- PROFESIS - https://profesis.ckait.cz -

Základy facility managementu ve stavebnictví (PS 10.4)

ČESKÁ KOMORA AUTORIZOVANÝCH INŽENÝRŮ A TECHNIKŮ ČINNÝCH VE VÝSTAVBĚ
Rada pro podporu rozvoje profese ČKAIT

Stav:

Autoři: Ing. Jiří Frýba, Ing. Ondřej Štrup, IFMA Fellow

Stav: vydání 2022

Anotace:
Pomůcka PS 10.4 vysvětluje pojem Facility Managementu, jeho přínosy, jako jsou úspory provozních nákladů, zvýšení produktivity zaměstnanců apod. Dále vysvětluje strukturu oboru podle EU standardu, roli Facility manažera při správě nemovitosti, povinnosti vlastníků budov ve vztahu k zařízením techniky prostředí staveb a předkládá praktické příklady.

Upozornění k textu

OBSAH

1 Základy oboru facility management
1.1 Historie oboru
1.2 Úvod do oboru Facility Management
1.3 Struktura FM služen podle ČSN EN 15221-4
1.3.1 Strategické FM služby (řada 9000)
1.3.2 FM služby pro „Prostor a infrastrukturu“ – tzv. tvrdé služby (řada 1000)
1.3.3 FM služby pro „Lidi a organizaci“ – tzv. měkké služby (řada 2000)
1.4 Způsoby zajištění facility managementu
1.4.1 Outsourcing jako převládající forma zajištění
1.4.2 Inhouse jako plnohodnotná alternativa zajištění
1.4.3 Insourcing – termín s novým významem
1.4.4 Výběrové řízení na FM poskytovatele
1.4.5 Základy řízení facility management podpory v organizacích
1.5 Přínosy a rizika facility managementu
1.5.1 Bezpečnost a zdraví
1.5.2 Požární zabezpečení
1.5.3 Efektivnější nakládání s prostředky
1.5.4 Kvalita a udržitelnost prostředí
1.5.5 Dokumentace a legislativa
1.6 Význam kvality v oblasti FM služeb
1.6.1 Kvalitativní cyklus – průběžné zlepšování služby
1.7 Role facility manažera při správě majetku
1.8 Vztah pracovníků ostatních profesí k facility manažerovi
2 Životní cyklus staveb a role facility managementu v něm
2.1 Základní etapy životního cyklu staveb
2.2 Role facility managementu v životním cyklu stavby
2.3 Commissioning jako nástroj udržitelného provozování staveb
2.3.1 Nový přístup ke commissioningu
2.3.2 Rozdíl mezi commissioning agentem a facility manažerem
2.3.3 Možnost uplatnění commissioningu na již provozovaných objektech
2.4 Úkoly commissioningu z pohledu budoucího FM provozu
2.5 Facility management z pohledu udržitelnosti
3 Nové nástroje a nové trendy z pohledu FM
3.1 SW aplikace používané ve FM
3.1.1 Lze řídit FM pomocí business aplikací?
3.1.2 Jaké SW aplikace existují
3.1.3 Statická a dynamická data
3.1.4 Pasportizace a sběr dat pro řízení FM
3.1.5 Postup zavedení SW aplikací do řízení FM
3.2 Jednotný datový model BIM
3.2.1 Vazba BIM na SW aplikace facility managementu
3.2.2 Jaká data z BIM použije facility manažer
3.3 Certifikace budov
3.3.1 Proč vznikly certifikace budov
3.3.2 Jaké certifikace existují
3.3.3 Význam certifikací pro facility manažera
3.4 Chytré budovy a chytrá města
3.4.1 IoT technologie a jejich uplatnění
3.4.2 Facility management a Smart City
3.4.3 Praktické uplatnění chytrých technologií
3.4.4 Výhledy uplatnění umělé inteligence v oblasti FM
3.5 Sociální aspekt v oblasti facility managementu
4 Provoz a údržba staveb
4.1 Procesní charakter údržby
4.1.1 Plánovaná preventivní péče
4.1.2 Reaktivní a havarijní údržba
4.2 Odstraňování závad a poruch
4.2.1 Řešení událostí
4.2.2 Zdroje hlášení o událostech
4.2.3 Způsoby sdílení informací o událostech
4.3 Registrace událostí
4.3.1 Evidence požadavku
4.3.2 Evidence průběhu řešení
4.3.3 Průběh řešení události
4.4 Požadavkový systém v rámci údržby
4.5 Měření výkonu a kvalita údržby
5 Provozní dokumentace souborů technických zařízení budov
5.1 Předpisy a směrnice
5.2 Provozní řády
5.2.1 Charakteristika provozních řádů
5.2.2 Závaznost provozních řádů
5.2.3 Distribuce provozních řádů
5.2.4 Seznámení obsluhovatelů zařízení s obsahem provozních řádů
5.2.5 Přezkoušení ze znalostí provozních řádů
5.2.6 Aktualizace provozních řádů
6 Indikace možných závad a poruch zařízení techniky prostředí budov
7 Využívání office nástrojů k řízení jednoduchého provozu a údržby
8 Sledování a řízení provozu
8.1 Charakteristika a kompetence dispečinku služeb
8.2 Úkoly dispečinku služeb
8.3 Provozní směna
9 Periodická údržba a ošetřování zařízení
9.1 Příklady úkonů periodického ošetřování technických zařízení budov
10 Materiálně technické zásobování (MTZ)
11 Pomůcka pro vyzkoušení provozních souborů techniky prostředí
11.1 Zařízení vytápění staveb
11.2 Zařízení pro ochlazování staveb
11.3 Zařízení ohřevu chladicích věží a potrubních přívodů k chladicím věžím
11.4 Zařízení vzduchotechniky
11.5 Zařízení pro měření a regulaci
11.6 Zařízení zdravotně technických instalací
11.7 Elektrická zařízení silnoproudá
11.8 Elektrická zařízení slaboproudá



1 ZÁKLADY OBORU FACILITY MANAGEMENT

Poznámka na úvod. V textu můžete narazit na nové termíny, které obor facility management zavádí. Na internetu jsou mnohé vysvětleny, proto jsou zde uvedeny pouze ty nejvýznamnější:

Zkratka Termín Upřesnění
AI Artificial Intelligence Umělá inteligence označuje systémy nebo stroje, které napodobují lidskou inteligenci k plnění úkolů a mohou se iterativně vylepšovat na základě shromážděných informací.
BIM Building Information Modeling (Management) Informační model budovy je proces vytváření a správy dat o budově během celého jejího životního cyklu. Pozor, nejedná se o konkrétní software či nástroj, ale o standard informačního PROSTŘEDÍ.
BCP Business Continuity Planning Plánování kontinuity podnikání – v organizaci odhaduje vnitřní a vnější hrozby a slaďuje tvrdá a měkká aktiva k poskytování účinné prevence a obnovení organizace, při zachování konkurenční výhody a hodnotového systému integrit.
  commissioner Odborník zajišťující řádný proces commissioningu.
Cx commissioning Commissioning (také metoda) je proces zajištění kvality stavby a instalace, zabudování TZB systémů do objektu a jejich správné uvedení do provozu. Cílem jsou kvalitní provozní parametry v dlouhodobém výhledu. Jedná se o systematický proces zkoušení a dokumentování, který vede ke správnému návrhu všech instalovaných systémů v budově a k jejich optimálnímu využití, které respektuje provozní požadavky budovy a jejího majitele nebo provozovatele.
CDE Common Data Environment Je jediný zdroj informací, který je určený ke shromažďování, správě a šíření informací pro všechny, kteří se podílí na projektu stavebního díla. Výhodou je usnadnění práce mezi jednotlivými týmy, definuje vždy jedinou platnou verzi informace, a tím zamezuje chybám, duplicitám a nedorozumění. (zdroj TZB Info – upravený)
CMMS Computerized-Maintenance Management Systems Obecné označení pro software pro zajištění systému údržby technologických zařízení vč. výrobních (kombinace CAD + databází + procesní podpory).
CPI Critical Performance Indicator Mezní hodnota smluvně dojednaného KPI, při které klient může přistoupit k tvrdším postihům.
DDC Direct Digital Control Regulační jednotky, které se nejčastěji používají pro řízení systémů, pro něž se vžila anglická zkratka HVAC (Heat, Ventilation and Air Condition – Topení, ventilace a klimatizace). Cílem těchto systémů je dosáhnout tepelné pohody v budovách. Celé odvětví se pak nazývá Měření a Regulace (MaR). Konkrétní aplikací je např. řízení vzduchotechnické jednotky podle předem definovaného projektu. (Zdroj tzbinfo)
EAM Enterprise Asset Management Softwarové systémy určené k evidenci a správě aktiv (assetů) organizace, zejména nemovitostních.
ERP Enterprise Resource Planning Softwarové systémy pro řízení obchodních aktivit organizací (obchod, ekonomie, personalistika, zákazníci/klienti atd. příklad – systém SAP).
  In-house (inhouse) Forma zajištění služby (produktu) vlastními zaměstnanci.
  Integrované facility služby Soubor facility služeb, které jsou navzájem provázány a jednotně řízeny. (ČSN EN 15221-1)
IoT Internet of Things Internet věcí (anglicky Internet of Things, zkratka IoT) je v informatice označení pro síť fyzických zařízení, vozidel, domácích spotřebičů a dalších zařízení, která jsou vybavena elektronikou, softwarem, senzory, pohyblivými částmi a síťovou konektivitou, která umožňuje těmto zařízením se propojit a vyměňovat si data. Každé z těchto zařízení je jasně identifikovatelné díky implementovanému výpočetnímu systému, ale přesto je schopno pracovat samostatně v existující infrastruktuře internetu. (Zdroj: Wikipedia)
KPI Key Performance Indicator Hodnotitel, který měří předem smluvně dojednanou kvalitu služby nebo produktu, resp. výkonnost.
MaR Measurement and Regulating Měření a Regulace = systémy řízení technologií budov (čidla + SW aplikace + ovládání prvků zařízení).
  Outsourcing Smluvní dojednání, kdy externí organizace vykonává část funkce nebo procesu organizace objednatele (volně přeloženo z ČSN EN ISO 41011)
PDCA Plan Do Check and Act Plánuj, Proveď, Zkontroluj, Oprav. Kvalitativní cyklus – systém řízeného zkvalitňování služby.
PPM Plan Preventive Maintenance Pravidelné (naplánované) servisní úkony zajišťující uvedení zařízení do optimálního stavu (jejich periodu doporučuje či nařizuje výrobce).
PBŘ Požárně bezpečnostní řešení (stavby) Dokument, ve kterém jsou podrobně popsány preventivní protipožární opatření, jako jsou únikové východy, stanovení a rozsah požární techniky, odolnost stavebních konstrukcí a další řada odborných bezpečnostních a technicky zaměřených informací.
RFID Radio Frequency Identification Radio Frequency Identification, identifikace na rádiové frekvenci (RFID) je další generace identifikátorů navržených (nejen) k identifikaci zboží, navazující na systém čárových kódů. Stejně jako čárové kódy slouží k bezkontaktní komunikaci na krátkou vzdálenost. (Zdroj: Wikipedia)
RCx Retrocommissioining Realizace procesu commissioningu v již provozovaných objektech.
SL Service Level Požadovaná úroveň služby (stanovuje klient).
SLA Service Level Agreement Smlouva o dodávce/poskytování konkrétní služby.
WPMS Workplace Management System Softwarová aplikace určená k evidenci a optimalizaci využití pracovišť


1.1 HISTORIE OBORU

Termín „facility management“ (dále i FM) byl poprvé zmíněn v sedmdesátých letech 20. století jako obor, který vznikl v USA. Jeho základem je zajištění údržby a chodu budov a souvisejících pozemků a dále zajištění úzce souvisejících služeb (úklidu a ostrahy). Tyto kořeny facility managementu zařadily obor do oblasti blízké stavebnictví, což přetrvává i do současnosti.

Do Evropy se FM rozšířil na konci minulého století, a to zejména do Velké Británie, Holandska a severských zemí. Tradice těchto zemí přála uplatnění základních principů facility managementu, tj. podpoře kvalitního výkonu služeb. V našich zemích jsme více orientováni na produkci, máme pocit, že vyrobit auto či postavit dům je tím pravým hodnotovým počinem, ale servis těchto aut či provoz budovy je již podružná a ne příliš uznávaná aktivita. O tomto si více povíme v kapitole o přidané hodnotě facility managementu. Vrátíme-li se k historii, pak největší podíl na rozvoji facility managementu v Evropě mají právě Holanďané. V Holandsku vznikl první národní standard, holandští facility manažeři iniciovali tvorbu EU normy EN 15221 a byli velice aktivní při přípravě celosvětové normy ISO 41000. Spolu s Velkou Británií jsou i na čele vzdělávání facility manažerů (obě tyto země uvádějí ročně do praxe přibližně 2 000 absolventů vysokých škol s diplomy z odborných facility management kateder).

Historie facility managementu v České republice začíná v 70. letech minulého století. První seminář s FM tematikou byl uspořádán v roce 1999 softwarovou společností Nemetschek. Přibližně 60 účastníků tohoto semináře vyslechlo přednášky facility manažerů z Velké Británie, Německa a USA. Zájem o tematiku podnítil autora tohoto dokumentu Ing. Ondřeje Štrupa k založení české pobočky celosvětové asociace IFMA (International Facility Management Association), což 30. 3. 2000 zrealizoval, a ještě téhož roku v červnu byla tato pobočka oficiálně představena na konferenci WWE 2000 ve skotském Glasgowě. Založením pobočky IFMA CZ se rozvíjí i obor facility management v naší zemi. Významnými úspěchy může být pořádání celosvětových konferencí facility manažerů v letech 2003 a 2013, jakož i mezinárodní účast přednášejících na každoročních národních konferencích Týden facility managementu, které se pravidelně konají od roku 2001.

Jako značný neúspěch všech těchto aktivit lze vnímat to, že dosud nebyl obor facility management, ani profese facility manažera zařazena do katalogů a přehledů státem schválených odborností. Vzhledem k tomu, že v této profesi je zaměstnán velký počet pracovníků, facility management představuje 5 % HDP a FM služby se dotýkají každého obyvatele této země, je toto zcela nepochopitelné a podle zahraničních kolegů i vysoce zarážející.


1.2 ÚVOD DO OBORU FACILITY MANAGEMENT, DEFINICE OBORU

Jak již bylo zmíněno, základem facility managementu je správa budov a majetku. Facility management vnímá budovu jako vystavěné prostředí, ve kterém lidé tvoří přidanou hodnotu. Cílem je zajistit kvalitu a funkčnost tohoto prostředí tak, aby lidé mohli tuto přidanou hodnotu vytvářet co nejefektivněji, nejbezpečněji a současně se při tom cítili dobře.

