zde považována samostatná provozní jednotka jako např. kotelna, knihovna, sportovní zařízení, administrativní objekt apod.;
• zařízení – zařízením se myslí jakékoliv technické zařízení či vybavení objektu, např. STA, výtah, dieselagregát apod.;
• technologií.

Obr. 20 Klasifikace provozních řádů

Zdroj: archiv

Při zpracování provozních řádů je dobré uvědomit si, o jaký druh provozního řádu se jedná. Provozní řád provozu bude mít jinou strukturu obsahu než provozní řád zařízení. Provozní řád provozu je zpracováván pro osoby pohybující se v tomto provozu, a proto je důležité jasně vymezit práva a povinnosti těchto osob, aby nedocházelo k nepříjemným situacím, např. k úrazu, poškození majetku apod.

Při zpracování provozního řádu zařízení je naopak tento předpis směřován pro potřebu obsluhy či uživatelů tohoto zařízení a je zde kladem důraz na popis jednotlivých funkcí, provozních stavů a jiných činností zabezpečující plynulý provoz.

3.2.5.3 Obsah provozních řádů

Osnova provozních řádů musí vycházet z regulovaných požadavků na stavby vymezených ve vyhlášce č. 268/2009 Sb., která stanoví následující technické požadavky:

• mechanická odolnost a stabilita;
• požární bezpečnost;
• hygiena a ochrana zdraví;
• bezpečnost při užívání;
• ochrana proti hluku;
• úspora energie a ochrana tepla.

V každém provozním řádu by měly být tyto body zapracovány, a to nejlépe v paragrafovém uspořádání, které by upravovalo podmínky provozování. Pokud se jedná o provozní řád zařízení, měly by se v provozním řádu vyskytovat informace o umístění zařízení, jeho kontrole, údržbě a měly by zde být uvedeny požadavky na obsluhu tohoto zařízení apod.

U zpracování provozních řádů platí, že by měly být stručné, jasné a výstižné, měly by být konkrétní a měly by v nich být uvedeny kontakty na osoby či orgány schopné vyřešit případné mimořádné situace, havárie či výpadky provozu.

• Základní obsah provozního řádu

Sestavit provozní řád tak, aby vyhovoval danému objektu, je vzhledem k užívání objektu složitý proces. Přesto existují určité body, které můžou sloužit jako základní nástin budoucího provozního řádu. Podrobně je uvádí tab. 5.

Tab. 5: Popis základních bodů při tvorbě provozních řádů Zdroj: [1]

Obsah provozního řádu pro určitý druh užití budovy

Vzhledem k tomu, že využití objektů může být různorodé, musí se také zpracovávat provozní řády, které odpovídají danému provozu a účelu užívání stavby, viz tab. 6. Protože se požadavky na provoz pro různé využití objektů značně liší, nelze proto používat pouze jednu šablonu. Samozřejmě se dá využít základní osnova (kde jsou uvedeny náležitosti, které by měl obsahovat každý provozní řád nehledě na druh provozu) pro tvorbu provozního řádu, dále už však musíme postupovat podle nároků, které druh provozu vyžaduje. Podle využívání objektu rozlišujeme například zdravotnické zařízení, školní zařízení, zařízení pro výzkum a vývoj, objekty pro veřejnost, administrativní budovy a mnoho dalších. Níže uvedené obsahy jsou pouze modelové, a jejich dodržení není striktně předepsáno, ale doporučeno. Tvorba provozního řádu závisí především na potřebách vlastníka objektu a „zdravém rozumu“. V tab. 6 jsou uvedeny možné způsoby uchopení obsahové stránky provozního řádu a základní paragrafy, který by provozní řád měl obsahovat z pohledu funkčního využití objektu. Jedná se o minimální výčet paragrafového uspořádání obsahu provozních řádů.

Tab. 6: Základní obsah provozních řádů podle účelu objektu Zdroj: [5]

3.2.6 Plán provedení kontroly spolehlivosti konstrukcí stavby

Před novelizací stavebního zákona a vyhlášky o dokumentaci staveb, měl tento plán oporu v právních předpisech, a to v § 110 odst. 2 písmena c) SZ, který říkal že stavebník při podávání dokumentace k zahájení řízení ke stavebnímu povolení musí připojit „plán kontrolních prohlídek stavby a případně plán provedení kontroly spolehlivosti konstrukcí stavby z hlediska jejich budoucího využití zpracovaný nezávislým expertem na náklady stavebníka“. O provedení tohoto plánu spolehlivosti a kontrol stavby se zmiňovala také příloha č. 5 vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů, které říkala v odstavci D. 1.2, pod písmenem d), že tento plán je nedílnou součástí dokumentace k získání stavebního povolení. Rozsah a obsah tohoto dokumentu není nikde přesně stanoven, ale je uvedeno, že musejí být stanoveny kontroly spolehlivosti konstrukcí stavby z hlediska jejich budoucího využití. [11]

Dnes již tento pojem české právní prostřední neuvádí a ani jeho vyhotovení není povinnou součástí dokumentace pro vydání společného povolení, projektové dokumentace pro ohlášení stavby nebo pro vydání stavebního povolení, ani pro provádění stavby.

3.2.7 Pasportizace

Pasportizace je požadována současnými právními předpisy platnými v ČR pouze u chovu hospodářských zvířat, ale není vyžadována žádným zákonem v ostatních oblastech. Je pouze doporučovaným nástrojem správy majetku.

Správa nemovitostí znamená pro každého správce nutnost soustavné péče o tento majetek. Efektivní využívání nemovitého majetku (bytových domů, administrativních budov apod.) se snahou o trvalé zlepšování jeho technického zařízení a vybavení, ale i jeho technického stavu vyžaduje důslednou evidenci. Nástrojem, který sleduje zajištění maximální efektivnosti a hospodárnosti vynakládání prostředků na údržbu a opravy, je pasportizace.

Pasportizace nemovitostí je základem technicky doloženého poznání jejich stavebně technického stavu. Za předpokladu správné aplikace přispívá pasportizace podstatným způsobem k maximální efektivnosti a hospodárnosti při provozu a správě tohoto majetku. Každý vlastník stavebního objektu může tedy z pasportizace získat nezbytné základní informace, jako např. optimální potřebu oprav, výši zanedbanosti z minulých let ve finančním vyjádření i měrných jednotkách, optimální roční potřebu oprav podle jednotlivých konstrukčních prvků, návrh na likvidaci zanedbanosti podle pořadí důležitosti, zhodnocení objektu při rozhodování o jeho prodeji, demolici, modernizaci či rekonstrukci apod.

Na tomto místě je nutno zmínit rozdíl mezi inventarizací a pasportizací. Inventarizace je v podstatě také evidencí, ale pouze evidencí vybavenosti, tzn. množství jednotlivých prvků. Oproti tomu pasportizace nás informuje jednak o množství (popř. ploše) jednotlivých prvků, jednak zaznamenává jejich stav či umístění.

Do celkového systému komplexního hodnocení kvality budov je tedy třeba zahrnout nejen kritéria, která hodnotí vlastní provoz budovy, ale také kritéria, která hodnotí kvalitu řízení tohoto provozu, tedy systém posuzování kvality řídících nástrojů používaných při správě budov. Dokumentace stavebního objektu se v současné době dostává na novou platformu. Vedle technické dokumentace se staví základy (i když z počátku pouze na doporučené bázi) pro nový pohled hodnocení objektů a jejich užitných hodnot. Utváří se rovněž požadavky na dlouhodobé sledování objektu z hlediska jeho užitné a ekonomické kvality. Z ekonomického hlediska jsou podstatné otázky transparentnosti již vynaložených a perspektiva do budoucna vynakládaných prostředků na údržbu a obnovu objektu.

Příkladem může být německé Spolkové ministerstvo pro dopravu, stavebnictví a bytovou výstavbu, které nechalo vypracovat studii nazvanou Akta domu, doporučující uchovávání a soustřeďování podkladů o nově pořizovaných stavebních objektech. Současně s dokumentem Akta domu bylo doporučeno zavést (jako součást) tzv. Pas objektu pro novostavby a rodinné domy. Pas obsahuje nejdůležitější data o budově a vytváří tak transparentní přehled o navrhování, konstrukci, realizaci objektu. Jednotná struktura umožňuje porovnání věcných náležitostí. Dokument Akta domu je členěn:

část I Projektová dokumentace a dokumentace pořízení objektu;

část II Užívání objektu;

část III Smluvní dokumentace.

Stavebník nebo kupující mohou získat systematický přehled o objektu. Financující subjekt získá data pro hodnotové parametry objektu. [5]

3.2.7.1 Historie pasportizace

Správa majetku v různých podobách existovala od chvíle, kdy člověk vlastnil nemovitý majetek. Ve chvíli, kdy jsme začali přemýšlet o nemovitém majetku jako o aktivu (cca 70. léta v západních zemích) a začali řešit jeho fyzický stav a prodloužení užitku z něj, začala se i správa majetku dynamicky rozvíjet do měřítek, jaké známe dnes.

Jedním z klíčových nástrojů při správě majetku a údržbě je bezpochyby pasportizace. Pasportizace jako proces získávání informací o stavebně technickém stavu nemovitosti je nositelem základních informací o nemovitém majetku. Pro majitele i správce nemovitosti je to jeden z důležitých nástrojů při získávání informací o nemovitosti při řešení údržby, obnovy, modernizace nebo při získávání informací o vybavení a výměrách a jiných technicko ekonomických parametrech.

3.2.7.2 Vývoj pasportizace

Vláda Československé republiky uložila úkol vedení a vyhodnocování pasportizace bytového majetku v roce 1970 usnesením č. 136, o opatřeních k postupnému snížení počtu demolic spojených s novou investiční výstavbou. Zavedením povinné pasportizace pro podniky bytového hospodářství, které spravovaly značnou část bytového fondu, se sledovalo zvýšení hospodárnosti při vynakládání finančních prostředků na opravy bytového fondu.

K zajištění tohoto úkolu byla v roce 1971 vydána Metodika pro vedení a zpracování pasportů domů a bytů, které přicházely v úvahu k modernizaci a kritéria výběru bytů a domů určených k likvidaci.

Výsledky pasportizace měly sloužit pro plánování oprav, modernizace a demolic domů a bytů a také jako podklad pro plánování potřeby materiálů, zařizovacích předmětů a zajištění potřebných stavebních kapacit. Pasportizace za dobu, po kterou se zpracovává, prošla určitým vývojem, co se týká rozsahu sledovaných prvků na jednotlivých druzích pasportů. Základním podkladem pro výpočet potřeby oprav domů a bytů byly technické údaje uvedené v tiskopisech Pasport domu, Pasport bytu a Pasport nebytového prostoru. [2,5]

3.2.7.3 Pasporty

Pasport je výsledkem procesu pasportizace. Pasporty rozlišujeme podle účelu, ke kterému byly zpracovány. Typy pasportů jsou uvedeny na obr. 21.

Obr. 21 Typy pasportů

Zdroj: archiv

Prostorový pasport představuje soubor grafických a popisných údajů o venkovních plochách, přilehlých a stavebních objektech. Jednoznačná prostorová identifikace údajů a informací je nezbytně nutná pro řádné využívání a provozování informačních systémů, pro které byla stanovena „Standardem státního informačního systému k územní identifikaci“. Tato identifikace byla schválena usnesením vlády ČR č. 448/1993. Tento standard zabezpečuje jednotnou prostorovou identifikaci v informačních systémech, zejména však vymezuje Soustavu standardních prvků prostorové identifikace.

Stavební pasport detailně popisuje budovu z hlediska konstrukčního, vnitřního uspořádání a jednotlivé plochy objektu. Zaměřuje se na vodorovné, svislé, šikmé i střešní konstrukce, otvory ve stavebních konstrukcích a řeší i např. výplně otvorů.

Technický pasport slouží k popisu majetku z technicky evidenčního hlediska až do úrovně jednotlivých místností, veškerá technická zařízení budov a ostatní movitý majetek a inventář. U každého zařízení jsou evidovány základní údaje o vlastním zařízení, výrobci, servisu, záruce apod.

Technická zařízení jsou rozdělena na kategorie:

• technologické zařízení (TZ);
• vyhrazené technické zařízení (VTZ);
• informační technologie (IT);
• slaboproudé systémy (SS), bezpečnostní a komunikační;
• zdravotnická technika (ZT).

Na stavební pasport navazuje pasport technologický, který obsahuje detailní popis vnitřních technologií budovy a zařízení. S ohledem na značnou šíři jednotlivých technologických prvků má pasport význam především tam, kde je třeba zajistit plnou bezpečnost budovy.

Využíván je i personální pasport, který zahrnuje umístění jednotlivých pracovníků na pracovištích a plochách. Zřizuje se tam, kde je větší počet zaměstnanců. Obsahuje informace o jednotlivých zaměstnancích určitého objektu, kde jsou např. uvedeny směny a úkoly pracovníků, pohyby na pracovišti ale i osobní a telefonní číslo na každého zaměstnance.

Současně s pasportem budovy je zapotřebí mít i pasport zpevněných ploch. Tato evidence je velice důležitá, pokud k objektu přísluší rozsáhlé areálové plochy, pro zvolení správného vybavení pro údržbu jak běžnou, tak především zimní odklízení sněhu a ledovky pro zajištění bezpečného a snadného pohybu po venkovních zpevněných plochách. V případě větších areálových ploch, parkovišť apod. je třeba počítat s finančními náklady na zimní údržbu, řešit odklízení sněhu a posypové materiály. S tím souvisí uložení posypových materiálů v zimních měsících, přístup k areálovým plochám z veřejných komunikací a vyčlenění plochy pro možnost ukládání sněhu, případě listí. [5]

3.2.7.4 Využití pasportizace při správě majetku

Pasportizace zůstává jedním ze základních nástrojů finančního plánování obnovy a zhodnocení budov a slouží zejména k:

• ekonomické bilanci a rentabilitě objektu;
• požadavkům na investice a opravy;
• plánování a optimalizaci vynaložených nákladů na údržbu a obnovu;
• zpracování energetického průkazu budovy;
• komplexnímu hodnocení kvality budov v rámci životního cyklu;
• hodnocení nákladů životního cyklu budov.

Pasportizace je jedním z dokumentů, který zvyšuje užitné i komerční hodnoty stavebních objektů a informuje uživatele a případné provozovatele v budoucnu o tom, že s objektem bylo v minulosti nakládáno profesionálně, že vkládané prostředky do jeho obnovy a údržby je možné ověřit na základě dokumentace.

Cílem pasportizace nemovitosti obecně je získat přehled o současném stavu nemovitosti, o množství a technickém stavu jednotlivých konstrukčních prvků a technických zařízení. Vyhodnocení aktualizovaného pasportu umožňuje i stanovit náklady na další období a stanovení potřeb oprav podle cyklů životnosti, tj. preventivních a periodických oprav konstrukčních prvků.

Uplatnění pasportizace v podmínkách společenství vlastníků jednotek:

• pro provádění oprav a stanovení jejich výměr;
• pro prodej bytu a darování bytu;
• pro archivaci dokladů a argumentaci;
• pro realizaci přístaveb, nástaveb a modernizací.

V současné době je k dispozici mnoho typů formulářů pro zpracování a vedení pasportů. Záleží na rozhodnutí každého majitele objektu, jaký typ formuláře zvolí. Velice vhodné a v dnešní době stále více využívané je využití softwaru (CAFM) pro zajištění správy objektů, který obsahuje i zpracování pasportu a využití jeho údajů i pro další agendy, ať již pro plánování oprav či údržby nebo evidenci nákladů na jednotlivé konstrukční části, plochy, zařízení či celek. [5]

3.3 BIM

Tato kapitola je volně zpracována z Koncepce zavádění metody BIM v ČR. [28]

Principy informačního modelování jsou známy od roku 1974 a v několika posledních letech se posunuly z teoretické roviny do praxe. Děje se tak především díky potenciálu informačního modelování, které přináší úspory, snižování rizik, použití efektivních technologií a systémů řízení založených na analýze dat. Zkratka BIM se používá obecněji teprve od roku 2002. BIM (Building Information Modelling) neboli informační modelování staveb je proces vytváření, užití a správy dat o stavbě během jejího životního cyklu. „M“ lze vnímat také jako zkratku pro slovo „Management“, které možná lépe vystihuje, co použití BIM umožňuje, tedy především řízení informací o budově (stavbě). Je třeba rozlišovat BIM jako model (určitou formu databáze) a BIM jako proces, který využívá BIM modelu za účelem výměny a sdílení informací, ale také jejich správy. Stejně tak „B” ze zkratky BIM (z angl. „Building“) se neomezuje pouze na budovy. Neznamená pouze budovu, ale obecně stavbu a také stavební proces. Informační modelování jako metoda práce je obecně použitelná pro jakoukoli stavbu.

Uplatní se nejen v segmentu pozemních staveb, ale také třeba v dopravním stavitelství, vodním stavitelství i stavitelství speciálním a inženýrském stavitelství obecně. Informační model stavby (BIM model) si lze představit jako databázi informací, která může zahrnovat kompletní data od prvotního návrhu přes výstavbu, správu budovy a případné změny dokončených staveb (rekonstrukce) až po její demolici, včetně ekologické likvidace stavby a uvedení prostoru do původního stavu. Tedy veškeré informace využitelné během celého životního cyklu stavby. Do této databáze přispívají svým dílem všichni účastníci stavebního procesu. Pro dosažení maximálního přínosu při použití metody BIM by žádná ze stran zainteresovaných v životním cyklu stavby neměla odmítat používat model BIM a měla by do něj vkládat aktuální informace. Zásadní výhodou tohoto přístupu k informacím o stavbě je spolupráce bez ztráty dat a zachování přístupu k jejich aktuální verzi. Neznamená to, že do modelu musí všichni vložit všechny své vědomosti a data. Měli by ale sdílet informace, které jsou potřebné pro ostatní účastníky stavebního procesu.

Mnohdy bývá mylně za informační model stavby považován samotný 3D model, a to i v odborných kruzích. Zde je potřeba si uvědomit, že BIM ve své podstatě zahrnuje nejen vlastní informace, ale také pravidla pro zacházení s nimi a 3D model je pouze jedním z mnoha možných způsobů prezentace těchto informací.

Negeometrické a doplňující informace (používá se označení parametry, atributy, vlastnosti) jednotlivých prvků, z nichž je 3D model složen, mohou obsahovat konstrukční, materiálové a užitné vlastnosti, pozice v harmonogramu výstavby, jednotkovou cenu, harmonogram kontrol a výměn, investiční a provozní náklady a další. Tímto způsobem lze vytvořit model skutečného objektu, který slouží nejen při navrhování a provádění stavby, ale rovněž při jejím provozování a udržování.

Technickým srdcem celé metody BIM je společné datové prostředí, viz obr. 22 (CDE – Common Data Environment), které v sobě zahrnuje všechny informace. Tedy nejen 3D model a jeho negeometrická data, ale i všechny další dokumenty, komunikaci mezi účastníky projektu a jejich procesy v jednotlivých fázích životního cyklu stavby.

Obr. 22 CDE/BIM – Common Data Environment (Společné datové prostředí) Zdroj: [28]

3.3.1 Motivace k zavádění BIM

Stavebnictví v rámci Průmyslu 4.0 získává nový rozměr plánování, realizace a provozu staveb všeho druhu včetně technické a dopravní infrastruktury. Zjednodušeně řečeno, informační modelování je o sdíleném přístupu zúčastněných osob těchto procesů k jedinému 3D projektu (a informacím o něm), který se pod dohledem všech v čase vyvíjí a je pevnou součástí reálného stavebního objektu. Podrobný popis objektu je provázán informacemi a dokumenty v jediném cloudovém úložišti. 3D model s objektem žije a musí být zajištěna oboustranná výměna informací. Model poskytuje podrobné informace k dalším realizacím, analýzám a provozu. Naproti tomu musí být model udržován a aktualizován. Digitalizace stavebnictví může jít až do možností digitalizace povolování staveb a kontrol zakázek, simulace rozvoje, výstavby apod. Vše v rámci výrazného zvýšení efektivity výměny informací. To vše souvisí s rozvojem informačních technologií a rozvojem digitální gramotnosti zapojených osob.

Trend BIM je ve světě již nastartován a tempo zavádění určuje trh. Státní sektor na tyto možnosti reaguje pozvolna, ale proces implementace BIM do veřejných zakázek již v právních předpisech začal. Zavedení informačního modelování staveb představuje přechod stavebního sektoru na digitalizaci. Digitalizace je zavedení nebo zvýšení používání digitální nebo počítačové technologie takovým subjektem jako organizace, průmyslové odvětví nebo země. Zavedení informačního modelování staveb představuje přechod stavebního sektoru na digitalizaci. Je nesporné, že širší používání technologie, digitálních procesů, automatizace a kvalifikovanějších pracovníků výrazně přispívá k hospodářskému a společenskému rozvoji a ochraně životního prostředí. Digitalizace stavebnictví představuje jedinečnou příležitost uchopit tyto strukturální výzvy využitím nabízejících se osvědčených postupů z ostatních průmyslových odvětví a odborných metod a nástrojů, digitalizovaných pracovních postupů a technologických dovedností k posunu na vyšší úroveň výkonnosti a dát vzniknout digitálnímu stavebnictví.

BIM představuje komplexní proces vytváření a správy dat o stavbě během celého jejího životního cyklu. V rámci systému BIM vzniká digitální vícerozměrný model stavby (tzv. BIM model), obsahující geometrické a popisné informace, který slouží jako otevřená databáze informací o stavbě pro její návrh, provedení, provozování a vzájemné propojení těchto etap. Stavebnictví vytváří díla dlouhodobé životnosti a užitné hodnoty a je vstupním tvůrčím sektorem pro budoucí hospodářský a sociální rozvoj státu. Je tedy nutné zajímat se nejen o počáteční investici do projektu, ale klást důraz na náklady celého životního cyklu. Jedním z hlavních nástrojů, jak dosáhnout vyšší produktivity, inovativnosti a konkurenceschopnosti sektoru stavebnictví, je široké využívání informačních technologií. Jedním z pozitivních dopadů procesů BIM je, že vede k dílčím změnám v myšlení a přístupech. Všude na světě uznávají hodnotu BIM jako strategického nástroje realizace cílů oblasti nákladů, kvality a politiky.

BIM se stává globálním jazykem v odvětví stavebnictví, neboť umožňuje vyšší úroveň spolupráce překračující hranice území. Předpokládá se, že BIM se ve světě stane běžným způsobem realizace veřejných zakázek a zakázek ve stavebnictví obecně. Pro udržení konkurenceschopnosti českého stavebnictví je třeba na nastupující trend reagovat.

V roce 2014 Evropská unie uznala užitečnost BIM pro veřejný sektor, neboť tato metoda pomáhá dosáhnout vyšší efektivity vynaložených prostředků a podporuje inovace. Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2014/24/EU, o zadávání veřejných zakázek umožnila zadavatelům v celé Evropě, aby mohli při zadávání veřejných zakázek požadovat použití BIM. Toto je umožněno i v ČR od 1. 10. 2016 zákonem č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek. Od roku 2022 se problematika veřejných zakázek otočí směrem k tomuto trendu, neboť se počítá s tím, že v tomto roce vzejde z právních předpisů povinnost zadávání a realizace veřejných zakázek pomocí BIM.

3.3.2 BIM model

Každá stavba se skládá ze stavebních výrobků, materiálů a konstrukcí (prvků). Digitální obdobou skutečné stavby je model BIM. Ten v sobě zahrnuje geometrické údaje ve formě 3D modelu a negeometrická data. Mezi negeometrická data náleží i celá řada řídicích a podpůrných dokumentů stavby, jako např. stavební deník, harmonogram, dokumenty BOZP, výstupy z rozhodovacích procesů stavebních úřadů a další. Veškeré dokumenty, které jsou součástí dokumentace BIM, jsou uloženy ve společném datovém prostředí (CDE), které tak tvoří zdroj platné verze dokumentace. Některé dokumenty mohou být též provázány na určité prvky 3D modelu. Srovnání současného a digitálního přístupu je znázorněno na obr. 23.

Obr. 23 Komparace současného a digitálního přístupu Zdroj: [28]

Mají-li BIM modely splnit svoji očekávanou úlohu jako důležitá součást metody BIM a významný zdroj strukturovaných dat pro další specializované aplikace (např. oceňování, časové plánování, facility management), musí být vysoce standardizované. Bez standardizace zdrojových dat není možné programovat jakékoliv rozhraní mezi systémy a následně nabízet funkcionality, které významně zvýší efektivitu a kvalitu práce uživatelů specializovaných aplikací.

3.3.3 BIM Execution Plan

Při implementaci BIM, kdy se na jeho tvorbě podílí mnoho útvarů a účastníků, je vhodné vytvořit kvalitní plánovací dokument. Ve světě se k tomuto účelu užívá termín BEP (BIM Execution Plan). BEP znázorňuje finální dokument, slučující všechny zainteresované projektové týmy a zabývá se podrobnějšími informacemi BIM projektu.

BEP by měl definovat náležitá využití BIM, např. vývoj návrhu, odhadování ceny, koordinaci návrhu spolu s detailním návrhem a dokumentací procesů pro uskutečnění BIM skrze celý životní cyklus projektu.

V BEP si projektové týmy definují rozsah implementace BIM v projektu, identifikují procesní postupy pro BIM procesy, definují informační výměny mezi účastníky a popíší požadovanou infrastrukturu pro podporu jeho optimálního naplnění. Stanovuje se úroveň podrobnosti LOMD a kontroly kvality.

Co by měl BEP obsahovat:

• identifikace BIM cílů a jeho využití (definování hodnot a přínosů);
• definice účastníků projektu, jejich kompetence a zodpovědnosti;
• navržení BIM postupů a procesů (procesní mapy, procesy a vzájemné propojení činností);
• stanovení informačních výměn a softwarových nástrojů;
• definování podpůrné infrastruktury implementace (postupy v komunikaci, způsob dodání projektu, postupy pro kontrolu kvality apod.);
• způsob údržby BIM modelu a správy dat;
• stanovení úrovně detailu pro jednotlivé části a profese.

3.3.4 Dlouhodobé přínosy používání BIM

Přechod na BIM je spojený se změnou současných procesů především po stránce komunikace, předávání a sdílení dat. Druhou oblastí změn je zavedení nových technologií, které umožní modely BIM vytvářet, využívat a efektivně podporovat změnu komunikace a procesů prováděných v rámci celého životního cyklu stavby. Třetí důležitou oblastí je přínos BIM z hlediska udržitelné výstavby a komplexní kvality staveb. Nejdůležitější přínosy využití BIM v průběhu celého životního cyklu stavby jsou následující:

• úspora nákladů a času počítaná za celý životní cyklus stavebního díla;
• zlepšení komunikace mezi účastníky stavebního procesu;
• zlepšení kontroly stavebního procesu;
• zlepšení kvality výsledného díla;
• předcházení kolizím (jejich detekce před realizací stavby) a nedorozuměním při práci s informacemi vzniklým použitím starých verzí;
• zvýšení transparentnosti a zlepšení přístupu k informacím při rozhodování v různých etapách životního cyklu stavby (i pro netechnické profese pracující na projektu);
• reálná možnost průběžného začlenění všech potřebných profesí již při návrhové fázi projektu (např. rozpočtář, správce budovy);
• ochrana životního prostředí s důrazem na energetické úspory (snížení energetické náročnosti budov) díky možnostem simulací v etapě přípravy projektu a využití údajů v případě změny dokončené stavby (rekonstrukce) nebo její odstranění;
• možnost snadnějšího zpracování variant;
• zefektivnění ekonomického řízení staveb (projektů) a to od prvotní kalkulace, přes výběr a průběžné kalkulace až po samotnou fakturaci;
• významné podklady pro navrhování, instalaci, provozování a výměnu zařízení;
• dostupnost aktuálních informací na jednom místě;
• podpora rozvoje datové základny národní infrastruktury pro prostorové informace.

Investice vložená do vytvoření komplexního vícerozměrového modelu je díky širšímu rozložení v čase mnohem efektivnější, než je tomu u stávajících řešení. A to i přesto, že vstupní investice do tvorby modelu pro BIM bývá vyšší než u klasického způsobu tak, jak se provádí dnes (2D dokumentace, tabulky, tištěné dokumenty), a může znamenat větší časovou a odbornou náročnost pro projektanta.

3.3.5 Přínosy BIMu ve správě majetku a provozu budov

Informační model budov přináší konečně soubor ucelených a strukturovaných dat o budově, které jsou připravené k použití při správě majetku.

Dosud předání a převzetí hotové stavby probíhá předáním dokumentace skutečného provedení stavby, kde by měly být zaznamenány veškeré změny a úpravy oproti dokumentaci pro provádění stavby, a předáním všech potřebných protokolů, revizních zpráv, atestů a dalších dokumentů. V den předání hotového díla lze říci, že veškeré údaje jsou platné a aktuální, ovšem s postupem času data zastarávají a málokdy se aktualizují nebo dochází k jejich ztrátám. To vše by měl BIM změnit a otočit k lepšímu. Správcům se dostanou k dispozici úplná a aktuální data, se kterými bude možno pracovat při plánování strategických plánů údržby a obnovy. Nevznikne potřeba dodatečně provádět pasportizaci a vytvářet pasporty, protože vhodným a kompatibilním prostředím SW nástroje budou importována všechna relevantní data z modelu (to platí, pokud se nejedná o zavádění BIM u již existující stavby – v procesu zavádění BIM u již existující stavby se pasportizace provádět musí). Dále lze jednoduše plánovat podpůrné procesy a řešit běžnou denní operativu. Veškerá práce správce povýší na digitální úroveň práce s daty, vymizí papírové zakládání např. revizních zpráv, smluv s dodavateli služeb apod. Vše bude zdigitalizováno a online přístupné z cloudového úložiště přes jakékoliv mobilní zařízení s připojením k internetu. To vše je zatím hudbou budoucnosti, která se ovšem nezadržitelně blíží.

3.3.6 Současné projektování staveb

Dosud se projektují stavby s využitím CAD systémů. Zkratka CAD v sobě ukrývá slovní spojení Computer Aided Design, což v překladu znamená počítačová podpora projektování nebo též navrhování. V projekčních kancelářích je již činnost projektování staveb digitalizována pomocí různých produktů softwarových společností, které se snaží neustále zdokonalovat a přizpůsobovat nabídku funkcionalit současným trendům.

Práce projektanta bývá zhotovena buď ve:

• 2D modelu (čárový model), který nahrazuje původní pero a pauzovací papír. Jedná se o primitivní způsob zpracování projektové dokumentace. Dříve toto zpracování bylo považováno za to nejlepší a efektivní zpracování dokumentace, hlavně z hlediska rozmnožování, dodatečných úprav apod. Dnes by bylo možno jmenovat více záporů než kladů.
• 3D modelu (model složený z konstrukčních prvků), který povyšuje 2D modelování čárami na již skutečný 3D model, ve kterém je možno odhalit konstrukční chyby, průběžně prohlížet vizuální návrh stavby, vytvářet průlety vnitřní dispozicí a další. Zdálo by se, že projektování je dotaženo k dokonalosti, ovšem i toto má své zápory, např. koordinace projektového týmu, koordinace jednotlivých oborů TZB, nutnost časové koordinace projektování.

3.3.7 BIM projektování

3D navrhování je využíváno rovněž při projektování pomocí BIM nástrojů. V nově zaváděném projektování jsou na rozdíl od klasického způsobu každému prvku, vloženému do modelu projektantem přisouzeny vlastnosti/atributy, které prvek jednoznačně určují a definují ho. Při BIM projektování je využit klasický 3D model, ovšem rozšířený o řadu dalších informací, proto označení informační model. Každý takto vytvořený model je nositelem informací, které se dál využívají jak při plánování, realizaci, tak zejména při správě a provozu budov. Díky tomuto informačnímu modelu lze vytvářet časové plánování realizace, plánování zdrojů potřebných k realizaci, provádět simulace jevů apod.