Již v úplných počátcích byla specifikace tohoto oboru graficky prezentována tzv. „3P“ definice facility managementu. Ta uváděla, že facility management je obor, který řídí lidi a zajišťuje procesy (zde služby) ve vystavěných prostorách. Objevují se zde tři základní entity facility managementu: PRACOVNÍCI (obecně lidé), kteří FM vykonávají, ale i odebírají, PROCESY (v našem případě převážně FM služby) a konečně PROSTOR (v pojetí facility managementu vystavěné prostředí, pro které a ve kterém FM služby probíhají). Na průniku těchto entit je oblast řízení facility managementu, která představuje vlastní výkon FM služeb – zejména je to řízení podpory organizací na všech třech úrovních (strategické, taktické a provozní).

Obr. 1 3P definice facility managementu

Tato definice byla později upřesněna v dnes již neplatné normě ČSN EN 15221-1 (2007) do znění: Facility management představuje integraci činností v rámci organizace k zajištění a rozvoji sjednaných služeb, které podporují a zvyšují efektivnost její základní činnosti.“

V roce 2018 byla definice facility managementu upravena celosvětovým standardem řady ISO 41000, a to konkrétně v dílu ČSN EN ISO 41011 – Facility management – Vocabulary: Facility management představuje organizační funkci, která integruje lidi, místo a proces v zastavěném prostředí s cílem zlepšit kvalitu života lidí a produktivitu hlavního podnikání“. (Překlad autora).

Každá definice si žádá výklad, a tak se pokusme toto strohé definování oboru rozšířit o krátké vysvětlení v několika odrážkách:

Původní 3P definici později rozšířili facility manažeři ze severských zemí na tzv. definici „5P“. Ta doplnila původní tři entity o další dvě oblasti. Významnou se z dnešního hlediska jeví zejména oblast označovaná jako „PLANETA“, která představuje povinnost facility managementu chovat se udržitelně. Pátou oblastí je PROSPERITA, která podtrhuje nezbytnou ekonomickou efektivitu řízení facility managementu.

Obr. 2 5P definice facility managementu

Facility management se v průběhu času změnil z čistě technicky orientovaného oboru provozu a správy staveb na komplexní systém řízení podpory organizací.


1.3 STRUKTURA FM SLUŽEB PODLE ČSN EN 15221-4

Evropský standard ČSN EN 15221, který je platný od roku 2007, tvoří 7 samostatných dílů. První dva díly jsou od roku 2018 neplatné (jsou nahrazeny normou ČSN EN ISO 41001), ostatních 5 dílů je však v době psaní tohoto dokumentu stále platných. Obě řady standardů (EN i ISO) jsou postaveny na obdobných principech, facility management vykládají podobně, avšak jsou zde určité rozdíly. ČSN EN 15221 je více provozně propracován a mimo jiné obsahuje i 4. díl, který specifikuje některé významné FM služby a přiřazuje jim konkrétní hierarchii (včetně číselného kódu).

Základní členění rozděluje FM služby na tři oblasti:

1.3.1 Strategické FM služby (řada 9000)

Oblast řízení strategických FM služeb je v našem pojetí zatím těžko uplatnitelná forma zapojení facility managementu do řízení organizací, protože v normě uváděné FM služby jen málokterá organizace postoupí do řízení FM podpory (9010 – Udržitelnost, 9020 – Řízení kvality podle ČSN EN ISO 9000, příp. 9030 – Řízení rizik organizace).

1.3.2 FM služby pro „Prostor a infrastrukturu“ – tzv. tvrdé služby (řada 1000)

Prostorové a infrastrukturální FM služby jsou též neoficiálně nazývány TVRDÉ SLUŽBY. Tyto služby jsou charakteristické tím, že účelem jejich výkonu není přímá podpora jednotlivých pracovníků, ale jedná se o služby zaměřené na podporu budov, areálů, prostor a technické infrastruktury. Přeneseně bychom mohli tyto služby charakterizovat „pracovníkem v montérkách či pracovním oděvu“. My se však zaměřujeme na jejich řízení, a tím jejich efektivnější a kvalitnější výkon, který má vliv na hodnotu prostředí a životnost majetku.

ČSN EN 15221-4 tuto službu přímo charakterizuje jako: „Zajištění prostoru např. jejich návrhem, výstavbou, koupí nebo pronájmem, včetně zajištění jeho správy a managementu prostorů od výstavby až po odstranění; pro potřeby analýzy životního cyklu jsou na další úrovni výdaje rozlišovány na realizované kapitálové náklady na pořízení, obnovu hodnoty a zlepšování a na běžné roční náklady na správu, provoz a údržbu“1.

1 ČSN EN 15221-4, Kapitola 5 „Popis normalizovaných facility produktů“, Tabulka 4 – Prostor a infrastruktura – Prostor I, FM služba 1100, Obecný popis

Tvrdé služby jsou historicky vnímány jako základ technické správy objektu, a proto jsou mnohými považovány jako hlavní a jediné FM služby hodné pozornosti. Toto je logický pohled vlastníka stavby, avšak vnímání uživatele (většinou nájemce) již je jiné.

Pro následující výčet těchto FM služeb je třeba vysvětlit jejich pojmenování ve výčtu. Pokud je zde například uvedeno „Počáteční vlastnosti budovy (1110)“, pak se tím míní FM služby, které musí vlastník, nebo FM poskytovatel zajistit pro to, aby byly do systému FM správy zavedeny potřebné informace a dokumentace, a aby byly nastaveny potřebné procesy pro následné zajištění FM služeb. Obdobným způsobem je třeba vnímat názvy jednotlivých FM služeb. Číslovky v závorce jsou kódová označení, která norma zavádí jednotně v celé EU:

FM služby sloužící k zajištění „Prostor“ (1100)

FM služby sloužící k zajištění „Venkovní prostor“ (1200)

FM služby zajišťující „Úklid a čištění“ (1300)

FM služby sloužící k zajištění „Pracoviště“ (1400)

Specifické aktivity související s hlavní činností (1900)

Určitou skrytou oblastí „tvrdých FM služeb“, kterou bychom mohli zařadit do skupiny 1200, patří údržba a provoz venkovních inženýrských sítí potrubních i kabelových, zejména potřeba koordinace s údržbou, opravami, ev. modernizacemi konstrukcí pozemních komunikací. Tato oblast je vně budov a často i areálů, ale s provozem a údržbou majetku bezprostředně souvisí. Dobře spravovaný objekt, do kterého se nedostaneme přes rozkopané silnice a chodníky, je též vizitkou špatně řízeného facility managementu. Buď měl facility manažer tuto infrastrukturu přímo udržovat a řídit, nebo je s jeho správou spojena nepřímo, ale měl by mít o její funkčnosti přehled a zajímat se o plánované uzavírky či opatření.

1.3.3 FM služby pro „Lidi a organizaci“ – tzv. měkké služby (řada 2000)

FM služby, jejich předmětem je zajištění potřeb osob nebo řízení organizace, jsou neoficiálně nazývány „MĚKKÉ SLUŽBY“. Kvalitní plnění těchto služeb je podstatně citlivěji vnímáno jednotlivci než případné neplnění tvrdých služeb. Málokdo zaznamená, že filtr ve vzduchotechnice nebyl včas vyměněn, ale je oprávněně rozzloben, že mu nedorazila korespondence, nebo že musí čekat před jídelnou. Můžeme proto konstatovat, že měkké služby mají větší dopad na psychiku pracovníků, a tím i na jejich produktivitu práce. Naopak, zavedením široké palety měkkých služeb lze významně snížit neproduktivní časy v pracovní době, a tím zvýšit výkonnost a v konečném důsledku zisk organizace.

FM služby sloužící k zajištění „Zdraví, bezpečnosti a ochrany životního prostředí“ (2100)

FM služby pro uživatele objektů (2200)

FM služby sloužící k podpoře „ICT prostředků“ (2300)

FM služby zajišťující interní „Logistiku“ (2400)

Podpora podnikání (managementu) (2500)

Služby specifické pro organizaci (2900)

Paleta FM služeb, kterou ČSN EN 15221-4 nabízí, je velice široká, a tak se nabízí otázka, zda si FM nenárokuje příliš velký podíl na řízení organizací. Zde je třeba uvést, že soubor služeb, který kterákoliv organizace bude do oblasti FM řízení začleňovat, je zcela na vedení této společnosti. EN norma pouze nabízí výběr možných podpůrných služeb, popisuje jejich základní charakteristiky a ponechává na nejvyšším vedení, které služby pro své podnikání potřebuje a zda jejich řízení předá do sféry FM, či zda je ponechá některému úseku základní činnosti. Klasickou ukázkou může být FM služba „Energie (1171)“. Míní se tím zajištění energetického managementu. Pro výrobní podnik se může tato služba jevit jako riziková (výpadek může ohrozit výrobu), a proto ji začlení pod výrobní úsek. Některé organizace však nevnímají tuto službu jako stěžejní, a proto ji začlení pod FM. Autor tohoto dokumentu zažil v praxi i situaci, kdy původní začlenění pod výrobního ředitele bylo po jednom roce inovované praxe FM úseku přehodnoceno a energetický management byl převeden do řízení FM podpory.


1.4 ZPŮSOBY ZAJIŠTĚNÍ FACILITY MANAGEMENTU

Běžnou formou zajišťování FM služeb je tzv. outsourcing (nákup služeb od externí společnosti). Možností, jak FM služby zajistit, je však více. Obecně lze říct, že ve FM se setkáváme se třemi významnými termíny souvisejícími s formou zajištění FM služeb:

Právě INTEGROVANÉ ŘÍZENÍ FM SLUŽEB je podmínkou pro to, abychom mohli prohlásit, že v organizaci je zaveden FACILITY MANAGEMENT. V ostatních případech se jedná o management zajištění jednotlivých služeb a nelze ho certifikovat podle řady standardu ČSN EN ISO 41000.

Mnohé společnosti si uvědomují, že inhouse zajištění má též své přednosti a je pouze otázkou analýzy posoudit, která pozitiva/negativa převažují. Co by se mělo zejména posuzovat?

Touto analýzou můžeme stanovit, která z obou forem zajištění je pro konkrétní FM službu výhodnější. Pokud však plánujeme rozsáhlejší outsourcing, či pokud nám převážná část služeb vykazuje výhodnost outsourcingu/insourcingu, je pak často výhodnější ošetřit i minoritu služeb přiřazených k opačné formě zajištění a připojit je do převažující formy.

Obecně lze říct, že „zatímco outsourcing vyžaduje přesné definování kvalitativních požadavků ve smlouvě s dodavatelem služeb a stanovení obchodních sankcí za jejich nedodržení, vlastní zajištění FM vyžaduje promítnutí požadavků na rozsah a kvalitu služeb do organizační struktury a vnitřních pravidel činnosti bez možností obchodních sankcí za nedodržení požadavků“1.

1 Autorem tohoto shrnutí je doc. Ing. et Ing. František Kuda, CSc.

1.4.1 Outsourcing jako převládající forma zajištění

Outsourcing FM služeb je v současnosti převažující forma zajištění našich, ale i mezinárodních organizací. Odbornost specializovaných společností se stále prohlubuje. S rostoucí technologickou a digitalizační náročností je potřeba významně investovat do know-how, zužování specializací. Prudký rozvoj technologií tak nahrává společnostem, které nabízejí FM služby více klientům, a mají proto širší zázemí pro doškolování, rozšiřování odborností a uplatnění vybavení pro širší klientelu. FM poskytovatele můžeme rozlišit podle rozsahu nabízených FM služeb a jejich regionálního působení:

Ať se jedná o jakýkoliv nákup FM služeb či materiálů a prostředků, základem je vždy kvalitně vypracovaná smlouva. Zejména v oblasti FM služeb jsme stále svědky buď již neplatných smluv (uzavřených třeba ještě podle zrušeného zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník), nebo smluv s nejasnou specifikací či chybějícím vymezením požadované kvality (KPI/CPI). Jak kvalitně nastavit smlouvu na FM služby, je dále v 1.4.4.

1.4.2 Inhouse jako plnohodnotná alternativa zajištění

Zajištění FM služeb vlastními zaměstnanci (inhouse nebo in-house forma) je v poslední době opět na vzestupu. Doba bezhlavého outsourcingu, kdy jediným měřítkem bylo „ušetřit náklady na platy vlastních zaměstnanců“, naštěstí odeznívá. Mnohé společnosti si uvědomují, že inhouse zajištění má též své přednosti a je pouze otázkou analýzy posoudit, která pozitiva/negativa převažují. Způsob analýzy jsme si popsali v úvodu této kapitoly.

Inhouse zajištění má svá specifika. Obdobně jako v outsourcingu musíme specifikovat SL (Service Level) dokument, který však v tomto případě není podkladem pro budoucí SLA smlouvu, ale musí být rozpracován do interní podoby „smlouvy“ mezi odběratelem (zastoupený některým manažerem vedení organizace) a interní složkou zajišťující FM služby (interním facility manažerem). Tento dokument musí stanovovat jak potřeby/požadavky, tj. „co odběratel chce“, tak i specifikaci kvalitativní úrovně v podobě KPI/CPI (zde však nelze uplatňovat klasické penalizace, postihy musí být zavedeny formou dopadu na osobní ohodnocení konkrétního zaměstnance).

V případě inhouse zajištění musí být vybrán interní FM (jednotlivec nebo tým – podle velikosti společnosti), odborní i pomocní pracovníci, musí být rozpracována provozní a výkonná dokumentace (tu v outsourcingu vypracovává externí poskytovatel) a musí být zajištěny pracovní pomůcky, zařízení, vybavení a v neposlední řadě zajištěny požadavky BOZP, PO a OŽP pro výkon služby i pro zajištění jednotlivých pracovníků.

1.4.3 Insourcing – termín s novým významem

Ještě donedávna se pro inhouse zajištění používal termín insourcing (jako opak outsourcingu). Nová ČSN EN ISO 41000 zavádí nový význam insourcingu jako jednorázového projektu převzetí FM služby od externího FM poskytovatele (outsourcera) do interního zajištění (inhouse).

Klasickým příkladem insourcingu v praxi je případ úklidu sociálních zařízení na mezinárodním letišti. Tento úklid byl po mnoho let zajišťován externím FM poskytovatelem. Zejména zavedením velkokapacitních letadel se začaly množit stížnosti na kvalitu úklidu (externí poskytovatel neuměl včas reagovat na prudce navýšenou frekvenci užívání prostor), dokonce letiště začalo klesat v žebříčku hodnocení světových letišť. Vedení letiště však bylo limitováno zákonem o zadávání veřejných zakázek a nebylo schopno v intencích tohoto zákona vybrat dostatečně kvalitního poskytovatele. Po několik let, s roční pravidelností, vypisovalo nová výběrová řízení, avšak zlepšení nenastalo. Výsledkem byla nutnost insourcingu. Dnes letiště opět figuruje na původních pozicích žebříčku letišť. Podíváme-li se na tento případ podrobněji, pak pro nás je důležitější druhý aspekt tohoto rozhodnutí, a tím je otázka výše nákladů na tento úklid. Současný inhouse je znatelně nákladnější než původní cena za externí úklid, avšak tento vyšší náklad je bohatě vyvážen přínosem pro základní činnost letiště. Ukazuje se zde v praxi, že úspora v podpoře může významně postihnout efektivitu základní činnosti objednatele FM služby. Jak již bylo uvedeno, měřítkem výkonnosti FM služeb je efektivita i výkon základní činnosti organizace. V tomto případě vyšší náklad na inhouse úklid byl mnohokrát nižší než ztráta z příjmu za letištní služby (základní činnost organizace).

1.4.4 Výběrové řízení na FM poskytovatele

Aby se, pokud možno, eliminovala rizika nespokojenosti se zajištěním FM služeb, je potřeba velice pečlivě připravit podklady pro výběrové řízení na FM poskytovatele (moderněji již na integrovaného FM poskytovatele). Tento proces popisuje ČSN EN ISO 41012 (dříve ČSN EN 15221-2). Na tomto místě nebudeme podrobně popisovat jednotlivé kroky implementace, popíšeme ale, které významné materiály musí připravit odběratel a co by tyto dokumenty měly obsahovat:

Je však třeba poznamenat, že některá témata (jako například cena, KPI/CPI) jsou pouze systémově, procesně a komunikačně popsány, jejich konkretizace však je uvedena v jednotlivých SLA.

Poznámka:
FM smlouva se vytváří pouze v případě, že s konkrétním FM poskytovatelem dojednáváme zajištění dvou a více FM služeb. Jednotlivé FM služby jsou dále popsány v přílohách SLA smluv.

Standardy přesně nevymezují, jaké odstavce a v jakém pořadí mají být v SLA obsaženy, proto následující přehled oblastí je pouze orientační:

Součástí SLA musí být i přehled majetku, prostor či jiných náležitostí včetně jejich parametrů a vlastností. Tento přehled slouží jako podklad k výpočtům nabídkové ceny a k mobilizační fázi, kdy FM poskytovatel tyto přehledy ověří a případně aktualizuje.

1.4.5 Základy řízení facility management podpory v organizacích

Základní parametry řízení facility management služeb v organizacích jsou specifikovány v řadě norem ČSN EN ISO 41000 (dříve ČSN EN 15221-2). Základem kvalitní možnosti řízení je implementace tohoto systému již od strategické úrovně. Standard popisuje 10 základních kroků implementace:

Tato fáze je nejvýznamnějším krokem celé implementace.

V oblasti řízení integrovaného FM je proto velice důležité připravovat toto řízení již od strategické úrovně. Pokud bychom měli snahu pouze upravit stávající zajišťování služeb správy majetku na moderní řízení dle principů FM, pak bychom narazili na nemožnost uplatnění těchto principů v rámci původních smluv na jednotlivé služby, zejména na jejich sjednocení a integrované řízení.

Pokud proběhne první cyklus konsolidace na moderní řízení FM služeb realizací výše uvedených kroků dle této kapitoly (obvykle v délce 3–5 let), pak získáme dostatek dat a informací pro optimalizaci druhého kroku označeného v přehledu jako „Identifikace a analýza stávajících a budoucích potřeb“ a vytvoříme si podstatně lepší výchozí podmínky pro hledání nového FM poskytovatele či pro optimalizaci spolupráce se stávajícím FM poskytovatelem (což je často výrazně efektivnější, protože přechod mezi dvěma různými poskytovateli se projeví i v poklesu efektivity základní činnosti organizace).


1.5 PŘÍNOSY A RIZIKA FACILITY MANAGEMENTU

Každá aktivita či každé podnikání má smysl pouze v případě, že přináší přidanou hodnotu. Historicky však byla správa majetku vnímána jako klasická nákladová položka, která byla nutným zlem a při každé ekonomické krizi byla „obětním beránkem“ úspor. Jak si lze představit „přínosnost“ tohoto oboru pro organizaci?

1.5.1 Bezpečnost a zdraví

Bezpečnost je tím nejdůležitějším, co každý z nás pro svoji existenci potřebuje. Ať už se jedná o bezpečnost fyzickou, zdravotní, majetkovou, znalostní, právní atd. Ve většině těchto oblastí je význam facility managementu velice viditelný:

Bohužel náklady na ostrahu se neprojevují přímými zisky, ale následnými ztrátami, které často v ekonomické rovině nelze pokrýt ani pojištěním (v životní a zdravotní rovině je de facto nevyčíslitelná ztráta). V oblasti bezpečnosti tak více skloňujeme rizika než příležitosti. Podíváme-li se na to z opačné strany, pak kvalitně ošetřená bezpečnostní opatření jsou příležitostí ke klidnému a efektivnímu výkonu hlavní činnosti, a tím i pro tvorbu zisku.

Facility manažeři též musí zajistit zdravotně a ergonomicky nezávadné podmínky, včetně zajištění první pomoci (v případě úrazů v objektech).

1.5.2 Požární zabezpečení

Požární zajištění staveb je specifikováno již v PBŘ dokumentu (Požárně bezpečnostní řešení). Facility manažeři musí tyto závazky provozně sledovat, vyhodnocovat a zajišťovat (vč. provádění kontrol např. účinnosti hasicích přístrojů atd.). Musí vykonávat pravidelné kontroly a případné neshody ihned odstraňovat. Jejich kvalitní působení v této oblasti se projeví minimalizací zranění či dokonce ztrát na životě v případě požáru či jiné katastrofy.

1.5.3 Efektivnější nakládání s prostředky

Většina běžných uživatelů staveb, i manažerů a řídicích pracovníků si představuje, že úspory jsou hlavním a často i jediným přínosem oboru FM. V takovýchto chvílích je potřeba vznést protiargument, KDO NEŠETŘÍ? Každý správný řídicí pracovník a podnikatel musí vždy hledat prostor pro úspory. Proč by měl být facility manažer jiný? Jako každý hledá i on možnost šetřit, samozřejmě je-li to výhodné. Kde lze takovéto úspory nalézt:

Skutečný přínos FM v ekonomické rovině však přináší zvýšení produktivity práce v oblasti základní činnosti odběratele. Pokud zajistíme kvalitní podporu všech odběratelů FM služby, pak snížíme ztrátové časy mnohých denních úkonů, lidé se budou cítit lépe v prostředí, které jim FM pracovníci vytvoří, a tím se jim bude lépe vykonávat jejich hlavní pracovní náplň a budou PRODUKTIVNĚJŠÍ. Bohužel tento přínos facility managementu je často přiznáván ostatním úsekům a málokdo přizná, že ona drobná „mravenčí“ práce FM pracovníků je právě oním přínosem oboru. Z právě zmíněného vyplývá jedna ze základních pouček facility managementu:

KVALITA FM SLUŽEB SE NEMĚŘÍ PODLE KVALITY VLASTNÍHO VÝKONU FM SLUŽBY JAKO TAKOVÉ, ALE ZÁSADNĚ PODLE PŘÍNOSU V EFEKTIVITĚ A VÝKONNOSTI HLAVNÍ ČINNOSTI ZVÝŠENÍM PRODUKTIVITY PRÁCE.

1.5.4 Kvalita a udržitelnost prostředí

Tradičním úkolem FM je starost o stavbu, a tím i starost o příslušné technologie a jejich provozování. Výsledkem provozu a údržby je kvalitní prostředí, ve kterém pracujeme, odpočíváme, sportujeme či vykonáváme jiné aktivity. Kvalitní facility manažer dokáže vytvořit optimální prostředí (interní i venkovní), které splňuje nároky uživatelů, a tím jim umožňuje zvýšit jejich produktivitu nebo realizovat jejich zájmy. Původní klasické nároky na prostředí se v posledních letech rozšířily i o požadavky dlouhodobé udržitelnosti. Facility manažeři tak hrají i roli ekologů a garantů udržitelného provozování staveb, šetrného nakládání se zdroji a minimalizují uhlíkové stopy ve všech provozních či opravných a rekonstrukčních úkonech.

1.5.5 Dokumentace a legislativa

Provoz staveb a mnoha jejích technologií je spojen s řadou povinností, které v případě neplnění mohou přinést i nepříjemné finanční či dokonce právní postihy. Facility management zavádí jednotnou formu řízení, jehož součástí je i kompletní evidence dokladů, smluv a povinností, které se musí vykonávat v řádných termínech a v požadované kvalitě či rozsahu. Systém kvalitního řízení facility managementu (samozřejmě podpořený odpovídajícím softwarovým vybavením) minimalizuje pokuty, tresty či alespoň vytváří prostředí pro kvalitní spolupráci všech dotčených subjektů.


1.6 VÝZNAM KVALITY V OBLASTI FM SLUŽEB

Jak již bylo v kapitole 1.5.4 uvedeno, významnou složkou efektivity zajištění FM služeb je otázka stanovení požadované kvality. Mnohé současné smlouvy na dodávku služeb tuto specifikaci zcela postrádají. Obecně vyjádřeno, smlouvy stanovují „co chceme“, ale již nevymezují „co nechceme“ a za co budeme vystavovat sankce, resp. ukončíme dohodu výpovědí pro nekvalitu. Proto se do SLA smluv (viz 1.4.4) zařazuje stanovení tzv. KPI (klíčových výkonnostních/kvalitativních parametrů), resp. CPI (kritických výkonnostních/kvalitativních parametrů), které přesně specifikují „hranice“ akceptovatelné, resp. neakceptovatelné kvality služby. Předně je potřeba popsat, co je KPI a co je CPI. KPI je STUPNICE, která vyjadřuje úroveň spokojenosti s odvedenou službou. CPI je pak jedna konkrétní hodnota KPI v celé škále stupnice, přesně vymezující hodnotu mezní kvality. Pokud odvedená služba bude horší než CPI, pak může být ve smlouvě dojednáno, že je to důvod k ukončení smluvního vztahu pro neplnění požadované kvality služby. Tím lze odstranit často uplatňovanou krátkou dobu platnosti smluv, pomocí které si nákupní úseky „pomáhaly“ snížit riziko nespokojenosti s dodavatelem. Zavedením CPI do smluv si mohou dovolit rozumné délky smluvních ujednání (3–5 let), při zachování možnosti předčasné výpovědi pro nekvalitu (pomocí zmíněného CPI).

Obr. 3 PopisKPI – klíčové výkonnostní/kvalitativní parametry

V obrázku popisujícím KPI platí:

Hodnota CPI je v tomto případě 60 %.

1.6.1 Kvalitativní cyklus – průběžné zlepšování služby

Dodávka FM služby má oproti dodávce konkrétního výrobku jednu specifickou vlastnost. Služba je dlouhodobý proces, a tak očekáváme, že se bude i průběžně zkvalitňovat. FM poskytovatel hledá zlepšení hlavně v možných zjednodušeních či úsporách na výkonu, odběratel naopak očekává vyšší „přidanou hodnotu“ ve výstupu služby (její vyšší efekt). Toto je ve zmiňovaných standardech popsáno jako proces zkvalitňování v cyklech PDCA (Plan, Do, Check, Act = Plánuj, Proveď, Zkontroluj, Oprav). Tento cyklus je patrný v přiloženém schématu.

Obr. 4 Schéma cyklu Plánuj, Proveď, Zkontroluj, Oprav

V kroku „1“ se specifikuje „co je potřeba“, „co je už nekvalita“ a jak stanovíme, že se realizace služby pohybuje v této nekvalitě (oranžová a červená barva ve schématu). V krocích „2 a 3“ je služba realizována a vyhodnocena. Je-li kvalita uspokojivá, pokračuje se krokem „2“, v případě „neshody“ s očekáváním je zde rozhodování kroku „5“. Jsou případy, kdy je kvalita nad očekávání výborná, pak pokračujeme větví „6“, obvykle však jsme naopak nespokojeni a pak postupujeme podle kroku „7“. Musíme se zde dotázat, zda FM poskytovatel „pouze“ nesplnil očekávání KPI/CPI (krok „8“), pak je na místě penále nebo ukončení dohody, nebo objektivně neočekávané podmínky způsobily nemožnost vykonat službu kvalitně (krok „9“). V tomto případě i v případě kroku „6“ musíme analyzovat podmínky a příčiny, nastavit ošetření či postupy předcházení, nebo naopak v kroku „6“ nové zjištění zafixovat, a to vše opravit v pracovních postupech (instrukcích) tak, aby se tyto podmínky staly v budoucnu standardem.

Často bývá kladena otázka, proč pracně vytvářet a takto aktualizovat provozní postupy (instrukce). Důvodem je minimalizace rizika neočekávané výměny pracovníka, např. vlivem úrazu, nemoci nebo úmrtí. Pokud dlouhodobě nikdo tyto dokumenty neaktualizoval, ačkoliv se postupy výkonu FM služby optimalizovaly, nově nastupující pracovník si nastuduje původní neaktualizované provozní postupy a zbytečně bude znovu „vychytávat“ již dříve zjištěné neshody (nekvality).


1.7 ROLE FACILITY MANAŽERA PŘI SPRÁVĚ MAJETKU

Jak již bylo zmíněno v úvodu, facility manažer není pouze změněný název správce majetku. Facility manažer má v zadání kompletní podporu organizace. Stále však platí, že správa budov (obecněji staveb) je základním kamenem, na kterém stojí celý facility management. Můžeme proto říct, že role správce majetku je výchozím zadáním každého facility manažera. Samozřejmě je podstatné, zda se jedná o facility manažera na straně odběratele (klienta), nebo dodavatele (FM poskytovatele). Facility manažer na straně poskytovatele vykonává FM služby jako svoji základní činnost a musí se jim věnovat zejména v úrovni taktické a provozní.