Obecně jakýkoliv model může obsahovat data a údaje dalšího rozměru kromě geometrie týkající se např. plánování emisí CO2, energií apod. V dnešní době se nejčastěji uvádí použití 6D jako údaje o životním cyklu budovy nutné pro provoz, správu a údržbu stavebního díla. Začíná se mluvit i o 7D, které nejčastější bývá spojeno s udržitelností staveb a energetickou náročností. 8D pak s bezpečností. Někdy se však setkáváme i se záměnou 6D a 7D. Rozdělení je čistě orientační a ilustrační:

• 2D – dvourozměrné informace, práce v ploše;
• 3D – práce s prostorem (šířka, délka, výška);
• 4D – 3D v čase (fázování, etapizace výstavby);
• 5D – čas a peníze – náklady na projekt (odhad nákladů);
• 6D – energetická náročnost (energetické analýzy);
• 7D – řízení životního cyklu (Investor/Facility Management). [28]

3.3.8 BIM realizace

Realizace stavby je logickým vyústěním projekčních a návrhových prací na modelu. Při provádění stavby model eviduje skutečné náklady stavby pomocí skenování, zlepší plánování času a nákladů, usnadní provádění controllingu. Pro zhotovitele stavby představuje model zejména spolehlivou dokumentaci pro provádění stavby a zároveň podklad pro provádění změn. Hlavní výhodou při aplikaci BIMu v realizační fázi výstavbového projektu je to, že se snáze řídí a kontroluje díky strukturovaným a přesným informacím.

ZÁVĚR

Publikace přináší nový pohled na problematiku údržby a obnovy staveb a konstrukcí a mění postup myšlení při samotné tvorbě přípravy údržby a obnovy. Při správě majetku je důležité vědět, kolik finančních prostředků bude zapotřebí pro jeho dlouhodobou obnovu a údržbu. Správné zpracování plánu obnovy a údržby je nezbytnou součástí čerpání finančních prostředků na pokrytí nákladů spojených s životním cyklem objektu. V krajním případě se může ukázat, že dlouhodobý provoz některých budov může být ztrátový a je lepší se objektu zbavit nebo změnit způsob a úroveň užívání objektu (zavedení nových funkcí, záměna stávajících funkcí objektu). Zpracování dlouhodobé obnovy a údržby lze rozdělit do tří základních skupin:

• zachycení současného stavu, zejména:
  • zjištění rozsahu fyzického opotřebení stavby na základě průzkumu;
  • stanovení doby životnosti stavby a konstrukčních dílů;
  • stanovení pořizovací ceny stavby vztaženou k času realizace obnovy.
• sestavení plánu údržby a obnovy, zejména:
  • stanovení průměrných ročních nákladů na cyklicky prováděnou údržbu a opravy;
  • stanovení průměrných ročních nákladů na provoz, služby, odpisy.
• porovnání výnosů a nákladů v daném období, zejména:
  • stanovení výše nájemného před a po obnově.

Globálním kritériem ekonomiky správy majetku by měla být míra kompenzace nákladů údržby a obnovy úsporou běžných nákladů provozu a prodloužení fyzické životnosti staveb. Vyšší kvalitativní standard pořízení snižuje náklady na údržbu a obnovu, zvyšuje dobu životnosti a naopak. Kritériem hospodárnosti je optimalizace vynaložených nákladů. Závažným rysem současného stavu je, že u jednotlivých staveb není řádně zjištěna úroveň zanedbané údržby. Stávající stav může být šetřen pouze na základě rozboru jednotlivých stavebních, technických a technologických částí staveb a jejich ohodnocení. Zpracování těchto propočtů mnohdy není běžnou záležitostí ani u zásadních rozhodnutí, které se týkají nákladných obnov staveb.

Na základě rozboru nových forem údržby a obnovy staveb a konstrukcí lze vlastní postup činností spojených s výkonem správy a údržby charakterizovat následovně:

• podrobný rozbor současného stavu řešené problematiky;
• analýza problémů údržby a obnovy;
• princip metodické koncepce nových forem údržby a obnovy staveb a konstrukcí.

Pořizování dlouhodobého majetku (investic) v soukromé i veřejné sféře je složitý a časově, finančně i organizačně náročný proces. Pozornost řídící i odborné veřejnosti byla dosud zaměřena na koncepční, přípravné a realizační etapy investičního procesu. Ekonomicky, organizačně i technicky neméně významná je však i exploatační fáze procesu – provozování, údržba, opravy či rekonstrukce majetku stavebního a strojního charakteru. Zatímco pořizování nových staveb a obecně investic je po stránce odborných kádrů zajištěno středoškolskou a vysokoškolskou výchovou odborníků ve stavebních profesích, je fáze využívání a provozu mnohdy nákladně pořízených stavebních fondů (majetku), údržby a oprav ponechána samovzdělávacím schopnostem jednotlivých provozních a řídících pracovníků. Neprofesionální správa majetku, zejména nemovitého, jeho provoz a související služby mají mnohdy za následek nehospodárné vynakládání soukromých i veřejných financí.

Správa majetku je obor, jehož náplní je komplexní plánování a správa veškerých podpůrných činností ve firmách všeho druhu, často prezentovaný jako průnik tří oblastí označovaných zkratkou 3P (Pracovníci – Procesy – Prostory) a nyní nově rozšířen o další dvě oblasti – Planeta – Prosperita, čímž se dostáváme na průnik 5P. Správce majetku (facility manažer) je tedy zodpovědný za optimální provoz budov, jejich technické zařízení, funkceschopnost a dále za veškeré činnosti probíhající uvnitř i vně budov.

Zatímco stále rostou odborné požadavky na profese, zabývající se v praxi správou majetku,, teoretické komplexní vysokoškolské vzdělání oboru správy majetku ve formě studijního programu nebo oboru je u nás dosud zcela opomenuto, a to i přes celosvětový rozmach této profese a dynamický rozvoj praxe v České republice. V současné době absenci komplexní výuky supluje pouze systém studijních kurzů a předmětů na některých fakultách, který však nezahrnuje nejdůležitější technické a provozní stránky oboru a dále systém odborných konferencí pořádaných českou pobočkou IFMA.

Současný stav problematiky, jeho analýza a dosavadní praxe prokazuje, že zkušenosti s novými formami údržby a obnovy staveb a konstrukcí se dostávají do podvědomí projektantů, investorů, vlastníků, správců a pracovníků státní správy velmi obtížně. Zčásti je to důsledkem skutečnosti, že problematika ekonomiky správy majetku je předmětem učebních osnov středních odborných a vysokých škol jen okrajově a dotčený orgán státní správy se této oblasti také příliš nevěnuje.

V rámci prvního kroku, který bude mít zásadní význam pro seznámení s problematikou, je nezbytné zajistit potřebný rozsah informací a zprostředkovat jejich distribuci do příslušných okruhů odborné, ale i široké veřejnosti. Důležitým faktorem, který brání uplatňování ekonomiky správy majetku v technické praxi, jsou právě malé znalosti a nedostatečné pochopení důležitosti tohoto problému, nedostatečná koordinace úsilí zaměřeného na ekonomiku správy majetku a v neposlední řadě názory, že technická řešení jsou finančně příliš náročná. Tyto okolnosti jsou podnětem přípravy strategie a pojetí vzdělávacího projektu k problematice výkonu správy a údržby budov v Radě na podporu rozvoje profese ČKAIT. Rozborem současné situace s analýzou problému ekonomiky správy majetku byly stanoveny náměty na zlepšení situace, které jsou součástí celoživotního vzdělávání v ČKAIT.

Cílem je dosáhnout všeobecného podvědomí o obsahu a rozsahu problematiky ekonomiky správy majetku a zejména o významu přínosu pro všechny uživatele stavebních objektů. Strategický záměr vzdělávacího projektu je založen na systému vytvoření programu přenosu potřebných informací a znalostí diferencovanou formou, v rozlišení na čtyři hlavní skupiny:

• odborníci na problematiku ekonomiky správy majetku – předávají nejnovější poznatky do praxe, jsou to zpracovatelé odborných publikací, aplikačních softwarů, metodických pokynů a odborná konzultační činnost;
• investoři, projektanti, autorizované osoby – uvádějí principy ekonomiky správy majetku v reálný život do technické praxe;
• státní správa a samospráva – kontrolní orgán základních a dalších předpisů stavebního práva;
• vzdělávací instituce – příprava nových odborníků pro stavební praxi.

Z charakteristiky jednotlivých skupin vyplývá, že koncepce vzdělávacích projektů musí vycházet z potřeb, vlastního uplatnění nových poznatků a rozlišení specifických požadavků. Nedílnou součástí celé vzdělávací strategie bude metodické zajištění rozdílné náplně vycházející z potřeb různých druhů stavebních objektů.

Seznam bibliografických citací

[1] BERÁNKOVÁ, E., KUDA, F. Standardizace Facility managementu v podmínkách České republiky, Správca bytových domov, 1/2013, ISSN 1336-7919.

[2] ČESELSKÝ, J. Pasportizace v kontextu udržitelného managementu obecního domovního a bytového fondu. Ostrava: VŠB – Technická univerzita Ostrava, Fakulta stavební, 1. vydání 2011, ISBN 978-802-4825-496.

[3] HAČKAJLOVÁ, L. Ekonomika a management 13. Praha: Ediční středisko ČVUT, 1. vydání 2004, 279 stran, ISBN 80-01-03060-1.

[4] KUDA, F. a kol. Zvyšování kvalifikace a rekvalifikace správců bytových domů jako nástroj udržitelnosti užitku bytového fondu. Praha: Professional Publishing, 1. vydání 2011, 34 stran, ISBN 978-80-7431-072-0

[5] KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. Facility management v technické správě a údržbě budov. Praha: Professional Publishing, 1. vydání 2012, ISBN 978-80-7431-114-7.

[6] KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E., SOUKUP, P. Facility management v kostce pro profesionály i laiky. Olomouc: FORM Solution, 1. vydání 2012, ISBN 978-80-905257-0-2.

[7] MIKŠ, L. a kol. Údržba a rekonstrukce starších městských budov. Brno: Grantový projekt GAČR 103/02/1252, 2004.

[8] ŠTRUP, O. Základy Facility managementu. Praha: Professional Publishing, 1. vydání 2014, 156stran, ISBN 978-80-7431-143-7.

[9] VYSKOČIL, V. K., KUDA, F., a kol. Management podpůrných procesů  – Facility management. Praha: Professional Publishing, 2. vydání 2011, 492 stran, ISBN 978-80-7431-046-1

Právní předpisy

[10] Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů

[11] Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů

Normy

[12] ČSN EN 15221-1 Facility management – Část 1: Termíny a definice. Český normalizační institut, 2014.

[13] ČSN EN 15 221-2 Facility management – Část 2: Návod na přípravu smluv o facility managementu. Český normalizační institut, 2014.

[14] ČSN EN 15221-3 Facility management – Část 3: Návod na kvalitu ve facility managementu. Český normalizační institut, 2014.

[15] ČSN EN 15221-4 Facility management – Část 4: Taxonomie, klasifikace a struktury ve facility managementu, Český normalizační institut, 2014.

[16] ČSN EN 15221-5 Facility management – Část 5: Návod na procesy ve facility managementu. Český normalizační institut, 2014.

[17] ČSN EN 15221-6 Facility management – Část 6: Měření ploch a prostorů ve facility managementu. Český normalizační institut, 2014.

[18] ČSN EN 15221–7 Směrnice pro benchmarking výkonnosti. Český normalizační institut, 2015.

[19] ČSN EN ISO 41001 (507435) Facility management – Systémy řízení – Požadavky s návodem k užívání. Praha: ČNI, 2019.

[20] ČSN EN ISO 41011 (505549) Facility management – Slovník. Praha: ČNI, 2018.

[21] ČSN EN ISO 41012 (505979) Facility management – Návod na vývoj smluv v souvislosti se strategickým zásobováním. Praha: ČNI, 2019.

Webové stránky

[22] IFMA CZ [online], dostupné z http://www.ifma.cz, [cit. 4.3.2013].

[23] Obchodní slovník [online], dostupné z http://www.businessdictionary.com/definition/, [cit. 12.3.2013].

[24] PATER, J. Dokumentace pro provádění a provoz stavby [online], dostupné z http://www.bozpprofi.cz, [cit. 27.4.2013].

[25] SLAMKA CONSULTING [online], dostupné z http://www.slamka.cz/, [cit. 4.3.2013].

Další zdroje

[26] Kolektiv řešitelů VZ 05. Management udržitelného rozvoje životního cyklu staveb, stavebních podniků a území. Analýza dat a řešení v 2006. Praha: ČVUT, Fakulta stavební, Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 1. vydání 2007, ISBN 978-80-01-03679-2.

[27] Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR, sekce stavebnictví. Průzkum a hodnocení stavebně technické stavu panelových domů. Praha: Informační centrum ČKAIT 2000, 134 stran, ISBN 80-86364-20-8.

[28] Ministervstvo průmyslu a obchodu ČR. Koncepce zavádění metody BIM v ČR. [online cit. 2018-10-06]. www.mpo.cz

Autor aktualizace 2022: Ing. Jindřich Pater

Stav: aktualizace 2022, vydání 2017

Anotace:
Pomůcka popisuje povinnosti vlastníků budov ve vztahu ke stavební části a k zařízením techniky prostředí staveb, standardní postupy a metody monitorování technického stavu budov a jejich systematické údržby a oprav, zejména ve způsobu údržby a péče o budovy. Poskytuje přehled povinných kontrol (podle vyhlášek nebo norem) s časovými limity jejich provádění, doplněný o návrh dalších odborných prohlídek nebo činností, které jsou nutné nebo vhodné. Obsahuje ukázku vzorového plánu údržby a dalších činností spojených s technickou správou staveb (revizí, oprav). Měla by sloužit k plánování a posuzování stavu údržby staveb jak jeho majiteli, tak případnému zájemci o koupi například bytu v domě. Řádné užívání vyžaduje vedení evidence o zásazích do technického (úpravy, opravy, údržba) a ekonomického (využití ploch, pronájem, náklady na energie) stavu stavby.

Upozornění k textu

K 30. 6. 2022 byly ve sbírce zákonů ČR vydány (a tudíž platné) k problematice stavebního zákona následující právní předpisy:

• zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
  Zrušen k 1. 7. 2023 novým stavebním zákonem č. 283/2021 Sb.; podle novely č. 195/2022 Sb. zákona č. 283/2021 Sb. se za den nabytí nové komplexní účinnosti zákona č. 283/2021 Sb. ale považuje až 1. 7. 2024, kdy tedy dojde k definitivnímu zrušení zákona č. 183/2006 Sb.
• zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon
  Účinnost od 1. 7. 2023; podle „malé novely“ zákona č. 283/2021 Sb., tj. podle zákona č. 195/2022 Sb. se za den nabytí účinnosti některých paragrafů zákona č. 283/2021 Sb. považuje 1. 7. 2024; připravována je ještě „velká novela“ zákona č. 283/2021 Sb. s účinností od 2024.
• zákon č. 284/2021 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím stavebního zákona
  Účinnost od 1. 7. 2023; v rámci „velké novely“ zákona č. 283/2021 Sb. připravována je i novela tohoto změnového zákona s účinností od 2024.
• zákon č. 197/2022 Sb., o zvláštních postupech v oblasti územního plánování a Stavebního řádu v souvislosti s ozbrojeným konfliktem na území Ukrajiny vyvolaných invazí vojsk Ruské federace
  Účinnost od 1. 7. 2022; upravuje zákon č. 183/2006 Sb. a zavádí pojem nezbytná stavba, tj. stavba dočasná, jejíž doba trvání nesmí přesáhnout 3 roky ode dne nabytí právních účinků společného územního souhlasu a souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru.

Další text je stále vázán pouze na zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) a k němu vydané prováděcí předpisy, neboť vývoj v oblasti změn stavebního zákona k dnešnímu datu 30. 6. 2022 není ukončen.

OBSAH

ÚVOD

Význam údržby staveb v kontextu nákladů jejich životního cyklu a jejich užitků v souvislosti se zachováním udržitelného rozvoje stále roste. Do popředí zájmu se dostává nalezení vyváženého vztahu mezi stavebními aktivitami a stavbami s kvalitním vnitřním prostředím na straně jedné a zátěží životního prostředí na straně druhé v celém životním cyklu staveb, především s ohledem na konstrukční materiály a prvky s nízkou spotřebou energie, včetně využití obnovitelných zdrojů. Údržba staveb se stává prostředkem ke zvýšení jejich užitku z hlediska užívání, životnosti, termínů obnovy a řízeného ukončení jejich životnosti.

Problematikou údržby se v současnosti zabývá mnoho organizací a subjektů (státních, obecních i soukromých). Ne vždy však mají zcela dořešenu celkovou koncepci údržby a obnovy a odpovídající SW nástroje. Většinou se pouze snaží dodržovat platné provozní předpisy v souvislosti s údržbou staveb a řeší pouze kritické a havarijní situace. Pokud se alespoň o jistou koncepci pokusí, pak pouze malá část dovede jednotlivé detaily své koncepce až do konečných důsledků, které zohledňují například rizika spojená s provozem budov, s finanční situací majitele nemovitostí apod. Úloha vlastníka stavby nebo jeho správce by neměla být orientována jen na optimalizaci celkových nákladů na životní cyklus stavby, ale i na věcné řešení stavby, včetně stanovení rozsahu předepsané údržby jednotlivých konstrukčních prvků a dílů, technických a technologických zařízení. Vezmeme-li v úvahu, že předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u budov a hal se zděnými, monolitickými nebo železobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně, je to doba, kterou ovlivňují tři generace vlastníků.

Problematika údržby staveb prochází obdobím dynamických inovací a nových přístupů, které je nutné propojit se současným vnímáním životního cyklu stavby. Nabízí se množství zdrojů dat a podkladů pro optimalizaci provozu stávajících budov, které je žádoucí využít. Cílem pomůcky je podpořit optimalizaci provozu stávajících budov, související s údržbou a obnovou, s využitím takových technických řešení, která zajistí výrazné prodloužení jejich životnosti a zvýšení uživatelského komfortu na úroveň odpovídající současným uživatelským požadavkům, a to za optimálních pořizovacích a provozních nákladů.

Stavební a technická údržba staveb je pomůcka připomínající servisní knihu u auta, v níž jsou uvedeny úkony prováděné při servisních prohlídkách podle počtu ujetých kilometrů nebo podle stáří. Pomůcka poskytuje přehled povinných kontrol (podle vyhlášek nebo norem) s časovými limity jejich provádění, doplněný o návrh dalších odborných prohlídek nebo činností, které jsou nutné nebo vhodné. Obsahuje ukázku vzorového plánu údržby a dalších činností spojených s technickou správou staveb (revizemi, údržbami, opravami). Měla by sloužit k plánování a posuzování stavu údržby staveb jak jejímu majiteli, tak případnému zájemci o koupi například bytu v domě. Řádné užívání vyžaduje vedení evidence o zásazích do technického (úpravy, opravy, údržba) a ekonomického (využití ploch, pronájem, náklady na energie) stavu stavby. Povinné dokumentování stavu objektů končí dokumentací skutečného provedení stavby. Ve fázi užívání se povinně dokladují pouze změny podléhající stavebnímu řízení. Chybí průběžné vyhodnocování provozu budov zejména v technických, ekonomických a environmentálních parametrech. Pomůcka se také dotýká problematiky použitelných nástrojů k prodloužení užitku a efektivnosti stavebního díla v kontextu veřejného zájmu. Pokouší se sumarizovat povinnosti vlastníků budov ve vztahu k stavební části a k zařízením techniky prostředí staveb, standardní postupy a metody monitorování technického stavu budov a jejich systematické údržby a oprav, zejména ve způsobu údržby a péče o budovy.

Pomůcka PS 10.6. Stavební a technická údržba staveb částečně navazuje a podrobněji rozpracovává některé kapitoly pomůcky PS 10.4 Provozování a udržování budov, která vysvětluje pojem facility managementu, jeho přínosy, jako jsou úspory provozních nákladů, zvýšení produktivity práce zaměstnanců apod. PS 10.4 vysvětluje strukturu oboru podle standardu EU, roli facility manažera při správě nemovitosti, povinnosti vlastníků budov ve vztahu k zařízením techniky prostředí staveb a předkládá praktické příklady. A dále částečně navazuje na pomůcku PS 10.5 Facility management a technicko-ekonomická správa majetku, která je zaměřena na oblast facility managementu, jehož přistup ke správě majetku je aktivní, plánovaný a v konečném důsledku efektivní a úsporný. Publikace definuje základní principy a nástroje facility managementu a uvádí možnosti aplikace tohoto integrovaného způsobu řízení ve správě, a zejména údržbě nemovitého majetku, která probíhá v nejdelší fázi životního cyklu staveb – provozní fázi. V publikaci je zmíněna provázanost facility managementu jakožto nového systémového řízení správy majetku a všechny důležité a podstatné oblasti, které se této problematiky týkají.

Seznam zkratek použitých v pomůcce

1 ZÁKLADNÍ POJMY ÚDRŽBY

V následující kapitole budou uvedena základní teoretická východiska údržby. Za účelem zpřehlednění a vyjasnění základního přístupu k řešení nakládání s nemovitým majetkem, jakým stavby bezesporu jsou, a bez ohledu na jejich druh, je v tab. 1 uvedena klasifikace stavebních děl podle vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů. Podle tohoto rozdělení je zjevné, že stavební a technická údržba není pouze záležitostí obytných staveb a staveb občanského vybavení, ale také staveb průmyslových, zemědělských, dopravních a speciálních.

Tab. 1 Druhy staveb podle vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů

1.1 STRUKTURA ÚDRŽBY BUDOV

Údržba stavby je povinností každého jejího vlastníka. Vlastník má povinnost udržovat stavbu v souladu s dokumentací ověřenou stavebním úřadem a rozhodnutím stavebního úřadu, tak aby nevzniklo nebezpečí požárních a hygienických závad, nedošlo ke znehodnocení stavby nebo jejího vzhledu a aby se co nejvíce prodloužila její uživatelnost, tedy výnos z ní.

Údržba stavebních konstrukcí, technických systémů, přístrojů a součástek je soubor činností, které mají zajistit, že se zachová jejich provozuschopný stav nebo při poruše bude tento stav rychle obnoven. Je to soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení majetku. Údržbou se předchází poruchám, odstraňují se drobnější závady. Údržba může být také považována za prevenci vzniku vady majetku.

Do údržby staveb je potřeba zahrnovat diagnostické, údržbové a opravárenské postupy. Jen tak jsme schopni celou problematiku řešit komplexně a hledat cesty, jak zdokonalit údržbové postupy u tak velkého bohatství společnosti, čímž nemovitý majetek nepochybně je, a předat ho dalším generacím v provozuschopném stavu.

Stavba je vždy kapitálovou položkou, která není-li kvalitně udržována, ztrácí na své hodnotě. Proto je pro vlastníka nemovitosti jedním z prvořadých úkolů zajistit její kvalitní údržbu.

Pro základní členění údržby na stavební údržbu a údržbu technologií budovy (mimo údržbu výrobních a speciálních technologií) se používá označení stavebně-technická údržba, která v souladu s platnými předpisy zahrnuje:

• běžnou stavebně-technickou údržbu budov a provoz nemovitostí;
• obsluhu, provoz a opravy technologického zařízení budov;
• revizní činnost, odborné prohlídky a kontroly;
• technickou administrativu spojenou se správou stavby;
• havarijní službu.

Údržba stavebních prvků budov je činnost nutná k zabezpečení spolehlivé funkce budovy a jejích jednotlivých funkčních dílů po dobu jejich předpokládané životnosti. Zahrnuje pravidelné provádění předepsaných i nepředepsaných kontrol a jejich vyhodnocování a dále běžné údržbářské úkony jako čištění, mazání, dotažení spojů, obnovu povrchové úpravy apod.

Interpretační dokumenty ke směrnici rady 89/106/EHS zahrnují pod pojem údržba i výměnu částí stavby (tedy v našem pojetí opravy), přičemž uvádějí, že „normální údržba se provádí tehdy, když náklady na zásah, který je třeba učinit, jsou přiměřené hodnotě příslušného dílu stavebního objektu s přihlédnutím k souvisejícím nákladům“.

Rozdělení údržby

• plánovaná preventivní údržba (PPM = plan preventive maintenance), která je základem údržby; podkladem pro sestavení harmonogramů PPM je životnost stavebních dílů a prvků budov a požadavky výrobce na údržbu technických zařízení, respektive historické zkušenosti provozovatele; kvalitní plánovaná údržba snižuje četnost reaktivní a havarijní údržby;
• reaktivní a havarijní údržba i při zachování veškeré prevence dochází při provozu budov a technologií k poruchám a havarijním situacím; takovéto poruchy mohou mít charakter provozní poruchy s nízkou prioritou (nesvítící žárovka, nefunkční vyústek vzduchotechniky apod.), ale existují též poruchy, které vyžadují okamžitý zásah a nápravu (někdy se toto provádí dvoufázově – v první fázi se zamezí šíření poruchy a provizorně se zařízení zprovozní, v druhé fázi se pak s konečnou platností uvede do plně funkčního a esteticky původního stavu).

Jiné rozdělení údržby je znázorněno na obr. 1.

Obr. 1 Rozdělení údržby

1.2 ČINNOST ÚDRŽBY

Z praktického pohledu je možné rozdělit činnosti údržby do několika typů:

• typ 1 – úkony prováděné při výskytu poruchy

Jde o nenáročné úkony, které spočívají v rychlé, technicky jednoduché a nenákladné nápravě vadného stavu. U tohoto typu úkonů se nepředpokládá periodická frekvence ani preventivní kontroly. Příkladem může být přepálené vlákno žárovky. Výměna žárovky je tak jednoduchý úkon, že nepotřebuje k provedení odborníka. Životnost žárovky je obtížně předpověditelná, nemá tedy smysl po určité periodě žárovky hromadně vyměňovat. Výměnu provede uživatel bezprostředně poté, kdy se porucha projeví. Úkony tohoto typu nemá tedy ani smysl plánovat.

• typ 2 – úkony prováděné periodicky správcem nemovitosti

Jde rovněž zpravidla o nenáročné a nenákladné úkony, které však při zanedbání včasného provedení mohou způsobit závažnější poruchu, proto se vyplatí tyto úkony vykonávat raději v častějších intervalech, plánovat je a vést o nich přehlednou evidenci.

Příkladem může být čištění lapačů splavenin na dešťových svodech nebo čištění sifonů na odtokovém potrubí zařizovacích předmětů zdravotní techniky. Sem patří i úklid společných prostor domu a venkovního okolí.

Provedením úkonu se příslušná část funkčního dílu dostává opět do bezvadného stavu, případně se při úkonu zjistí vada této části, která musí být zaznamenána a podle svého charakteru ihned nebo později opravena.

• typ 3 – periodické preventivní kontroly

Jde o kontrolní činnosti prováděné správcem nemovitosti s cílem odhalit případné poruchy, které bude následně nutno opravit. Většina těchto kontrol je prováděna vizuální prohlídkou, některé kontroly jsou spojeny s jednoduchými měřeními. Cílem je zavčas odhalit první signály počínajících poruch, zaznamenat je a dát impulz k odborné nápravě vadného stavu.

Rovněž tyto úkony je vhodné plánovat a o výsledcích vést průkaznou a přehlednou evidenci.

Příkladem může být zjištění vzlínající vlhkosti na vnější fasádě, které musí být ihned při zjištění dokumentováno.

Dokumentace zjištění z preventivních kontrol se zakládá pod číslem úkonu v evidenci správce nemovitosti buď v elektronické podobě, nebo v klasické lístkovnici. Nejvhodnější formou dokumentace je digitální fotografie, pro niž stačí zpravidla záznam nejnižší kvality (cca 145 kB na snímek) s uvedením data pořízení.

• typ 4 – činnosti prováděné specializovaným odborníkem

Jedná se o kontrolní nebo udržovací činnost, kterou správce nemovitosti zpravidla sjednává se specializovanou firmou [2].

1.3 OBECNÉ PROCESY ÚDRŽBY A OPRAV

Jde o procesy aplikované na stavbu nebo funkční díl v časové etapě provozu budovy. Systémem procesů údržby vymezujeme soubor činností, jejichž výstupem je zabezpečení plného provozu stavby, funkčního dílu. Procesy údržby jsou prováděny periodicky a jejich rozsah je vymezen provozními, společenskými a technickými a ekonomickými požadavky.

Systém stavební údržby budovy sestává z následujících procesů:

• způsob užívání (vč. úklidu);
• technická obchůzka (vizuální kontrola) a zajištění bezpečnosti provozu v trvalých podmínkách;
• inspekce stavu – kontrola odborným pracovníkem;
• revize – kontrola odborným pracovníkem se zvláštním oprávněním;
• příprava udržovacích prací;
• udržovací práce;
• příprava oprav;
• provádění oprav.

Systém údržby má reagovat podle připraveného plánu údržby na trvalé a dočasné předvídatelné situace, jejichž příčinu známe, ale nemůžeme ji odstranit. K tomu slouží havarijní plány, které jsou pro tyto situace vytvářeny. V případě mimořádných situací je snaha zabezpečit likvidaci následků nepředvídatelné poruchy.

Časové periody úklidu, obchůzek s následným zabezpečením bezpečnosti provozu jsou voleny tak, aby stavba byla plně funkční i v časové prodlevě mezi termíny údržby. Je zřejmé, že u stavby s odkládaným termínem údržby budou nároky na úklid a zabezpečování bezpečnosti provozu vyšší. Tento stav má iniciovat celkovou inspekci stavby se zaměřením na funkční díly stanovené podle plánu údržby, a zejména podle poznatků z provozu stavby. Termín inspekce má zabezpečit včasnou údržbu, tedy prevenci trvalého poškození nebo poruchy. Stav funkčního dílu nebo stavby v režimu řádné údržby nemá klesnout pod úroveň přijatelnou pro funkční využití stavby v aktuálních podmínkách provozních, technických a ekonomických. Technické podmínky jsou dlouhodobě vymezeny průběhem degradační křivky funkčního dílu, proto i řádná údržba dosahuje nižší úrovně. Při poklesu pod úroveň přijatelnou je vyžadována oprava nebo modernizace. Pro tyto zásahy do stavby je nezbytný stavebně-technický průzkum a návrh opravy nebo modernizace. Procesy přípravy, provedení a hodnocení oprav a modernizací jsou v literatuře popsány, zpravidla bez návaznosti na procesy údržby.

Výše uvedené procesy provozu stavby obecně posuzujeme především z hlediska technického zabezpečení funkce stavby a výše nákladů na provoz stavby v místních regulovaných podmínkách. Při respektování těchto podmínek lze odvodit následující doporučení:

• proces úklidu je nezbytné posoudit již v návrhu z hlediska zdravotních a hygienických předpisů a minimalizovat náklady užitím mechanizace – k tomu musejí být již předem vytvořeny podmínky;
• v běžném trvalém provozu je prvořadým úkolem správy zajistit bezpečnost uživatelů a veřejnosti s ohledem na podmínky prostředí (sníh, náledí, přerušení dodávek energií apod.); provozní řád budovy je logickým požadavkem investora při posuzování budoucích provozních nákladů;
• inspekce a revize podle místních regulovaných podmínek musí být již v návrhu uvážena a zajištěna přístupnost kontrolovaných funkčních dílů, případně je nutné zajistit monitorování rozhodujících údajů;
• stavební údržba je prováděna zásadně podle výsledků a doporučení inspekce, tedy po zhodnocení skutečného stavu funkčního dílu;
• při návrhu a posuzování oprav či modernizací vycházet z poznatků stavebně-technického průzkumu, a i v této fázi využití stavby rozhodovat o alternativách na základě celkových nákladů na životní cyklus stavby; zvážit i alternativu, že stavba nebude jako celek v dočasných podmínkách využívána (např. její dočasně nepronajatá část);
• do úvahy nutno zahrnout i odstranění stavby v regulovaných ekologických podmínkách, tedy uvážit maximální možnou recyklaci odpadních surovin.