Obr. 5 Role facility manažera v jednotlivých úrovních

Oproti tomu facility manažer na straně odběratele by měl sledovat strategickou a taktickou úroveň řízení. Na přiloženém obrázku jsou patrné role v každé této úrovni:

Facility manažer na straně odběratele tak vykonává řídicí roli na strategické a taktické úrovni a kontrolní roli supervizora na taktické a provozní úrovni. Vzhledem k rozsáhlému portfoliu FM služeb, které jsou navzájem velice rozdílné, jsou na facility manažera kladeny vysoké nároky. V rozvinutých zemích existují kompletní facility management katedry a na školách jsou zavedeny obory, které jak na bakalářské, tak i na magisterské úrovni vzdělávají špičkové odborníky. V tomto je ČR značně pozadu a naše školství zaostává za vyspělým světem.

Významnou změnou posledních let je přesun „technické“ orientace facility manažera k roli sociální. Původně byl facility manažer předně „technikem“ stavby, dnes je facility manažer nejen tímto technikem, ale stále více je manažerem „pečujícím“ o potřeby uživatelů staveb, a tím se musí více zaměřit na jejich komunikaci a chování. Postupně se proto přeškoluje do pozice manažera také zaměřeného na stránky „humánní“, etické, ekologické a udržitelné, přičemž nesmí polevit v původním technickém zaměření. V řadách facility manažerů se proto objevuje větší podíl žen s jejich přirozenou empatií k potřebám klientů. K ruce pak mají techniky, kteří si často lépe rozumí s technologickou a stavební stránkou správy.


1.8 VZTAH PRACOVNÍKŮ OSTATNÍCH PROFESÍ K FACILITY MANAŽEROVI

Facility manažer zajišťuje celý rozsah podpory organizací. Mezi manažery existují odborníci, kteří mají svoji profesi velice provázanou s FM, konkrétně asset a property manažeři. Prvně jmenované ASSET MANAŽERY bychom mohli charakterizovat jako investory či realitní specialisty sledující hodnotu a užitečnost majetků (assetů) pro potřeby klientů. Jejich role je významná v době plánování, přípravy, projekce a realizace výstavby, kdy garantují ekonomické (investiční) parametry stavby, následně však sledují i včasné generální rekonstrukce a významné investiční obnovy staveb. Jejich cílem je dlouhodobý ekonomický přínos majetků pro majitele.

Druhou zmíněnou odborností je PROPERTY MANAŽER. Jedná se o odborníky či společnosti, které pro své klienty zajišťují optimální obsazení nájemníky (např. obchodních center, logistických areálů či administrativních komplexů). Optimální skladbu nájemníků doplňují kvalitně připravenými a podepsanými nájemními smlouvami. V poslední době jsou tyto společnosti pověřovány i vedením FM správy. Pravda je, že málokterá společnost FM ovládá, a tak toto zajišťují formou outsourcingu. Toto je sice možné, ale pokud by klienti a klientské organizace, vlastnící majetky, znali principy facility managementu, pochopili by, že tento obor nabízí daleko širší podporu než pouze správu budov. Property společnosti však outsourcing FM služeb omezují převážně, a bohužel často až výhradně, na základní technicko-správní služby.


2 ŽIVOTNÍ CYKLUS STAVEB A ROLE FACILITY MANAGEMENTU V NĚM

2.1 ZÁKLADNÍ ETAPY ŽIVOTNÍHO CYKLU STAVEB

Životní cyklus stavby si můžeme zjednodušit do etap „příprava → studie → projekt → výstavba → převzetí → užívání“. Pokud bychom si toto nákladově rozdělili, pak příprava a investiční náklady na pořízení nákladově odpovídají poměru viditelné části plující kry k velikosti její skryté podvodní části, která odpovídá nákladům na provoz a údržbu stavby včetně FM služeb zajišťovaných pro uživatele. V praxi je proto potřeba velice pečlivě zvažovat, zda naprojektované a realizované prvky stavby a zejména jejich vlastnosti a náklady na provoz a údržbu nebudou v provozní fázi vyšší než jiné varianty. Bohužel se k tomuto často nepřihlíží, rozhodující je architektonicko-estetický účinek, první efekt a „originálnost“, což je často přesně opakem toho, co by požadoval provozovatel a zejména uživatel stavby.

Obr. 6 Životní cyklus staveb

V přiloženém grafu je zobrazeno, jak lze ovlivňovat životní náklady v průběhu celého životního cyklu stavby. Tmavě černá křivka představuje výši nákladů, které jsou, anebo zejména budou vynaloženy na výstavbu a provoz stavby. Je zde patrno, že největší vliv, a tím i možnost „šetřit“, mají účastníci v počátečních fázích přípravy, projektu a výstavby. Facility manažer má již velice omezený prostor pro úspory (cca 10 %). V praxi jsou však úspory právě to, co od facility manažerů očekáváme. Určité řešení přináší tzv. „Commissioning“, o kterém budeme blíže mluvit v kapitole 2.3.


2.2 ROLE FACILITY MANAGEMENTU V ŽIVOTNÍM CYKLU STAVBY

Facility manažera jsme doposud vnímali jako „provozovatele staveb“, či „správce budov“. Tyto činnosti tvoří základ oboru facility management a určitě jsou pro výkon FM stěžejní. Facility manažer však pohlíží na stavbu jako na prostor, ve kterém vykonávají uživatelé či návštěvníci svoji činnost a stavby jim musí poskytovat maximální komfort. Proto se FM rozšířil i o širokou paletu služeb pro uživatele a organizace podle kapitoly 1.3.2. Původní, převážně provozní role správců majetku, se přetvořila v komplexní kompetenci řízení „zázemí organizací“, přičemž nijak neoslabila kompetence správy majetku.

Původní kompetence a zodpovědnost facility manažera za užívací fázi se rozšířila i na projekční roli „commissioning agenta“ v přípravných a realizačních fázích životního cyklu, jak bude uvedeno v další kapitole.


2.3 COMMISSIONING JAKO NÁSTROJ UDRŽITELNÉHO PROVOZOVÁNÍ STAVEB

Commissioning (v překladu „uvedení do provozu“) původně vznikl jako postup sledování, kontroly a připomínkování přípravné, projekční a realizační fáze výstavby o oblasti TZB. Commissioning, nebo přímo tzv. commissioning agent (CA), je podle této verze dlouhodobý praktik z oblasti provozování a údržby technologie staveb, který dohlíží na přípravu, projekt a realizaci uvedení těchto zařízení do provozu, dohlíží na jejich testování a revize, dozoruje kompletnost, kvalitu a aktuálnost dokumentace, a tím pomáhá plynulému přechodu do fáze užívání těchto technologií. Je to vlastně „speciální facility manažer“, který je zapojen do přípravy, projekce, výstavby a zprovoznění technologií. Nezůstává však na této stavbě po jejím přechodu do fáze užívání, ale přechází na další stavbu, a tak své zkušenosti postupně rozšiřuje a stává se specializovaným „facility manažerem“ pro výstavbovou fázi.

2.3.1 Nový přístup ke commissioningu

Tato forma commissioningu se dnes začíná uplatňovat i v ČR. Nově se však jeho kompetence rozšiřují i na přípravu staveb pro implementaci dalších FM služeb, nejen technologických (jak byla tato role původně koncipována). Commissioning agent (česky bychom ho mohli nazvat dozor uživatele) má proto daleko širší kompetence, a ačkoliv základ jeho odbornosti dále spočívá na instalaci a uvedení do provozu zařízení TZB, stále více se uplatňuje i v přípravě podmínek pro nabídku daleko širší palety možných FM služeb.

2.3.2 Rozdíl mezi commissioning agentem a facility manažerem

Obr. 7 Životní cyklus budovy

(Zdroj: Přednáška o udržitelnosti v kurzu „Rekvalifikace manažerů v oboru facility management“, autor Ing. Martin Václavík)

Rozdíl obou profesí si nejlépe zobrazíme na schématu, který připravil Ing. Martin Václavík. Commissioning autorita je zde zobrazena žlutou barvou. Facility manažer, který je znázorněn tmavě modře, se do životního cyklu zapojuje na počátku a pak až krátce před uvedením stavby do provozu. Za veškerou budoucí efektivitu a kvalitu provozu tak v době přípravy projektu a výstavby zodpovídá commissioning agent. Na schématu vidíme v době užívání stavby i jakési „zuby“, které commissioning autoritě umožňují vrátit se v určitých fázích užívání do objektu a posoudit dopad některých zásahů a opatření na provoz a užívání. Pro facility manažera to může mít velký přínos díky pohledu „třetí strany“, která objekt zná a přitom není zatížena vlastním provozem.

2.3.3 Možnost uplatnění commissioningu na již provozovaných objektech

V minulé kapitole byl uveden příklad klasického commissioningu, který se plně uplatní v nově projektovaných objektech. Tento postup však lze uplatnit i v případě rozestavěných anebo plně provozovaných stavbeb. Pro názornost zde uvádíme graf stejného autora. Z obrázku jsou patrny další typy uplatnění v pozdějších fázích. Částečný commissioning lze uplatňovat vstupem do projekční fáze. Zde již nezachytíme budoucí provozní problémy zaviněné špatným rozhodnutím v před projekční a rané projekční fázi, avšak mnohé se dá ještě zachytit před předáním projektu do výstavby.

Zcela specifickou formou je tzv. Retrocommissioning – RCx. Jedná se o uplatnění nástrojů Commissioningu na již existující provoz a údržbu. Specifické uplatnění bude mít při přípravě větších rekonstrukcí a generálních oprav, kdy lze uplatnit většinu nástrojů. Nasazení do stávajících provozu je již značně limitováno, avšak jedná se o klasickou formu nalezení „slabin”, navržení jejich optimalizací a sledování předem nastavených kontrolních mechanismů.

Obr. 8 doplnit titulek

(Zdroj: Přednáška o udržitelnosti v kurzu „Rekvalifikace manažerů v oboru facility management“, autor Ing. Martin Václavík)


2.4 ÚKOLY COMMISSIONINGU Z POHLEDU BUDOUCÍHO FM PROVOZU

Commissioner (specifická role facility manažera) zde musí splnit roli odborníka, který by měl v lepším případě kontrolovat a pomáhat projektantovi/architektovi, v horším případě oponovat a upozorňovat na možné budoucí provozní komplikace a vícenáklady. Co si pod tímto můžeme představit? Architekt/projektant navrhuje lokaci (zde často nemá na výběr, toto bývá zadáno), orientaci a dispozici, konstrukční systémy, materiály a typy povrchů (omítky, obklady, podlahové krytiny), okna a dveře a zařizovací předměty, ale také řešení TZB z hlediska snazšího přístupu k rozvodným sítím při údržbě a opravách bez nutnosti použití destrukčních metod. Významným parametrem, který se promítne zejména v otázce dlouhodobých nákladů na údržbu a obnovu, je volba typů TZB zařízení a již zmíněných konstrukčních prvků, stavebních prvků a povrchů vzhledem k jejich:


2.5 FACILITY MANAGEMENT Z POHLEDU UDRŽITELNOSTI

Udržitelnost je výzvou pro manažery na celém světě. Definic, „co je udržitelnost“ je též mnoho, ale nikdy žádná nepřekonala výrok Antoina de Saint-Exupéryho (1900–1944) „Nedědíme Zemi po našich předcích, nýbrž si ji vypůjčujeme od našich dětí.” V tomto vyjádření je obsaženo vše.

Na summitu OSN v New Yorku, dne 25. září 2015, se v dokumentu „Transforming our World: The 2030 Agenda for Sustainable Development“ shodli účastnické země na 17 bodech, jejichž dodržováním můžeme naplnit cíle udržet naši Zemi v obyvatelném stavu:

V obecné formě jsme všichni zodpovědní za plnění všech těchto cílů, tučně jsou pak vyznačeny cíle, které jsou specifickým zadáním i pro facility manažery. Udržitelnost je proto z pohledu facility manažerů zaměřena zejména na:


3 NOVÉ NÁSTROJE A NOVÉ TRENDY Z POHLEDU FM

3.1 SW APLIKACE POUŽÍVANÉ VE FM

3.1.1 Lze řídit FM pomocí business aplikací?

Doba, kdy bylo možné spravovat stavby pouze s telefonem a papírem, později elektronickou poštou a elektronickou tabulkou, by měla být již minulostí. Bohužel v našich zemích ještě v mnoha případech přetrvává, ale je otázka velmi krátké doby, kdy i vedení těchto organizací pochopí, že hodnotný majetek nelze spravovat pouze „dlouhodobou zkušeností správce“. Častá chyba však bývá v tom, že vyšší manažeři společností mají zkušenosti z obchodních programů (tzv. ERP = Enterprise Resource Planning), které však nejsou vhodné pro účely FM řízení. Na první pohled se zdají použitelné, protože lze sledovat obchodní případy prostřednictvím objednávek, fakturací či jiných ekonomických reportů. Toto je však pouze ekonomický pohled na správu budov a vůbec neumožňuje skutečné řízení, plánování a výkon FM služeb.

Podíváme-li se na skutečné potřeby, které musí splňovat SW systém pro podporu FM řízení, pak zde nalezneme dva významné aspekty, které většina ERP systémů podporuje pouze minimálně:

Právě tyto dva aspekty ve většině ERP systémů chybí, a proto vznikly speciální programy, které však úzce s ERP systémy spolupracují (zejména v zrcadlení databází ve vazbě master/slave).

3.1.2 Jaké SW aplikace existují

Základní SW aplikace, které byly pro účely řízení facility managementu vyvinuty, jsou tzv. CAFM systémy (Computer Aided Facility Management). Tyto systémy v sobě kombinují grafické informace, převážně v podobě vektorových výkresů nebo 3D modelů a alfanumerické databáze.

Jak již bylo výše uvedeno, nedílnou součástí CAFM systémů jsou tzv. požadavkové moduly, které umožňují zadávání jednorázových nebo plánovaných požadavků. Tyto požadavkové systémy mohou být doplněny help-desky nebo dispečinky, které nabízejí možnost nepřímého zadávání prostřednictvím dispečerů. Dispečeři pak plní i funkci kontrolní, informační či komunikační pro uživatele, kteří nejsou připojeni na CAFM prostředí. Komprimované informace nabízí CAFM pomocí tzv. dashboardů zobrazujících různé přehledy informací podle role konkrétního uživatele (alfanumericky i v různých grafech).

Dalším profesně orientovaným softwarem je tzv. CMMS (Computer Maintenance Management System). Jedná se o specializované systémy pro řízení údržby. Tyto programy jsou vysoce propracované a hodí se zejména pro řízení údržby strojového výrobního parku velkých společností. Pro účely FM se však užívají pouze výjimečně. Pro jejich využití je potřeba naplnit mnoho dat, která jsou však pro potřeby správy TZB a stavební údržby zbytečně podrobná. CAFM systémy proto obsahují údržbové moduly, které jsou „malými“ obdobami CMMS systémů a jsou dostatečné pro potřeby FM údržby.

Investiční potřeby dokáží ošetřit programy označované jako EAM (Enterprise Asset Management). Ty jsou orientovány na sledování investiční hodnoty majetku, tzn. sledují provozní náklady a příjmy z pronájmů. Doporučují majitelům (asset manažerům) včasnou investici do obnov a rekonstrukcí tak, aby majetek přinášel co největší zisk pro svého majitele.

Specifickými programy zaměřenými na optimální využití pracovišť, jsou tzv. WPMS (Workplace Management System). Tyto systémy používají převážně společnosti, jejichž zaměstnanci využívají pracoviště pouze dočasně a převážně cestují za zákazníky a prací (např. pojišťovací společnosti). Z názvu je patrné, že předmětem sledování je optimální využití jednotlivých pracovišť, což umožňuje snížit rozlohu kanceláří a zvýšit efektivitu jejich užívání.

Pro účely řízení FM služeb se samozřejmě užívá i množství programů vytvořených k jiným či obecnějším účelům, mezi kterými jmenujme alespoň kancelářské systémy (u nás nejvíce rozšířený MS Office).

3.1.3 Statická a dynamická data

Pokud začneme sledovat, jaká data se v CAFM systémech používají, objevíme dva základní okruhy dat. Jsou to předně data statická a dále pak data dynamická. Jejich charakteristika se odvíjí od rychlosti, s jakou jsou tato data aktualizována (měněna).

Tato data jsou buď neměnná po celou dobu životního cyklu, nebo jejich aktualizace je pouze občasná.

Tato data jsou „krví“ FM řízení. Zatímco statická data jsou částečně vyhledatelná a použitelná i bez CAFM systémů, dynamická data jsou již bez software nezjistitelná, anebo zjistitelná, ale v časech, které jsou pro manažery nepoužitelné.

Data, která jsou do systému plněna, jsou pro potřeby facility manažerů, ale i pro ostatní manažery a uživatele prezentována v sestavách nebo reportech jako informace, které jsou manažersky vypovídající a umožňují získání poznání, resp. jsou podkladem pro provedení rozhodnutí.

3.1.4 Pasportizace a sběr dat pro řízení FM

Jednou ze vstupních dat/informací je tzv. pasport ploch. Jeho původ lze nalézt ve 20. století při sledování evidence bytů. Později se ustálil jako systém evidence místností v objektech s jejich základními charakteristikami (číslo místnosti, plocha, povrch, užití). Tyto informace mají význam pro property manažera (zejména pro účely nájemních smluv, výpočtu nákladů, vyúčtování atd.). Pro facility manažery je však tato evidence nedostačující. Pro jeho účely musí být provedena technická evidence zařízení a vybavení, která doplní původní pasporty. Někdy je proto nazýváme technickými pasporty. Parametry, které v technických pasportech sledujeme, jsou inicializovány potřebami konkrétních FM služeb, jež budeme v těchto prostorách řídit a sledovat. Nelze proto vymezit rozsah těchto dat.

Technické pasporty jsou jedním se základních zdrojů dat v CAFM systémech. Vektorové modely/výkresy mohou část těchto dat generovat samy (například výměry ploch, objemů, rozměry atd.).

3.1.5 Postup zavedení SW aplikací do řízení FM

Častou chybou při pořizování CAFM systémů je určitá manažerská „zbrklost“. Vedení uzná, že by se CAFM systém mohl zavést, a tak si pozve obchodní zástupce dodavatelů těchto systémů a nechá si představit jejich nabídku. Jelikož si ale předem nepřipravilo specifikaci svých potřeb a představ, často se nechá svést k nákupu, který později neodpovídá jejich představám cena versus přínos a začnou svalovat vinu na softwary. Co je proto potřeba provést před tím, než si obchodní zástupce pozveme?

Teprve po takovéto přípravě je možno oslovit obchodní zástupce dodavatelů CAFM systémů a je velice pravděpodobné, že poptávka a zejména konkretizace dotazů na obchodníky bude v této fázi podstatně erudovanější a dojde ke zdárnému konci.

Než se rozhodnete pro konkrétní CAFM systém, je vhodné řídit se několika pravidly:


3.2 JEDNOTNÝ DATOVÝ MODEL BIM

V poslední době se často skloňuje termín BIM (Building Information Modeling, nebo také Building Information Management). Vize principu BIM již uzrávala několik desetiletí. Jednotlivé fáze životního cyklu staveb totiž představovaly i zarchivování a následné opětovné vytváření podkladů a informací, které v předchozích fázích již byly vytvářeny, avšak s menší podrobností (záměr – studie – projekt – výstavba – užívání). Přitom mnohé informace předchozích fází by mohly být v dalších etapách přínosné, protože se je však nepodaří dohledat, musí se pořizovat znovu. Právě toto bylo impulzem pro přípravu jednotného datového standardu, který budou respektovat všichni účastníci procesu výstavby a užívání stavby. Tuto ideu inicializovali projektanti, kteří nejsnáze dokázali provázat alfanumerická a grafická data. Později se k nim připojily přípravné profese (investoři, developeři) a později i výstavbové profese. V současnosti se na celý BIM standard navazují i uživatelé, tj. facility manažeři. Z pohledu FM je však potřeba zdůraznit některé skutečnosti:

Pro úplnost je potřeba upozornit na dojednání v oblasti veřejného a státního sektoru. Vláda schválila aktualizaci harmonogramu „Koncepce zavádění metody BIM v ČR“ a vzala na vědomí informaci o jejím plnění. Harmonogram ovlivňuje i dlouho očekávaný „BIM mandát“ – využívání BIM technologií pro nadlimitní veřejné zakázky od roku 2022. USNESENÍ VLÁDY ČESKÉ REPUBLIKY ze dne 18. ledna 2021 č. 41 o změně usnesení vlády ze dne 25. září 2017 č. 682, o Koncepci zavádění metody BIM (Building Information Modelling) v České republice. Vláda ● I. bere na vědomí Informaci o plnění Koncepce zavádění metody BIM v České republice za období září 2018–červen 2020, obsaženou v části III materiálu čj. 12/21; ● II. mění usnesení vlády ze dne 25. září 2017 č. 682, o Koncepci zavádění metody BIM (Building Information Modelling) v České republice tak, že se nahrazuje jeho příloha přílohou tohoto usnesení. Aktualizovaný harmonogram naleznete zde (PDF).

3.2.1 Vazba BIM na SW aplikace facility managementu

Jak bylo uvedeno v předchozím odstavci, BIM a jmenovitě jeho CDE databázi nelze přímo použít pro řízení FM. Je proto potřeba převzít data z CDE do CAFM. Pokud je CAFM systém upraven do CDE datového standardu, pak je toto převzetí jednoduché a rychlé. Problém nastává, pokud CAFM systém k tomuto není upraven. Pak musí být data jednorázově přeformátována a tento proces je třeba oboustranně aplikovat při každém vzájemném přenosu.

Představa, že CDE a CAFM budou v on-line propojení, je také zcestná. Pravděpodobně by to bylo v některých systémech proveditelné, avšak vždy je třeba vznést dotaz „Co by to přineslo?“ Protože CAFM řeší rutinní chod podpůrných služeb (včetně správy budovy) a CDE je databáze celoživotních dat postupně zpřesňovaných, nemají tyto dva procesy mnoho společného. Lze proto předpokládat, že v případě významnějšího zásahu do stavby nebo při potřebě zachování dokumentů a informací pro budoucnost, je vhodné přesně vymezená data převést zpět do CDE, jinak budou data v CAFM systému provozována nezávisle na CDE.

3.2.2 Jaká data z BIM použije facility manažer

Dříve jsme uvedli, že z CDE přeneseme jen některá data do CAFM. Musíme si uvědomit, že po celou dobu tvorby CDE byla data postupně zpřesňována a velká většina těchto dat/informací nebude pro facility manažera vůbec, nebo jenom velice okrajově použitelná.

Pro CAFM bude potřeba převzít data o prostoru, technologiích, zařízeních se všemi souvislostmi a dosažitelnými dokumentacemi (včetně grafických). Podrobnosti o vlastní stavbě jsou pro provoz a údržbu nezajímavé. Velice důležitými informacemi jsou údaje o uvádění stavby a zejména technologií do provozu, o jejich převzetí a začátku užívání. Pokud některá z těchto dat měl zajišťovat stavebník, pak je potřeba tato data do CDE naplnit a později přenést do CAFM (zde může sehrát významnou roli commissioner, viz 2.3).


3.3 CERTIFIKACE BUDOV

3.3.1 Proč vznikly certifikace budov

Významný tlak na snižování energetické náročnosti budov vedl některé společnosti či asociace k založení srovnávací báze, na jejímž základě by mohly být porovnány efektivity provozu jednotlivých staveb. Později se do tohoto standardu zapojily i produkce CO2, spotřeby vody a nakonec rámcově celá udržitelnost. V jednotlivých zemích se postupně prosadily různé certifikační standardy, jejich původci převzali roli certifikačních garantů a zavedli systémy prostřednictvím akreditací lokálních autorit, které mají oprávnění jednotlivé stavby certifikovat. Mohli bychom to nazvat „pečetí“ kvality stavby (citace Mgr. Františka Macholdy, MBA, ze společnosti EkoWATT). Pokud bychom hledali konkrétní přínosy, pak bychom mohli zmínit:

3.3.2 Jaké certifikace existují

V současnosti se v ČR uplatňují především dva standardy (z USA a z Velké Británie), avšak lze je rozšířit i o dva méně užívané (z Německa a lokální z ČR):

V počtu stovek certifikací budov v ČR mají převahu BREEM a LEED, zbytek má pouze jednotky certifikací.

3.3.3 Význam certifikací pro facility manažera

V případě, kdyby měli facility manažeři přístup do projektových a výstavbových fází a mohli uplatnit své know-how (viz commissioning), pak by byly tyto certifikace pravděpodobně zbytečné. Protože tomu tak není, pomohly certifikace zavést udržitelnost a efektivnost do přípravy a realizace staveb a je na facility manažerech, aby v tomto pokračovali i po celou dobu užívací etapy.

Poznámka:
uživateli certifikovaných budov se stávají většinou nadnárodní organizace, které si zakládají na svém udržitelném přístupu k pracovnímu prostředí a certifikované budovy vyhledávají. Obecně lze konstatovat, že certifikované budovy jsou o 10–20 % investičně nákladnější oproti necertifikovaným, avšak provozní úspory činí 10–30 %. Nájemné v těchto objektech je sice vyšší, ale například nemocnost pracovníků na těchto pracovištích je o 2 dny v roce nižší (sami si spočtěte možné úspory či lépe zvýšení produktivity ve vaší organizaci).


3.4 CHYTRÉ BUDOVY A CHYTRÁ MĚSTA

Prudký rozvoj informačních technologií a zejména jejich miniaturizace při současném rozvoji komunikačních možností přineslo i mnoho inovací do systému TZB. Původní systémy MaR (Měření a Regulace) se zdokonalily a rozšířily o množství dalších prostředků, rozvoj obnovitelných zdrojů tepla při současném zkvalitňování izolačních schopností obálek budov umožňuje zavádění nejen modernějších měřicích a automatizačních systémů, ale zavedením umělé inteligence (AI) se technologické systémy objektů začínají postupně autonomně řídit a optimalizovat. Začínáme hovořit o tzv. chytrých budovách. Významně k tomu pomáhá uplatnění tzv. IoT prvků, o kterém se zmíníme v další kapitole.

Pokud si představíme, že již nejde o jednotlivé budovy, ale začneme mluvit o skupině chytrých budov (např. areálu), které doplníme o přilehlou komunikaci, systém veřejné dopravy a bloky bytových domů atd., jedná se o chytré město (Smart City). Současné vnímání veřejnosti má značně zkreslený pohled na tento fenomén budoucnosti. Pokud bychom postupovali v intencích moderního facility manažera, tak by se měli radní města nejprve zaměřit na dlouhodobou strategii, specifikovat potřeby, ty následně rozpracovat do požadavků obyvatel a řízení města a teprve v závěrečné fázi by se měli ptát, kde nalézt použitelné IoT technologie a jak je navzájem propojit, aby plnily specifikované požadavky. Pak bychom mohli začít mluvit o chytrých městech, které přinášejí svým radním, ale hlavně svým obyvatelům prokazatelně přidané hodnoty.

I v této oblasti se však objevují první vlaštovky. Jedná se sice o první osamocená řešení, avšak díky i za ně. Mezi všemi jmenujme například systémy inteligentního svozu odpadů, kdy čidla v popelnicích dokáží včas upozornit na výši naplněnosti a inteligentní systém svozu optimalizuje trasu svozového vozu tak, aby minimalizoval náklady.

Skutečně první „chytrá města“ však byla vybudována v USA, Číně či Austrálii. Významnou roli zde hrála rychlá železniční spojení, která většinou tyto projekty inicializovala.

3.4.1 IoT technologie a jejich uplatnění

Opusťme nyní oblast chytrých měst a vraťme se k uplatnění IoT (Internet of Things = internetu věcí) v konkrétní budově. Kromě IoT prvků se často uplatňují i jednodušší RFID (Radio-Frequency Identification, tj. radiofrekvenční identifikace). Většina ji zná v podobě identifikačních karet nebo čipů v obchodech. Tyto prostředky umožňují efektivní a rychlou identifikaci při mnoha operacích (např. při vstupech do objektů a prostor), umožňují však i sledování výkonů a produktivitu jednotlivců při FM službách (např. pracovníků ochranky či úklidu).

Tyto technologie mají v ČR (a samozřejmě i na světě) zavedeny samostatné komunikační sítě, a tak nejsou bezpodmínečně závislé na mobilních sítích. Postupně se začínají uplatňovat i v soukromí jako tzv. chytré domácnosti.

3.4.2 Facility management a Smart City

Smart City a FM nejsou v současnosti příliš spojovány. Pod pojmem Smart City se většině lidí vybaví IoT technologie. Je to logické vzhledem k bouřlivému rozvoji technologií a naší fascinací jejich novými možnostmi. Pokud se však oprostíme od tohoto fenoménu, uvědomíme si, že chytrá města jsou chytrá přesně tak, jak si vymezíme jejich „chytrost“. To znamená, jak definujeme potřebu, požadovanou obslužnost a formu měření konečného naplnění potřeb. Tento princip je obdobný postupům ve FM, takže lze uplatnit postupy ze standardů ISO 41000, resp. ČSN EN 15221. Mohli bychom použít ekvivalent toho, jak tyto postupy a standardy zavádějí FM poskytovatelé, pro něž je FM hlavní činností. Podobně pro vedení měst a obcí je jejich správa a zajištění služeb pro občany také hlavní činností. Nemáme tendenci zaměňovat radní měst s facility manažery, ale je jisté, že zde je významná spojitost.