Častou chybou vlastníka nebo provozovatele je nedostatečná úroveň kontroly stavebně-technického stavu budovy a technického zařízení a jeho údržby.

Jedná se o činnost, bez které se žádná organizace ať už výrobní, nebo nevýrobní neobejde – údržby majetku (strojů, zařízení, budov, distribučních systémů, hasebních prostředků, ale taky třeba trávníků, zeleně). Je skutečností, že náklady na údržbu patří mezi nejvyšší provozní náklady v organizacích. Mnohokrát jsou ještě významnější ztráty vzniklé při náhlých haváriích a poruchách, které mohou mít příčinu právě v podcenění nebo přímo v zanedbání údržby. Proto si oblast údržby právem zasluhuje pozornost vrcholového vedení organizací.

Předpokladem pro výkonnou a efektivně zabezpečovanou údržbu jsou komplexní, aktuální ale i historické údaje o stavu sledovaných staveb a zařízení, o prováděných údržbářských zásazích, struktuře nákladů apod. Tyto požadavky na komplexní a kvalitní informace v dnešní době lze zabezpečit moderními informačními systémy pro údržbu, které se označují jako CMMS (computerized maintenance management systems). Tyto systémy jsou zaměřené na základní funkce údržby, jako je plánování pracovních příkazů a preventivní údržba, a slouží především ke snižování počtu poruch a prostojů výrobních zařízení.

1.4 PROCESNÍ CHARAKTER ÚDRŽBY

Základním cílem údržby je zabezpečovat bezporuchovou funkci udržovaného majetku s vynaložením co nejnižších nákladů. K tomuto cíli může údržba dospět jen tehdy, je-li dobře řízena. Řízení údržby spočívá v efektivním plánování a provádění údržbářských činností, které mají za cíl zachování provozuschopnosti veškerého hmotného majetku společnosti. Procesy plánování a řízení údržby zahrnují mnoho různých funkcí, od přípravy údržbářských činností přes jejich provádění až po zajišťování zdrojů potřebných pro jejich dokončení. Pro kvalitní plánování a řízení údržby jsou třeba aktuální informace o udržovaném majetku, potřebných náhradních dílech a materiálech, technologickém postupu opravy a požadovaném rozsahu práce. Je nutno zvážit požadavky na jednotlivé profese, naléhavost údržbářského zásahu, čas, který je k dispozici, a dostupnost zařízení pro údržbu.

V současném vysoce konkurenčním prostředí, kdy náklady rozhodují o úspěchu společnosti na trhu, musejí být úspory ve všech oblastech předmětem zájmu managementu. Světové statistiky přitom uvádějí, že více než jedna třetina nákladů vynaložených na údržbu je vynaložena zbytečně kvůli špatnému plánování a řízení údržby.

I když je předmětem údržby stavební složka budovy nebo technologie, topologie údržby je vždy stejná:

• naplánování pravidelných preventivních údržeb;
• pravidelná preventivní údržba;
• revize a předepsané kontroly;
• operativní (provozní) opravy (podle okamžité potřeby) – též nazývaná reaktivní;
• havarijní opravy (jedná se o provozní opravy s vysokou prioritou);
• plánované opravy (běžné a generální);
• obnovy, rekonstrukce a přestavby.

Pro vlastní údržbu jsou charakteristické základní parametry:

• znalost zařízení. K tomu je třeba seznámit se dokonale s dokumentací zařízení, znát jeho provozní charakter a účel, vědět, k čemu slouží, jakou prioritu má pro provoz a účel budovy. Výrobce v dokumentacích uvádí požadavky na údržbu a seřizování, četnost výměn spotřebních prvků (filtrů, olejů, médií atd.) a požadavek na parametry těchto spotřebních prvků;
• znalost nároků na technickou vyspělost a profesní složení obsluhy a údržby;
• znalost stupně technického vybavení pro jednotlivé zásahy;
• znalost stupně rizika v případě nesplnění některých úkonů, respektive v případě mimořádných havarijních stavů;
• znalost případných náhradních řešení pro případy mimořádných situací;
• nákladová náročnost jednotlivých operací.

Na základě výše zmíněných charakteristik musejí být vypracovány procesní listy (dále PL) údržby. Tyto se liší podle toho, kdo si je pro svoje řízení vypracovává:

Na straně odběratele (majitele budovy) postačují rámcové PL, podle kterých bude patrno, kdy má poskytovatel provést jaký úkon a jak bude jeho služba vykazována (KPI). Podklady pro tyto listy bude čerpat od poskytovatele, ale je vždy třeba si tyto podklady alespoň namátkově ověřit. Mnoho poskytovatelů zneužívá neznalost odběratelů a nastavuje si vyšší frekvenci a rozsáhlejší zásahy preventivní údržby než předepisuje výrobce.

2 ÚDRŽBA (UDRŽOVACÍ PRÁCE) V PRÁVNÍCH PŘEDPISECH

Při používání termínů z oblasti udržovacích prací a změn dokončených staveb je třeba mít na zřeteli, k čemu bude příslušný dokument (dokumentace) sloužit: zda k veřejnoprávnímu řízení ve výstavbě, či půjde o zásah v rámci péče o kulturní památku, zda bude mít dokument vliv na kvalifikaci stavebních prací pro potřeby zákona o dani z příjmů (udržování nebo technické zhodnocení hmotného majetku), nebo pro potřeby zákona o rezervách.

Povinnosti vyplývající pro stavebníka, eventuálně vlastníka stavby jsou specifikovány především v zákoně č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů. Prováděcí předpisy ke stavebnímu zákonu a další právní předpisy detailně pak popisují požadavky vyplývající pro údržbu (udržovací práce) především pro rozhodující účastníky výstavby, tedy projektanta, stavbyvedoucího, technického dozoru stavebníka a koordinátora bezpečnosti a ochrany zdraví při práci na staveništi.

Právním předpisům ČR jsou předřazena nařízení Evropského parlamentu a Rady EU. Rozdělení právních předpisů a jejich významnost je uvedena na obr. 2.

Obr. 2 Druhy právních předpisů

2.1 ÚDRŽBA STAVBY (UDRŽOVACÍ PRÁCE) V ZÁKONĚ Č. 183/2006 Sb., STAVEBNÍ ZÁKON, VE ZNĚNÍ POZDĚJŠÍCH PŘEDPISŮ

§ 2

Základní pojmy

(2) V tomto zákoně se dále rozumí

c) stavebníkem osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení, jakož i její právní nástupce, a dále osoba, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení provádí, pokud nejde o stavebního podnikatele realizujícího stavbu v rámci své podnikatelské činnosti; stavebníkem se rozumí též investor a objednatel stavby;

e) obecnými požadavky na výstavbu obecné požadavky na využívání území, technické požadavky na stavby a obecné technické požadavky zabezpečující bezbariérové užívání staveb, stanovené prováděcími právními předpisy.

(3) Stavbou se rozumějí veškerá díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.

(4) Pokud se v tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby.

(5) Změnou dokončené stavby je:

a) nástavba, kterou se stavba zvyšuje;

b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou;

c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

§ 3¹⁾

(1) Terénní úpravou se pro účely tohoto zákona rozumí zemní práce a změny terénu, jimiž se podstatně mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry, těžební a jim podobné a s nimi související práce, nejedná-li se o hornickou činnost nebo činnost prováděnou hornickým způsobem, například skladovací a odstavné plochy, násypy, zavážky, úpravy pozemků pro zřízení hřišť a sportovišť, těžební práce na povrchu.

(3) Staveništěm se rozumí místo, na kterém se provádí stavba nebo udržovací práce nebo na kterém se stavba odstraňuje; zahrnuje stavební pozemek, popřípadě zastavěný stavební pozemek nebo jeho část anebo část stavby, popřípadě, v rozsahu vymezeném stavebním úřadem, též jiný pozemek nebo jeho část anebo část jiné stavby.

(4) Údržbou stavby se rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav, tak aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.

§ 79

Rozhodnutí o umístění stavby

(6) Rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžadují stavební úpravy a udržovací práce.

Díl 6

Územní opatření o stavební uzávěře a územní opatření o asanaci území

§ 97

(1) Územní opatření o stavební uzávěře, které se vydává jako opatření obecné povahy podle správního řádu, omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované územně plánovací dokumentace, jestliže bylo rozhodnuto o jejím pořízení nebo o pořízení její změny, nebo podle jiného rozhodnutí či opatření v území, jímž se upravuje využití území. Územní opatření o stavební uzávěře lze vydat také v případech, jestliže je zrušeno nebo změněno rozhodnutí o námitkách nebo zrušeno opatření obecné povahy o vydání územně plánovací dokumentace, případně jeho část. Územním opatřením o stavební uzávěře nelze omezit nebo zakázat udržovací práce.

Díl 1

Povolení a ohlášení

§ 103

Stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce nevyžadující stavební povolení ani ohlášení

(1) Stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují

c) udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou;

d) stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou.

(2) Ohlášení nebo stavební povolení vyžadují změny staveb uvedených v odstavci 1, jejichž provedení by mělo za následek překročení uvedených parametrů.

§ 104

Jednoduché stavby, terénní úpravy a udržovací práce, u kterých postačí ohlášení

(1) Ohlášení stavebnímu úřadu postačí

j) udržovací práce na stavbě neuvedené v § 103 odst. 1 písm. c),

(2) Ohlášení postačí změny dokončených staveb uvedených v odstavci 1, pokud jejich provedením nebudou překročeny uvedené parametry.

(3) Ohlášení nevyžadují stavby a terénní úpravy, u kterých to stavební úřad podle § 78 odst. 6 stanovil.

Stavební řízení

§ 108

(2) Stavební povolení vyžadují změny staveb uvedených v § 104, jejichž provedení by mělo za následek překročení jejich parametrů.

§ 125

Dokumentace skutečného provedení stavby

(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.

Změna v užívání stavby

§ 126

(1) Stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci podle § 119 odst. 1, lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby.

(2) Změna v účelu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření a změna v činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost nebo životní prostředí, nebo změna doby trvání dočasné stavby, je přípustná jen na základě souhlasu nebo povolení stavebního úřadu. Ustanovení § 81 není dotčeno.

(3) Změna v užívání stavby musí být v souladu s územněplánovací dokumentací, s cíli a úkoly územního plánování, s obecnými požadavky na výstavbu, s veřejnými zájmy chráněnými tímto zákonem a se zvláštními právními předpisy.

(4) Pokud je změna v užívání stavby podmíněna změnou dokončené stavby, která vyžaduje ohlášení nebo stavební povolení, stavební úřad projedná změnu dokončené stavby, podle charakteru změny dokončené stavby se postupuje podle § 78 až 96a a § 104 až 117. V ohlášení nebo v žádosti o stavební povolení nebo v oznámení podle § 117 se současně uvede navrhovaná změna v užívání. Po dokončení změny stavby se podle okolností postupuje podle § 121 nebo 122; v oznámení užívání nebo v žádosti o kolaudační souhlas se současně uvede nový účel užívání.

Díl 3

Odstraňování staveb, terénních úprav a zařízení

§ 128

Povolení odstranění stavby, terénních úprav a zařízení

(1) Vlastník stavby je povinen ohlásit stavebnímu úřadu záměr odstranit stavbu, s výjimkou staveb uvedených v § 103, nejde-li o stavbu podle § 103 odst. 1 písm. e) bodů 4 až 8 nebo stavbu, v níž je obsažen azbest. Ohlášení obsahuje základní údaje o stavbě, předpokládaný termín započetí a ukončení prací, způsob odstranění stavby, identifikaci sousedních pozemků nezbytných k provedení bouracích prací, statistické ukazatele u budov obsahujících byty. Jde-li o stavby, které vyžadují stavební povolení nebo ohlášení podle § 104 odst. 1 písm. a) až e), připojí k ohlášení dokumentaci bouracích prací, závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů ke způsobu odstranění vyžadovaná zvláštními právními předpisy, vyjádření dotčených vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury; doklad prokazující vlastnické právo ke stavbě připojí, nelze-li vlastnické právo ověřit v katastru nemovitostí dálkovým přístupem. Dokumentace bouracích prací, která obsahuje situaci odstraňované stavby, její stručný popis, organizaci bouracích prací, informaci o dodržení požadavků dotčených orgánů, se předkládá ve dvojím vyhotovení, a není-li obecní úřad v místě stavby stavebním úřadem, vyjma staveb v působnosti vojenských a jiných stavebních úřadů, předkládá se trojmo. Ohlášení záměru odstranit stavbu se podává u stavebního úřadu, který stavbu povolil; zanikl-li, podává se u stavebního úřadu, který by byl příslušný k povolení.

§ 129

Nařízení odstranění stavby, terénních úprav a zařízení

(1) Stavební úřad nařídí odstranění stavby

a) vlastníku stavby, která svým závadným stavem ohrožuje život nebo zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob, a její vlastník přes rozhodnutí stavebního úřadu ve stanovené lhůtě neodstranil závadný stav stavby; jde-li o stavbu, která je kulturní památkou, postupuje se podle zvláštního právního předpisu.

Neodkladné odstranění stavby a nutné zabezpečovací práce

§ 135

(1) Stavební úřad nařídí vlastníku stavby neodkladné odstranění stavby a zabezpečí její odstranění, jsou-li ohroženy životy osob nebo zvířat tím, že stavba hrozí zřícením.

(2) Stavební úřad nařídí vlastníku stavby provedení nutných zabezpečovacích prací, jestliže stavba svým technickým stavem ohrožuje zdraví a životy osob nebo zvířat, není-li nutné ji neodkladně odstranit.

(3) Hrozí-li nebezpečí z prodlení, zajistí odstranění stavby nebo nutné zabezpečovací práce podle odstavců 1 a 2 stavební úřad prostřednictvím stavebního podnikatele, který je k jejich provedení odborně vybaven; takovému podnikateli může stavební úřad provedení prací nařídit.

§ 136

(1) Neodkladné odstranění stavby, provedení nutných zabezpečovacích prací, popřípadě vyklizení stavby může stavební úřad nařídit i ústně při kontrolní prohlídce, pokud jsou závadným stavem stavby bezprostředně ohroženy životy a zdraví osob nebo zvířat.

§ 137

Nezbytné úpravy

(1) Stavební úřad může nařídit vlastníku stavby, stavebního pozemku nebo zastavěného stavebního pozemku nezbytné úpravy:

a) jimiž se docílí, aby užívání stavby nebo jejího zařízení neohrožovalo životní prostředí, nepřiměřeně neobtěžovalo její uživatele a okolí hlukem, exhalacemi včetně zápachu, otřesy, vibracemi, účinky neionizujícího záření anebo světelným zářením;

b) jimiž se odstraňují jiné hygienické, bezpečnostní, požární a provozní závady a závady na elektrickém zařízení stavby;

c) jimiž bude vyhověno požadavkům obrany, bezpečnosti a ochrany obyvatelstva uplatněným příslušnými orgány (§ 175);

d) v zájmu bezpečnosti a plynulosti provozu na pozemních komunikacích;

e) spočívající v připojení stavby na technickou infrastrukturu a dále úpravy, jimiž se stavba vybavuje sociálním nebo jiným hygienickým zařízením;

f) k zajištění účinného odvádění a zneškodňování odpadních vod v souladu s právními předpisy, k usnadnění průtoku přívalových vod nebo k zamezení vnikání povrchových vod do staveb a na přilehlé pozemky;

g) spočívající v konzervaci rozestavěné stavby, jejíž provádění bylo přerušeno nebo zastaveno;

h) jimiž se zajišťuje bezbariérový přístup a užívání pozemku nebo stavby;

i) jimiž se zajišťuje ochrana architektonického a archeologického dědictví.

§ 139

Údržba stavby

(1) Není-li stavba řádně udržována, může stavební úřad vlastníkovi stavby nařídit zjednání nápravy. Náklady udržovacích prací nese vlastník stavby. Nájemci bytů a nebytových prostor jsou povinni umožnit provedení nařízených udržovacích prací.

(2) U stavby určené k užívání veřejností může stavební úřad nařídit jejímu vlastníkovi, aby mu předložil časový a věcný plán udržovacích prací na jednotlivých částech stavby a na technologickém či jiném zařízení.

POVINNOSTI A ODPOVĚDNOST OSOB PŘI PŘÍPRAVĚ, PROVÁDĚNÍ A UŽÍVÁNÍ STAVEB

§ 152

Stavebník

(1) Stavebník je povinen dbát na řádnou přípravu a provádění stavby; tato povinnost se týká i terénních úprav a zařízení. Přitom musí mít na zřeteli zejména ochranu života a zdraví osob nebo zvířat, ochranu životního prostředí a majetku i šetrnost k sousedství. Tyto povinnosti má i u staveb a jejich změn nevyžadujících stavební povolení ani ohlášení nebo u jiného obdobného záměru, například zřízení reklamního zařízení. U staveb prováděných svépomocí je stavebník rovněž povinen uvést do souladu prostorové polohy stavby s ověřenou projektovou dokumentací. O zahájení prací na stavbách osvobozených od povolení je povinen v dostatečném předstihu informovat osoby těmito pracemi přímo dotčené.

(4) U stavby financované z veřejného rozpočtu, kterou provádí stavební podnikatel jako zhotovitel, je stavebník povinen zajistit technický dozor stavebníka nad prováděním stavby fyzickou osobou oprávněnou podle zvláštního právního předpisu. Pokud zpracovala projektovou dokumentaci pro tuto stavbu osoba oprávněná podle zvláštního právního předpisu, zajistí stavebník autorský dozor projektanta, případně hlavního projektanta nad souladem prováděné stavby s ověřenou projektovou dokumentací.

§ 154

Vlastník stavby a zařízení

(1) Vlastník stavby je povinen

a) udržovat stavbu podle § 3 odst. 4 po celou dobu její existence,

d) uchovávat stavební deník po dobu deseti let od vydání kolaudačního souhlasu, popřípadě od dokončení stavby, pokud se kolaudační souhlas nevyžaduje.

§ 156

Požadavky na stavby

(1) Pro stavbu mohou být navrženy a použity jen takové výrobky, materiály a konstrukce, jejichž vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navržený účel zaručují, že stavba při správném provedení a běžné údržbě po dobu předpokládané existence splní požadavky na stavby.

(2) Výrobky pro stavbu, které mají rozhodující význam pro výslednou kvalitu stavby a představují zvýšenou míru ohrožení oprávněných zájmů, jsou stanoveny a posuzovány podle zvláštních právních předpisů (příloha č.1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 305/2011).

§ 159

Projektová činnost ve výstavbě

(2) Projektant odpovídá za správnost, celistvost, úplnost a bezpečnost stavby provedené podle jím zpracované projektové dokumentace a proveditelnost stavby podle této dokumentace, jakož i za technickou a ekonomickou úroveň projektu technologického zařízení, včetně vlivů na životní prostředí. Je povinen dbát právních předpisů a obecných požadavků na výstavbu vztahujících se ke konkrétnímu stavebnímu záměru a působit v součinnosti s příslušnými dotčenými orgány. Statické, popřípadě jiné výpočty musejí být vypracovány tak, aby byly kontrolovatelné. Není-li projektant způsobilý některou část projektové dokumentace zpracovat sám, je povinen k jejímu zpracování přizvat osobu s oprávněním pro příslušný obor nebo specializaci, která odpovídá za jí zpracovaný návrh. Odpovědnost projektanta za projektovou dokumentaci stavby jako celku tím není dotčena.

§ 160

Provádění staveb

(2) Zhotovitel stavby je povinen provádět stavbu v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu a s ověřenou projektovou dokumentací, dodržet obecné požadavky na výstavbu, popřípadě jiné technické předpisy a technické normy, a zajistit dodržování povinností k ochraně života, zdraví, životního prostředí a bezpečnosti práce, vyplývajících ze zvláštních právních předpisů.

(3) Svépomocí může stavebník sám pro sebe provádět

a) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 103, s výjimkou § 103 odst. 1 písm. e) bodů 4 až 8;

b) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 104.

(4) Stavby uvedené v odstavci 3 lze provádět svépomocí, pokud stavebník zajistí stavební dozor, není-li pro takovou činnost sám odborně způsobilý. Jde-li však o stavbu pro bydlení nebo změnu stavby, která je kulturní památkou, je stavebník povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím.

OBECNÉ POŽADAVKY NA VÝSTAVBU, ÚČELY VYVLASTNĚNÍ A ÚPRAVA NĚKTERÝCH DALŠÍCH PRÁV A POVINNOSTÍ

§ 169

Obecné požadavky na výstavbu

(1) Právnické osoby, fyzické osoby a příslušné orgány veřejné správy jsou povinny při územně plánovací a projektové činnosti, při povolování, provádění, užívání a odstraňování staveb respektovat záměry územního plánování a obecné požadavky na výstavbu [§ 2 odst. 2 písm. e)] stanovené prováděcími právními předpisy.

(2) Výjimku z obecných požadavků na výstavbu, jakož i řešení územního plánu nebo regulačního plánu odchylně od nich lze v jednotlivých odůvodněných případech povolit pouze z těch ustanovení prováděcího právního předpisu, ze kterých tento předpis povolení výjimky výslovně umožňuje, a jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Řešením podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecnými požadavky na výstavbu.

(4) O výjimce z technických požadavků na stavby a technických požadavků zabezpečujících bezbariérové užívání stavby rozhoduje stavební úřad příslušný rozhodnout ve věci.

§ 172

Vstupy na pozemky a do staveb

(1) Pověřený zaměstnanec stavebního úřadu, orgánu územního plánování a orgánu obce (dále jen „oprávněná úřední osoba“), pokud plní úkoly podle tohoto zákona, je oprávněn vstupovat na cizí pozemky, stavby a do staveb s vědomím jejich vlastníků při:

a) zjišťování stavu stavby a pozemku,

b) opatřování důkazů a dalších podkladů pro vydání správního rozhodnutí nebo opatření.

(2) V případě bezprostředního ohrožení života nebo zdraví osob či zvířat, které nastalo v souvislosti s přípravou a prováděním neodkladného odstranění stavby, nutných zabezpečovacích prací nebo vyklizení stavby ve veřejném zájmu, může oprávněná úřední osoba vstoupit na pozemek, stavbu a do stavby i bez vědomí jejich vlastníka. O tom musí vlastníka bez zbytečného odkladu informovat a uvést důvody, které k tomu vedly.

Přestupky

§ 178

(2) Fyzická právnická nebo podnikající fyzická osoba se jako stavebník dopustí přestupku tím, že:

b) v rozporu s § 104 provede stavbu, terénní úpravy nebo udržovací práce v rozporu se souhlasem stavebního úřadu;

c) v rozporu s § 104 provede stavbu nebo její změnu, terénní úpravy nebo udržovací práce v chráněném území nebo v ochranném pásmu anebo na nezastavitelném pozemku nebo v nezastavěném území bez souhlasu stavebního úřadu.

§ 179

(1) Fyzická právnická nebo podnikající fyzická osoba se jako vlastník stavby dopustí přestupku tím, že

i) neprovede nařízenou údržbu stavby nebo ji provede v rozporu s rozhodnutím podle § 139.

(2) Fyzická právnická nebo podnikající fyzická osoba se jako vlastník zařízení dopustí přestupku tím, že:

c) neprovede nařízené nutné zabezpečovací práce nebo je provede v rozporu s rozhodnutím podle § 135 nebo 136,

d) neprovede nařízené neodkladné odstranění zařízení nebo je provede v rozporu s rozhodnutím podle § 135 nebo 136,

e) neprovede nařízené nezbytné úpravy nebo je provede v rozporu s rozhodnutím podle § 137.

2.2 ÚDRŽBA STAVBY (UDRŽOVACÍ PRÁCE) V PROVÁDĚCÍCH VYHLÁŠKÁCH KE STAVEBNÍMU ZÁKONU (ve znění pozdějších předpisů)

• vyhláška č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru (vyhláška o požární prevenci);
• vyhláška č. 239/2017 Sb., o technických požadavcích pro stavby pro plnění funkcí lesa;
• vyhláška č. 590/2002 Sb., o technických požadavcích pro vodní díla;
• vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb;
• vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území;
• vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebním řádu;
• vyhláška č. 23/2008 Sb., o technických podmínkách požární ochrany staveb, ve znění vyhlášky č. 268/2011 Sb.;
• vyhláška č. 146/2008 Sb., o rozsahu a obsahu projektové dokumentace dopravních staveb, ve znění vyhlášky č. 251/2018 Sb.;
• vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby;
• vyhláška č. 398/2009 Sb., o technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb;
• vyhláška č. 216/2011 Sb., o náležitostech manipulačních řádů a provozních řádů vodních děl;
• vyhláška č. 238/2011 Sb., o stanovení hygienických požadavků na koupaliště, sauny a hygienické limity písku v pískovištích venkovních hracích ploch;
• vyhláška č. 193/2013 Sb., o kontrole klimatizačních systémů;
• vyhláška č. 319/2019 Sb., o energetickém štítkování a ekodesignu výrobků spojených se spotřebou energie;
• vyhláška č. 4/2020 Sb., o energetických specialistech;
• vyhláška č. 140/2021 Sb., o energetickém auditu;
• vyhláška č. 141/2021 Sb., o energetickém posudku a údajích vedených v Systému monitoringu spotřeby energie;
• vyhláška č. 38/2022 Sb., o kontrole provozovaného systému vytápění a kombinovaného systému vytápění a větrání.

2.3 ÚDRŽBA STAVBY (UDRŽOVACÍ PRÁCE) V DALŠÍCH PRÁVNÍCH PŘEDPISECH (ve znění pozdějších předpisů)

2.3.1 Zákony

• zákon č. 133/1985 Sb., o požární ochraně;
• zákon č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaného architekta a o výkonu povolání autorizovaného inženýra a technika činných ve výstavbě;
• zákon č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky;
• zákon č. 239/2000 Sb., o integrovaném záchranném systému a o změně některých zákonů;
• zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví;
• zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií;
• zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a výkonu státní správy v energetických odvětvích (energetický zákon);
• zákon č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivu na životní prostředí;
• zákon č. 254/2001 Sb., o vodách (vodní zákon);
• zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu (zákon o vodovodech a kanalizacích);
• zákon č. 477/2001 Sb., zákon o obalech a o změně některých zákonů;
• zákon č. 76/2002 Sb., o integrované prevenci a omezování znečištění, o integrovaném registru znečišťování a o změně některých zákonů (zákon o integrované prevenci);
• zákon č. 435/2004 Sb., o zaměstnanosti;
• zákon č. 251/2005 Sb., o inspekci práce;
• zákon č. 262/2006 Sb., zákoník práce;
• zákon č. 309/2006 Sb., o zajištění dalších podmínek bezpečnosti a ochrany zdraví při práci;
• zákon č. 25/2008 Sb., o integrovaném registru znečišťování životního prostředí a informačním systému plnění ohlašovacích povinností v oblasti životního prostředí;
• zákon č. 167/2008 Sb., o předcházení ekologické újmě a o její nápravě a o změně některých zákonů;
• zákon č. 350/2011 Sb., o chemických látkách a chemických směsích (chemický zákon);
• zákon č. 373/2011 Sb., o specifických zdravotních službách;
• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník;
• zákon č. 201/2012 Sb., o ochraně ovzduší (zákon o ochraně ovzduší);
• zákon č. 181/2014 Sb., o kybernetické bezpečnosti a o změně souvisejících zákonů (zákon o kybernetické bezpečnosti);
• zákon č. 224/2015 Sb., o prevenci závažných havárií způsobených vybranými nebezpečnými chemickými látkami nebo chemickými směsmi;
• zákon č. 90/2016 Sb., o posuzování shody stanovených výrobků při jejich dodávání na trh;
• zákon č. 91/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 22/1997 Sb. o technických požadavcích na výrobky a o změně a doplnění některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony;
• zákon č. 250/2017 Sb., o elektronické identifikaci;
• zákon č. 12/2020 Sb., o právu na digitální služby a o změně některých zákonů;
• zákon č. 541/2020 Sb., o odpadech;
• zákon č. 542/2020 Sb., o výrobcích s ukončenou životností;
• zákon č. 543/2020 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o odpadech a zákona o výrobcích s ukončenou životností;
• zákon č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení;
• zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon;
• zákon č. 284/2021 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím stavebního zákona;
• zákon č. 367/2021 Sb., o opatřeních k přechodu České republiky k nízkouhlíkové energetice a o změně zákona č. 165/2012 Sb., o podporovaných zdrojích energie;
• zákon č. 197/2022 Sb., o zvláštních postupech v oblasti územního plánování a stavebního řádu v souvislosti s ozbrojeným konfliktem na území Ukrajiny vyvolaných invazí vojsk Ruské federace.