3.4.3 Praktické uplatnění chytrých technologií

O některých implementacích IoT a RFID bylo pojednáno v minulých kapitolách. Uplatnění najdou v oblasti zařízení TZB a jejich řídicích jednotkách, ovládání slunečních clon, otevírání oken či ovládání osvětlení atd.

Zajímavou oblastí, která se v poslední době rozvíjí v západních zemích, je modernizace stávajících budov se zabudováním chytrých technologií. Doposud se tyto systémy instalovaly převážně do nově budovaných objektů, uplatnění těchto chytrých technologií při modernizacích stávajících budov však otevírá podstatně širší možnosti. Pokud se v rámci rekonstrukcí využijí i zateplovací postupy, pak efekt takovéto modernizace můžeme hodnotit jako udržitelný přínos a lze na ně čerpat i různé formy dotací a podpor. Přínosy mohou být obdobné jako ty, které zmiňujeme u certifikovaných budov.

3.4.4 Výhledy uplatnění umělé inteligence v oblasti FM

Mnohé chytré technologie lze dnes zapojit k řídicím systémům, které mají zapracovány prvky umělé inteligence (AI = Artificial Intelligence). Tyto systémy samy vyhodnocují situace, dokážou predikovat pravděpodobný průběh v blízké budoucnosti a předcházet stavům a situacím dříve, než by nastaly. Paměť těchto systémů a schopnost vyhodnocení uplynulých procesů umožňuje „učení se“, a tím přenastavení či předvídání stavů budoucích. Pro dokreslení jednoduchý příklad. Máme-li zapracován AI systém do klimatizační a otopné technologie a propojíme-li ho se stanicí sledující předpověď počasí, pak systém včas zapne vytápění nebo chlazení a předejde tak výkyvu interních teplot. Obdobně lze propojit rezervační systém s větráním a chlazením zasedací místnosti a umožnit úsporu nákladné úpravy teploty v dočasně nepoužívaném prostoru.


3.5 SOCIÁLNÍ ASPEKT V OBLASTI FACILITY MANAGEMENTU

Tento dokument je psán v době, kdy vyhodnocujeme rok pandemie Covid-19. Tato nestandardní doba nás všechny mnohému naučila. Pro vedení organizací bylo průkazné, že z velké většiny nebyl nikdo připraven na takovouto havarijní situaci, že zcela chyběly kvalitní havarijní plány pro oblast pandemie. Plně se zde uplatnily schopnosti „operativy“. Do budoucna je však potřeba tomuto předejít a zapracovat tato opatření do strategií a plánů obnov organizací a sídel.

Pandemie, a zejména obnova provozu organizací po pandemii, však přinesla ještě jiný, dříve existující, avšak pandemií obnažený pohled. Strach či nevůle pracovat formou virtuálního připojení (homeworkingu) byla zlomena pandemickou situací. Mnozí, kteří se této formy práce obávali, či manažeři, kteří si nedokázali představit koordinaci pracovníků v takovéto situaci, byli nakonec přesvědčeni, že toto je mnohdy schůdná a použitelná forma. Samozřejmě nikdy nenahradí osobní jednání a spolupráci „z očí do očí“, ale lze ji nyní považovat za plnohodnotnou variantu ke klasické formě pracovišť.

V mnoha provozech platí, že roční provozní náklady na 1 m2 pracoviště jsou dost vysoké. Alternativa, kdy část pracovníků přejde do homeworkingu, tak otevírá pole pro značné provozní úspory. Nejeden zaměstnavatel nyní plánuje zmenšení velikosti kanceláří. Nabízí se jednoduchá představa poměrového zmenšení stávajících ploch a počtů pracovišť, to však je zcela zavádějící. Nové formy práce, kdy fyzicky přítomní a virtuálně připojení pracovníci budou týmově spolupracovat, přináší zcela nové požadavky na formu komunikace, technologické vybavení i režimy práce. Ke slovu tak přicházejí nejdříve sociologové a jejich analýza chodu organizace. Jejich doporučení pak musí rozpracovat interiéroví architekti do nových podob pracovišť. Nedílnou součástí je vypracování „návodu“, jak na takovýchto pracovištích co nejefektivněji pracovat a toto je třeba pracovníky naučit. Facility manažeři tak zařazují do zcela inovované role „koordinátora“ přeměny pracovišť.

Nejlépe toto vystihuje nová vize asociace facility manažerů IFMA:
„Zařiďme budoucnost zastavěného prostředí tak, aby se svět stal lepším místem“.


4 PROVOZ A ÚDRŽBA STAVEB

Tato druhá část dokumentu se opírá o dlouhodobé zkušenosti praktika v oblasti správy majetku. Ukazuje možnosti, jak se v praxi chovat jako správce zodpovědný za kvalitní funkce zařízení, jak si pomoci i na malých objektech, kde není efektivní nasazovat specializované software (CAFM). V této části lze nalézt i instrukce, jak se vypořádat s různými stavy techniky, co může být příčinou jejich špatné funkce atd.


4.1 PROCESNÍ CHARAKTER ÚDRŽBY

Plánovaná preventivní údržba (PPM = Plan Preventive Maintenance) je nepřetržitou a nikdy nekončící činností každého provozního útvaru. Skládá se ze stovek drobných a náročnějších úkonů, rozplánovaných do period týdnů, dvou týdnů, měsíců, čtvrtletí, pololetí, roků i víceletých období. Týká se všech částí a agregátů, ze kterých se celé složité zařízení skládá, ale také se týká opakujících se kontrolních úkonů, administrativních agend, organizačních aktů apod. Tedy patří sem vše, co se v činnosti obsluhy opakuje.

4.1.1 Plánovaná preventivní péče

Plánovaná preventivní údržba (PPM = Plan Preventive Maintenance) je základem údržby FM. Kvalitní plánovaná údržba snižuje četnost reaktivní a havarijní údržby. Podkladem pro sestavení harmonogramů PPM jsou požadavky výrobce na údržbu zařízení, respektive historické zkušenosti provozovatele (v případě odlišnosti od doporučení výrobce, by měly být provozovatelem doloženy a měly by podléhat odsouhlasení majitele stavby). Pokud dochází ke zvýšené četnosti poruch, lze periodicitu zkrátit, a tak předcházet provozním poruchám. Každý, kdo připravuje PPM, musí znát požadavky zařízení na spotřební materiál a včas objednat tyto prostředky na sklad.

Nedílnou součástí plánování údržby je i plánování pravidelných kontrol a forem nasazení diagnostik jak do fáze preventivní (kontroly stavu a opotřebení), tak později i do fází reakčních při vzniku poruchy či neshody. Toto by měl kvalitní správce/facility manažer ovládat a vědět, kdy a co včas ověřit či seřídit. Specifické postupy vyžaduje FM v případě provozu kolektorů.

4.1.2 Reaktivní a havarijní údržba

I při zachování veškeré prevence dochází při provozu budov a technologií k poruchám a havarijním situacím. Takovéto poruchy mohou mít charakter provozní poruchy s nízkou prioritou (protékající záchod, kapající kohoutek, nesvítící žárovka, nefunkční vyústek vzduchotechniky apod.), ale existují též poruchy, které vyžadují okamžitý zásah a nápravu (někdy se toto provádí dvoufázově – v první fázi se zamezí šíření poruchy a provizorně se zařízení zprovozní, v druhé fázi se pak s konečnou platností uvede do plně funkčního a vzhledově původního stavu).

Podle účelu stavby lze havarijní zásahy provádět externí zásahovou četou, která v předem stanovených termínech dorazí do budovy. V některých provozech je však třeba držet nonstop (24/7) službu. Tito pracovníci však vykonávají náhradní činnosti (PPM zásahy, kontrolní obchůzky, úklidy a čištění technologií, dozor na technickém dispečinku atd.) a systémem alarmu jsou odvoláni k okamžitému zásahu, což zlevňuje jejich náklady a je na poskytovateli údržbové služby, aby nalezl jejich nejefektivnější využití. Vždy je však potřeba pečlivě zvážit, zda je přítomnost havarijní čety v budově bezpodmínečná. Souběh více havárií se vyskytuje velice zřídka, a tak společná havarijní četa FM poskytovatele pro více klientů může výrazně zlevnit FM službu (je vhodné zpětně vyhodnotit četnost havarijních zásahů a případné rozhodnutí pro vlastní havarijní četu časem přehodnotit).


4.2 ODSTRAŇOVÁNÍ ZÁVAD A PORUCH

Definice – odstraňované události mají charakter závad či poruch technických zařízení či funkcí jiných služeb požadavků klientů, nespadající do rutinního provozního režimu (potřebného například u výrobních strojů ve výrobních závodech).

Závada na zařízení – je taková změna technických, energetických, vzhledových či bezpečnostních podmínek zařízení (systému), která omezuje jeho výkonnost, nebo zvyšuje jeho hlučnost či energetickou náročnost, nebo v malé a únosné míře zvyšuje riziko poškození zdraví osob nebo snižuje jeho estetické parametry nebo jejíž trvání je příčinou snížení jeho životnosti, avšak výskyt těchto jevů není natolik závažný, aby bylo nutno zařízení (systém) okamžitě vyřadit z provozu.

Porucha zařízení – je taková změna technických, energetických, vzhledových či bezpečnostních podmínek zařízení (systému), která omezuje jeho výkonnost tak, že zařízení (systém) není možné či účelné provozovat, nebo zvyšuje jeho hlučnost či energetickou náročnost tak, že zařízení (systém) není únosné a účelné provozovat, nebo ve značné míře zvyšuje riziko poškození zdraví osob, nebo výrazně snižuje jeho estetické parametry a výskyt těchto jevů je natolik závažný, že je nutno zařízení (systém) okamžitě vyřadit z provozu.

Havarijní porucha zařízení – je taková událost, která je charakterizována výskytem rizik ohrožení života a zdraví osob, nebo velké hmotné škody, nebo obojího současně.

Požadavek klienta – je přáním klienta mimo řešení událostí výskytu závad a poruch.

Požadavek (v požadavkovém systému) – je každý záznam, který byl vystaven klientem, pracovníkem poskytovatele, nebo systémem (a to i nahlášením poruchy či závady). Tento požadavek je iniciátorem procesu FM služby.

4.2.1 Řešení událostí

Obecně

Na úvod této pasáže je potřeba upozornit, že jiné postupy a nástroje se používají, jsou-li k dispozici CAFM systémy, často však lze použít i klasické (historické) postupy zápisů do knih či excelových tabulek, použití e-mailu či prosté zavolání telefonem. V následujících řádcích je proto popsán systém, který je použitelný jak pro CAFM (kde však uživatel respektuje dikci systému), tak i pro jednoduché systémy bez použití CAFM, resp. požadavkového systému. Čtenář ať si z textu vybere to, co je mu nejbližší.

Řešení událostí se organizuje na několika úrovních, přičemž je vždy vymezena osobní odpovědnost příslušných zaměstnanců za vyřešení události v normovaném čase. K řešení událostí v rámci dispečerského systému se využívá metodiky tzv. „help desku“, který je personifikován dispečerem ve službě. K veškeré registraci a evidenci událostí se využívá „požadavkový modul“ CAFM systému, který sleduje celý průběh procesu obdobně, jak je tomu v níže popsaném algoritmu pro využití „referentského“ způsobu řešení událostí. Nutnou zásadou pro efektivní řízení událostí je sledování osobních odpovědností jednotlivých etap procesu po časové ose od zadání události až po její řešení. K řešení událostí v případech, kdy jsou služby poskytovány tradičním „referentským“ způsobem, se postupuje například podle následujícího algoritmu (jedná se o případy, kdy poskytovatel ještě nepoužívá odpovídající SW nástroje):

4.2.2 Zdroje hlášení o událostech

4.2.3 Způsoby sdílení informací o událostech

Cílené vyhledávání závad a poruch technického zařízení se řídí denním rozvrhem kontroly budov a technických zařízení.


4.3 REGISTRACE UDÁLOSTÍ

Registrace každé události zahrnuje její evidenci a popis průběhu jejího vyřešení.

4.3.1 Evidence požadavku

Po obdržení informace o událostech ověří, případně zaeviduje pověřená osoba podle obsahu informace v registru událostí v „požadavkovém systému“ (provizorně do knihy událostí v písemné podobě). Každá událost se eviduje v samostatném formuláři (samostatném řádku), aby bylo možno vést průběžně záznamy o průběhu jejího řešení. Po dobu zavádění této metodiky se níže uvedeným způsobem registrují i události, o nichž jsou informace získávány ze sdělovačů soustavy řízení, měření a regulace (pokud je systém neregistruje automaticky). V případě písemné evidence si knihu událostí vzájemně předává pověřený referent a recepční ve službě tak, aby byla vždy k dispozici osobě, která v té době vede evidenci událostí.

Evidence události obsahuje:

4.3.2 Evidence průběhu řešení

Cílem registrace událostí je úplný a aktuální přehled zjištěných, trvajících a vyřešených událostí vedených provozním oddělením. V požadavkovém systému CAFM programu mohou stav kontrolně sledovat i nadřízení manažeři s odpovídajícími přístupy do systému.

4.3.3 Průběh řešení události

Obecně

Ve stanovené době pověřený referent ihned po evidenci události vyšle v nejkratší možné době ke zjištění a ověření skutečného stavu hlášené události určeného zaměstnance provozního útvaru, který ihned podá zpětné hlášení o rozsahu události a o případných dalších podrobnostech. Obsah tohoto zpětného hlášení zapíše pověřený referent oddělení do příslušného záznamu v požadavkovém systému.

Po uvážení rozsahu závady či poruchy zástupce vedoucího provozního oddělení rozhodne o času a způsobu řešení události. Lhůta ke zjišťování rozsahu hlášených událostí má být co nejkratší – nejdéle do deseti minut. Malé provozní události, které omezují užívání technického zařízení budov, mají být odstraněny podle možností do patnácti až šedesáti minut. Termíny by měly být stanoveny v příslušných SLA smlouvách/přílohách a mohou být nastaveny i v KPI/CPI parametrech.