2.3.2 Vyhlášky

• vyhláška č. 48/1982 Sb., kterou se stanoví základní požadavky k zajištění bezpečnosti práce a technických zařízení;
• vyhláška č. 91/1993 Sb., k zajištění bezpečné práce v nízkotlakých kotelnách;
• vyhláška č. 100/1995 Sb., kterou se stanoví podmínky pro provoz, kontrolu a výrobu technických zařízení a jejich konkretizace (řád určených technických zařízení);
• vyhláška č. 173/1995 Sb., kterou se vydává dopravní řád drah;
• vyhláška č. 177/1995 Sb., kterou se vydává stavební a technický řád drah;
• vyhláška č. 202/1999 Sb., kterou se stanoví technické podmínky požárních dveří, kouřotěsných dveří a kouřotěsných požárních dveří;
• vyhláška č. 87/2000 Sb., kterou se stanoví podmínky požární bezpečnosti při svařování a nahřívání živic v tavných nádobách;
• vyhláška č. 432/2003 Sb., o stanovení podmínek pro zařazování prací do kategorií, limitních hodnot ukazatelů biologických expozičních testů, podmínek odběru biologického materiálu pro provádění biologických expozičních testů a náležitosti hlášení práce s azbestem a biologickými činiteli;
• vyhláška č. 35/2004 Sb., kterou se stanoví náležitosti, forma elektronické podoby a datové rozhraní protokolu o kontrole jakosti pitné vody a vody koupališť;
• vyhláška č. 450/2005 Sb., o náležitostech nakládání se závadnými látkami a náležitostech havarijního plánu a rozsahu hlášení havárií, jejich zneškodňování a odstraňování jejich škodlivých následků;
• vyhláška č. 394/2006 Sb., kterou se stanoví práce s ojedinělou a krátkodobou expozicí azbestu a postup při určení ojedinělé a krátkodobé expozice těchto prací;
• vyhláška č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb;
• vyhláška č. 79/2013 Sb., o pracovně lékařských službách a některých druzích posudkové péče;
• vyhláška č. 193/2013 Sb., o kontrole klimatizačních systémů;
• vyhláška č. 228/2015 Sb., o rozsahu zpracování informace veřejnosti, hlášení o vzniku závažné havárie a konečné zprávy o vzniku a dopadech závažné havárie;
• vyhláška č. 34/2016 Sb., o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty;
• vyhláška č. 37/2016 Sb., o elektřině z vysokoúčinné kombinované výroby elektřiny a tepla a elektřině z druhotných zdrojů;
• vyhláška č. 82/2018 Sb., o kybernetické bezpečnosti;
• vyhláška č. 183/2018 Sb., o náležitostech rozhodnutí a dalších opatření vodoprávního orgánu a dokladech předkládaných na vodoprávní úřad;
• vyhláška č. 328/2018 Sb., o postupu pro určování znečištění odpadních vod, provádění odečtů množství znečištění a měření objemu vypouštěných odpadních vod do vod povrchových;
• vyhláška č. 4/2020 Sb., o energetických specialistech;
• vyhláška č. 571/2020 Sb., kterou se stanoví poplatky za poskytování a přístup k českým technickým normám a jiným technickým dokumentům;
• vyhláška č. 583/2020 Sb., kterou se stanoví podrobnosti obsahu dokumentace pro vydání společného povolení u staveb dopravní infrastruktury;
• vyhláška č. 8/2021 Sb., o Katalogu odpadů a posuzování vlastností odpadů (Katalog odpadů);
• vyhláška č. 30/2021 Sb., o provedení některých ustanovení zákona o obalech;
• vyhláška č. 140/2021 Sb., o energetickém auditu;
• vyhláška č. 141/2021 Sb., o energetickém posudku a o údajích vedených v Systému monitoringu spotřeby energie;
• vyhláška č. 180/2021 Sb., o náležitostech formulářů k evidenci skutečných majitelů a o změně souvisejících vyhlášek;
• vyhláška č. 207/2021 Sb., o vyúčtování dodávek a souvisejících služeb v energetických odvětvích;
• vyhláška č. 273/2021 Sb., o podrobnostech nakládání s odpady;
• vyhláška č. 460/2021 Sb., o kategorizaci staveb z hlediska požární bezpečnosti a ochrany obyvatelstva;
• vyhláška č. 488/2021 Sb., o podmínkách připojení k plynárenské soustavě;
• vyhláška č. 16/2022 Sb., o podrobnostech nakládání s některými výrobky s ukončenou životností;
• vyhláška č. 38/2022 Sb., o kontrole provozovaného systému vytápění a kombinovaného systému vytápění a větrání;
• vyhláška č. 68/2022 Sb., o modernizaci podporované výrobny elektřiny a postupech při úpravách zařízení výrobny elektřiny;
• vyhláška č. 72/2022 Sb., o zajištění přiměřenosti poskytované provozní podpory zdrojů energie;
• vyhláška č. 110/2022 Sb., o stanovení druhů a parametrů podporovaných obnovitelných zdrojů a kritérií udržitelnosti a úspory emisí skleníkových plynů pro biokapaliny a paliva z biomasy;
• vyhláška č. 123/2022 Sb., o bezpečnosti a ochraně zdraví při práci a bezpečnosti provozu vyhrazených elektrických zařízení při hornické činnosti, činnosti prováděné hornickým způsobem a při nakládání s výbušninami;
• vyhláška č. 124/2022 Sb., kterou se mění některé vyhlášky související s vyhláškou o bezpečnosti a ochraně zdraví při práci a bezpečnosti provozu vyhrazených elektrických zařízení při hornické činnosti, činnosti prováděné hornickým způsobem a při nakládání s výbušninami.

2.3.3 Nařízení vlády

• NV č. 290/1995 Sb., kterým se stanoví seznam nemocí z povolání;
• NV č. 172/2001 Sb., k provedení zákona o požární ochraně;
• NV č. 179/2001 Sb., kterým se stanoví technické požadavky na chladicí zařízení;
• NV č. 378/2001 Sb., kterým se stanoví bližší požadavky na bezpečný provoz a používání strojů, technických zařízení, přístrojů a nářadí;
• NV č. 9/2002 Sb., kterým se stanoví technické požadavky na výrobky z hlediska emisí hluku;
• NV č. 163/2002 Sb., kterým se stanoví technické požadavky na vybrané stavební výrobky;
• NV č. 168/2002 Sb., kterým se stanoví organizace práce a pracovních postupů, které je zaměstnavatel povinen zajistit při provozování dopravy dopravními prostředky;
• NV č. 25/2003 Sb., kterým se stanoví technické požadavky na účinnost nových teplovodních kotlů spalujících kapaliny nebo plynná paliva;
• NV č. 406/2004 Sb., o bližších požadavcích na zajištění bezpečnosti a ochrany zdraví při práci v prostředí s nebezpečím výbuchu;
• NV č. 101/2005 Sb., o podrobnějších požadavcích na pracoviště a pracovní prostředí;
• NV č. 362/2005 Sb., o bližších požadavcích na bezpečnost a ochranu zdraví při práci na pracovištích s nebezpečím pádu z výšky nebo do hloubky;
• NV č. 591/2006 Sb., o bližších minimálních požadavcích na bezpečnost a ochranu zdraví při práci na staveništích;
• NV č. 361/2007 Sb., kterým se stanoví podmínky ochrany zdraví při práci;
• NV č. 176/2008 Sb., kterým se stanoví technické požadavky na strojní zařízení;
• NV č. 201/2010 Sb., o způsobu evidence úrazů, hlášení a zasílání záznamu o úrazu;
• NV č. 208/2011 Sb., kterým se stanoví technické požadavky na přepravitelná tlaková zařízení;
• NV č. 272/2011 Sb., o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací;
• NV č. 291/2015 Sb., o ochraně zdraví před neionizujícím zářením;
• NV č. 116/2016 Sb., o posuzování shody zařízení a ochranných systémů určených k použití v prostředí s nebezpečím výbuchu při jejich dodávání na trh;
• NV č. 117/2016 Sb., o posuzování shody výrobků z hlediska elektromagnetické kompatibility při jejich dodávání na trh;
• NV č. 118/2016 Sb., o posuzování shody elektrických zařízení určených pro používání v určitých mezích napětí při jejich dodávání na trh;
• NV č. 119/2016 Sb., o posuzování shody jednoduchých tlakových nádob při jejich dodávání na trh;
• NV č. 122/2016 Sb., o posuzování shody výtahů a jejich bezpečnostních komponent;
• NV č. 219/2016 Sb., o posuzování shody tlakových zařízení při jejich dodávání na trh;
• NV č. 375/2017 Sb., o vzhledu, umístění a provedení bezpečnostních značek a značení a zavedení signálů;
• NV č. 63/2018 Sb., o zrušení některých nařízení vlády v oblasti technických požadavků na výrobky;
• NV č. 390/2021 Sb., o bližších podmínkách poskytování osobních ochranných pracovních prostředků, mycích, čisticích a dezinfekčních prostředků;
• NV č. 189/2022 Sb., o vymezení rozvoje podporovaných zdrojů energie;
• NV č. 190/2022 Sb., o vyhrazených technických elektrických zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti;
• NV č. 191/2022 Sb., o vyhrazených technických plynových zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti;
• NV č. 192/2022 Sb., o vyhrazených technických tlakových zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti;
• NV č. 193/2022 Sb., o vyhrazených technických zvedacích zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti;
• NV č. 194/2022 Sb., o požadavcích na odbornou způsobilost k výkonu činnosti na elektrických zařízeních a na odbornou způsobilost v elektrotechnice;
• NV č. 212/2022 Sb., o navýšení prostředků státního rozpočtu podle § 28 odst. 3 zákona o podporovaných zdrojích energie pro zbývající část roku 2022;
• NV č. 236/2022 Sb., o stanovení prostředků státního rozpočtu podle § 28 odst. 3 zákona o podporovaných zdrojích energie pro rok 2023.

3 ZÁKONNÉ POVINNOSTI VLASTNÍKA STAVBY

Zákonné povinnosti vycházejí ze základních požadavků na stavby vyplývající z nařízení Evropského parlamentu a Rady EU č. 305/2011. Toto nařízení nově uvádí sedm požadavků na stavby. Tyto požadavky jsou implementovány do českých právních předpisů, viz obr. 3, a udávají směr výkonu správy majetku a jsou povinným minimem, kterým by mělo být zajištěno, aby provoz a užívání nebyl v rozporu s platnými právními předpisy.

Stavby jako celek i jejich jednotlivé části musejí vyhovovat zamýšlenému použití, zejména s přihlédnutím k bezpečnosti a ochraně zdraví osob v průběhu celého životního cyklu staveb. Po dobu ekonomicky přiměřené životnosti musejí stavby při běžné údržbě plnit tyto základní požadavky na stavby:

1. Mechanická odolnost a stabilita

Stavba musí být navržena a provedena tak, aby zatížení, která na ni budou pravděpodobně působit v průběhu výstavby a užívání, neměla za následek:

a) zřícení celé stavby nebo její části;

b) větší stupeň nepřípustné deformace;

c) poškození jiných částí stavby nebo technických zařízení nebo instalovaného vybavení v důsledku větší deformace nosné konstrukce;

d) poškození neúměrné původu poškození.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka ve znění pozdějších předpisů:

• zákon č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon;
• zákon č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaného architekta a o výkonu povolání autorizovaného inženýra a technika činných ve výstavbě;
• zákon č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky;
• zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon);
• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník;
• zákon č. 90/2016 Sb., o posuzování shody stanovených výrobků při jejich dodávání na trh;
• zákon č. 91/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 22/1997 Sb. o technických požadavcích na výrobky a o změně a doplnění některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony;
• vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb;
• vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby;

Partneři:

• Česká obchodní inspekce, Ministerstvo pro místní rozvoj, Ministerstvo průmyslu a obchodu, Ministerstvo dopravy.

2. Požární bezpečnost

Stavba musí být navržena a provedena takovým způsobem, aby v případě požáru:

a) byla po určenou dobu zachována nosnost konstrukce;

b) byl uvnitř stavby omezen vznik a šíření ohně a kouře;

c) bylo omezeno šíření požáru na sousední stavby;

d) obyvatelé mohli stavbu opustit nebo aby mohli být jinými prostředky zachráněni;

e) byla brána v úvahu bezpečnost záchranných jednotek.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka:

• zákon č. 133/1985 Sb., o požární ochraně;
• vyhláška č. 246/2001 Sb., o požární prevenci;
• vyhláška č. 23/2008 Sb., o technických podmínkách požární ochrany staveb, ve znění vyhlášky č. 268/2011 Sb.;

Partneři:

• Hasičský záchranný sbor České republiky, Ministerstvo vnitra.

3. Hygiena, ochrana zdraví a životního prostředí

Stavba musí být navržena a provedena takovým způsobem, aby v průběhu celého životního cyklu neohrožovala hygienu nebo bezpečnost a zdraví pracovníků, jejích uživatelů nebo sousedů ani neměla v celém průběhu životního cyklu nepřiměřeně významný vliv na kvalitu životního prostředí nebo na klima, a to během výstavby, používání i demolice, zejména následkem:

a) uvolňování toxických plynů;

b) emisí nebezpečných látek, těkavých organických sloučenin, skleníkových plynů nebo nebezpečných částic do vnitřního nebo venkovního ovzduší;

c) emisí nebezpečného záření;

d) uvolňování nebezpečných látek do podzemní vody, mořské vody, povrchové vody nebo půdy;

e) uvolňování nebezpečných látek do pitné vody nebo látek, které mají jinak negativní dopad na pitnou vodu;

f) nesprávného vypouštění odpadních vod, emisí odpadních plynů nebo nesprávné likvidace pevného nebo kapalného odpadu;

g) vlhkosti v částech stavby nebo na površích v rámci staveb.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka:

• zákon č. 17/1992 Sb., o životním prostředí;
• zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně zdraví;
• zákon č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivu na životní prostředí;
• zákon č. 76/2002 Sb., o integrované prevenci a omezování znečištění, o integrovaném registru znečišťování a o změně některých zákonů (zákon o integrované prevenci);
• zákon č. 350/2011 Sb., o chemických látkách a chemických směsích (chemický zákon);
• zákon č. 224/2015 Sb., o prevenci závažných havárií způsobených vybranými nebezpečnými chemickými látkami nebo chemickými směsmi;

Partneři:

• Česká inspekce životního prostředí, krajská hygienická stanice, zdravotní ústav, Ministerstvo životního prostředí.

4. Bezpečnost a přístupnost při užívání

Stavba musí být navržena a provedena takovým způsobem, aby při jejím užívání nebo provozu nevznikalo nepřijatelné nebezpečí nehod nebo poškození, například uklouznutím, pádem, nárazem, popálením, zásahem elektrickým proudem, zranění výbuchem a vloupání. Zejména stavba musí být navržena a postavena tak, aby byla zohledněna přístupnost pro osoby se zdravotním postižením a použití těmito osobami.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka:

• zákon č. 174/1968 Sb., o státním odborném dozoru nad bezpečnosti práce;
• zákon č. 251/2005 Sb., o inspekci práce;
• zákon č. 262/2006 Sb., zákoník práce;
• zákon č. 309/2006 Sb., o zajištění dalších podmínek bezpečnosti a ochrany zdraví při práci;
• vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby;
• vyhláška č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb;
• NV č. 190/2022 Sb., o vyhrazených technických elektrických zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti;
• NV č. 191/2022 Sb., o vyhrazených technických plynových zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti;
• NV č. 192/2022 Sb., o vyhrazených technických tlakových zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti;
• NV č. 193/2022 Sb., o vyhrazených technických zvedacích zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti;
• NV č. 194/2022 Sb., o požadavcích na odbornou způsobilost k výkonu činnosti na elektrických zařízeních a na odbornou způsobilost v elektrotechnice;

Partneři:

• SÚIP, OIP, TIČR, Ministerstvo práce a sociálních věcí, Ministerstvo pro místní rozvoj.

5. Ochrana proti hluku

Stavba musí být navržena a provedena takovým způsobem, aby byl hluk vnímaný uživateli nebo osobami poblíž stavby udržován na úrovni, která neohrozí jejich zdraví a umožní jim spát, odpočívat a pracovat v uspokojivých podmínkách.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka:

• zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví;

Partneři:

• Česká inspekce životního prostředí, krajská hygienická stanice, zdravotní ústav, Ministerstvo zdravotnictví.

6. Úspora energie a tepla

Stavba a její zařízení pro vytápění, chlazení, osvětlení a větrání musejí být navrženy a provedeny takovým způsobem, aby jejich spotřeba energie při provozu byla nízká s ohledem na uživatele a na místní klimatické podmínky. Stavby musejí být rovněž energeticky účinné a musejí v průběhu své výstavby a odstraňování spotřebovávat co nejmenší množství energie.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka:

• zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií;
• zákon č. 458/2000 Sb., energetický zákon;
• vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby;
• vyhláška č. 193/2013 Sb., o kontrole klimatizačních systémů;
• vyhláška č. 38/2022 Sb., o kontrole provozovaného systému vytápění a kombinovaného systému vytápění a větrání;

Partneři:

• Úřad pro normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, Státní energetická inspekce, Energetický regulační úřad, Ministerstvo průmyslu a obchodu.

7. Udržitelné využívání přírodních zdrojů

Stavba musí být navržena, provedena a zbourána takovým způsobem, aby bylo zajištěno udržitelné využití přírodních zdrojů a zejména:

a) opětovné využití nebo recyklovatelnost staveb, použitých materiálů a částí po zbourání;

b) životnost staveb;

c) použití surovin a druhotných materiálů šetrných k životnímu prostředí při stavbě.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka:

• zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny;
• zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon);
• zákon č. 201/2012 Sb., o ochraně ovzduší;
• vyhláška č. 23/2008 Sb., o technických podmínkách požární ochrany staveb.

Partneři:

• Ministerstvo místního rozvoje, Ministerstvo životního prostředí, Ministerstvo zemědělství, Ministerstvo dopravy, Ministerstvo průmyslu a obchodu.

Obr. 3 Základní požadavky na stavby (§ 156 zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, příloha I. nařízení Evropského parlamentu a Rady EU č. 305/2011)

3.1 ZÁKONNÉ POVINNOSTI TECHNICKÉ A PROVOZNÍ

Zákonných povinností technického rázu týkajících se zejména provozu je nepřeberné množství. Jsou to povinnosti týkající se hygieny. To znamená zajištění čistoty a tepelné pohody pro osoby v budově. Jedná se například o úklid prachu, čištění osvětlení, u kterého by mělo docházet k pravidelnému měření osvětlenosti luxmetrem, malování, mytí oken. Intervaly provádění těchto zmíněných povinností jsou různé podle druhu budovy či místnosti. Musí také docházet k pravidelné údržbě stavby, tak aby nedocházelo ke zraňování osob či zvířat. Zajištění padajícího sněhu ze střešních ploch v zimním období, čištění okapů, údržba komunikací v objektu a v neposlední řadě údržba zeleně a kosení trávy. Zajištění požární bezpečnosti je jedním ze základních požadavků na stavby. Ať už se jedná o samotné revize a prohlídky zařízení požární ochrany, jako jsou požární klapky, hydranty, EPS, hasicí přístroje, ale také zajištění únikových cest a jejich řádné značení, evakuační plán, požární řád a řádné vedení požární knihy vedou především k prevenci před nebezpečnými situacemi, které mohou nastat. Průkaz energetické náročnosti budovy je dnes povinnou součástí projektové dokumentace. Při prodeji budovy je povinností prodejce tento průkaz předložit a musí být dokonce uveden i v inzerci. Jeho platnost je deset let a kontrolu provádí Státní energetická inspekce spadající pod ministerstvo průmyslu a obchodu. Největší a pravděpodobně i nejdůležitější částí technických povinností jsou revize a prohlídky technických zařízení (VTZ). Těmto zařízením je potřeba věnovat zvýšenou pozornost, jelikož špatnou funkcí těchto zařízení by mohlo dojít k nehodám a újmám na zdraví. Jsou to: elektrická zařízení, zařízení požární bezpečnosti, zdvihací zařízení, plynová zařízení, tlaková zařízení, spalinové cesty a kotelny. Přehled povinností z oblasti provozně-technické je uveden v tab. 2.

Tab. 2 Provozně-technické povinnosti

* viz tab. 3

Nejvýznamnější činností hodnou zřetele je oblast revizí VTZ a zařízení podléhající revizím. Přehled revizí a prohlídek zařízení je uveden v tab. 3.

Tab. 3 Revizní zprávy a protokoly o zkouškách technických zařízení

3.2 ZÁKONNÉ POVINNOSTI EKONOMICKÉ

Ekonomické povinnosti jsou všechny ty povinnosti, které souvisejí s finančním zajištěním a plánováním investičních nákladů, účetní evidencí, odpisováním majetku odváděním daně z nemovitosti apod. Mezi právní předpisy, které upravují ekonomické povinnosti, je dobré zmínit zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Občanský zákoník je zmiňován, protože jeho novelizace protíná všechny oblasti lidského jednání a je možné se na něj obrátit při řešení nákupu, prodeje, přenechání věci, pojištění a dalších skutečnostech, které spadají do právní oblasti správy nemovitostí.

Vzhledem k zaměření pomůcky na stavební a technickou údržbu staveb, je tato kapitola jen rámcově nastíněna.

3.3 ZÁKONNÉ POVINNOSTI PRÁVNÍ

Právní povinnosti se týkají oblasti práva, například situací, kdy vlastník nakládá se svým majetkem. Může se jednat například o koupi, prodej, pronájem apod., u každé této právní skutečnosti je žádoucí, aby každý úkon byl vázán příslušnou smlouvou. Jedním ze zákonů, který se uplatní při řešení právních skutečností, je zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

Do oblasti právní lze zařadit také problematiku veřejných zakázek, které se věnuje nový zákon o veřejných zakázkách č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek, ve znění pozdějších předpisů.

Vzhledem k rozsáhlosti a zaměření této problematiky nebudou zákonné povinnosti právní v této pomůcce detailně popisovány.

4 PROVOZNÍ A TECHNICKÁ DOKUMENTACE

Význam využití dokumentace nutné pro výkon správy majetku v rámci životního cyklu staveb je nesporný zejména vzhledem k činnostem zabývajícím se manipulacemi nebo dispozicemi s nemovitostmi, při řešení a zajišťování majetkoprávní problematiky související s nemovitým majetkem a při rozhodování a plánování stavebních činností v projektech spojených s výstavbou (změny dokončených staveb, nástavby, přístavby a stavební úpravy). Přehled dokumentace doprovázející stavbu v průběhu užívání je uveden na obr. 4.

4.1 PROVOZNÍ DOKUMENTACE

Většina majitelů či provozovatelů TZB má za to, že pokud dostali od výrobce příslušného zařízení návod k obsluze, záruční list a třeba návod na opravu či údržbu, mají provozní dokumentaci, ale bohužel tomu tak není. Zmíněné dokumenty jsou sice součástí provozní dokumentace, avšak nejsou dostatečné.

Neexistuje přesný právní překlad pojmu provozní dokumentace, ale ke každému zařízení je v příslušné normě, vyhlášce, NV či zákoně předepsaná dokumentace, která se považuje za provozní, a tato musí být udržována v aktualizované podobě po celou dobu životnosti zařízení.

Provozní dokumentaci je možné rozdělit do několika skupin podle důležitosti, obecnosti či naopak zcela jasné konkretizace. V první řadě je třeba si uvědomit, jak vlastně zařízení, které má mít provozní dokumentaci, funguje, zda je to například samostatně stojící stroj, nebo soubor několika zařízení na jednom místě tvořící celek (např. kotelna).

Úrovně provozní dokumentace je možné v obecné rovině rozdělit na:

• řád preventivní údržby podle NV č. 101/2005 Sb., o podrobnějších požadavcích na pracoviště a pracovní prostředí, ve znění pozdějších předpisů;
• protokol o určení vnějších vlivů podle ČSN 33 2000-5-51 ed. 3;
• místně provozní bezpečnostní předpis;
• výchozí a periodické revizní zprávy podle zákona č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení a příslušných právních předpisů (NV č. 190/2022 Sb. až č. 193/2022 Sb. – vyhrazená technická zařízení elektrická, plynová, tlaková a zvedací);
• návod k obsluze a údržbě podle zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele;
• prohlášení o vlastnostech podle nařízení Evropského parlamentu a Rady EU 305/2011, kterým se stanoví harmonizované podmínky pro uvádění stavebních výrobků na trh a kterým se zrušuje směrnice Rady 89/106/EHS;
• dokumentace skutečného provedení podle vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů;
• systém bezpečné práce na zdvihacích zařízeních podle ČSN ISO 12480-1;
• dokumentace o ochraně před výbuchem podle vyhlášky č. 406/2004 Sb., o bližších požadavcích na zajištění bezpečnosti a ochrany zdraví při práci v prostředí s nebezpečím výbuchu;
• plán preventivní údržby strojů a zařízení podle NV č. 378/2001 Sb., požadavky na bezpečný provoz a používání strojů, ve znění pozdějších předpisů;
• školení obsluhy technických zařízení;
• provozní deníky technických zařízení [4].

4.2 DOKUMENTACE POVINNĚ POUŽÍVANÁ

Tento typ dokumentace je předepsán právním předpisem. Jeho vedení a evidence je sledována orgány činnými v konkrétní oblasti.

4.2.1 Revizní zprávy k vyhrazeným technickým zařízením

Vyhrazená technická zařízení (VTZ) a zařízení podléhající revizím patří do souboru zařízení označovaných jako technická zařízení budov (TZB). VTZ jsou definována v zákoně č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení a v příslušných právních předpisech (NV č. 190/2022 Sb. až č. 193/2022 Sb. – vyhrazená technická zařízení elektrická, plynová, tlaková a zvedací). VTZ jsou zvláštním druhem technických zařízení budov, jsou na ně kladeny přísnější požadavky při provozu.

Technická zařízení budov (TZB) vytváří vnitřní pohodu při užívaní budov. Jsou to jejich živné systémy a neoddělitelná součást. Bez kvalitně navržených, realizovaných a provozovaných technických zařízení nelze úsporně a dobře budovy užívat. Veškeré rozvody, instalace a další zařízení tvoří nervový systém staveb a jejich údržba a provoz si žádá vlastníkovu pozornost. Povinnosti z provozování z nich plynoucí jsou jednoznačně specifikovány v právních předpisech u zvláštního druhu TZB, a to u vyhrazených technických zařízení (VTZ), ale také u TZB, která nejsou uvedena zákonem č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení a příslušnými právními předpisy (NV č. 190/2022 Sb. až č. 193/2022 Sb. – vyhrazená technická zařízení elektrická, plynová, tlaková a zvedací) jako VTZ, ale jejich provozování vyžaduje jiným právním předpisem provádění revizí. Jsou to například požárně bezpečnostní zařízení. Dále jsou to zařízení, která jsou nevyhrazená, ale právní předpis požaduje na tomto zařízení provádět pravidelné revize. Přehled TZB je uveden na obr. 5.

Technická zařízení budov můžeme rozdělit na:

• instalace – vytápění, vzduchotechnika, klimatizace, chlazení, tepelná čerpadla, rozvody plynu, vody a kanalizace, centrální vysavače, speciální média apod.
• elektrotechnické rozvody – měření a regulace, elektrorozvody, zabezpečovací technika, řídicí systémy pro technická zařízení, hromosvody, telefonní rozvody, rozvody televizního signálu, počítačové sítě LAN, požární signalizace apod.
• další technická zařízení v budovách – osvětlení, výtahy apod.

Jak bylo popsáno výše, TZB se skládá z různých druhů instalací, rozvodů a dalších zařízení. Některé zvláštní druhy TZB vyžadují svým charakterem a způsobem provozu, aby na nich byly prováděny pravidelné revize. Mimo konkrétních zákonů a zpřesňujících vyhlášek k jednotlivým druhům VTZ existuje také NV č. 101/2005 Sb., o podrobnějších požadavcích na pracoviště a pracovní prostředí, ve znění pozdějších předpisů, které v § 3, odst. 4 uvádí, že zaměstnavatel při plnění zákonné povinnosti zajistí:

a) stanovení termínů, lhůt a rozsahu kontrol, zkoušek, revizí, termínů údržby, oprav a rekonstrukce technického vybavení pracoviště, včetně pracovních a výrobních prostředků a zařízení s ohledem na jejich provedení, doporučení výrobce a způsob používání, požadavky na pracoviště, rizikové faktory způsobující zhoršení technického stavu pracovních a výrobních prostředků a zařízení a v souladu s výsledky předcházejících kontrol, zkoušek či revizí po dobu provozu a používání pracoviště;

b)  dodržování termínů a lhůt pro provádění činností uvedených v písmenu a) a určí osobu, jejíž povinností je zajistit jejich provádění;

c) aby stanovené termíny, lhůty a rozsah činností uvedených v písmenu a) a kontrolní a revizní záznamy, hlášení údajů o stavu zařízení získávaná například ze snímačů a čidel, byly vedeny způsobem, který umožní uchovávání a využívání údajů po stanovenou dobu v písemné nebo elektronické podobě tak, aby byly k dispozici osobám vykonávajícím na zařízeních pracovní činnost a dozorovým a kontrolním orgánům.

Výkon státního odborného dozoru

Technická inspekce České republiky (TIČR) vykonává, jako pověřená organizace, státní odborný dozor nad bezpečností vyhrazených technických zařízení podle zákona č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení a příslušných právních předpisů (NV č. 190/2022 Sb. až č. 193/2022 Sb. – vyhrazená technická zařízení elektrická, plynová, tlaková a zvedací), kde je uvedeno, že vyhrazenými technickými zařízeními jsou zařízení se zvýšenou mírou ohrožení zdraví a bezpečnosti osob a majetku, která podléhají dozoru podle tohoto zákona. Jsou to technická zařízení elektrická, tlaková, plynová a zdvihací.

V prováděcích vyhláškách vydaných k zákonu o státním odborném dozoru nad bezpečností práce jsou stanoveny případy, kdy je k předání odběrateli jako podmínka stanoveno, že zařízení musí být posouzeno TIČR, a o této skutečnosti vyhotoven dokument „odborné a závazné stanovisko“. Bez tohoto dokumentu vydaného jednotlivě na všechna VTZ, která jsou vyjmenovaná v prováděcích vyhláškách k zákonu o státním odborném dozoru nad bezpečností práce, není možné VTZ předat odběrateli nebo uvést do provozu.

V těchto případech se jedná o zařízení, kdy k prokázání technické bezpečnosti nestačí revizní zprávy vypracované revizními techniky, ale je požadováno vydání „odborného a závazného stanoviska“, vydaného organizací státního odborného dozoru (TIČR). Bez tohoto dokumentu nelze stavbu zkolaudovat.

Podle NV č. 190/2022 Sb., o vyhrazených technických elektrických zařízeních… jsou:

Vyhrazená elektrická zařízení

(1) Vyhrazenými elektrickými zařízeními jsou zařízení, která představují zvýšenou míru ohrožení života, zdraví a bezpečnosti fyzických osob, a to

a) elektrická zařízení pro výrobu, přeměnu, přenos, rozvod, distribuci a odběr elektrické energie a elektrické instalace staveb a technologií,
b) zařízení určená k ochraně před účinky atmosférické nebo statické elektřiny.

(2)Vyhrazenými elektrickými zařízeními nejsou

a) ruční elektromechanické nářadí, elektronické přístroje a elektrické spotřebiče do napětí 400 V včetně, pokud nejsou určené pro pevné připojení k elektrické síti,
b) prodlužovací šňůry a odpojitelné přívody,
c) zdravotnické elektrické přístroje,
d) elektrické zařízení strojního zařízení, které je považováno za výrobek podle jiného právního předpisu,
e) elektrická zařízení a instalace s charaktery proudu nebo napětí, které nepředstavují zvýšenou míru ohrožení života, zdraví a bezpečnosti fyzických osob, pokud nejsou určeny k použití v prostředí s nebezpečím výbuchu plynů, par nebo prachů.

Zařazení vyhrazených elektrických zařízení do tříd

(1) Vyhrazeným elektrickým zařízením I. třídy je

a) elektrické zařízení

1. ve vnitřních a vnějších prostorách s extrémně vysokými teplotami okolí nad + 55 °,
2. v prostorách s výskytem tryskající a intenzivně tryskající vody a možností ponoření,
3. v prostorách s trvalým výskytem korozivních a znečišťujících látek a
4. v prostorách s nebezpečím požáru hořlavých kapalin,
nebezpečí působení vnějších vlivů musí vyplývat z projektové nebo provozní dokumentace;

b) elektrické zařízení určené pro použití v prostředí s nebezpečím výbuchu plynů, par nebo prachů,
c) elektrické zařízení v objektu, který podle požárně bezpečnostního řešení umožňuje přítomnost více než 200 osob,
d) elektrická instalace ve zdravotnických prostorech, s výjimkou zdravotnických prostorů, kde se nepředpokládá použití žádných příložných částí a kde zkrat zdroje nebo jiná porucha nemůže způsobit ohrožení života a zdraví osob, majetku nebo životního prostředí,
e) elektrické zařízení určené na ochranu před účinky atmosférické a statické elektřiny, pokud chrání zařízení uvedená v písmenech a) až d).

(2) Vyhrazeným elektrickým zařízením II. třídy jsou:

a) ostatní vyhrazená elektrická zařízení podle § 3 odst. 1 písm. a), neuvedená v § 3 odst. 2 a v § 4 odst. 1 písm. a) až d),
b) zařízení určená na ochranu před účinky atmosférické a statické elektřiny neuvedená v odstavci 1 písm. e).

• – plynová VTZ

Podle NV o vyhrazených technických plynových zařízeních… č. 191/2022 Sb. jsou:

Zařazení vyhrazených plynových zařízení

(1) Vyhrazená plynová zařízení se zařazují jako zařízení pro

a) výrobu a úpravu plynů do skupiny A,
b) skladování plynů do skupiny B,
c) plnění nádob plyny, tlakové stanice, zařízení pro plnění a čerpání nádrží vozidel plyny do skupiny C,
d) zkapalňování a odpařování plynů do skupiny D,
e) zvyšování a snižování tlaku plynů do skupiny E,
f) rozvod plynů do skupiny F,
g) spotřebu plynů spalováním včetně stabilních plynových motorů ve strojovnách nebo v kotelnách do skupiny G,
h) vypouštění hasebních plynů do skupiny H.

(2) Vyhrazenými plynovými zařízeními nejsou:

a) výrobní zařízení, ve kterých plyny vznikají jako vedlejší výrobní produkt s výjimkou plynového hospodářství čistíren odpadních vod,
b) zařízení chemických výrob, kde plyny vznikají jako meziprodukty, které se dále zpracovávají na jiné než plynné produkty,
c) stavební objekty pro skladování tlakových nádob k dopravě plynů, skříně pro umístění tlakových stanic, jednotlivé tlakové nádoby k dopravě plynů, nádoby na plyny s vodním objemem do 0,22 litru, nádoby na plyny používané jako části strojů, například vstřikovací a spouštěcí lahve spalovacích motorů, jestliže jsou stále spojeny se zdrojem tlaku, lahve pracující jako odlučovače oleje, hydraulické akumulátory, nádoby na zkapalněné plyny s kritickou teplotou nižší než -10 °C, například kapalný vzduch, kapalný kyslík a nádoby na plyny s kritickou teplotou vyšší než -10 °C, ale nižší než +70 °C, dopravované v cisternách v kapalném stavu hluboko ochlazené, například oxid uhličitý nebo ethen,
d) vzorkovací a kalibrační lahve do objemu 3 litry pro laboratorní účely, pro které platí právní a ostatní předpisy k zajištění bezpečnosti a ochrany zdraví při práci,
e) zařízení, která jsou součástí samostatných pracovních strojů nebo přístrojů, anebo samostatné přenosné hasicí přístroje,
f) samostatně pracující kompresory, které nejsou trvale napojeny na dlouhodobě provozované potrubí plynů, vývěvy, samostatně pracující lahvové regulátory a regulační zařízení, která jsou součástí jiné skupiny plynového zařízení,
g) rozvody médií pro měřicí a regulační techniku,
h) zařízení pro přepouštění plynů v rámci jednoho pracoviště,
i) klimatizační zařízení,
j) vzduchotechnické systémy, odtahy spalin a spalinové cesty,
k) samostatně pracující hořáky na plynná paliva do 10 kW v uzavřeném prostoru, ve volném prostoru bez omezení, zejména laboratorní, sklářské kahany, svářecí a pájecí soupravy, a venkovní a campingové vybavení,
l) zařízení, v nichž se plyny spotřebovávají jiným způsobem než spalováním, zejména zařízení procesu syntézy při výrobě čpavku, etanolu,
m) rozvody vzduchu do provozního přetlaku 16 barů,
n) palivové nádrže a plynové motory dopravních prostředků.

Pokud vyhrazené plynové zařízení svým charakterem a technickými hodnotami splňuje podmínky pro zařazení do několika skupin, je pro zařazení rozhodující základní technologická funkce vyhrazeného plynového zařízení. V průvodní dokumentaci vyhrazeného plynového zařízení musí být zároveň vždy určena hranice mezi zařazením vyhrazeného plynového zařízení do jednotlivých skupin.

Zařazení vyhrazených plynových zařízení do tříd

Vyhrazenými plynovými zařízeními I. třídy jsou:

a) zařízení pro plnění tlakových nádob topnými plyny,
b) zařízení pro plnění tlakových nádob technickými plyny hořlavými, toxickými a žíravými s tlakem vyšším než 4 bary, acetylenem a ostatními plyny s tlakem 20 barů a vyšším,
c) zařízení pro plnění a čerpání nádrží vozidel,
d) kompresorové stanice hořlavých plynů obsahujících kyslík s provozním tlakem vyšším než 0,05 baru, zejména hutní plyny,
e) kompresorové stanice hořlavých, toxických a žíravých plynů s tlakem nad 4 bary, kompresorové stanice ostatních plynů s tlakem 20 barů a více,
f) regulační stanice s tlakem vyšším než 4 bary,
g) zařízení pro rozvod topných plynů s tlakem vyšším než 4 bary,
h) zařízení pro rozvod technických plynů hořlavých, toxických a žíravých s tlakem vyšším než 4 bary, zařízení pro rozvod acetylenu s tlakem od 0,2 baru, zařízení pro rozvod plynů ostatních s tlakem 20 barů a vyšším,
i) zařízení pro spotřebu plynů spalováním s jednotlivým výkonem vyšším než 3,5 MW,
j) zařízení pro výrobu hořlavých plynů s jednotlivým výkonem vyšším než 100 m³ × h^-1,
k) zařízení na výrobu kyslíku s jednotkovým výkonem vyšším než 1500 m³ × h^-1,
l) zařízení pro spotřebu plynu spalováním ve veřejných budovách s prostorem pro shromažďování nejméně 200 osob se součtem jmenovitých výkonů plynových spotřebičů 1 MW a více v jedné stavbě,
m) zařízení pro skladování toxických a žíravých plynů s objemem vyšším než 5 m³,
n) zařízení pro skladování inertních plynů s tlakem vyšším než 40 barů,
o) zařízení pro skladování hořlavých plynů s uvolnitelným objemem v plynné fázi vyšším než 5000 m³, pro kapalný
1. ropný plyn v označení LPG vyšším než 20000 m³,
2. zemní plyn v označení LNG vyšším než 50000 m³.

Ostatní vyhrazená plynová zařízení, která nejsou uvedena v odstavci 1, se zařazují do II. třídy.

Vyhrazená elektrická zařízení

Tato VTZ jsou definována v nařízení vlády č. 190/2022 Sb., o vyhrazených technických elektrických zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti a jsou to zařízení určená pro výrobu, přeměnu, rozvod a odběr elektrické energie a k ochraně před účinky atmosférické nebo statické elektřiny. Základní norma pro provádění revize elektrických zařízení je ČSN 33 1500. Revize vyhrazených elektrických zařízení se dělí na výchozí a pravidelné.

Pro účely revizí jsou objekty, v nichž se revidovaná zařízení nacházejí, rozděleny takto:

A – objekty bez nebezpečí výbuchu,

B – objekty s nebezpečím výbuchu,

C – objekty podléhající vrchnímu dozoru orgánů Státní báňské správy.

Výchozí revize jsou prováděny před uvedením do provozu, pravidelná revize se provádí nejpozději ve lhůtách, které jsou závislé na prostředí a umístění elektrického zařízení v prostoru.

Výchozí a pravidelné revize smí provádět pouze revizní technik. Po provedení revize musí být vystavena revizní zpráva, viz příloha 1.

Lhůty provádění revizí na elektrických zařízeních podle prostředí jsou uvedeny v tab. 4.

Tab. 4 Lhůty revizí elektrických zařízení podle prostředí a ČSN 33 1500

Norma ČSN 33 1500 rozlišuje četnost revizí elektrický zařízení podle jejich umístění. Revizní lhůty jsou uvedeny v tab. 5.

Tab. 5 Lhůty revizí elektrických zařízení podle druhu umístění a ČSN 33 1500

Dalším elektrickým zařízením, na kterém se provádějí pravidelné revize, jsou elektrospotřebiče a nářadí. Těmto VTZ se věnuje norma ČSN 33 1600 a jejich lhůty revizí jsou uvedeny v tab. 6.

Tab. 6 Lhůty revizí elektrospotřebičů a nářadí podle ČSN 33 1600

Zařízení, které je nutné chránit před účinky atmosférické a statické elektřiny, se musejí také revidovat podle normy ČSN 33 1500, jak uvádí tab. 7.

Tab. 7 Lhůty revizí zařízení pro ochranu před účinky atmosférické a statické elektřiny podle ČSN 33 1500

Další normou, která se zabývá problematikou revizí instalací nízkonapěťových zařízení, je nová norma ČSN 332000-6 ed. 2: Elektrické instalace nízkého napětí – část 6: Revize, účinná od 1. 4. 2017.

Tato „nová“ ČSN uvádí ve formuláři k tabulce E1 nazvaném Zpráva o výchozí revizi elektroinstalace požadavek na potvrzení díla projektantem, který zpracoval předmětnou PD, že stavba je provedena v souladu s touto ověřenou PD. Je zde nově požadováno, aby AO potvrzovala tuto skutečnost otiskem autorizačního razítka a svým podpisem. K tomuto nutno poznamenat, že potvrzování souladu provedení díla s PD nepatří podle SZ § 158 do vybraných činností ve výstavbě, a proto nemusí být prováděno AO. Pokud bude stavebník a tvůrce ČSN na tomto požadavku trvat, je potřeba toto potvrzení či kontrolu PD legalizovat samostatnou smlouvou o dílo, a to bez požadavku na potvrzení AO.

Vyhrazená tlaková zařízení

O vyhrazených tlakových zařízeních pojednává blíže nařízení vlády č. 192/2022 Sb., o vyhrazených technických tlakových zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti.

Vyhrazenými tlakovými zařízeními jsou tlakové nádoby a kotle s nejvyšším pracovním tlakem vyšším než 0,5 bar, a to:

a) parní a kapalinové kotle, jejichž nejvyšší pracovní tlak přesahuje 0,5 bar a teplota pracovní tekutiny převyšuje při tomto tlaku bod varu pracovní tekutiny,
b) tlakové nádoby, jejichž nejvyšší pracovní tlak přesahuje 0,5 bar a které obsahují plyny, páry nebo žíravé, toxické a výbušné kapaliny skupiny 1 o jakékoliv teplotě nebo jakékoliv kapaliny o teplotě převyšující jejich bod varu při tlaku 0,5 bar; za tlakovou nádobu jsou považovány též vyvíječe páry typu pára/pára a typu horká voda/pára a vyvíječe páry bez nebezpečí přehřátí,
c) nádoby na plyny sloužící k dopravě plynů, jejichž kritická teplota je nižší než + 50 °C nebo u nichž při teplotě + 50 °C je absolutní tlak par vyšší než 3 bar od zdroje na místo spotřeby.

Vyhrazenými tlakovými zařízeními nejsou:

a) kotle o objemu do 10 litrů včetně, u nichž bezpečnostní součin z nejvyššího pracovního tlaku PS v barech a objemu v litrech nepřesahuje 100,
b) tlakové nádoby do 10 litrů včetně, u nichž bezpečnostní součin z nejvyššího pracovního tlaku PS v barech a objemu v litrech nepřevyšuje 100,
c) tlakové nádoby z trubek i nekruhových průřezů o nejvyšším vnitřním rozměru do 100 mm včetně bez sběračů, popřípadě se sběrači, pokud sběrač z trubky i nekruhového průřezu nemá vnitřní rozměr větší než 150 mm včetně,
d) potrubí, jeho rozšířené části a tlakové nádoby do něho vestavěné, jejichž vnitřní průměr v označení (D) nepřesahuje vnitřní průměr v označení (d) největší připojené trubky, kdy D je menší než 3d,
e) tlakové nádobky pro aerosolové rozprašovače podle jiného právního předpisu⁴),
f) tlaková zařízení určená pro motorová vozidla podle jiného právního předpisu⁵), jako zejména vzduchojemy brzdového systému a vzduchových tlumičů, nádoby na
1. zchlazené uhlovodíkové páry v označení (LPG),
2. stlačený zemní plyn v označení (CNG),
3. zkapalněný zemní plyn v označení (LNG),
4. vodík v označení (H),
které jsou nedílnou součástí motorového vozidla, s výjimkou nástaveb a nádob pro přepravu tekutin a materiálů,
g) tlaková zařízení určená k použití jako zbraně, střelivo a vojenský materiál,
h) tlaková zařízení speciálně navrhovaná pro jaderná zařízení a jejich části podle atomového zákona⁶),
i) zařízení obsahující tělesa nebo strojní součásti, jejichž dimenzování, volba materiálu a výrobní předpisy vycházejí především z požadavků dostatečné pevnosti, tuhosti a stability s ohledem na statické a dynamické provozní účinky nebo jiná provozní kritéria a pro které není tlak významným konstrukčním činitelem; mezi tato zařízení patří zejména
1. motory, včetně turbín a spalovacích motorů,
2. parní stroje, plynové nebo parní turbíny, turbogenerátory, kompresory, čerpadla a jejich ovládací zařízení,
j) vysoké pece, včetně jejich chladicího systému, ohřívačů vzduchu, odlučovačů prachu a plynu, šachtové pece s přímou redukcí, včetně chladicího zařízení pece, plynových konvertorů a pánví k tavení, přetavování, odplyňování a odlévání oceli a neželezných kovů,
k) skříně pro vysokonapěťová elektrická zařízení, jako jsou spínací zařízení, řídicí a regulační zařízení, transformátory a točivé stroje,
l) pancéřové trubky sloužící k uložení přenosových systémů, například elektrických silových kabelů, telefonních kabelů a pláště kabelů,
m) lodě, rakety, letadla a mobilní zařízení mimo pevninu⁷) a zařízení specificky určená k instalaci na jejich palubě nebo k jejich pohonu,
n) tlaková zařízení tvořená pružným pláštěm, zejména pneumatiky, vzduchové polštáře, míče, nafukovací čluny a další podobná tlaková zařízení,
o) tlumiče výfuku a sání,
p) láhve nebo plechovky pro nápoje sycené oxidem uhličitým určené k jednorázovému použití určené konečným spotřebitelům,
q) sudy a jiné nádoby sloužící pro distribuci a spotřebu nápojů, tlakové hrnce a konvektomaty,
r) tlakové obaly pro zkapalněné uhlovodíkové plyny a jejich směsi určené k jednorázovému použití,
s) zařízení, na která se vztahují jiné právní předpisy⁸), a zařízení, na která se vztahuje předpis Mezinárodní námořní organizace pro přepravu nebezpečného zboží po moři a jiné právní předpisy⁹),
t) otopná tělesa a potrubí teplovodních otopných systémů,
u) nádoby určené k jímání kapalin, u nichž tlak plynu nad kapalinou není větší než 0,5 bar s teplotou do + 110 °C,
v) tlaková zařízení obsahující kapalinu zařazenou podle § 3 do skupiny 2 bez ohledu na tlak, pokud její nejvyšší pracovní teplota nepřekročí teplotu jejího bodu varu při tlaku 0,5 bar,
w) nádoby na plyny o tlakovém objemu maximálně 0,22 litru.

Zařazení vyhrazených tlakových zařízení

Parní a kapalinové kotle s objemem větším než 10 litrů nebo bezpečnostním součinem nejvyššího pracovního tlaku v označení (PS) v barech a objemu v označení (V) v litrech přesahující 100 se zařazují do 4 tříd na:

a) parní kotle s jmenovitým množstvím vyráběné páry nad 115 t/h, které jsou zařazeny do I. třídy,
b) parní kotle s jmenovitým množstvím vyráběné páry nad 50 t/h do 115 t/h včetně nebo horkovodní kotle s tepelným výkonem nad 35 MW, které jsou zařazeny do II. třídy,
c) parní kotle s jmenovitým množstvím vyráběné páry nad 8 t/h do 50 t/h včetně nebo horkovodní kotle s tepelným výkonem nad 5,8 MW do 35 MW včetně, které jsou zařazeny do III. třídy,
d) parní kotle s jmenovitým množstvím vyráběné páry do 8 t/h včetně nebo horkovodní kotle s tepelným výkonem do 5,8 MW včetně a všechny ostatní kotle kapalinové, které jsou zařazeny do IV. třídy.

Tlakové nádoby se člení do tříd podle nejvyššího pracovního tlaku (PS) v barech a podle bezpečnostního součinu nejvyššího pracovního tlaku (PS) v barech a objemu (V) v litrech, a to na:

a) tlakové nádoby zařazené do I. třídy s nejvyšším pracovním tlakem přesahujícím 100 bar a zároveň s objemem větším než 1000 litrů,
b) tlakové nádoby zařazené do II. třídy s nejvyšším pracovním tlakem přesahujícím 0,5 bar, objemem větším než 10 litrů nebo s bezpečnostním součinem nejvyššího pracovního tlaku (PS) v barech a objemu (V) v litrech přesahujícím 100, s výjimkou třídy I. podle písmene a).

Součástí vyhrazených tlakových zařízení je jejich bezpečnostní a tlaková výstroj.

Lhůty provádění pravidelných revizí na vyhrazených tlakových zařízeních jsou uvedeny v tab. 8.

Tab. 8 Přehled druhů revizí vyhrazených tlakových zařízení podle ČSN 69 0012

Vyhrazená zdvihací zařízení

Tato zařízení vyjmenovává nařízení vlády č. 193/2022 Sb., o vyhrazených technických zdvihacích zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti.

Základní bezpečnostní předpisy pro provoz a servis výtahů jsou vymezeny technickými normami ČSN 27 4002 a ČSN 27 4007.

Provozní prohlídky výtahů podle ČSN 27 4002:

Účelem prohlídek je pravidelně jednou za dva týdny prověřovat bezpečnost a provozní způsobilost výtahu. Provádí je zaškolený dozorce výtahu, může to být pracovník provozovatele výtahu nebo pracovník servisní organizace.

Odborné prohlídky výtahů podle ČSN 27 4002

Odborné prohlídky provádí v rozsahu podle výše uvedené normy odborný servisní pracovník v těchto lhůtách:

Výtahy určené k dopravě osob nebo osob a nákladů, uvedené do provozu před 1. 1. 1993

• v budovách s volným přístupem veřejnosti do výtahu … 1x za 2 měsíce;
• v budovách s omezeným přístupem veřejnosti … 1x za 3 měsíce.

Výtahy určené k dopravě osob nebo osob a nákladů uvedené do provozu po 31. 12. 1992

• v budovách s převažujícím volným přístupem veřejnosti … 1 x za 3 měsíce;
• v budovách s omezeným přístupem veřejnosti … 1 x za 4 měsíce;
• nákladní výtahy a malé nákladní výtahy … 1 x za 6 měsíců.

Odborné zkoušky výtahů v provozu podle ČSN 27 4007

Odborné zkoušky výtahů provádí v rozsahu podle uvedené normy zkušební technik servisní firmy v těchto lhůtách:

• výtahy určené k dopravě osob a nákladů … 1x za 3 roky;
• nákladní výtahy a malé nákladní výtahy … 1x za 6 roků.

Inspekční prohlídky výtahů v provozu podle ČSN 27 4007

• Inspekční prohlídky provádí inspekční orgán ve lhůtě … 1x za 6 let.

Vyhrazená požárně bezpečnostní zařízení

Požárně bezpečnostní zařízení jsou zvláštní druh vyhrazených zařízení, který není uveden v zákoně č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení a o změně souvisejících zákonů, ale jsou definována ve vyhlášce č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru (vyhláška o požární prevenci), ve znění pozdějších předpisů.

Za požárně bezpečnostní prvky lze považovat:

• požární techniku (zásahové požární automobily, požární přívěsy, návěsy, kontejnery, plavidla, vznášedla a letadla);
• věcné prostředky požární ochrany (VPPO; prostředky používané k ochraně, záchraně a evakuaci osob, k hašení požáru a prostředky používané při činnosti jednotky požární ochrany při záchranných a likvidačních pracích a ochraně obyvatelstva při plnění úkolů civilní ochrany, popřípadě při činnosti požární hlídky);
• požárně bezpečnostní zařízení (PBZ; systémy, technická zařízení a výrobky pro stavby podmiňující požární bezpečnost stavby nebo jiného zařízení).

Z pohledu správy majetku je pro správce podstatná oblast VPPO a PBZ.

Druhy vyhrazených VPPO jsou následující:

• hasicí přístroje (přenosné, přívěsné a pojízdné);
• dýchací přístroje;
• prostředky pro záchranu a evakuaci osob (např. seskokové matrace, plachty a záchranné tunely, žebříky, hydraulická vyprošťovací zařízení, pneumatické vaky);
• prostředky pro práci ve výškách a nad volnými hloubkami;
• ochranné oděvy pro práci ve vodě;
• hasiva (kromě vody) a příměsi do hasiv;
• požární hadice, proudnice a armatury;
• motorové stříkačky.

Z toho pro správce majetku jsou podstatné prvky vyznačené tučně.

Druhou zmiňovanou oblastí jsou PBZ. Ta se dělí na vyhrazená a nevyhrazená. Mezi vyhrazená PBZ patří:

• elektrická požární signalizace;
• zařízení dálkového přenosu;
• zařízení pro detekci hořlavých plynů a par;
• stabilní a polostabilní hasicí zařízení;
• automatické protivýbuchové zařízení;
• zařízení pro odvod kouře a tepla;
• požární klapky;
• požární a evakuační výtahy.

Požární bezpečnost staveb je určena schopností stavby zajišťovat ochranu života a zdraví osob a bránit ztrátám na majetku. Vyhláška č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru (vyhláška o požární prevenci), určuje tyto povinnosti vlastníků:

• provedení revize (tlakové zkoušky) vnitřního hydrantového systému 1x za rok;
• provádění pravidelné kontroly přenosných hasicích přístrojů 1x ročně; s tím souvisí provádění prohlídek vnitřku nádoby, zkouška pevnosti a těsnosti nádoby a spouštěcí armatury u hasicích přístrojů vodních a pěnových 1x za 4 roky, u práškových 1x za 8 let, u ostatních 1x za 5 let;
• u elektrické požární signalizace kromě pravidelných jednoročních kontrol provozuschopnosti provádět zkoušky činnosti EPS při provozu 1x za měsíc u ústředen a doplňujících zařízení, 1x za 6 měsíců u samočinných hlásičů požáru a zařízení, která EPS ovládá;
• provádět kontroly provozuschopnosti zařízení pro odvod kouře a tepla 1x ročně;
• provádět kontroly provozuschopnosti požárních klapek VZT 2x ročně;
• provádět kontroly provozuschopnosti nouzového osvětlení 1x ročně;
• provádět kontroly provozuschopnosti záložního zdroje elektrické energie pro odvod kouře a tepla 1x ročně;
• provádět kontrolu provozuschopnosti ostatního protipožárního zařízení (protipožární dveře, požární ucpávky) 1x ročně;
• provádění preventivních požárních prohlídek ve lhůtách:
  • v objektech a zařízeních, kde jsou provozovány činnosti s vysokým požárním nebezpečím, nejméně jednou za 3 měsíce;
  • v objektech a zařízeních, kde jsou provozovány činnosti se zvýšeným požárním nebezpečím, nejméně jednou za 6 měsíců;
  • v objektech a zařízeních, kde jsou provozovány činnosti bez zvýšeného požárního nebezpečí, nejméně jednou za rok.

4.2.2 Revizní zprávy a doklady k provozuschopnosti k nevyhrazeným technickým zařízením a vybavení

Kromě VTZ existují také TZB, na kterých se musejí provádět revize. Jsou to nevyhrazená TZB, jejichž provozování nevykazuje zvýšenou míru rizika ohrožení zdraví a bezpečnosti osob a majetku a která nepodléhají dozoru podle zákona č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení a o změně souvisejících zákonů. Na tato zařízení se vztahují jiné právní předpisy.

Do této kapitoly je zařazeno i vybavení stavby, konkrétně žebříky a regály.

Komíny a spalinové cesty

Spalinovou cestou se podle zákona č. 320/2015 Sb., o Hasičském záchranném sboru České republiky a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, rozumí dutina určená k odvodu spalin do volného ovzduší. Za spalinovou cestu se nepovažuje odvod spalin z lokálních podokenních topidel o jmenovitém výkonu do 7 kW s vývodem přes fasádu. Lhůty kontrol a čistění jsou zpřesněny ve vyhlášce č. 34/2016 Sb., o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty, ve znění pozdějších předpisů, a uvedeny v tab. 9.

Tab. 9 Lhůty kontrol a čištění spalinové cesty podle vyhlášky č. 34/2016 Sb., o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty, ve znění pozdějších předpisů, přílohy č. 2

Vysvětlivky a podmínky

• Za sezonní provoz se považuje provoz spalinové cesty po dobu nepřesahující v součtu šest měsíců v kalendářním roce.
• U jednovrstvého (nevyvložkovaného) zděného komínu pro spotřebiče na plynná paliva se lhůty kontrol a čištění řídí lhůtami kontrol a čištění spalinové cesty určené pro odvod spalin od spotřebiče na pevná paliva.
• Při čištění a kontrolách jednou, dvakrát nebo třikrát ročně se tyto činnosti provádí v přiměřených časových odstupech, přičemž mezi jednotlivými čištěními a kontrolami prováděnými dvakrát nebo třikrát ročně nesmí uplynout doba kratší tří měsíců.
• Pojistný (rezervní) komín používaný pro odvod spalin od spotřebiče na pevná paliva v případech, kdy nelze zajistit topení jiným způsobem, se čistí a kontroluje ve stejných lhůtách jako spalinová cesta určená pro odvod spalin od spotřebiče na pevná paliva.
• Spalinová cesta pro odvod spalin od spotřebiče na pevná paliva sloužícího k přípravě pokrmů jako poskytované stravovací služby se čistí a kontroluje nejméně jedenkrát za dva měsíce.
• Ve stavbě pro rodinnou rekreaci se čištění provádí nejméně jedenkrát ročně a kontrola nejméně jedenkrát za dva roky.
• Spalinovou cestu, na kterou byla při zahájení provozu provedena revize, na kterou je připojen původní spotřebič paliv a která nebyla v provozu od předchozí kontroly a čištění déle, než je doba vyplývající ze lhůt čištění spalinové cesty uvedených v této příloze, není nutné do jejího opětovného uvedení do provozu kontrolovat a čistit; čištění a kontrola spalinové cesty se provedou před opětovným uvedením spotřebiče paliv do provozu.
• U nepoužívaného komína, od kterého je odpojen spotřebič paliv a komínový průduch, byl v sopouchu uzavřen a v ústí uzavřen a zabezpečen proti vnikání dešťových srážek při zachování funkce větrání, se kontrola a čištění neprovádí.
• Spalinová cesta pro odvod spalin od kondenzačního spotřebiče na plynná paliva se čistí a kontroluje nejméně jedenkrát za dva roky.

Měření emisí stacionárních zdrojů znečišťování ovzduší

Provozovatelé stacionárních spalovacích zdrojů znečišťování ovzduší jsou povinni podle zákona č. 201/2012 Sb., o ochraně ovzduší, ve znění pozdějších předpisů a jeho vyhlášky č. 415/2012 Sb., o přípustné úrovni znečišťování a jejím zjišťování a o provedení některých dalších ustanovení zákona o ochraně ovzduší, ve znění pozdějších předpisů, zajistit provedení jednorázového autorizovaného měření emisí:

• při prvním uvedení stacionárního zdroje do provozu;
• při každé změně paliva, suroviny nebo tepelně zpracovávaného odpadu v povolení provozu;
• při každém zásahu do konstrukce nebo vybavení stacionárního zdroje, který by mohl vést ke změně emisí.

A to nejpozději do tří měsíců od vzniku některé z těchto skutečností nebo ve lhůtě stanovené v povolení provozu. Přehled těchto lhůt je uveden v tab. 10.

Tab. 10 Lhůty měření emisí stacionárních zdrojů znečišťování podle vyhlášky č. 415/2012 Sb., o přípustné úrovni znečišťování a jejím zjišťování a o provedení některých dalších ustanovení zákona o ochraně ovzduší, ve znění pozdějších předpisů

Stanovená měřidla

Vodoměry na měření odběru teplé užitkové vody jsou řazeny podle zákona č. 505/1990 Sb., o metrologii, ve znění pozdějších předpisů, podobně jako vodoměry na měření odběru studené vody mezi tzv. stanovená měřidla s povinným ověřováním správnosti jejich měření. Stanovené měřidlo je měřidlo používané v obchodním styku. Vyhláška č. 345/2002 Sb., kterou se stanoví měřidla k povinnému ověřování a měřidla podléhající schválení typu, ve znění pozdějších předpisů stanoví pro používaná měřidla (vodoměry, kalorimetry, elektroměry) tyto lhůty pro jejich ověřování:

• snímače proteklého množství studené vody … 6 let;
• snímače proteklého množství teplé vody … 4 roky;
• kompaktní měřiče tepla a chladu … 4 roky;
• indukční elektroměry pro měření el. energie v přímém zapojení … 16 let.

Žebříky, regály

Povinnost provádět pravidelné revize žebříků je uvedena v NV č. 378/2001 Sb., kterým se stanoví bližší požadavky na bezpečný provoz a používání strojů, technických zařízení, přístrojů a nářadí, ve znění pozdějších předpisů, a v NV č. 362/2005 Sb., o bližších požadavcích na bezpečnost a ochranu zdraví při práci na pracovištích s nebezpečím pádu z výšky nebo do hloubky, ve znění pozdějších předpisů. Pravidelnost provádění revizí na žebřících je dána buďto návodem od výrobce, nebo místně bezpečnostním provozním předpisem.

U provádění revizí na regálech je to dáno NV č. 101/2005 Sb., o podrobnějších požadavcích na pracoviště a pracovní prostředí, ve znění pozdějších předpisů. Četnost pravidelných kontrol stanoví NV č. 378/2001 Sb., kterým se stanoví bližší požadavky na bezpečný provoz a používání strojů, technických zařízení, přístrojů a nářadí, ve znění pozdějších předpisů, a to nejméně jednou za 12 měsíců v rozsahu stanoveném místním provozním bezpečnostním předpisem, nestanoví-li zvláštní právní předpis, popřípadě průvodní dokumentace nebo normové hodnoty rozsah a četnost následných kontrol jinak.

Zařízení pro zásobování požární vodou

Jsou to nevyhrazená PBZ, na kterých se musejí provádět pravidelné revize podle normy ČSN 73 0873 požární bezpečnost staveb – zásobování požární vodou. Kontroly a revize vnitřních odběrných míst osazených hadicovými systémy, které odpovídají ČSN EN 671-1 ed. 2 nebo ČSN EN 671-2 ed. 2, se provádějí podle ČSN EN 671-3.

Za zařízení pro zásobování požární vodou považovány:

• vnější požární vodovod včetně nadzemních a podzemních hydrantů, plnicích míst a požárních výtokových stojanů;
• vnitřní požární vodovod včetně nástěnných hydrantů, hadicových a hydrantových systémů;
• nezavodněné požární potrubí.

U těchto zařízení se provádí kontrola a revize 1x za rok.

4.2.3 Provozní řády

Provozní řád lze chápat jako dokument nebo soubor dokumentů nebo vnitřní předpis vymezující podmínky, práva a povinnosti při provozování určité věci.

Pro lepší orientaci je dobré rozlišit tři druhy provozních řádů:

• provozní řád upravující pravidla provozu v určitém objektu (např. domovní řád, školní řád, provozní řád dětského hřiště apod.);
• provozní řád upravující podmínky a způsob provozování určitého technického zařízení (např. provozní řád EPS, výtahu apod.);
• provozní řád upravující podmínky a způsob provozování složitějšího technologického celku.

Graficky je tohoto rozdělení zobrazeno na obr. 6.

Obr. 6 Druhy provozních řádů

Provozní řád lze také chápat jako návod na provozování s popisem postupu obsluhy a definováním práv a povinností a zakázaných činností.

Provozní řád lze rovněž chápat jako celistvý návod a nástroj k údržbě, opravám a k řešení krizových situací souboru staveb a jejich technického a technologického vybavení.

Provozní řád je tedy návodem pro provozování staveb, manuálem se soustředěním činností, které jsou pro provozování budovy nezbytnými. Provozní zásady vycházejí z konstrukce, materiálů, dispozice, účelu a technického zařízení. Zahrnuje řízené procesy ze situací, které lze podle zkušeností předvídat, a návod, jak tyto situace řešit. Provozní řád je východiskem pro plány údržby a provoz budov a je nezbytnou součástí správy majetku. V provozních řádech se také mimo již zmíněná pravidla provozu uvádějí informace o oprávněných osobách zodpovědných za provozování konkrétního provozu nebo zařízení.