Řešení událostí takového rozsahu, které vyžaduje nasazení více zaměstnanců, popřípadě i rozličných kvalifikací, kterými provozní útvar nedisponuje, zajistí příslušný manažer organizaci prací a sjednává eventuální materiálové zajištění a pomoc, a to i formou outsourcingu.

V případě starší formy evidence požadavků, pokud je zřejmé, že se událost nepodaří vyřešit po dobu trvání aktuální směny, ve které byla evidována, se vyhotoví záznam o událostech nevyřešených ve dni evidence události v registru trvajících událostí (eventuální vyřazení karty trvajících událostí po jejich zavedení). V případě již zavedeného požadavkového systému CAFM se sleduje evidence průběžně včetně informace o překročení termínu zajištění.

Povinností pověřeného referenta je i každodenní urgence a zjišťování situace v řešení událostí, evidovaných elektronickým záznamem, které nebyly vyřešeny ve dni evidence. Takto je zajištěno, že žádná událost nebude opomenuta.

V mimopracovní době zaeviduje událost recepční ve službě a dále postupuje podle stanoveného postupu.


4.4 POŽADAVKOVÝ SYSTÉM V RÁMCI ÚDRŽBY

Vrátíme-li se ke čtyřem oblastem facility managementu, uvedeným hned v počátku tohoto textu, pak se minulé řádky věnovaly zejména prvním dvěma oblastem (správě prostor a údržbě technologické infrastruktury). Pro každého zaměstnance je však nejcitelnější oblastí zajišťování „měkkých“ služeb (viz 1.3.2). Počítačové systémy označované jako CAFM (Computer Aided Facility Management) nabízejí takzvané „Požadavkové moduly“ jako své subsystémy. Bývají doplněny dispečerskou formou tzv. help desků a jsou provázány na všechna relevantní evidenční data. Jsou-li takto zabudovány do jednotného prostředí, umožňují snazší identifikaci uživatele (pomoc pro dispečera), jeho implicitní lokalitu a jeho standardům odpovídající vztah k prostorám či vybavení, takže sestavit požadavek je snazší vzhledem k nabízeným volbám. Jednotná evidence v prostoru umožňuje spolu s postupně doplňovanou znalostní databází centralizovat dispečink do jediné lokality (dispečeři identifikací uživatele a budovy snadno získají mnoho dalších doplňkových informací, které pomohou rychleji směřovat požadavek k vyřízení, jednotně jsou přiřazeny náklady a jednotně elektronicky mohou být vyřizovány objednávky a fakturace vlastním či outsourcovaným službám). Facility manažeři jednotlivých budov jsou tím postupně uvolněni od záplavy telefonátů a osobních intervencí a manažeři budov se tak mohou více věnovat proaktivním činnostem (řízení, plánování a zvyšování kvality), než se věnovat činnostem reaktivním.

Jaké požadavky mohou vznášet obyvatelé budov na CAFM systém:


4.5 MĚŘENÍ VÝKONU A KVALITA ÚDRŽBY

FM smlouva by měla definovat požadované výsledky na výstupu (včetně klíčových výkonnostních a kvalitativních ukazatelů úrovně služeb, tzv. KPI/CPI) a případná omezení, nikoliv detailní popis provádění úloh, které mají být splněny.

Z uvedené volné citace z normy je patrný významný posun ve vnímání služeb. Původní, a dodnes bohužel převažující forma specifikací služeb ve smlouvách, je založena na tzv. „definici požadavku na vstupu“. Zadavatel specifikuje, jaký požaduje postup práce, tzn., co se má přesně provést. Většinou ani neuvádí sankce pro případ nevykonání. Moderní forma zadání služby „na výstupu“ (jak je ze standardu v úvodním rámečku volně citována) předpokládá popsání požadovaného stavu po vykonání služby. Poskytovatel tak má volnost zvolit postupy a formy výkonu služby, které mu optimálně vyhovují s tím, že docílí požadovaného výstupu. Nesplnění požadovaného výstupu je pak posouzeno pomocí KPI/CPI a případně příslušně penalizováno/bonifikováno.

Nová celosvětová norma ISO 41000 a nové zkušenosti facility manažerů ukazují, že postup realizace služby by měl být ponechán na FM poskytovateli. Odběratel (klient) by si však měl velice dobře stanovit, co očekává na výstupu služby, toto přesně popsat a ohodnotit případné nedostatky penalizačním koeficientem. Tomuto koeficientu se říká KPI (Key Performance Indicator) a vyjadřuje výkon a kvalitu dodávky (viz kapitola 1.6).

KPI by se měl skládat z tzv. tvrdých aspektů, které jsou přesně číselně vyhodnotitelné (např. četnost poruch, rychlost reakce, teplota prostředí atd.). Tyto aspekty, je-li to možné, by měly tvořit cca 80 % všech nastavených KPI. Optimální formou generování těchto KPI je přímé vyhodnocení z CAFM systému (například z požadavkových modulů, z technologických monitoringů, z přístupových systémů apod.). Zbylých 20 % KPI lze stanovovat na základě přesně definovaných „pocitů“ uživatelů, osobního vnímání klienta na poskytování služby apod. Čím přesněji jsou stanoveny „mantinely“ tohoto vnímání, tím objektivnější je i výsledné KPI. Pro praktické použití není vhodné si stanovovat složitou stupnici, postačují stupně od 0–3 (5), respektive 0 a 1 pro vyjádření provedeno/neprovedeno.

KPI se stává nezbytným prvkem, který významně odlišuje dřívější správu majetku od současného vnímání FM. K jeho stanovení je však nezbytné provést kvalitní analýzu, stanovit si, co od služby očekáváme, co jsme ještě schopni akceptovat, a podle toho KPI nastavit.


5 PROVOZNÍ DOKUMENTACE SOUBORŮ TECHNICKÝCH ZAŘÍZENÍ BUDOV

Pevný řád, který vyžaduje racionální dělba práce, je v dobře fungujících provozech dán souborem provozní dokumentace. Ta může být rozdělena na soustavu provozních směrnicsoustavu provozních předpisů. Souborně lze tedy sestavit výčet provozní dokumentace, který bude obsahovat následující položky (opět vnímejme, že mnohé tyto dokumenty mohou být v digitální formě součástí CAFM systému):


5.1 PŘEDPISY A SMĚRNICE

Provozní směrnice při tomto uspořádání poskytují návody pro chování pracovníků v různých provozních i mimořádných situacích, vyjasňují vztahy podřízenosti a nadřízenosti a vymezují osobní odpovědnost jednotlivých pracovníků za přesně specifikované provozní činnosti. Provozní předpisy tvoří soustavu návodů k obsluze jednotlivých agregátů, pokyny pro provádění ošetřovacích a údržbových úkonů a pomůcky pro orientaci v rozsáhlém zařízení. Na názvu obou souborů dokumentace samozřejmě nezáleží. Je však zřejmé, že oba vznikají přímo v každém jednotlivém provozu a že nelze bez úprav přebírat dokumentaci z provozu jiného. Samozřejmě, že lze vysledovat pasáže téměř shodné, ale to se bude týkat většinou jen obecných zásad. Platí pravidlo, že soubory směrnic a předpisů vyjadřují právě specifiku každého zařízení, které je svým způsobem unikát. Zde je nutno připomenout, že provozní předpisy nelze jednoduše nahradit návody k obsluze zařízení v té formě, jak je přikládá dodavatel k dodávce zařízení. Je nutné je přepracovat a vyjmout z nich pouze části, které se týkají vlastní činnosti obsluhovatelů. Je samozřejmé, že je to velmi pracné, což ostatně platí i o zpracování provozních směrnic. Zkušenosti však potvrzují oprávněnost této pracnosti a lze vyslovit pravidlo, že čím obtížněji byl soubor provozní dokumentace sestavován, tím snadnější se jeví potom celá provozní činnost. Jen pro velmi nepřesnou orientaci: pro středně velký objekt může mít soustava pouze provozních směrnic kolem cca 50 stran textu.

Provozní předpisy a směrnice připravují pracovníci FM poskytovatele, což jsou u outsourcingu zaměstnanci dodavatelské společnosti, u inhouse zajištění to připravují pracovníci FM úseku organizace.


5.2 PROVOZNÍ ŘÁDY

V provozní praxi se často vyskytují pochybnosti o eventuální povinnosti zpracovat provozní řády k jednotlivým provozním souborům technických zařízení budov. V České republice platí taková právní úprava, že provozní řády jsou vytvářeny pro případy, ve kterých jsou taxativně stanoveny (například pro nízkotlaké kotelny ve smyslu vyhlášky č. 91/1993 Sb.), pro případy, kdy jejich sestavení a dodržování vede ke zjednodušení agendy povinných úkonů (například při prodloužení mezirevizních lhůt elektrických zařízení), a dále pro případy, kdy jejich sestavení je požadováno stavebním povolením, stavebním úřadem či jiným orgánem státního odborného či zdravotního dozoru, který je oprávněn takovýto požadavek stanovit.

O zpracování a vydání provozního řádu rozhodne rovněž provozovatel zařízení, uzná-li jej za potřebný, či z důvodů zvláštního zřetele (například ve smyslu § 100 zákona č. 258/2000 Sb.)

Lze však konstatovat, že v praxi platí obecně následující zásady:

5.2.1 Charakteristika provozních řádů

Provozní řády jsou pracovně bezpečnostním dokumentem. Povinnou přílohou provozních řádů je technická dokumentace vztažných technických zařízení budov a návody výrobců k obsluze zařízení.

Doporučený obsah provozních řádů a další bezpečnostní spojení

5.2.2 Závaznost provozních řádů

Provozní řády podepsané vydavatelem provozního řádu a pověřeným zástupcem vlastníka příslušného objektu jsou závazné pro všechny zaměstnance začleněné do skupin obsluhovatelů zařízení.

5.2.3 Distribuce provozních řádů

Každý ze zaměstnanců začleněný do skupiny obsluhovatelů příslušného provozního souboru TZB obdrží v tiskové podobě bezprostředně po svém zařazení do obslužné skupiny všechny provozní řády k zařízením, k jejichž provozování je určen (nejsou-li zavedeny v CAFM systému, i přesto je doporučeno umístit v blízkosti zařízení tištěnou verzi pro operativní účely).

5.2.4 Seznámení obsluhovatelů zařízení s obsahem provozních řádů

Každý ze zaměstnanců, začleněný do skupiny obsluhovatelů příslušného provozního souboru TZB, který obdržel provozní řády v tiskové podobě, je povinen je v určené lhůtě prostudovat a písemně potvrdit, že byl s jejich zněním seznámen. Při studiu provozních řádů je mu nadřízeným manažerem fyzicky předvedeno příslušné zařízení v provozu a vysvětlen jeho princip a rozmístění. Při tomto seznamování se zařízením prostuduje každý ze zaměstnanců návody k obsluze a údržbě. Seznámení se s tímto dokumentem by měl stvrdit podpisem či záznamem v CAFM evidenci.

5.2.5 Přezkoušení ze znalostí provozních řádů

Znalost provozních řádů ověřuje příslušný manažer formou řízené diskuze se zaměstnanci alespoň jednou ročně.

5.2.6 Aktualizace provozních řádů

Platnost a aktuálnost provozních řádů ověřuje provozní manažer srovnáním textu se skutečným stavem popisovaných zařízení a činností jednou ročně.


6 INDIKACE MOŽNÝCH ZÁVAD A PORUCH ZAŘÍZENÍ TECHNIKY PROSTŘEDÍ BUDOV

Tabulku lze používat obousměrně – tedy s její pomocí hledat zdroj problému, nebo ji použít jako podklad k plánu údržby směřující k vyloučení výskytu poruch a závad zařízení.

Výběr nejčastějších zdrojů a typů rizik závad a poruch zařízení techniky prostředí budov

Zařízení Výběr nejčastějších zdrojů (nositelů) a typů rizik (závad, poruch)
Ventilátory

poškození lopatek → nevyváženost kola, snížení výkonu, zvýšení hluku

zanesení lopatek → snížení vzduchového výkonu

Výměníky tepla pro ohřev / ochlazování vzduchu
Ohřívače vzduchu
(vzduch–kapalina)

znečištění (zanesení) teplosměnných ploch → snížení tepelného výkonu, snížení průtoku vzduchu

znečištění (zanesení) vnitřních ploch teplosměnných trubek → snížení tepelného výkonu, snížení průtoku teplonosné látky, rozregulování hydraulických sítí

Elektrické ohřívače vzduchu

znečištění (zanesení) teplosměnných ploch → snížení tepelného výkonu, snížení průtoku vzduchu, nebezpečí poruchy elektrické výstroje

porucha elektrické výstroje → snížení výkonu, nebezpečí úrazu a požáru

Chladiče vzduchu
(vzduch–kapalina)

znečištění (zanesení) teplosměnných ploch → snížení tepelného výkonu, snížení průtoku vzduchu

znečištění (zanesení) vnitřních ploch teplosměnných trubek → snížení tepelného výkonu, snížení průtoku teplonosné látky, rozregulování hydraulických sítí

Výparníky
(vzduch–chladivo)

znečištění (zanesení) teplosměnných ploch → snížení tepelného výkonu, snížení průtoku vzduchu

namrzání vlhkosti na teplosměnných plochách → snížení tepelného výkonu, snížení průtoku vzduchu

disfunkce odmrazovacího zařízení → snížení tepelného výkonu, snížení průtoku vzduchu

Regenerační výměníky tepla
(např. rotační)

znečištění (zanesení) ploch pro přenos tepla a vlhkosti → snížení výkonu přenosu tepla a vlhkosti, snížení průtoku vzduchu

disfunkce pohonu rotačního kotouče → snížení či nulování výkonu přenosu tepla a vlhkosti

disfunkce ústrojí pro automatickou regulaci otáček kotouče → snížení účinnosti přenosu tepla a vlhkosti

vznik netěsností mezi proudy vzduchu odváděného a přiváděného → snížení účinnosti přenosu tepla

Rekuperační výměníky zpětného získávání tepla
(vzduch–nemrznoucí kapalina)

znečištění (zanesení) teplosměnných ploch → snížení tepelného výkonu, snížení průtoku vzduchu

namrzání vlhkosti na teplosměnných plochách → snížení tepelného výkonu, snížení průtoku vzduchu

disfunkce odmrazovacího zařízení → snížení tepelného výkonu, snížení průtoku vzduchu