Provozní řády jsou zpracovávány zejména za účelem dodržení bezpečnostních pravidel, tak aby při předvídatelných mimořádných situacích byla dodržena jakost provozu a zmírněny dopady provozního výpadku, respektive uvedeny způsoby a postupy, kterými lze mimořádnou situaci řešit.

Právní předpisy ČR vymezují případy, kdy je povinností vlastníka, respektive provozovatele zajistit provozní řád upravující užívání a provozování daného provozu či zařízení. Mezi zákonné předpisy, které tyto povinnosti nařizují, patří:

• NV č. 191/2022 Sb., o vyhrazených technických plynových zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti – provozovatel musí do jednoho měsíce od zahájení provozu vypracovat provozní řád pro plynové vyhrazené technické zařízení;
• zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, ve znění pozdějších předpisů, pro provozy ubytovací, kadeřnictví, manikúru, zdravotnická zařízení, školská zařízení apod.;
• zákon č. 201/2012 Sb., o ochraně ovzduší, ve znění pozdějších předpisů, příloha č. 2, sloupec C – seznam stacionárních zdrojů.

Jedná se vždy o případy, kdy je ohrožena bezpečnost, zdraví a majetek. Právním nařízením povinnosti provozních řádů přimějí orgány státní správy vlastníka, respektive provozovatele, aby přispěl k zajištění bezpečného užívání a provozování.

Provozní řády ve výše zmíněných případech mají své opodstatnění. I v ostatních případech, nevymezených předpisem, je vhodné zpracovat pro daný objekt provozní řád. Je doporučeno mít provozní řád pro případy, kdy jejich sestavení a dodržování vede ke zjednodušení agendy povinných úkonů (například při prodloužení mezi revizních lhůt elektrických zařízení) a dále pro případy, kdy jejich sestavení je požadováno stavebním povolením, stavebním úřadem či jiným orgánem státního odborného či zdravotního dozoru, který je oprávněn takovýto požadavek stanovit.

O zpracování a vydání provozního řádu rozhodne rovněž provozovatel zařízení, uzná-li jej za potřebný či z důvodů zvláštního zřetele (například ve smyslu § 100 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, ve znění pozdějších předpisů).

Obsah provozního řádu

Sestavit provozní řád, tak aby vyhovoval dané stavbě, je vzhledem ke škále možností jejího užívání složitý proces. Přesto existují určité body, které mohou sloužit jako základní nástin budoucího provozního řádu. Přehled těchto základních bodů osnovy provozního řádu je uveden v tab. 11.

Tab. 11 Popis základních bodů při tvorbě provozních řádů

Metodika tvorby provozních řádů

Při zpracování provozních řádů se vychází zejména z nařízení Evropského parlamentu a Rady EU 305/2011, které definuje sedm základních požadavků na stavby:

• mechanická odolnost a stabilita;
• požární bezpečnost;
• hygiena, ochrana zdraví a životního prostředí;
• bezpečnost a přístupnost při užívání;
• ochrana proti hluku;
• úspora energie a tepla;
• udržitelné využívání přírodních zdrojů.

Provozní řád upravující provoz technického zařízení se obvykle zpracovává v tomto rozsahu:

A. úvod,

B. typ a umístění zařízení,

C. popis funkce zařízení,

D. provoz zařízení,

E. kontrola zařízení,

F. údržba zařízení,

G. poruchy zařízení,

H. bezpečnost práce,

I. požární ochrana,

J. požadavky na obsluhu,

K. dokladová část.

4.2.4 Prohlášení o vlastnostech

Prohlášení o vlastnostech nově zavádí do českého právního prostředí nařízení Evropského parlamentu a Rady EU 305/2011, kterým se stanoví harmonizované podmínky pro uvádění stavebních výrobků na trh a kterým se zrušuje směrnice Rady 89/106/EHS.

Vztahuje-li se na stavební výrobek harmonizovaná norma nebo je-li tento výrobek v souladu s evropským technickým posouzením, které pro něj bylo vydáno, výrobce vypracuje při jeho uvedení na trh prohlášení o vlastnostech, viz příloha 2.

Vztahuje-li se na stavební výrobek harmonizovaná norma nebo je-li tento výrobek v souladu s evropským technickým posouzením, které pro něj bylo vydáno, mohou být informace v jakékoliv formě o jeho vlastnostech ve vztahu k základním charakteristikám, jak je vymezeno v příslušných harmonizovaných technických specifikacích, poskytnuty pouze tehdy, jsou-li zahrnuty a blíže určeny v prohlášení o vlastnostech, s výjimkou případů, kdy v souladu s článkem 5 nařízení Evropského parlamentu a Rady EU 305/2011 prohlášení o vlastnostech vypracováno nebylo.

S prohlášením o vlastnostech je nutné zmínit prohlášení o shodě. Dříve se na všechny výrobky ať stavební, či nestavební vydávalo jedno prohlášení o shodě. S účinností nového výše zmíněného nařízení se prohlášení o shodě vydává na výrobky nestavebního charakteru, například hračky, autosedačky apod., a prohlášení o vlastnostech na výrobky použité při stavebně-montážních pracích.

4.2.5 Azbest ve stavebnictví

Ve výstavbě se dříve běžně používal azbestový materiál hlavně na střešních krytinách. Později byl azbest zabudováván v podobě různorodých stavebních hmot. V některých případech byly materiály s obsahem azbestu využívány při stavebních úpravách, například v půdních vestavbách. Azbestová vlákna byla přidávána i pro zvýšení požární odolnosti k celulózovým vláknům, případně k minerálním vláknům.

Druhy azbestových materiálů

Druhů azbestových materiálů postupně přibývalo pod různým obchodním označením, například:

• stříkané azbestové materiály: Limpet – protipožární nástřik; Pyrotherm – stříkaná omítka;
• azbestocementové materiály: Eternit, Ezalit A a B, Dupronit, Unicel, IDK 30, Cemboplast, Izomin, Aprobit 200, HORP, ACD, Lignát, Lignopal, Unicel, Cembalit a další.

Rozsah použití těchto materiálů byl velmi rozmanitý od staveb občanských a průmyslových až ke stavbám k dočasnému použití. Mnoho dočasných staveb sloužilo jako zařízení staveniště při výstavbě velkých sídlištních celků, průmyslových závodů nebo při výstavbě silničních tahů a dálnic. Řada těchto budov, bohužel, je dodnes využívána jako kancelářské prostory, školy, školky, ubytovny apod. Teprve v posledních letech konečně dochází k jejich demolicím.

Kromě střešních krytin byla vyráběna z azbestocementových materiálů potrubí, zejména pak kanalizační, která byla a jsou hojně zastoupena v budovách, kde vnitřní instalace neprošly doposud výměnou. V mnoha případech byla azbestocementová potrubí používána pro systémy odvodu kouře, a to i s nadstřešními prvky.

Azbestová těsnění lze nalézt především ve vzduchotechnických potrubních systémech, respektive jako těsnění jejich přírub. Jedná se o provazce s vysokým obsahem azbestu, který je v materiálu velice slabě vázán. Dalším místem, kde lze azbestová těsnění nalézt, je těsnění přírub ocelových potrubí různých dimenzí ve formě standardních plochých těsnění nebo atypických těsnění vystříhávaných či vysekávaných z desek. Těsnění lze nalézt i tam, kde byl požadavek na utěsňování z důvodu vysokých teplot – ve spalovacích kotlech, komínových dvířkách, protipožárních dveřních systémech apod.

Stavebně-technický průzkum

Povinnost provádět tento stavebně-technický průzkum byla zakotvena teprve vyhláškou č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů, s účinností od 1. ledna 2007. Lze říci, že do této doby bylo provádění průzkumů na výskyt azbestu ojedinělé, vyžádané většinou zahraničním vlastníkem nemovitosti nebo v některých případech projektanty, kteří si rizika azbestu zabudovaného ve stavbě uvědomovali již před platností výše uvedené vyhlášky.

Cíl stavebně-technického průzkumu výskytu azbestu je třeba spatřovat především v identifikaci těchto nebezpečných materiálů spolu s jejich zakreslením do projektové dokumentace, tak aby v rámci jakýchkoli udržovacích prací či stavebních úprav bylo zamezeno případnému poškozování zdraví dotčených osob v bezprostřední blízkosti těchto prací. Neméně důležitým faktorem je i postup prací při nakládání s odpady v mezích příslušných právních předpisů, aby nedocházelo ke kontaminaci ostatních odpadů azbestovým materiálem a následně nebyl materiál s obsahem azbestu například v podobě recyklátu vracen do nových staveb.

Povinnosti stavbyvedoucího a vlastníka stavby

Při provádění změn dokončených staveb a odstraňování staveb platné právní předpisy včetně nového stavebního zákona přesně vymezují povinnosti a vysokou odpovědnost vlastníka stavby a osoby odpovědné za odborné vedení stavby (stavbyvedoucího) a ze stavebního zákona lze dovodit i odpovědnost projektanta, respektive osoby, která zpracuje dokumentaci stavebních úprav nebo bouracích prací

Azbest se mimo jiné používal jako materiál pro tepelnou izolaci, například ve formě izolačních obalů, nebo povrchové ochranné vrstvy, ohnivzdorné textilie, papír a desky, spojkové a brzdové obložení, materiál pro elektrické izolace, osobní ochranné prostředky nebo azbestocementové výrobky.

Azbest se široce uplatňoval v mnoha oblastech jako zpevňující složka nebo jako tepelná, elektrická či zvuková izolace. Používal se v brzdovém obložení, v plochém těsnění, uzávěrech či lepidlech. Vzhledem ke své chemické odolnosti se používal v některých procesech, například při filtraci či elektrolýze. Jako izolační materiál se uplatňoval nejen v budovách, ale také v železničních vagonech, na lodích, v letadlech a v některých vojenských vozidlech i v jiných dopravních prostředcích.

Vlákna azbestu mají tendenci vytvářet vláknitý prach ve vzduchu, ulpívají na oděvech či nábytku. Jsou ve vzduchu poletavá a snadno vdechnutelná. Azbest je prokázaný karcinogen.

Zaměstnavatel je povinen ohlásit příslušnému orgánu ochrany veřejného zdraví (tím je krajská hygienická stanice), že budou prováděny práce, při nichž jsou nebo mohou být zaměstnanci exponováni azbestem. Povinnost ohlásit práce s expozicí azbestu zaměstnavatel nemá, jde-li o práci s ojedinělou a krátkodobou expozicí azbestu.

Vlastník stavby je povinen ohlásit stavebnímu úřadu záměr odstranit stavbu, v níž je azbest obsažen. Tato povinnost neplatí u staveb, které při pořízení nevyžadují stavební povolení ani ohlášení, s výjimkou staveb, v nichž je přítomen azbest. Ohlášení obsahuje základní údaje o stavbě, předpokládaný termín započetí a ukončení prací, způsob odstranění stavby, identifikaci sousedních pozemků nezbytných k provedení bouracích prací, statistické ukazatele u budov obsahujících byty. Jde-li o stavby, které vyžadují stavební povolení nebo ohlášení, připojí k ohlášení dokumentaci bouracích prací, závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů ke způsobu odstranění, vyjádření dotčených vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury. Dokumentace bouracích prací obsahuje situaci odstraňované stavby, její stručný popis, organizaci bouracích prací a informaci o dodržení požadavků dotčených orgánů.

Vlastník stavby je povinen zajistit, aby odstranění stavby bylo provedeno stavebním podnikatelem. Stavbu, která k uskutečnění nevyžaduje stavební povolení, může její vlastník odstranit svépomocí, pokud zajistí provádění stavebního dozoru. U staveb, v nichž je obsažen azbest, zajistí provádění dozoru osobou autorizovanou podle autorizačního zákona č. 360/1992 Sb.

Práce s azbestem jsou zakázány. Zákaz těchto prací neplatí, jde-li o výzkumné laboratorní práce, analytické práce, práce při likvidaci zásob, zařízení a odpadů, které obsahují azbest, a práce při odstraňování staveb a částí staveb obsahujících azbest nebo opravy a udržovací práce na stavbách nebo práce s ojedinělou krátkodobou expozicí.

(1) Za práce s ojedinělou a krátkodobou expozicí azbestu se považují práce:

a) související s údržbou na sebe nenavazující a krátkodobé, při nichž se pracuje pouze s nedrolivými materiály;

b) spojené s odstraňováním nerozrušených a nedrolivých materiálů, v nichž je azbest pevně zakotven v pojivu nebo;

c) při zapouzdřování materiálů obsahujících azbest nebo jejich potahování ochrannými prostředky proti uvolňování azbestu.

(2) Za práci s ojedinělou a krátkodobou expozicí se považuje i měření koncentrací azbestu v ovzduší a odběr vzorků materiálů ke stanovení přítomnosti a koncentrace azbestu.

Dokumentace bouracích prací musí podle vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů obsahovat mimo jiné výsledky stavebně-technického průzkumu a údaje o přítomnosti azbestu ve stavbě. Zásady organizace bouracích prací se zpracovávají formou technické zprávy obsahující mimo jiné i opatření z hlediska bezpečnosti a ochrany zdraví osob, způsob ochrany a vymezení ohroženého prostoru, podmínky pro ochranu životního prostředí při odstraňování stavby, nakládání s odpady podle jednotlivých druhů, jmenovitě s nebezpečným odpadem a způsob jeho dopravy.

4.2.6 Radon ve stavebnictví

Radonový index

Od 1. ledna 2017 nabyl účinnosti nový zákon č. 263/2016 Sb., atomový zákon (dále jen ATZ), ve znění pozdějších předpisů, který zčásti nahrazuje v současné době ještě účinný, v této oblasti působící zákon č. 18/1997 Sb., o mírovém využívání jaderné energie a ionizujícího záření, ve znění pozdějších předpisů, a zpřísňuje požadavky na ochranu budov před radonem.

Nový ATZ specifikuje v následujících paragrafech mimo jiné i problematiku radonu ve stavebnictví:

• § 96 Pracoviště s možným ozářením z radonu;
• § 97 Pracoviště se zvýšeným ozářením z radonu;
• § 98 Prevence pronikání radonu do stavby.

§ 98

Prevence pronikání radonu do stavby

(1) Každý, kdo navrhuje umístění nové stavby nebo přístavby s obytnými nebo pobytovými místnostmi, je povinen zajistit stanovení radonového indexu pozemku.

(2) Každý, kdo ohlašuje nebo žádá o povolení provedení změny dokončené stavby, která bude nově obsahovat obytné nebo pobytové místnosti, nebo žádá o změnu v užívání stavby, která bude nově obsahovat obytné nebo pobytové místnosti, nebo takovou změnu oznamuje, je povinen zajistit měření úrovně objemové aktivity radonu ve stávající stavbě.

(3) Stanovení radonového indexu pozemku se nemusí provádět, bude-li stavba umístěna v terénu tak, že všechny její obvodové konstrukce budou od podloží odděleny vzduchovou vrstvou, kterou může volně proudit vzduch, nebo pokud je projektováno preventivní protiradonové opatření založené na odvětrání radonu z podloží mimo objekt.

Každý, kdo navrhuje umístění nové stavby, ohlašuje nebo žádá o povolení změny stavby s obytnými nebo pobytovými místnostmi, musí získat informaci o míře rizika pronikání radonu (radonový index pozemku). Informace je třeba uplatnit při navrhování i realizaci stavby. Povinnost předložit výsledky stanovení radonového indexu pozemku nebo měření objemové aktivity radonu ve stávající stavbě stavebnímu úřadu není ale žádným předpisem požadována.

Povinnost stanovit radonový index podle bodu 3 se nevztahuje na případy, kdy je navrhováno preventivní opatření založené na odvětrání půdního radonu mimo stavbu.

§ 101

Požadavky na stavební materiál

(1) Stavební materiál nesmí být dodáván na trh v České republice, pokud by efektivní dávka reprezentativní osoby ze zevního ozáření zářením gama při užívání budovy s obytnými nebo pobytovými místnostmi mohla překročit referenční úroveň a jeho dodávání na trh není povoleno úřadem podle § 9 odst. 2 písm. j).

(2) Výrobce a dovozce stavebního materiálu jsou povinni:

a) zajistit systematické měření a hodnocení obsahu přírodních radionuklidů ve stavebním materiálu,

b) vést evidenci výsledků měření indexu hmotnostní aktivity a dalších údajů a oznamovat je úřadu,

c) při dodávání na trh poskytnout v případě překročení referenční úrovně veřejnosti informace o výsledcích systematického měření a hodnocení obsahu přírodních radionuklidů ve stavebním materiálu.

(3) Pokud výrobce nebo dovozce stavebního materiálu na základě provedeného měření obsahu přírodních radionuklidů ve stavebním materiálu zjistí, že ve stavebním materiálu není překročena referenční úroveň, nemusí provádět systematické měření a hodnocení obsahu přírodních radionuklidů ve stavebním materiálu, dokud nedojde ke změně, která by mohla obsah přírodních radionuklidů ovlivnit.

Povinnosti stavebníka při ohlášení a žádosti o stavební povolení stavby

Povinnost stavebníka v oblasti radonu ve stavebnictví je dána zákonem č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů, vyhláškou č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů, popřípadě nařízením rady hl. m. Prahy č. 10/2016, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (Pražské stavební předpisy), ve znění nařízení hl. m. Prahy č. 14/2018.

Povinnosti uvedené v těchto právních předpisech má stavebník i u staveb a jejich změn nevyžadujících stavební povolení ani ohlášení.

Povinnosti projektanta stavby

Podle vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů, je projektant povinen problematiku radonu zahrnout do projektové dokumentace – viz např.:

Část B Souhrnná technická zpráva

B.1 Popis území stavby:

a) charakteristika stavebního pozemku;

b) výčet a závěry provedených průzkumů a rozborů (geologický průzkum, hydrogeologický průzkum, stavebně historický průzkum apod.), kam patří i stanovení radonového indexu pozemku.

B.2.11 Ochrana stavby před negativními účinky vnějšího prostředí

a) Ochrana před pronikáním radonu z podloží

Povinnosti podnikajících právnických nebo fyzických osob

Právnická nebo podnikající fyzická osoba, která navrhuje umístění stavby s obytnými nebo pobytovými prostory, musí zajistit stanovení radonového indexu pozemku.

V případě změny dokončené stavby je stavebník povinen zajistit měření úrovně objemové aktivity radonu ve stavbě.

Referenční úrovně jsou stanoveny stejné pro nové i existující stavby.

Vlastníci stanovených budov musejí zajistit měření radonu při uvedení do provozu nebo po provedení stavebních úprav.

Vlastníci stanovených budov musejí v případě překročení referenční úrovně objemové aktivity radonu zvážit dostupná řešení a provést přiměřená opatření.

Nedodržení požadavků atomového zákona

Nedodržení požadavků ATZ je přestupkem nebo správním deliktem s vysokými pokutami.

Sankce ve výši až 500 000 Kč

• Osoba, která navrhuje umístění stavby s obytnými nebo pobytovými prostory, se dopustí správního deliktu tím, že nezajistí stanovení radonového indexu pozemku podle § 98 odst. 1 ATZ.
• Osoba, která je vlastníkem budovy s obytnou nebo pobytovou místností, v níž bylo zjištěno překročení referenční úrovně nebo překročení hodnoty ročního průměru objemové aktivity radonu ve vzduchu podle § 99 odst. 1 nebo 4 ATZ.
• Osoba, která je dodavatelem, výrobcem nebo dovozcem stavebního materiálu, se dopustí správního deliktu tím, že nesplní některou z povinností podle § 101 ATZ.

Sankce ve výši až 1 000 000 Kč

• Osoba, která je vlastníkem budovy sloužící škole nebo školskému zařízení nebo budovy sloužící pro zajištění sociálních anebo zdravotních služeb při dlouhodobém pobytu fyzických osob, se dopustí správního deliktu tím, že nezajistí měření objemové aktivity radonu ve vnitřním ovzduší podle § 99 odst. 2 ATZ nebo neprovede opatření ke snížení ozáření podle § 99 odst. 3 ATZ.
• Osoba, která vysílá zasahující osobu k zásahu, se dopustí správního deliktu tím, že nezajistí splnění povinností podle § 104 odst. 5 ATZ nebo že nezajistí souhlas zasahující osoby podle § 104 odst. 6 nebo 8 ATZ.

4.2.7 Dokumentace bezpečnosti a ochrany zdraví při práci (BOZP)

Základní právní předpisy:

Základním právním rámcem BOZP v EU je směrnice Rady č. 89/391/EHS, která obsahuje základní principy prevence a eliminace pracovních rizik a konstatuje, že zlepšení bezpečnosti, hygieny a ochrany zdraví pracovníků při práci je cíl, který by neměl podléhat čistě ekonomickým úvahám.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka ve znění pozdějších předpisů:

• zákon č. 262/2006 Sb., zákoník práce;
• zákon č. 309/2006 Sb., o zajištění dalších podmínek bezpečnosti a ochrany zdraví při práci;
• zákon č. 251/2005 Sb., o inspekci práce;
• NV č. 591/2006 Sb.;
• a další.

Pro celý management bezpečnosti platí dvě obecné zásady:

1. Zásada prevence

• Je efektivnější nehodám předcházet než odstraňovat jejich následky.

2. Zásada osobní odpovědnosti

• Bezpečnost je věcí všech zaměstnanců podniku, nejen specializovaných útvarů nebo pracovníků.

Povinnosti zaměstnavatelů podle § 101, 102 zákoníku práce je:

• zajistit bezpečnost a ochranu zdraví zaměstnanců při práci s ohledem na rizika;
• péče o BOZP je nedílnou součástí pracovních povinností vedoucích pracovníků;
• vytvářet bezpečné a zdraví neohrožující pracovní prostředí a pracovní podmínky;
• přijímání opatření k předcházení rizikům.

Pro prevenci rizik je základní povinností zaměstnavatele:

• vyhledávat nebezpečné činitele a procesy;
• zjišťovat jejich příčiny a zdroje;
• vyhodnocovat rizika a přijímat opatření k jejich odstranění nebo omezení;
• zajistit lékařskou péči na pracovišti;
• zajistit školení o BOZP;
• poskytnout OOPP (osobní ochranné pracovní prostředky: např. oděvy a obuv);
• poskytnout první pomoc;
• objasnit příčiny pracovních úrazů (záznam, ohlášení).

Dokumentace BOZP obsahuje:

• prevenci rizik;
• organizační směrnice;
• péči o zdraví zaměstnanců (poskytování OOPP, vstupní lékařské prohlídky, traumatologický plán, školení);
• dokumentaci o pracovních úrazech (evidence a registrace úrazů);
• bezpečnostní značky;
• prověrky BOZP (roční);
• technickou dokumentaci k zařízením a technologiím;
• provozní bezpečnostní předpisy;
• provozní řády a provozní deníky (kotelny, laboratoře);
• seznam prací zakázaných ženám.

4.2.8 Dokumentace požární ochrany (PO)

Základní právní předpisy ve znění pozdějších předpisů:

• zákon č. 133/1985 Sb., o požární ochraně;
• zákon č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě;
• zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon;
• zákon č. 320/2015 Sb., o Hasičském záchranném sboru;
• vyhláška č. 246/2001 Sb., o požární prevenci;
• vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb;
• vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby;
• vyhláška č. 23/2008 Sb., o technických podmínkách požární ochrany staveb, ve znění vyhlášky č. 268/2011 Sb.;
• vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby;
• nařízení Evropského parlamentu a Rady EU 305/2011;
• nařízení rady hl. m. Prahy č. 10/2016.

Zákon č. 133/1985 Sb., o požární ochraně, ve znění pozdějších předpisů, vytváří podmínky pro účinnou ochranu života a zdraví obyvatel, zvířat, životního prostředí a majetku před požáry a jinými mimořádnými událostmi (živelní pohromy, krizové řízení, nouzové plánování, integrovaný záchranný systém). Zákon současně stanovuje povinnosti správních úřadů, právnických a fyzických osob a postavení a povinnosti státní správy a samosprávy včetně postavení a povinností jednotek požární ochrany.

Zákon č. 320/2015 Sb., o hasičském záchranném sboru, ve znění pozdějších předpisů, doplňuje detailněji oblast požární ochrany a blíže specifikuje požadavky na jednotky požární ochrany a jejich příslušníky. Zákon navíc definuje nově vytvořený takzvaný. záchranný útvar pro řešení mimořádných událostí a krizových situací a rozšiřuje povinnosti HZS o řešení oblasti humanitární pomoci.

Dohled nad dodržováním požárně bezpečnostních předpisů vykonává státní požární dozor (Ministerstvo vnitra ČR – MV, krajské hasičské záchranné sbory – HZS).

HZS je dotčeným orgánem státní správy na úseku požární ochrany.

Vyhláška č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru, ve znění pozdějších předpisů specifikuje věcné prostředky požární ochrany a požárně bezpečnostní zařízení (projektování, montáž, provoz, kontrola, údržba a opravy, elektrická požární signalizace, hasicí přístroje, lhůty preventivních požárních prohlídek).

Vyhláška dále specifikuje druhy, obsah a vedení dokumentace požární ochrany.

Dokumentace požární ochrany obsahuje:

• dokumentaci o začlenění do kategorie činností se zvýšeným požárním nebezpečím nebo s vysokým požárním nebezpečím (druh provozované činnosti, místo);
• posouzení požárního nebezpečí (statut firmy, určení osoby odpovědné v oblasti požární ochrany, zpracovatel posouzení požárního nebezpečí);
• stanovení organizace zabezpečení požární ochrany (požadavky na kvalifikaci nebo způsobilost obsluhy, požadavky na údržbu, požadavky na cvičný poplach, určení ohlašoven požáru);
• požární řád (pokyny pro preventivní požární hlídku, dokument musí být viditelný a trvale přístupný);
• požární poplachové směrnice (vymezují činnosti zaměstnanců při vzniku požáru);
• požární evakuační plán (upravuje postup při evakuaci osob, zvířat a materiálu místa zasaženého požárem);
• dokumentaci zdolávání požáru (operativní plán a karta zdolávání požáru, upravující zásady rychlého a účinného zdolávání požáru);
• řád ohlašovny požárů (vydává se, když je ohlašovna s ohledem na posouzení požárního nebezpečí zřízena, upravuje);
• tematický plán a časový rozvrh školení zaměstnanců a odborné přípravy preventivních požárních hlídek a preventistů požární ochrany;
• dokumentaci o provedeném školení zaměstnanců a odborné přípravě preventivních požárních hlídek a preventistů požární ochrany;
• požární knihu (k záznamům prohlídek, školení, údržby zařízení);
• dokumentaci o činnosti a akceschopnosti požární hlídky.

Vyhláška č. 23/2008 Sb., o technických podmínkách požární ochrany staveb, ve znění vyhlášky č. 268/2011 Sb. stanoví technické podmínky požární ochrany pro navrhování, provádění a užívání stavby, ve znění pozdějších předpisů. Řeší umístění a rozvržení stavby, požární úseky a jejich odstupové vzdálenosti, odolnost konstrukcí, reakci na oheň, způsoby evakuace při požáru, vybavení evakuačními výtahy a hasicími přístroji. Vyhláška navazuje na vyhlášku č. 268/2009 Sb., ve znění pozdějších předpisů, (pro hl. m. Prahu platí nařízení rady hl. m. Prahy č. 10/2016) v oblasti jednoho ze základních požadavků na stavbu, tj. požární bezpečnost a navazuje na rozhodující právní předpis pro výstavbu, tj. zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, kde v § 156 je tento požadavek specifikován.

Požadavek je rozveden i v nařízení Evropského parlamentu a Rady EU 305/2011 – stavba musí být navržena a provedena takovým způsobem, aby v případě požáru:

a) byla po určenou dobu zachována nosnost konstrukce,

b) byl uvnitř stavby omezen vznik a šíření ohně a kouře,

c) bylo omezeno šíření požáru na sousední stavby,

d) obyvatelé mohli stavbu opustit nebo aby mohli být jinými prostředky zachráněni,

e) byla brána v úvahu bezpečnost záchranných jednotek.

Při návrhu stavebně-montážních prací musí být součástí dokumentace stavby jak v územním řízení, tak i ve stavebním řízení požárně bezpečnostní řešení. Při zpracovaní požárně bezpečnostního řešení se vychází z výše uvedených zvláštních předpisů. Požárně bezpečnostní řešení je nedílnou součástí dokumentace pro vydání ohlášení, respektive stavebního povolení jak podle vyhlášky č. 246/2001 Sb., tak i podle přílohy č. 5 vyhlášky č. 499/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Hlavní úkoly dohledu v oblasti výstavby:

• kontrola dodržování povinností při požární ochraně;
• posuzování územně plánovací dokumentace;
• posuzování dokumentace stavby ve správním řízení (ÚŘ, SŘ, užívání staveb).

Metodická pomůcka pro stavební prevenci

V roce 2014 vydalo MV ČR – GŘ HZS ČR Metodickou pomůcku pro stavební prevenci, která obsahuje základní informace k upřesnění postupu orgánů vykonávajících státní požární dozor na úseku stavební prevence v etapě územního řízení, stavebního řízení a přechodu stavby do užívání. Specifikován je zde i postup při změně v užívání stavby (zhodnocení ovlivnění podmínek požární ochrany dotčených touto změnou). V pokynu je uveden i formální obsah dokumentace požárně bezpečnostního řešení ve vazbě na zákon č. 133/1985 Sb. a vyhlášku č. 246/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů.Požárně bezpečnostní řešení musí být zpracováno osobou autorizovanou (odborně způsobilou) podle zákona č. 360/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Pokyn dále uvádí postup při výkonu státního požárního dozoru (vydávaná stanoviska, závazná stanoviska, popř. koordinovaná stanoviska, požadované doklady k povolení užívání – prohlášení o shodě, prohlášení o vlastnostech). Autorizované osoby oboru požární bezpečnost staveb mají k dispozici řadu pomůcek v Profesním informačním systému ČKAIT PROFESIS (např. TP 1.6 Spolupráce AO při navrhování požární bezpečnosti staveb, TP 1.6.1 Hodnoty požární odolnosti stavebních konstrukcí podle Eurokódů, TP 1.7 Požární bezpečnost jednoduchých staveb, R 7-1 Jednotné doklady ke stavbě z hlediska požární ochrany, R 7-2 Bezpečná evakuace osob při požáru atd.).

4.2.9 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

Pro hodnocení celkové energetické náročnosti budov se již řadu let zpracovávají energetické audity, a to na základě zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií, ve znění pozdějších předpisů. Ve sbírce zákonů vyšel zákon č. 318/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií, ve znění pozdějších předpisů, mimo jiné udává povinnost označovat budovy energetickými štítky.

Od 1. 1. 2013 je povinný takzvaný průkaz energetické náročnosti budovy nejen u všech novostaveb již ve fázi projektu a rozsáhlejších rekonstrukcích (při změně na více než 25 % obálky budovy), ale i u prodeje budovy nebo její ucelené části (např. bytové jednotky) a při pronájmu budovy a v dalších případech uvedených v zákoně. Povinnost zajistit zpracování průkazu je dána stavebníku, vlastníku budovy či SVJ.

PENB je přiložen v příloze 3.

4.3 DOKUMENTACE DOPORUČENĚ POUŽÍVANÁ

V kap. 4.1 byla zmiňována dokumentace, jejíž používání a vedení vyžaduje stát některým ze svých právních předpisů. V této kapitole bude zmiňována dokumentace, která není podmíněna žádným právním předpisem, ale naopak je doporučována z pohledu dlouhodobého sledování a analyzování provozu a užívání staveb. Pouze to, co prověří čas, lze označit za kvalitní a přínosné. Provoz a užívání staveb s sebou přináší řadu situací, ve kterých se ověřuje připravenost při hledání a nalézání řešení problémů a schopnost koncepčního a strategického plánování zdrojů za účelem maximalizace užitků z provozování a užívání staveb. Za tímto účelem byly definovány nástroje, kterými lze dostát požadavku posledních dní, které volají po maximalizaci užitků při minimalizaci nákladů. V dalším textu jsou uvedeny druhy dokumentů, které svou existencí napomáhají nelehkému úkolu každého vlastníka, respektive provozovatele při plnění jeho nejen rutinních povinností.

4.3.1 Pasporty

Pasportizace je požadována současnými právními předpisy v ČR pouze u chovu hospodářských zvířat, ale není vyžadována žádným zákonem v ostatních oblastech. Je pouze doporučovaným nástrojem správy majetku.

Správa nemovitostí znamená pro každého správce nutnost soustavné péče o tento majetek. Efektivní využívání nemovitého majetku (bytových domů, administrativních budov apod.) se snahou o trvalé zlepšování jeho technického zařízení a vybavení, ale i jeho technického stavu vyžaduje důslednou evidenci. Nástrojem, který sleduje zajištění maximální efektivnosti a hospodárnosti vynakládání prostředků na údržbu a opravy, je pasportizace.

Pasportizace nemovitostí je základem technicky doloženého poznání jejich stavebně-technického stavu. Za předpokladu správné aplikace přispívá pasportizace podstatným způsobem k maximální efektivnosti a hospodárnosti při provozu a správě tohoto majetku. Každý vlastník stavby může tedy z pasportizace získat nezbytné základní informace, jako například optimální potřebu oprav, výši zanedbanosti z minulých let ve finančním vyjádření i měrných jednotkách, optimální roční potřebu oprav podle jednotlivých konstrukčních prvků, návrh na likvidaci zanedbanosti podle pořadí důležitosti, zhodnocení stavby při rozhodování o jeho prodeji, demolici, modernizaci či rekonstrukci a podobně.

Na tomto místě je nutno zmínit rozdíl mezi inventarizací a pasportizací. Inventarizace je v podstatě také evidencí, ale pouze evidencí vybavenosti, tedy množství jednotlivých prvků, na rozdíl od pasportizace, která nás informuje jednak o množství (popř. ploše) jednotlivých prvků, a zároveň také zaznamenává jejich stav či umístění.

Do celkového systému komplexního hodnocení kvality budov je tedy třeba zahrnout nejen kritéria, která hodnotí vlastní provoz budovy, ale také kritéria, která hodnotí kvalitu řízení tohoto provozu, tedy systém posuzování kvality řídicích nástrojů, které jsou používány při správě budov. Dokumentace stavby se v současné době dostává na novou platformu. Vedle technické dokumentace se stavějí základy (i když z počátku pouze na doporučené bázi) pro nový pohled hodnocení staveb a jejich užitných hodnot. Utvářejí se rovněž požadavky na dlouhodobé sledování stavby z hlediska jeho užitné a ekonomické kvality. Z ekonomického hlediska jsou podstatné otázky transparentnosti již vynaložených a perspektiva do budoucna vynakládaných prostředků na údržbu a obnovu staveb.

Pasport (stávající technická a provozní dokumentace) zůstává jedním ze základních nástrojů finančního plánování obnovy a zhodnocení budov, sloužící zejména k ekonomické bilanci a rentabilitě stavby, požadavkům na investice a opravy, plánování a optimalizaci vynaložených nákladů na údržbu a obnovu, zpracování energetického průkazu budovy, komplexnímu hodnocení kvality budov v rámci životního cyklu a hodnocení nákladů životního cyklu budov. Řízený životní cyklus stavby vyžaduje, aby byl sledován průběh nakládání se stavbou v průběhu její existence, jednotlivé zásahy dokumentovány a vyhodnocovány. Pasportizace je jedním z dokumentů, který zvyšuje užitné i komerční hodnoty staveb a informuje uživatele a případné provozovatele v budoucnu o tom, že se stavbou bylo v minulosti nakládáno profesionálně, že vkládané prostředky do její obnovy a údržby je možné ověřit na základě dokumentace.

Integrovaný dokument o TE stavu budovy

Cílem tohoto dokumentu je najít formu, jak soustředit dokumenty a věcné poznatky související s technicko-ekonomickým stavem stavebního objektu, tak aby bylo možné zpracovat a archivovat informace vedoucí k posouzení efektivního hospodaření s majetkem v dlouhodobé časové perspektivě. Jedná se o sledování a navrhování celého komplexu ekonomických, organizačních a technologických řešení, která byla na stavbě aplikována.

Integrovaný dokument TE stavu budov lze tematicky rozdělit do tří hlavních oblastí, které jsou naplněny dalšími, zpřesňujícími dokumenty.

I. Technicko-ekonomická dokumentace:

1 pas (projekt a stav) budovy – novostavby,

2 energetický audit,

3 projektová dokumentace stavby,

4 technické vybavení,

5 použité materiály a instalační předměty,

6 účastníci přípravy, schvalování a realizace projektu,

7 přejímací protokol a zabezpečení plnění lhůt.

II. Užívání stavby:

8 kontrola a technická údržba;

9 náklady vzniklé za dobu užívání stavby;

10 provedené údržby, obnovy, modernizace;

11 fotodokumentace.

III. Smluvní dokumentace:

12 plánování a realizace stavby,

13 financování,

14 pojištění.

Stavebník nebo kupující může získat systematický přehled o stavbě. Financující subjekt získá data pro hodnotové parametry stavby [5].

Pasport

Jedním z nejzákladnějších dokumentů pro výkon správy a údržby majetku je pasport. Pasport je dokument, který zvyšuje užitné i komerční hodnoty staveb a informuje uživatele a případné provozovatele v budoucnu o tom, že se stavbou bylo v minulosti nakládáno profesionálně, že vkládané prostředky do její obnovy a údržby je možné ověřit na základě dokumentace. Pasport je tedy komplexní dokument ověřených informací o aktuálním stavebně-technickém stavu spravovaného objektu (od jednotlivých stavebních konstrukcí přes instalace až po přípojky jednotlivých inženýrských sítí), ve kterém se evidují (shromažďují) data, na základě, kterých lze získat souhrnnou informaci o stavu a chodu objektu. Zjišťování a shromažďování těchto údajů je prováděno takzvaným procesem zjišťování, který nazýváme pasportizací.

Velmi často se zaměňují pojmy „pasport objektu“ a „pasport stavby“.

Pasport objektu je výsledek procesu pasportizace, tedy že existují popisná i grafická data o aktuálním stavebně-technickém stavu získaná z procesu pasportizace.

• Pasport stavby je zjednodušená dokumentace skutečného provedení stavby a jeho rozsah a obsah je na rozdíl od pasportu objektu definován v prováděcí vyhlášce ke stavebnímu zákonu č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů v příloze č. 7, bod 2.

Obsahovou náplní pasportu jsou data popisná, a to jak data statická (ta, která se nemění a jsou v průběhu užívání objektu neměnná, za určitých předpokladů např. počet bytů v bytovém domě), tak data dynamická (ta, která při sledování v čase mění své hodnoty, např. počet nájemníků). Výpovědní hodnotu takového pasportu podpoří také data grafická. Propojením popisných dat pasportu s daty grafickými zvýšíme užitnou hodnotu takového dokumentu. Grafická data z pasportů nám pomáhají zpřesňovat představu o dané stavbě, prvku stavby či zařízení.

Neexistuje žádný normativní ani jiný předpis, který by předepisoval formální a obsahové náležitosti těchto dokumentů, a tak výsledný vzhled a vypovídací schopnost těchto dokumentů se odvíjí od správce budovy a jeho požadavků. Pokud by se prováděla pasportizace na rozsáhlejším nemovitém majetku, je pro tuto věc lepší, přizve-li se k tomu organizace, která má s tímto procesem zkušenost a o celý proces pasportizace se buď postará, nebo zkonzultuje správcův záměr.

Účel pasportu je jasný: jednak evidovat, ale zároveň zachytit aktuální fyzický stav daného prvku se všemi jeho vlastnostmi a případnými zásahy do něj.

Ve správě majetku rozlišujeme čtyři základní druhy pasportů:

• prostorový;
• stavební;
• technický;
• technologický.

Mimo tyto uvedené druhy existují ještě například pasporty zeleně, personální pasporty a další. Ukázka pasportů je uvedena v příloze 4.

4.3.2 Standardní návody na užívání

Tyto návody jsou vyžadovány vnějším technicko-ekonomickým prostředím. Jsou nedílnou součástí protokolu o předání a převzetí dokončeného stavebního díla spolu s atesty a pokyny pro užívání a údržbu dodaných materiálů a výrobků. Vlastník, respektive uživatel je povinen se těmito pokyny řídit a prokazatelně seznámit zaměstnance nebo nájemníky s jejich zněním. Uplatnění standardních návodů a zavedení do praxe přineslo vnější socioekonomické klima. Zavedení návodů s sebou přináší jednak ochranu zhotovitelů před neoprávněnou reklamací a vlastníkům stavebních děl manuál, jak efektivně a šetrně zacházet s nově nabytým majetkem.

Tento provozní dokument vypracovává dodavatel stavby pro stavebníka, který je povinen se tímto dokumentem řídit. Pokud by v záruční lhůtě došlo ze strany vlastníka nemovitosti k uplatňování práva z vady a prokáže se, že vzniklou vadu způsobilo chování, které je v rozporu se standardním návodem na užívání, může zhotovitel stavebního díla odmítnout nápravu v rámci záručního servisu.

Se standardními návody na užívání je možno se setkat také v oblasti pronájmu bytových jednotek, kde tento standardní návod na užívání je vypracován vlastníkem bytové jednotky pro nájemce. Nájemce se musí se zněním tohoto návodu seznámit a užívat pronajatou bytovou jednotku tak, jak je v návodu stanoveno. Pokud nájemce poškodí vlastníkovi bytovou jednotku, může na základě tohoto manuálu trvat na sjednání nápravy na náklady nájemce.

Občanský zákoník č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů, říká, že stavební dílo je věc a ke každé věci musí výrobce dodat návod na užívání. Pokud bychom trvali na dodržování a přenesení této povinnosti do problematiky stavebnictví, tak jasně vyplývá, že zhotovení standardních návodů je povinnou součástí dokumentace nově zhotovených stavebních děl.

Cílem standardních návodů (SN) je stanovit pravidla užívání majetku a chránit současný majetek uživatele doporučeními k omezení možných ztrát (časových i majetkových) dříve, než k nim dojde, vytvořit a ověřit standardní postupy a metody monitorování technického stavu staveb a jejich systematické údržby, oprav, modernizací a rekonstrukcí. K tomu je třeba analyzovat a definovat nejčastější a nejzávažnější nedostatky a chyby projevující se:

• ve způsobu údržby a péče o nemovitost;
• v technickém stavu budov;
• v navrhování a realizaci oprav a modernizací a rekonstrukcí.

Na podkladě podrobné analýzy vad stávajících staveb obdobné funkce a konstrukce a jejich příčin jsou v SN uvedeny možné přístupy k jejich nápravě, pravidla pro užívání, preventivní prohlídky jednotlivých stavebních dílů a funkčních celků, účelný systém dokumentace výsledků prohlídek a zkoušek, návrh rozhodovacích algoritmů respektujících technické i ekonomické aspekty předpokládaných oprav a modernizací.

Aby se předešlo sporům při případných reklamacích a došlo k ujasnění vzájemné komunikace v rámci smluvní záruční doby, předkládá zhotovitel uživateli při předání a převzetí stavby pokyny k užívání formou SN. Někdy je vytvářen materiál s názvem Příručka správce objektu, Příručka nájemce apod.

Přístup k problematice:

• prevence, aby nedocházelo k vadám a poruchám;
• návod, jak předcházet vadám a poruchám při užívání objektu;
• definovat nejčastější vady a poruchy na konkrétních typech objektu;
• popsat důvody, proč dochází k vadám;
• životnost jednotlivých konstrukčních dílů, karty konstrukčních dílů;
• preventivní prohlídky, harmonogram prohlídek, časový plán.

Základní obsah manuálu jako návodu k použití si lze představit v těchto složkách:

• základní informace o objektu;
• charakteristika a účel objektu;
• obecné pokyny pro užívání a údržbu díla;
• harmonogram kontrol;
• popis stavu objektu při předání a převzetí;
• způsob uplatňování reklamací [1].

4.3.3 SW podpora údržby

SW podpora využívá informační systém řízení projektů, ve kterém jsou zaznamenány veškeré údaje o preventivní péči – plánované termíny, poruchy, řešení. Tento systém generuje v zadaných periodách konkrétní požadavky na plánovanou údržbu a klient se zároveň může on-line přesvědčit, zda výkon byl proveden.

Na systémy CAFM je možno vznášet požadavky na údržbu a technologické opravy. Pravidelná údržba je zčásti předepsána výrobcem či přímo legislativními předpisy (například revize) nebo ji technici vykonávají na základě dlouholeté zkušenosti a znalosti provozu. Systémy CAFM proto evidují souhrn pravidelných údržeb a oprav, které v zadaných intervalech generují jednorázové požadavky. Tyto se zobrazí na monitoru spolu s jednorázovými požadavky z titulu nálezů při kontrolních obhlídkách nebo při konkrétních poruchách či haváriích. Pravidelné požadavky mohou být do těchto registrů zaváděny i na základě požadavku environmentálních aspektů (ISO 14 000), bezpečnostních kontrol (ČSN EN ISO 45001) apod. Jednotlivé požadavky na služby pro zaměstnance (uživatele budov) do systému zavádějí buď přímo zaměstnanci, nebo dispečeři, nebo je zapisují jednotliví facility manažeři či jiní oprávnění pracovníci úseku FM, na které se obracejí jednotliví zaměstnanci (uživatelé budov) se svými potřebami. Rozsah typů požadavků však může být stále rozšiřován (předně se jedná o činnosti, které dodavatel FM přímo zajišťuje, dále však lze zaznamenávat i požadavky, které dodavatel FM pouze zprostředkovává, pro evidenci či pozdější vyhodnocení je však záznam v dispečinku velkým přínosem). Helpdesky a jednotná forma evidence a vyřizování požadavků (žádostí o služby) navíc zvyšují firemní kulturu. Integrovaný dispečink je dalším stupněm sjednocování, kdy jsou požadavkové systémy propojeny s technologickým dispečinkem, oba dispečinky (jak technologický, tak požadavkový) mohou být integrovány do jedné místnosti. Veškeré požadavky jsou pak jednotně evidovány a vykazovány. To vede k vyšší operativnosti, zastupitelnosti a v neposlední řadě i k sjednocení sledování nákladů na jednotku.

SW pro návrh a plánování údržby

Východiskem metod stanovení nákladů v České republice například na celkovou obnovu budovy je využití objemových (nákladových) podílů konstrukcí a vybavení podle typů budov, nákladového indexu a stupně poškození. Pro stanovení výše nákladů na opravy a údržbu staveb, které jsou podstatnou složkou nákladů životního cyklu stavby, bylo vytvořeno v České republice několik modelů:

• poměrový model nákladů;
• „buildpass“, model technicko-ekonomické analýzy;
• metoda Remab.

Poměrový model stanovení nákladů

Poměrový model nákladů umožňuje rychlý a jednoduchý odhad rámcových nákladů na opravy a údržbu na základě typu stavebního objektu. Typy stavebních objektů jsou v poměrovém modelu nákladů rozlišeny na základě Jednotné klasifikace stavebních objektů (JKSO) a jejich konstrukčně materiálových charakteristik. Jednotlivé konstrukční prvky jsou uváděny v podrobnosti stavebních dílů a řemeslných oborů. Náklady na opravu a údržbu jsou procentuálně odvozeny z pořizovací ceny stavby.

Na základě celkové předpokládané životnosti stavby, rozpočtových nákladů a jejich procentuálního rozdělení na stavební díly a řemeslné obory je sestaven časový harmonogram oprav a jejich procentuální rozsah například v pětiletých cyklech. Poměrový model nákladů je schopen rozlišit v rámci své podrobnosti konstrukčně materiálovou charakteristiku nosné konstrukce stavby, nikoliv už jednotlivého konstrukčního prvku (stavebního dílu nebo řemesla). Výstupy mohou sloužit jako vstupní informace investora pro rozhodovací procesy v předinvestiční fázi životního cyklu (např. feasibility study).

Základem pro výpočet jsou rozpočtové náklady stavby. Princip výpočtu zachovává procentuální členění nákladů jednotlivých stavebních dílů a řemeslných oborů podle ÚRS Praha, a. s. Náklady na opravy jsou procentuálně odvozeny z pořizovací ceny.

„Buildpass“ – model technicko-ekonomické analýzy staveb

Model technicko-ekonomické analýzy umožňuje přesnější naplánování nákladů na opravy a údržbu v kratším časovém horizontu, dále může být využit pro posouzení různých variant navrhovaných stavebních úprav z hlediska budoucích nákladů na opravy a údržbu a úspor provozních nákladů. Zaměřuje se na analýzu oblasti nákladů a výnosů stavby v kontextu údržby a obnovy jednotlivých konstrukčních dílů. Řešení je realizováno pomocí webového rozhraní, přes které se zadávají informace o stavbě a zpětně jsou vráceny výsledky analýzy.

Databázi stavební produkce v modelu technicko-ekonomické analýzy tvoří dvě základní databáze:

a) databáze stavebních objektů,

b) databáze konstrukčních prvků.

V databázi je definováno celkem 102 reprezentantů stavebních objektů. Každý z nich má přiřazenu strukturu prvků z databáze konstrukčních prvků s jejich objemy a životnostmi pomocí matice převodních vzorců. Náklady na opravy a údržbu jednotlivých konstrukčních prvků jsou odvozeny z aktuálních cen na trhu (je tedy nutná jejich aktualizace v čase).

Doba životnosti jednotlivých konstrukcí a prací je v obou variantách modelu konstruována s ohledem na technickou i ekonomickou životnost. Je určena tak, aby zaručovala bezporuchovost prvku a současně zahrnovala i morální opotřebení.

Pro základní analýzu jsou jako vstupní údaje zadavatele postačující stávající technická a provozní dokumentace stavby. Detailní analýza vychází z expertních zjištění fyzického stavu stavby, cenové úrovně stavebních materiálů a prací, z podrobných ekonomických údajů o stavbě a z odborného posouzení aktuální situace na trhu s realitami. Zadáním pouze povinných identifikačních údajů získá zadavatel základní analýzu, jejíž výhodou je rychlé a levné získání výstupních informací. Ostatní údaje, které jsou pro zpracování analýzy potřebné, jsou automaticky přiřazovány z vnitřních databází modelu.

Při volbě náročnější analýzy, lze při zadávání podrobnějších a přesnějších informací o stavbě získat výstupy s vyšší mírou podrobnosti i spolehlivosti. Vedle optimálního naplnění obou databází je nutnou podmínkou pro praktické a plnohodnotné využití modelu co nejpřesnější určení funkční závislosti mezi jednotlivými prvky obou databází. Toto přiřazení je uskutečněno prostřednictvím matice převodních vzorců sestavené ke všem stavbám a všem konstrukčním prvkům. Každý převodní vzorec obsahuje charakteristické velikostní parametry analyzovaného objektu a empiricky stanovený převodní koeficient, z nichž je odvozeno množství konstrukčního prvku ve stavbě. Sumarizací je sestaven fiktivní objekt, který se od skutečného analyzovaného objektu odlišuje v přípustné toleranci.

Základními výstupy jsou tyto bloky informací:

• ekonomická bilance objektu;
• rentabilita objektu;
• požadavky na investice a opravy;
• plánování a optimalizace vynaložených nákladů.

Podstatnou součástí modelu, s jehož pomocí je možné jednoduchou formou určit předpokládané náklady na opravu a údržbu stavby po celou dobu její životnosti, je stanovení základních vazeb mezi jednotlivými stavebními konstrukcemi a pracemi z hlediska závislosti jejich provádění. Propojení lze graficky vyjádřit formou logických schémat obr. 7.

Obr. 7 Schéma vazeb mezi prováděním stavebních prací [6]

Modely budou v budoucnu rozšiřovány především o výpočty dalších nákladů spojených s životním cyklem stavby (provozní náklady) a projektu (náklady předinvestiční fáze). Pro výpočet ekonomické bilance a rentability stavebních projektů bude doplněna výnosová část. Náklady na údržbu a obnovu doposud neobsahují časovou hodnotu peněz a nezohledňují meziroční inflaci – to je rovněž předmětem budoucího rozšíření řešení modelu.

Metoda Remab

Metoda Remab (reconstruction and maintenance of buildings) [2] řeší systém péče o budovy, jejich údržbu, modernizace i rekonstrukce. Je modelovým řešením problematiky property managementu, jehož cílem je dát vlastníkům budov nástroje pro efektivní spravování, udržování a modernizaci nemovitého majetku. Metoda Remab vychází v oblasti stanovování rizik z účelové modifikace metody FMEA (failure mode and effects analysis).

Metoda využívá multikriteriálního hodnocení technického stavu budov a následných modernizací a rekonstrukcí. Do hodnocení jsou zahrnuta rizika budovy počítaná modifikovanou metodou FMEA, životnost a samozřejmě ekonomika. Je komplexním řešením hodnocení technického stavu starších městských budov včetně:

• vymezení rizik ztráty nebo narušení funkce stavby;
• odhadu možného dalšího vývoje;
• návrhu strategie oprav a modernizace;
• odhadu nákladů na tyto činnosti;
• hodnocení účinnosti prostředků na opravy vynaložených.

Obr. 8 Odhad nákladů na opravu a modernizaci metodou Remab [2]

Metoda je členěna do následujících postupných kroků:

• zjištění aktuálního technického stavu budovy;
• stanovení možných okamžitých i potenciálních rizik ztráty či narušení jednotlivých funkcí budovy;
• posouzení závažnosti rizik a analýza příčin zjištěných vad;
• návrh opravy nebo modernizace;
• odhad snížení identifikovaných rizik;
• cenový odhad nákladů možných variant opravy a modernizace;
• hodnocení účinnosti jednotlivých možných variant opravy a modernizace.

Pro účely hodnocení technického stavu budovy i pro následné variantní návrhy sanací a modernizací a k tomu příslušející odhady nákladů je stavba (budova) rozčleněn do 26 funkčních dílů, které jsou vyšetřovány samostatně i ve vazbě na související funkční díly a jsou základem analýzy.

Metoda Remab založená na hodnocení jednotlivých funkčních dílů s propojením na odhad nákladů na opravu nebo výměnu jednotlivých funkčních dílů umožňuje vlastníkům a správcům nemovitostí získat poměrně přesné informace o předpokládaných nákladech oprav a modernizací budov.

4.3.4 Evidence měřičů

V budově jsou hlavní měřiče spotřeby energií umístěny na patě domu. Pro rozúčtování nákladů spotřeby jednotlivých energií, a to zvlášť pro rodinné bydlení a zvlášť pro provozní prodejní část, slouží podružné měřiče, které jsou taktéž umístěny v budově.

Pro vlastní evidenci spotřeby jednotlivých médií jsou důležitá evidenční čísla jednotlivých měřičů, datum jejich montáže a počáteční stavy.

Evidenční číslo měřiče – slouží k přiřazení konkrétního měřiče konkrétnímu místu měření tak, aby nedocházelo k záměně.

Počáteční stav naměřených hodnot – slouží pro možnost stanovení odebraného množství média. Téměř nikdy nebývá na počátku na měřiči nulový stav.

Datum montáže měřiče – každý měřič má předepsanou dobu expirace, po uplynutí stanovené doby je nutno tyto měřiče nechat takzvaně kalibrovat. Každý měřič musí být zaplombován.

4.3.5 Kniha provozu stavby

Tato dokumentace představuje celkovou dokumentaci písemností a aktivit souvisejících s řádným a bezpečným užíváním stavby. Tento důležitý dokument obsahuje:

• záznamy o spotřebě veškerých zdrojů a nakládání s odpady;
• zásady a podmínky údržby a opravy, revizí, inspekčních prohlídek;
• vedení provozní a technické dokumentace domu spojené se správou domu;
• zajišťování dodávek energií podle uzavřených smluv;
• zajištění povinných periodických prohlídek a revizí;
• plán oprav, údržby, revizí, rekonstrukcí a modernizací domu;
• zajištění kontaktů na veřejném místě na nepřetržité havarijní služby na havárie, rozvodu vody, rozvodu plynu, rozvodu elektřiny.

Kniha provozu stavby by měla být samozřejmostí při zahájení provozu stavby a nedílnou součástí veškeré technické dokumentace stavby. Povinnost vlastníka stavby vést knihu provozu stavby byla dána do návrhu stavebního zákona již v roce 2005, ale nebyla odsouhlasena. I přesto, že vedení této knihy napomáhá většímu přehledu o provozu stavby, bohužel málokterý vlastník si ji vytvořil. Vést tuto knihu ve vlastním zájmu je velkým přínosem jak pro správce stavby, tak pro jejich majitele, pro větší přehlednost o všech záznamech o provozu stavby.

4.4 PLÁN ÚDRŽBY A OBNOVY

Plán údržby a obnovy je zmíněn v § 139 stavebního zákona a je možné ho vytvořit mnoha způsoby. V minulosti byly vytvářeny pouze v papírové podobě. V dnešní době se tvoří především za pomoci výpočetní techniky. Toto řešení je uživatelsky příjemné a přehledné.

V současnosti je na trhu velmi mnoho produktů, které jsou navrženy pro tyto účely. Uživatel si musí pouze vybrat, které řešení a v jakém rozsahu mu bude nejvíce vyhovovat. Je možné využít firem, které se specializují na obor správy majetku, anebo kontaktovat kteroukoliv softwarovou firmu, která za dohodnutou finanční částku tento program vytvoří pro uživatele na zakázku.

Takové softwary obsahují plánování, řízení a sledování údržby a revizí, správu dat o stavbách, propojení grafických dat na systémy CAD, GIS, propojení na elektronickou dokumentaci, výpočet odvozených údajů, evidenci externích partnerů, dodavatelů, zákazníků, řízení a plánování spotřeby energií, evidenci majetku, smluv, nájemců, vytváření rozpočtů pro opravy, evidenci využití prostor. Nevýhodou tohoto řešení jsou však vysoké pořizovací náklady, a proto není přijatelné pro všechny majitele staveb. Ilustrační příklad plánu údržby a obnovy je uveden v příloze 5.

4.4.1 Stavební údržba

Základem pro zpracování plánu údržby a obnovy je hodnocení stavebně-technického stavu budov, který nám analyzuje stav existujících konstrukcí, jejich současný stav a analýzu vyskytujících se poruch, které vedou k následné možnosti návrhu oprav. Správné hodnocení stavebně-technického stavu a následná aplikace návrhu vede k prodloužení životnosti.

Životnost staveb a konstrukcí

Životnost konstrukce můžeme definovat jako dobu, po kterou by stavební konstrukce měla vyhovovat požadavkům provozu v předpokládaných podmínkách. Za tuto dobu se konstrukce dostane do mezního stavu použitelnosti, respektive stane se nepouživatelnou. Vyjadřuje se zpravidla počtem let, který se u různých druhů staveb liší. U veřejných staveb se uvažuje asi 100 až 150 let a u panelových domů se dosud uvádí přibližně 80 let. Nejčastěji se životnost vyjadřuje vzhledem k parametrům, pro které byla stavba vybudována. Přesnější je uvažovat o ní jako o proměnné veličině za předpokládaných proměnných podmínek v časové závislosti. Hlavní činitele, které rozhodují o životnosti stavby, jsou zejména konstrukční materiály, volba konstrukční koncepce staveb, statické problémy, vliv prostředí a údržba stavby.

Prvky stavby dělíme na:

• prvky s dlouhodobou životností – např. základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce;
• prvky s krátkodobou životností – zahrnují například vnější omítky a fasádu či vnitřní omítky.

Stávající předpisy užívají procentní opotřebení 1 % za rok s předpokládanou životností 100 let, pro některé stavby již jen 80 let (např. rekreační chata – podle použitých stavebních materiálů). Z praxe vyplývá, že při běžně prováděné údržbě řada staveb dosahuje podstatně vyšší celkové životnosti. Pro stanovení životnosti je možné uvážit průměrné náklady na stavbu za jeden rok a životnost stavby po rekonstrukci lze vyjádřit vztahy uvedenými v literatuře k problematice oceňování nemovitostí. Údaje o životnosti staveb se v literatuře různí.

U staveb rozlišujeme v podstatě tři druhy životnosti: životnost technickou (fyzickou), životnost morální a životnost ekonomickou. Výslednou dobu pak nazýváme základní životností stavby. Základní užitkovou životnost v členění podle jednotlivých druhů staveb určuje například vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů.

Základní podmínkou dlouhé životnosti staveb je pravidelná (cyklická) údržba a úpravy budov pro jejich co nejlepší využití. Pokud se údržba neprovádí, nahromadí se v průběhu let složité problémy vznikající právě ze zanedbané údržby a budova chátrá.

Životnost a opotřebení staveb lze považovat za kontinuální proces, všechny faktory ovlivňující životnost jsou funkcí času. Vždy jsou nutné podrobnější analýzy opotřebení v závislosti na charakteru údržby staveb v průběhu jejich životnosti, na jejímž základě lze tuto životnost zkrátit (při nedostatečné údržbě nebo poruše) nebo naopak prodloužit (při zvýšené údržbě). Optimalizace údržby v plánovaných cyklech vyžaduje řešení na základě matematického modelování s použitím vícekriteriálního rozhodování.

Tab. 12 Informativní návrhové životnosti, Zdroj: ČSN EN 1900

Předpokládaná životnost staveb, konstrukcí a vybavení je uvedena ve vyhlášce č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb..

Ukázka některých životností je uvedena v tab. 13.

Tab. 13 Předpokládaná životnost, Zdroj: vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb.

Hodnocení stavebně-technického stavu

Stavební průzkumy a odborné prohlídky přinášejí sjednocenou představu o stavbě, což je zásadní bod při rozhodování o plánu údržby a obnovy. Rozsah průzkumů a odborných prohlídek závisí na stavu stavby, čase, finančních možnostech a přístupnosti k jednotlivým konstrukcím.

Na základě zkušeností z praxe se stavební průzkumy provádějí ve dvou úrovních:

1. úroveň

Zde se shromažďují nejobecnější informace stavbě, patří sem:

• podklady (projektová dokumentace, DSPS, fotodokumentace, stavební deník atd.);
• vývoj provozního využívání objektu;
• napojení stavby na okolní stavby včetně inženýrských sítí;
• vizuální prohlídka (popis vad a poruch, porovnání stávajícího objektu se stavební dokumentací);
• rozhodnutí o okamžitých opatřeních.

STP se provádí za plného provozu objektu a výsledky slouží jako potřebné materiály pro další rozhodovací etapy.

Způsob provádění:

a) shromáždění a studium dostupných podkladů;

b) vizuální prohlídka staveb, konstrukcí a nejbližšího okolí.

2. úroveň

Aktualizace stávajícího stavu stavby;

• fotodokumentace stávajícího stavu;
• specifikace zjištění vad a poruch;
• kombinace destruktivního a nedestruktivní stanovení fyzikálních a mechanických vlastností materiálů;
• ověření geologického profilu podloží, především hydrogeologického.

Podrobný STP se provádí za plného či částečného provozu. Při správném výběru metody, která neovlivní běžný provoz stavby, lze provést STP za plného provozu.

Podrobný STP nám slouží pro zpracování statických výpočtů a musí být zpracovaný na úrovni, aby byl dostačujícím materiálem pro zpracování projektové dokumentace.

Způsob provádění:

a) vizuální prohlídka staveb, konstrukcí a nejbližšího okolí;

b) nedestruktivní stanovení fyzikálních ukazatelů a omezené destruktivní hodnocení charakteristik materiálů.

Znázornění postupu hodnocení stavebně-technického stavu staveb je uvedeno v ČSN ISO 138 22 – příloha A. Postup při provádění hodnocení je uveden v ČSN ISO 138 22 – příloha B.

Analýza vyšetřovaného stavby

Pro účely hodnocení technického stavu budov lze rozdělit stavbu do 26 funkčních dílů (tab. 14), které jsou vyšetřovány samostatně i v závislosti na ostatních souvisejících funkčních dílech. Zjištění aktuálního technického stavu budovy je výsledkem jednotlivých hodnocení, která jsou prováděna zvlášť na každém funkčním dílu stavby.

Tab. 14 Výpis všech funkčních dílů

Analytický list

Analytický list se provádí pro zjištění aktuálního stavu budovy, to jsou jednotlivá hodnocení, která se provádějí odděleně na každém funkčním dílu stavby. Stavební průzkum provádí příslušný specialista či stavební odborník. Pomocným prvkem při stavebním průzkumu je použití fotoaparátu pro lepší vizuální představu.

Hodnocení je prováděno ze stavebně-technických hodnocení, hodnocení funkčních dílů z hlediska dispozice, stavebně historických aspektů.

Doporučuje se zjištění provedená při STP utřídit do formulářů podle funkčních dílů. Tyto podklady pak slouží jako vstupní informace pro plánování údržby a jednotlivých oprav. Ukázka analytického listu, viz příloha 6.

Pro potřebu zjištění nákladů z bytového domu je uvedena tab. 15. Jsou z ní patrné hlavní náklady prvků vyčleněné pro potřebu údržby a obnovy stavby. Tab. 15 nezahrnuje finanční část potřebnou pro provozní náklady. Z provozních nákladů jsou hrazeny poruchy a poškození vzniklá v průběhu provozu stavby v běžném roce. Údržba a obnova využívá část nájemného adresně pro potřeby údržby a obnovy. Prostředky na údržbu se kumulují v rámci jednotlivých cyklů údržby (běžně 5-10 let), jak uvádí tab. 15. Prostředky na obnovu se kumulují často i několik desetiletí. Z hlediska financování údržby a obnovy vzniká přidaný efekt dlouhodobého uložení finančních prostředků.

4.4.2 Údržba technických zařízení

Vyhrazená technická zařízení, definovaná v zákoně o státním odborném dozoru, podléhají pravidelným kontrolám a revizím, které provádějí osoby odborně způsobilé v daném oboru, které mají vydáno platné osvědčení revizního technika státním odborným dozorem (TIČR). Revize se provádějí na vyhrazených technických zařízeních (elektrických, plynových, tlakových a zdvihacích), na všech ostatních zařízeních se provádějí kontroly. Všechny pravidelné revize technických zařízení budov je nutno provádět podle platných právních předpisů.

Nevyhrazená technická zařízení, jejichž provoz se řídí jinými právními předpisy, podléhají pravidelným ročním kontrolám, které nemusí vykonávat odborně způsobilá osoba (revizní technik), ale postačuje osoba proškolená nebo poučená, která kontrolu provádí na základě provozní dokumentace technického zařízení. Tato zařízení podléhají NV č. 378/2001 Sb., kterým se stanoví bližší požadavky na bezpečný provoz a používání strojů, technických zařízení, přístrojů a nářadí, které stanovuje kontroly a základní požadavky na tato zařízení. Zařízení musí být vybaveno provozní dokumentací (NV č. 378/2001 Sb., § 4 odst. 2).

Na technických zařízeních budov jsou v souladu s právními předpisy nebo pravidly stanovenými výrobci pravidelně prováděny následující práce:

• pravidelná kontrola provozu;
• obsluha zařízení podle stanovení výrobcem nebo právním předpisem;
• doplňování maziv a olejů;
• pravidelné zjišťování spotřeb energií.

Běžná údržba a opravy technických zařízení jsou prováděny v souladu s plánem údržby na dané období a s ohledem na provozní podmínky stavby. Plánované nebo havarijní opravy technických zařízení většího rozsahu mohou být prováděny ve spolupráci se specializovanými firmami.

Četnost jednotlivých revizí, kontrol a zásahů údržby jsou definovány v provozní dokumentaci jednotlivých zařízení nebo definovány v právních předpisech. Konkrétní lhůty revizí a kontrol na TZB jsou uvedeny v kap. 4.2.1 a 4.2.2.

4.5 PLÁN KONTROLY SPOLEHLIVOSTI KONSTRUKCÍ

Na změnu stavebního zákona reagovala také vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů, a to v příloze č. 12, která stanoví rozsah a obsah projektové dokumentace pro ohlášení stavby uvedené v § 104 odst. 1 písm. a) až e) SZ, pro vydání stavebního povolení, k uzavření veřejnoprávní smlouvy a k posouzení autorizovaným inspektorem. Část D. 1.2 – stavebně konstrukční řešení této přílohy obsahuje pod písmenem d) plán kontroly spolehlivosti konstrukcí stavby z hlediska jejich budoucího využití.

Nezávislým expertem je autorizovaný inženýr podle autorizačního zákona č. 360/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pro obor statika a dynamika staveb, nebo podle druhu navrhované stavby autorizovaný inženýr pro obor pozemní stavby, obor dopravní stavby, obor stavby vodního hospodářství a krajinného inženýrství, obor mosty a inženýrské konstrukce, obor technologická zařízení staveb nebo obor stavby pro plnění funkce lesa.

Novelou byla tedy doplněna do SZ povinnost stavebníka přiložit k žádosti o stavební povolení kromě plánu kontrolních prohlídek stavby případně i plán kontroly spolehlivosti konstrukcí stavby z hlediska jejich budoucího využití, zpracovaný nezávislým expertem na náklady stavebníka.

Do citované novely byly prohlídky konstrukcí stavby nepovinné, předepsané pouze platnými, ale nezávaznými normami ČSN, normami z oblasti norem ISO a normami BOZP.

Doložení plánu kontroly spolehlivosti konstrukcí se tedy může stát podmínkou vydání stavebního povolení, přičemž platí, že ne každá projektová dokumentace pro vydání stavebního povolení bude plán spolehlivosti konstrukcí obsahovat. Záleží na druhu, významu stavby, jejím umístění, stavebně-technickém provedení, účelu využití, vlivu na životní prostředí a době trvání stavby.

Způsob a intenzita kontroly závisí na požadované spolehlivosti, druhu namáhání a účelu, ke kterému jsou konstrukce určeny. Požadavky na kontrolu konstrukcí a odbornou způsobilost osob provádějících kontrolu stanoví příslušné technické normy.

Například ČSN 73 2604 ocelové konstrukce – kontrola a údržba ocelových konstrukcí pozemních a inženýrských staveb uvádí požadavky na kontrolu a údržbu ocelových konstrukcí a doplňuje ustanovení ČSN EN 1090-1 o problematiku, která v nich není obsažena (neřeší problematiku údržby a kontroly). Dále uvádí požadavky na projektovou dokumentaci a na dokumentaci, která vzniká v průběhu provozu ocelových konstrukcí. Stanovuje rovněž požadavky na odbornou způsobilost osob provádějících kontrolu, opravy a údržbu. Tato norma se však nevztahuje na mostní konstrukce a konstrukce, pro které platí ustanovení ČSN 73 2603.

Stavební úřad je oprávněn stanovit ve stavebním povolení podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její užívání. Na základě plánu kontroly spolehlivosti konstrukcí může stavební úřad již ve stavebním povolení stanovit podmínku provedení kontroly spolehlivosti konstrukcí stavby z hlediska jejich budoucího využití (některé nosné konstrukce stavby, zábradlí nebo zábrany na stadionech, tribuny atd.), čímž by byl stavebník již před zahájením stavby upozorněn na nutnost provádění kontrol a na to, že stavební úřad bude k povolení užívání stavby požadovat předložení dokladu o provedení kontroly. Takovým dokladem může být i záznam do stavebního deníku provedený oprávněnou osobou.

Plán kontroly spolehlivosti konstrukcí (stanovení kontrol spolehlivosti konstrukcí stavby z hlediska jejich budoucího využití) by měl obsahovat požadavky na kontrolu konstrukcí a odbornou způsobilost osob provádějících kontrolu vždy s odkazem na příslušnou technickou normu. Je jedním z podkladů k žádosti o vydání stavebního povolení, proto nemůže být součástí kolaudačního souhlasu. Naopak, stavební úřad při závěrečné kontrolní prohlídce mimo jiné kontroluje, zda jsou splněny podmínky stavebního povolení, a pokud jednou z podmínek byla povinnost provést kontroly spolehlivosti konstrukcí, je stavebník povinen doklady o provedení těchto kontrol předložit

5 SOUHRNNÝ PŘEHLED DOKUMENTACE A ÚKONŮ PRO VÝKON SPRÁVY MAJETKU A ZAJIŠTĚNÍ STAVEBNĚ-TECHNICKÉ ÚDRŽBY

Tab. 16 Přehled dokumentace nutné pro výkon správy majetku (budovy)

Ve vzorovém plánu údržby a kontrol v tab. 17 jsou vyjmenovány jednotlivé úkony s uvedením doporučených časových period, v nichž mají být tyto úkony vykonány. Správce nemovitosti odpovídá za pravidelné zaznamenávání provedených úkonů do formuláře Plán údržby a kontrol. Záznamy s uvedením data, kódu osoby, která úkon provedla, stvrzují svou šifrou osoby, které úkon provedly a které též za něj nesou odpovědnost. Ve sloupci Perioda je uvedeno, v jakém intervalu má být kontrolní nebo údržbový úkon opakován, přitom jsou použity symboly: T – týden, M – měsíc, R – rok

V dalších sloupcích pak kontrolor nebo údržbář zaznamená datum splnění úkolu, uvede svůj kód, a je-li potřeba, též zjištění odkazem na záznam v deníku kontrol a údržby, který je označen číslem činnosti a datem.

Tab. 17 Přehled úkonů stavebně-technické údržby staveb [2]

6 BIM A SPRÁVA BUDOV – ZÁKLADNÍ INFORMACE

Informace o stavbě se v průběhu jejího životního cyklu vyvíjejí a mění, proto je nezbytné, aby byly včleněny do důsledně strukturovaného systému umožňujícího monitorování vývoje stavby v čase, optimalizaci technicko-ekonomických charakteristik stavby během její životnosti, permanentní aktualizaci informací a jejich okamžití generování.

Všechny tyto procesy lze jednotně a efektivně řídit s využitím systému informačního modelování staveb, tzv. BIM (zkratka z anglického termínu building information modelling, někdy též uváděno jako building information management), který prezentuje pokrok ve stavebnictví a je ideálním IT komunikačním nástrojem jak pro všechny účastníky stavebního procesu (zadavatel stavby a stavebník, projektant stavby, zhotovitel stavby či stavbyvedoucí), tak pro uživatele nebo provozovatele stavby.

BIM začaly aktivně používat a podporovat již před několika lety státy, jako jsou Norsko, Nizozemsko a Dánsko. Ve Velké Británii je definován výstup BIM jako povinná součást zadávání veřejných zakázek od roku 2016 u všech typů veřejných zakázek. Ve Francii je model BIM požadován při zadávání veřejných zakázek od roku 2017. Ve Španělsku bude povinné používání BIM pro veřejné stavební projekty od prosince 2018 a pro infrastrukturní projekty od července 2019. Vláda ČR vzala v listopadu roku 2016 na vědomí informaci o významu metody BIM pro stavební praxi včetně návrhu dalšího postupu pro její zavedení.

Úkolem připravovat postupné zavádění metody BIM bylo pověřeno Ministerstvo průmyslu a obchodu ve spolupráci s ministerstvem místního rozvoje, což probíhá kontinuálně pod gestorstvím ČAS – Česká agentura pro standardizaci (viz kap. 6.3 a pomůcky R 2.1, R 2.2).

BIM neboli informační modelování staveb je komplexní proces vytváření, užití a správy dat o stavbě během jejího životního cyklu. Kombinuje využití počítačového 3D modelování s dalšími informacemi o stavbách (a při stavbě použitých výrobcích, navržených budovách, navržených procesech) za účelem zlepšení spolupráce, koordinace a rozhodování při výstavbě a při provozování staveb.

Přechod od kreslicího prkna k navrhování pomocí počítačových programů byl do jisté míry revolucí v dřívějších dobách výstavby. Stejně přelomovou změnou je připravovaný přechod na BIM. Přechod se však tentokrát týká celého stavebnictví, tedy nejen projektových organizací, ale i zadavatelů staveb, dodavatelů výrobků, zhotovitelů staveb, a zejména pak provozovatelů či uživatelů staveb. Právě u nich se projeví největší přínos při zajišťování správy, provozu a údržby staveb včetně potřebných úprav v celém plánovaném životním cyklu stavby. BIM je proces začínající návrhem stavby / projektovou přípravou, který je postupně doplňován a udržován v celém procesu realizace/výstavby a provozu/užívání stavby. Do projektové dokumentace zpracované pro stavbu BIM by se měly postupně přidávat další informace a jako potřebné pro stavbu by se neměly ztrácet, znovu vytvářet a hledat.

Rozdělení nákladů během životního cyklu stavby je: 2 % návrh/projektová příprava, 34 % realizace/výstavba a 64 % správa/údržba.

U metodiky BIM je nejvíce práce přesunuto na začátek procesu navrhování stavby, tedy do fáze projektové přípravy. Nejvyšší efektivita z použití BIM se ale projeví právě v procesu správy. Vytvoření informačního modelu stavby BIM, byť za vyšší cenu, bude několikanásobně vyváženo efektivnějším způsobem správy či údržby stavby během jejího životního cyklu, možností vytvoření zdravějšího vnitřního prostředí pro uživatele stavby a lepším přístupem k potřebným informacím například v případě rekonstrukcí.

6.1 PŘÍNOSY BIM

Informační modelování jako metoda práce je obecně použitelné na jakoukoli stavbu. Uplatní se nejen v segmentu pozemních staveb, ale také třeba v dopravním stavitelství, vodním stavitelství a inženýrském stavitelství obecně.

Informační model stavby (model BIM) si lze představit jako databázi informací, která může zahrnovat kompletní data od prvotního návrhu, přes výstavbu, správu budovy a případné úpravy staveb (změny dokončených staveb) až po její demolici včetně ekologické likvidace stavby a uvedení prostoru do původního stavu. Tedy veškeré informace využitelné během celého životního cyklu stavby. Do této databáze přispívají svým dílem všichni účastníci stavebního procesu. Zásadní výhodou tohoto principu spolupráce a přístupu k informacím o stavbě je spolupráce bez ztráty dat a zachování přístupu k jejich aktuální verzi.

Nejdůležitější přínosy využití BIM v průběhu celého životního cyklu stavby jsou následující:

• úspora nákladů a času počítaná za celý životní cyklus stavebního díla;
• zlepšení komunikace mezi účastníky stavebního procesu;
• zlepšení kontroly stavebního procesu;
• zlepšení kvality výsledného díla;
• předcházení kolizím (jejich detekce před realizací stavby) a nedorozuměním při práci s informacemi použitím starých verzí;
• zvýšení transparentnosti a lepší přístup k informacím při rozhodování v různých etapách životního cyklu stavby (i pro netechnické profese pracující na návrhu);
• reálná možnost průběžného začlenění všech potřebných profesí již v návrhové fázi projektu (např. rozpočtář, správce budovy);
• ochrana životního prostředí s důrazem na energetické úspory (nižší energetická náročnost budov) díky možnostem simulací v etapě přípravy návrhu a využití údajů v případě rekonstrukce nebo demolice stavby;
• snadnější možnost zpracování variant;
• zefektivnění ekonomického řízení staveb (projektů), a to od prvotní kalkulace přes výběr a průběžné kalkulace až po samotnou fakturaci;
• významné podklady pro navrhování, instalaci, provozování a výměnu zařízení;
• dostupnost aktuálních informací na jednom místě.

Oproti současnému způsobu zpracování dat o stavbě, kdy životnost dat většinou končí předáním tištěné poslední revidované verze dokumentace stavby, jsou data modelu BIM předurčena k dalšímu používání především pro provozní fázi stavby. Z datového modelu těží především uživatelé/provozovatelé stavby, neboť model obsahuje mimo jiné všechny důležité součásti stavby, včetně jejich konkrétní pozice a parametrů. Při důsledném a správném používání metody BIM může mít správce stavby (budovy, stavebního objektu, technologického souboru) po několika málo krocích k dispozici k vybranému zařízení například všechna data z procesu realizace a předávání (všechny požadavky na změny, vady či nedodělky) i k němu vztažená včetně způsobu jejich vypořádání. Data jsou tak dostupná po celý životní cyklus stavby v aktuální verzi a pro všechny zúčastněné. Facility management je tak může využívat nejen pro optimalizaci provozu, ale také pro včasné plánování oprav, kontrol a rekonstrukcí.

6.2 NORMY BIM

Základem by se měly stát technické normy, které jsou tvořeny na mezinárodní úrovni, s jejich minimálním přizpůsobením lokálním podmínkám.

Od roku 2012 jsou postupně přejímány technické normy organizace ISO a CEN týkající se metody BIM, ale pro jejich aplikaci je potřeba vypracovat i příklady použití, respektive zpracovat jejich návaznost na současnou praxi.

Mezi již zveřejněné normy k problematice BIM náleží například:

ČSN ISO 12006-2: 2014 a ČSN EN ISO 12006-3: 2014

ČSN ISO 16354: 2014

ČSN ISO 22263: 2014

ČSN P ISO-TS 12911: 2014

Na národní úrovni na ÚNMZ zahájila činnost v roce 2016 technická normalizační komise TNK 152 Organizace informací o stavbách a informační modelovaní staveb (BIM).

6.3 HARMONOGRAM ZAVÁDĚNÍ BIM

Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2014/24/EU o zadávání veřejných zakázek a § 103 odst. 3 zákona č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek, ve znění pozdějších předpisů, výslovně umožňuje od 1. 10. 2016 využívání nástrojů BIM při zadávání veřejných zakázek na stavební práce, na projektové činnosti nebo v soutěžích o návrh. Zadavatel může v zadávací dokumentaci uvést závazný požadavek na použití zvláštních elektronických formátů včetně nástrojů informačního modelování stavby a uvést požadavky na obsah, strukturu nebo formát dat.

Harmonogram zavádění BIM v ČR předpokládá uložení povinnosti použití BIM u veřejných zakázek, a to pro nadlimitní veřejné zakázky na stavební práce v následujících hrubých termínech uvedených v tab. 18.

Tab. 18 Harmonogram zavádění BIM v ČR

6.4 DOKUMENTACE BIM

Dokumentace pro BIM, její obsah a struktura, by měla při současném pojetí navazovat na vyhlášku č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů, a vyhlášku č. 146/2008 Sb., o rozsahu a obsahu projektové dokumentace dopravních staveb, ve znění vyhlášky č. 251/2018 Sb.

V případě použití metody BIM se změní požadavek na dokumentaci skutečného provedení stavby. Tu v současnosti může tvořit ověřená kopie projektové dokumentace pro stavební povolení, doplněná výkresy odchylek. Pro metodu BIM je potřeba odchylky zapracovat do výsledného modelu BIM, jinak jeho obsah ztrácí pro následnou správu a údržbu stavby smysl, protože nebude popisovat aktuální stav stavby.

6.5 VÝHODY BIM

Hlavní výhody využití informací získaných z modelu pro BIM pro facility management lze shrnout do několika bodů:

• Přehlednější správa prostoru stavby – model BIM umožní přístup k informacím o využití stavby rychleji a poskytnuté informace jsou přesnější.
• Efektivnější údržba – v modelu BIM se udržují aktuální informace o produktech a souvisejícím majetku, přístup k přesnějším informacím rychleji je opět hlavní výhodou, protože umožňuje kvalifikovanější rozhodování.
• Efektivní využití energií – využití modelu BIM umožňuje porovnávání různých variant řešení a jejich energetických potřeb. Dostupné informace podporují různé druhy optimalizací provozu i návrhy na vylepšení. Lze tak lépe ovlivňovat dopady na životní prostředí
• Efektivnější renovace (provádění udržovacích prací) a rekonstrukce – aktualizovaný model BIM je opět zdrojem přesnějších informací o stávající podobě stavby a umožňuje použít potřebný čas na zpracování různých variant řešení místo shánění prvotních informací.
• Lepší řízení životního cyklu stavby – tento bod v sobě skrývá ochotu hodnotit náklady celkového životního cyklu oproti pouhým investičním nákladům. Počáteční vyšší pořizovací náklady se tak mohou promítnout do mnohem nižších provozních nákladů celé stavby.

6.6 PRÁVNÍ PŘEDPISY BIM

Požadavky na tvorbu modelu BIM se ve stavebnictví vyvolají pravděpodobně novelizaci řady předpisů, ve znění pozdějších předpisů, například:

• zákon č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, ve znění pozdějších předpisů;
• zákon č. 227/2000 Sb., o elektronickém podpisu;
• zákon č. 499/2004 Sb., o archivnictví a spisové službě a o změně některých zákonů;
• zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon);
• zákon č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů;
• zákon č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek;
• vyhláška č. 645/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o archivnictví a spisové službě a o změně některých zákonů;
• vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb;
• vyhláška č. 146/2008 Sb., o rozsahu a obsahu projektové dokumentace dopravních staveb;
• vyhláška č. 169/2016 Sb., o stanovení rozsahu dokumentace veřejné zakázky na stavební práce a soupisu stavebních prací, dodávek a služeb s výkazem výměr;
• vyhláška č. 645/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o archivnictví a spisové službě a o změně některých zákonů.

ZÁVĚR

Dosavadní zkušenosti nasvědčují tomu, že problematika správy a údržby staveb byla a stále ještě je podceňována a nedostatečně vnímána odbornou veřejností. Velkým problémem zůstává vzájemná neinformovanost jednotlivých složek zabývajících se správou a údržbou staveb a predikcí životního cyklu. Ta představuje především technicko-ekonomickou výslednici životního cyklu stavby v celém jeho průběhu. Bez komplexního pojetí zůstane snaha po prodloužení životnosti a redukci budoucích provozních nákladů staveb jen pouhou vizí.

Údržba slouží k předcházení systémových výpadků. Dalšími očekávanými přínosy mohou být zejména:

• prodloužení a optimální využití doby životnosti budov a technických zařízení;
• zlepšení provozní bezpečnosti;
• zvýšení připravenosti zařízení plnit požadovanou funkci;
• optimalizace provozních procesů;
• snížení počtu poruch;
• plánování nákladů na provoz budov a technických zařízení.

Zabezpečení stavebně-technického stavu objektu a technického zařízení je nezbytnou součástí řízení každé firmy, společnosti nebo instituce. Budovy vytvářejí zázemí hlavním činnostem firmy a nepřímo velmi významně ovlivňují hladký chod organizace. Navíc často představují značnou část majetku firmy (až 35 %), s čímž souvisí významné provozní náklady. Pro každou firmu je proto velmi důležité, aby toto zázemí fungovalo bezproblémově a příliš se o něm „nehovořilo“. V opačném případě hrozí riziko narušení hlavního předmětu činnosti firmy či organizace.

Důvodem pro využití nových přístupů údržby a obnovy staveb je záměr pomoci řešit problémy, které přináší současný stav staveb v České republice. Jedním z dlouhodobých cílů je nalézt řešení, jak trvale urychlit a zkvalitnit proces přinášející vedle vyšší úrovně kvality budov i významné snížení jejich energetické náročnosti a negativních environmentálních vlivů, jež jsou se současnou nadměrnou spotřebou energie spojeny. V průběhu zpracování pomůcky se nenaplnila domněnka, že hlavní bariérou řádné údržby a obnovy je nedostatek finančních prostředků. Nedostatek financí není tak závažným problémem, jak se původně předpokládalo. Pokud majitelé staveb řádně pečují o údržbu svého majetku, ekonomická situace jim většinou umožňuje financovat veškeré náklady spojené s údržbou a obnovou, když je tato investice rozložena do dostatečně dlouhého časového období. Zdánlivě největší nedostatek finančních prostředků byl pozorován ve fázi přípravy projektové dokumentace. To však vyplývá z neochoty nebo nedostatku informací o důležitosti této fáze pro správnou údržbu.

Analýza stávajícího stavu budov prokazuje jejich obecně špatný technický stav. Velice špatný je dnes prakticky bez ohledu na období výstavby zejména stav bytových domů, u kterých se k zanedbané údržbě často přidávají také vady použitého materiálu a nekvalitně provedené stavební práce. Náklady na údržbu a opravy jsou obvykle kryty z průběžně vytvářených fondů a činí obvykle cca 1 % z pořizovací ceny budovy ročně, to znamená, že při předpokládané stoleté životnosti domu je původní investice na výstavbu vložena do nemovitosti ještě jednou. Tento proces navíc dále akceleruje dlouho přetrvávající problém regulace výše ceny bydlení v nájemních bytech, které doposud vlastníkům domů neumožňuje flexibilně přizpůsobovat výši nájemného výdajům na správu a údržbu domu, a tak vede k odkládání potřebných oprav a k dalšímu zhoršování technického stavu. Mimo jiné obsahuje částku, která je odváděna do společného fondu údržby a oprav v podobě příspěvků jednotlivých obyvatel na opravy společných částí bytového domu.

Jednotlivé konstrukční prvky ztrácejí svoji technickou funkci, spolehlivost a kvalitu užíváním a přirozeným stárnutím. Proto je nutné jejich dělení z hlediska životnosti na prvky krátkodobé a dlouhodobé. Obvykle se za dlouhodobé označují konstrukce, které stavbu jako celek charakterizují a od nichž přímo odvisí technická životnost stavby. Patří mezi ně: konstrukce základů, svislé a vodorovné nosné konstrukce, schodiště, konstrukce střechy – krov bez střešní krytiny. Ostatní prvky jsou považovány za krátkodobé, jsou to všechny konstrukce, u nichž se předpokládá, že se za dobu životnosti stavby budou alespoň jedenkrát měnit. Pro vyčíslení nákladů na opravy a údržbu jsou podstatné prvky krátkodobé životnosti. V průběhu životního cyklu stavebního díla dochází k opotřebení konstrukčních prvků v závislosti na způsobu užívání budovy, na rozsahu technické péče a neposledně na klimatických podmínkách.

Vlastník budovy musí vykonávat pravidelné periodické prohlídky a revize stavu stavebních konstrukcí a konstrukčních prvků. To znamená, že určujícím faktorem je rozsah a kvalita údržby budovy. Rovněž dochází ke změnám požadavků stavby na její technické vybavení, s ohledem na zvyšující se požadavky na standard jejího užívání. Tyto problémy spadají do oblasti modernizace a rekonstrukce staveb. Situace, které řeší tuto problematiku, nastávají obvykle jednou za 30 let, což významně ovlivňuje celkové náklady životního cyklu stavby.

Pravidelná údržba a opravy zabraňují vzniku vad a poruch, které ovlivňují životnost staveb. Tyto vady a poruchy mohou vznikat například z důvodu nedodržení technologických postupů, nedostatečné kvality použitých materiálů, neschopnosti předvídat budoucí podmínky užívání stavby, z nedostatečné kontrolní činnosti investora, z časových a termínových faktorů a dalších důvodů. Finanční náročnost optimální údržby a provádění oprav budovy nelze exaktně stanovit, protože každá budova jinak stárne (opotřebovává se).

Problematika správy majetku prochází obdobím dynamických inovací a nových přístupů, které je nutné propojit se současným vnímáním životního cyklu stavby. Nabízí se množství zdrojů dat a podkladů pro prodloužení udržitelnosti bytového fondu, které je žádoucí využít.

Cílem je podpořit provádění oprav budov s využitím takových technických řešení, která zajistí výrazné prodloužení jejich životnosti a zvýšení kvality provozu a užívání na úroveň odpovídající současným uživatelským požadavkům, a to za optimálních pořizovacích a provozních nákladů.

Předkládané pojetí stavebně-technické správy a údržby budov je založeno na integrované přístupnosti s cílem směřování vývoje problematiky k co nejjasnějšímu vymezení spektra základních forem ovlivňujících ekonomiku technické správy majetku. Jde zejména o stanovení základních parametrů ekonomiky správy majetku ve vztahu na udržitelnou výstavbu, ucelený soubor současných opatření a přístupů pro rozhodovací sféru a vytvoření metodického principu pro přípravu procesů technické správy a údržby. Samotná problematika je značně rozsáhlá, a tudíž nemohla být v rámci této pomůcky zcela vyčerpána. Pro budoucí orientaci procesů v technické správě a údržbě budov bude rozhodující, nakolik se pomocí inovativních nástrojů FM podaří snížit energetickou náročnost budov a prodloužit jejich užitek.

LITERATURA

[1] KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. Facility management v technické správě a údržbě budov. Praha: Professional Publishing, 2012, 266 stran, ISBN 978-80-7431-114-7.

[2] MIKŠ, L. a kol. Údržba a rekonstrukce starších městských budov. VŠB-TU Ostrava, 2006, 1. vydání, 296 stran, ISBN 80-248-1137-5.

[3] Prohlášení o vlastnostech: [online, 15.5.2017].

[4] ŠTURMA, M. Provoz, revize a údržba technických zařízení: vyhrazená technická zařízení elektrická, plynová, tlaková, zdvihací. Praha: Grada Publishing, 2015. ISBN 978-80-247-5121-4.

[5] TOMÁNKOVÁ, J. Europas nemovitosti: zaměření na bytový objekt, pořizování a správu nemovitého majetku. Praha: ČVUT, 2007, ISBN 978-80-01-03651-8.

[6] MACEK, D. a kol., editor BERAN, V. Nástroje finančního plánování obnovy a zhodnocení budov: verze 2005 = Financial planning tools for building renovations: version 2005, Praha: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2. vydání 2005, ISBN 80-010-3148-9.

PŘÍLOHY

Příloha 1 Revizní zpráva

Příloha 2 Prohlášení o vlastnostech

Příloha 3 Průkaz energetické náročnosti budov

Příloha 4 Pasporty

Příloha 5 Plány údržby a obnovy

Příloha 6 Analytický list – STP

Příloha 1 Revizní zpráva

Příloha 2 Prohlášení o vlastnostech [3]

Příloha 3 Průkaz energetické náročnosti budov

Příloha 4 Pasporty

Příloha 5 Plány údržby a obnovy a) papírová forma, b) výstup ze SW pro tvorbu plánů údržby a obnovy

a)

b)

Příloha 6 Analytický list – STP [2]

1) V některých právních předpisech, zejména předpisech týkajících se BOZP se hovoří o „udržovacích pracích“. Lze se domnívat, že termíny údržba stavby a udržovací práce jsou pojmy vyjadřující tutéž činnost. Práce při údržbě stavby a jejího technického vybavení a zařízení, jakými jsou například malířské a natěračské práce, mytí a čištění oken, fasád nebo okapů, dále prohlídky, zkoušky, kontroly, revize a opravy technického vybavení a zařízení, jakož i montáž a demontáž jejich částí v rozsahu potřebném pro provedení těchto prohlídek, zkoušek, kontrol, revizí nebo oprav jsou „udržovací práce“ na provozované stavbě.
2) Od 1. 7. 2013 platí k těmto šesti požadavkům na stavby již i sedmý požadavek „Udržitelné využívání přírodních zdrojů“. Tento požadavek vyplývá z nařízení Evropského parlamentu a Rady EU 305/2011.
3) Má-li být stavba vybavena stavebně-technickými opatřeními pro bezpečnost údržby (udržovacích prací) podle obecných požadavků na výstavbu, nelze z této povinnosti udělit výjimku.
4) Pro stavby na území hl. m. Prahy platí kromě vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů a Nařízení č. 10/2016 hl. m. Prahy, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (Pražské stavební předpisy), ve znění Nařízení č. 14/2018 Sb. hl. m. Prahy .