Filtry vzduchu
Odvinovací filtry

mechanické poškození filtrační tkaniny → snížení odlučivosti filtru

nadměrné znečištění filtrační tkaniny → snížení průtoku vzduchu, unášení prašných částic do vzduchovodu

disfunkce pohonu odvinování filtru → snížení průtoku vzduchu, unášení prašných částic do vzduchovodu

disfunkce automatiky odvinování filtru → snížení průtoku vzduchu, unášení prašných částic do vzduchovodu

vznik netěsností kolem filtrační tkaniny → unášení prašných částic do vzduchovodu

Vložkové filtry včetně kapsových a tukových

mechanické poškození filtrační tkaniny → snížení odlučivosti filtru

vznik netěsností kolem filtrační tkaniny → unášení prašných částic do vzduchovodu

nadměrné znečištění filtrační tkaniny → snížení průtoku vzduchu, unášení prašných částic do vzduchovodu

Elektrofiltry

zanášení elektrod elektrofiltru → snížení odlučivosti filtru, unášení prašných částic do vzduchovodu

disfunkce elektrické výstroje → snížení odlučivosti filtru, unášení prašných částic do vzduchovodu

Zvlhčovače vzduchu
Zvlhčovače vodní

částečné či úplné ucpání vodních trysek → snížení či nulování výkonu zvlhčovače, riziko zamrznutí předehřívače

disfunkce oběhového čerpadla → nulování výkonu zvlhčovače, riziko zamrznutí předehřívače

částečné či úplné ucpání vodního filtru → snížení či nulování výkonu zvlhčovače, riziko zamrznutí předehřívače

disfunkce automatiky doplňování vody → riziko zamrznutí předehřívače

disfunkce zařízení pro odkalování vodního zásobníku → zvýšení kontaminace oběhové vody, hygienické riziko

Odlučovače kapek

mechanické poškození lamel → riziko unášení vodních kapek do dalších částí jednotky a do ventilátoru

destrukce soustavy lamel → riziko unášení vodních kapek do dalších částí jednotky a do ventilátoru

Zvlhčovače parní

částečné či úplné ucpání distribučních elementů → snížení či nulování výkonu zvlhčovače

disfunkce obvodů pro regulaci zvlhčovacího výkonu → nedodržení nastavených hodnot relativní vlhkosti v prostoru

disfunkce zařízení pro odvod zkondenzované páry → vytékání kondenzátu do strojoven

Jednotkové vyvíječe páry

zkorodované elektrody vyvíječe → nedostatečný či nulový výkon vyvíječe

zanesené elektrody vyvíječe → nedostatečný či nulový výkon vyvíječe

disfunkce elektrické výstroje → nedostatečný či nulový výkon vyvíječe

disfunkce zařízení pro doplňování vody → nedostatečný či nulový výkon vyvíječe

nedostatečná úprava napájecí vody → zanášení a opotřebení elektrod → častá výměna

Elementy rozvodu vzduchu
Protidešťové žaluzie

koroze listů žaluzie → unášení částeček koroze do vzduchovodů, omezení možnosti nastavení polohy listů

destrukce listů žaluzie → omezení možnosti nastavení polohy listů, vznik otvorů v žaluzii

Mřížky a distribuční elementy
(vyústky)

znečištění částí elementů → snížení průtoku vzduchu, unášení prašných částic do vzduchovodu či do prostoru

vadné nastavení částí elementů → nedodržení parametrů distribuce vzduchu v prostoru, vznik rušivých proudů a nevětraných míst

ucpání mřížek a distribučních elementů → snížení či nulování průtoku vzduchu

Protipožární klapky

nezakreslení PK do projektové dokumentace → obtíže při obsluze a používání PK

nepřístupnost PK → obtíže při obsluze a používání PK

disfunkce spouštěcího ústrojí → disfunkce při požárním nebezpečí, nebo naopak nežádoucí uzavření sekce vzduchovodu

disfunkce natahovacího ústrojí → nemožnost otevření PK manuálně nebo dálkovým povelem

Regulační klapky listové disfunkce ovládacího ústrojí → vadné nastavení listů klapky → nedodržení parametrů distribuce vzduchu v sekcích vzduchovodů
Vzduchovody a komory

vznik netěsností vadnou montáží nebo chvěním při provozu → úniky vzduchu při proudění vzduchovody, nedodržení parametrů distribuce vzduchu v sekcích vzduchovodů → nedodržení parametrů distribuce vzduchu v prostoru

vnitřní znečištění vzduchovodů → hygienická rizika, nedodržení parametrů distribuce vzduchu v sekcích vzduchovodů → nedodržení parametrů distribuce vzduchu v prostoru

Směšovací a expanzní jednotky

disfunkce směšovacích a regulačních elementů → nedodržení parametrů úpravy vzduchu v sekcích vzduchovodů → nedodržení parametrů množství a úpravy vzduchu v prostoru

vnitřní znečištění jednotek → hygienická rizika, nedodržení parametrů distribuce vzduchu v sekcích vzduchovodů → nedodržení parametrů distribuce vzduchu v prostoru

Indukční jednotky

disfunkce směšovacích a regulačních elementů expanzních komor výměníků tepla

regulačních klapek u jednotek klapkových

regulačních ventilů při regulaci průtoků otopné a ochlazené vody → nedodržení parametrů úpravy vzduchu přiváděného do prostoru

Podokenní a stropní cirkulační jednotky

disfunkce výměníků tepla

disfunkce regulačních ventilů při regulaci průtoků otopné a ochlazené vody → nedodržení parametrů úpravy vzduchu přiváděného do prostoru

disfunkce ventilátoru cirkulačního vzduchu → nedostatečný výkon výměníků tepla → nedodržení parametrů úpravy vzduchu v prostoru

Tlumiče hluku mechanické poškození → unášení částeček destruované hmoty do vzduchovodů → hygienické riziko, snížení účinnosti tlumení hluku

Chladicí zařízení
Kompresor

disfunkce

manometrů → riziko snížení možnosti optimálního provozu

teploměrů → riziko snížení možnosti optimálního provozu

ukazatele tlaku oleje → riziko ohrožení sníženým mazáním stroje

olejového tlakového diferenčního spínače → riziko ohrožení sníženým mazáním stroje

snímače teploty oleje před a za chladičem oleje → riziko ohrožení sníženým mazáním stroje

odlučovače oleje → riziko sníženého výkonu kompresoru

vytápění olejové vany → riziko ohrožení sníženým mazáním stroje

omezovače výkonu při rozběhu → riziko vzniku proudových špiček při startu kompresorů

zařízení na regulaci výkonu → riziko neuspokojivého výkonu a neekonomického provozu

ochranných obvodů → riziko ohrožení bezpečnosti zařízení a ekologických havárií

nedostatečná kvalita (kyselost) a stav oleje → riziko zvýšeného opotřebení pohyblivých částí stroje

Vzduchem chlazený kondenzátor

znečištění (zanesení) teplosměnných ploch → snížení tepelného výkonu, snížení průtoku vzduchu → zvýšení kondenzačního tlaku, možnost reakce ochrany proti zvýšenému tlaku vysokotlaké strany

disfunkce regulačního obvodu řízení chodu ventilátorů → dtto

disfunkce ventilátorů kondenzátoru → dtto

Výparník
(kapalina–chladivo)

omezení průtokového průřezu pro proudění chlazené vody jeho zanesením → snížení tepelného výkonu výparníku → snížení chladicího výkonu chladicí jednotky → aktivace ochrany proti zamrznutí vody

vznik netěsnosti v okruzích proudění vody či chladiva → riziko havárie chladicí jednotky vzájemným průnikem chlazené vody a chladiva, v krajním případě průnik vody do pracovního prostoru kompresoru

Vodou chlazený kondenzátor

omezení průtokového průřezu pro proudění chladicí vody jeho zanesením → snížení tepelného výkonu kondenzátoru → zvýšení kondenzačního tlaku, možnost reakce ochrany proti zvýšenému tlaku vysokotlaké strany → snížení chladicího výkonu chladicí jednotky

vznik netěsnosti v okruzích proudění vody či chladiva → riziko havárie chladicí jednotky vzájemným průnikem chlazené vody a chladiva, v krajním případě průnik vody do chladivového okruhu

Regulační (expanzní) ventil chladivového okruhu disfunkce regulačního obvodu pro nastavování průtoku kapalného chladiva → porušení nastavení tlakových poměrů chladivového okruhu → snížení výkonu chladicí jednotky
Olejové hospodářství disfunkce cirkulačního čerpadla mazacího oleje → riziko mechanického poškození točivých a kluzných částí chladicí jednotky → aktivace ochrany proti sníženému mazání
Chladicí věže

disfunkce oběhového čerpadla chladicí kapaliny → snížení tepelného výkonu, → zvýšení kondenzačního tlaku chladiva, možnost reakce ochrany proti zvýšenému tlaku vysokotlaké strany

disfunkce regulačního obvodu řízení chodu ventilátorů chladicího vzduchu → dtto

disfunkce ventilátorů kondenzátoru → dtto

Suché chladiče vody (nemrznoucí směsi) pro ochlazování par chladiva v kondenzátoru

znečištění (zanesení) teplosměnných ploch → snížení tepelného výkonu, snížení průtoku vzduchu → zvýšení kondenzačního tlaku, možnost reakce ochrany proti zvýšenému tlaku vysokotlaké strany

disfunkce regulačního obvodu řízení chodu ventilátorů → dtto

disfunkce ventilátorů kondenzátoru → dtto

Potrubní sítě – rozvody tepla a chladu pro vzduchotechniku
Čerpadla

destrukce lopatek oběžného kola → snížení výkonu čerpadla

disfunkce ložisek oběžného kola → snížení výkonu čerpadla

ucpávky kozlíkových čerpadel

ložiska kozlíkových čerpadel

přepnutí zdvojených čerpadel, není-li automatické

Uzavírací, regulační a pomocné armatury vnitřní koroze a zanesení armatur → snížení průtoku protékající látky, zvýšení tlakových ztrát hydraulických okruhů, omezení uzavírací a případně regulační funkce, omezená či vyloučená možnost manipulace s ovladači armatur
Lapače nečistot vnitřní koroze a zanesení → snížení průtoku protékající látky, zvýšení tlakových ztrát hydraulických okruhů
Vodní rozvody

vnitřní koroze a zanesení armatur → snížení průtoku protékající látky, zvýšení tlakových ztrát hydraulických okruhů, riziko vzniku netěsností potrubních tras

Vnější koroze → riziko vzniku netěsností potrubních tras

Pojistné zařízení hydraulických sítí vnitřní koroze a zanesení armatur → riziko omezení či ztráty pojistné funkce, vznik netěsnosti armatury a únik kapaliny
Doplňovací a expanzní zařízení

disfunkce zařízení pro úpravu doplňovací vody → zdroje a důsledky rizik viz výše „Zvlhčovače parní“

disfunkce automatického expansního zařízení → riziko provozních poruch hydraulických sítí (např. zavzdušňování)

Odlučovače a svody parního kondenzátu zdroje a důsledky rizik, viz výše „Zvlhčovače parní“
Zásobníky kapalin vnitřní koroze → zeslabení (snížení tloušťky) stěny nádoby → riziko vzniku netěsností nádoby  

Zdroj tepla
Vodní kotel

disfunkce

regulátoru průtoku vody → riziko nedovoleného zvýšení teploty

regulátoru min. stavu vody → riziko nedovoleného zvýšení teploty, snížení výkonu

tlakoměrů → riziko poškození soustavy nedovoleným tlakem

regulátoru teploty → riziko nedovoleného zvýšení teploty

omezovače teploty, resp. bezpečnostního omezovače teploty, omezovače tlaku

plnicího, vypouštěcího a odkalovacího zařízení a potrubí → riziko závad hydraulické soustavy

zařízení na odkalení → riziko vzniku usazenin

zařízení na doplnění vody → riziko výpadku kotle z provozu

zařízení na odvzdušnění → riziko problémů s dopravou otopné vody

plynových zařízení kotle → bezpečnostní riziko, riziko výpadku kotle z provozu

elektrických zařízení kotle → bezpečnostní riziko, riziko výpadku kotle z provozu

vadný stav a neúplnost tepelné izolace → riziko zvýšení tepelných ztrát

nevyčištění kotle na straně spalin → riziko snížení výkonu

použití neupravené vody → riziko ohrožení vodního prostoru kotle a potrubních systémů

Parní kotel

disfunkce

plničky (napáječky) → riziko chybějící vody v kotli

omezovače výšky hladiny vodní náplně → riziko výpadku kotle z provozu

regulátoru min. stavu vody → riziko ohrožení kotle zvýšením teploty a tlaku → riziko výpadku kotle z provozu

teploměrů a tlakoměrů → riziko ohrožení bezpečnosti zařízení

regulátoru teploty → riziko nežádoucí modulace výkonu kotle

bezpečnostního omezovače teploty → riziko ohrožení bezpečnosti zařízení

termopojistky → riziko ohrožení bezpečnosti zařízení

zařízení na odkalení → riziko vzniku usazenin

zařízení na doplnění vody → riziko nežádoucí modulace výkonu kotle, výpadku kotle z provozu

zařízení na odvzdušnění → riziko poruch v distribuci tepla

plynových zařízení kotle → bezpečnostní riziko, riziko výpadku kotle z provozu

elektrických zařízení kotle → bezpečnostní riziko, riziko výpadku kotle z provozu

vadný stav a neúplnost tepelné izolace → riziko zvýšení tepelných ztrát

nevyčištění kotle na straně spalin → riziko snížení výkonu

použití neupravené vody → riziko ohrožení vodního prostoru kotle a potrubních systémů

Tlakově nezávislá výměníková stanice

disfunkce

regulátoru teploty → riziko nežádoucí modulace výkonu výměníků

zabezpečovacího zařízení výměníků → bezpečnostní riziko, riziko výpadku výměníkové stanice z provozu

teploměrů a tlakoměrů → riziko ohrožení provozní bezpečnosti zařízení

zařízení na odkalení → riziko vzniku usazenin

zařízení na doplnění vody → riziko nežádoucí modulace výkonu kotle, výpadku kotle z provozu

zařízení na odvzdušnění → riziko poruch v distribuci tepla

bezpečnostního ventilu primárního přívodu tepla → bezpečnostní riziko, riziko výpadku výměníkové stanice z provozu

výstražných zařízení → bezpečnostní riziko, riziko výpadku výměníkové stanice z provozu

elektrických zařízení → bezpečnostní riziko, riziko výpadku výměníkové stanice z provozu

vadný stav a neúplnost tepelné izolace → riziko zvýšení tepelných ztrát

použití neupravené vody → riziko ohrožení výměníků a potrubních systémů

Tlakově závislá předávací stanice tepla

disfunkce

regulátoru teploty → riziko nežádoucí modulace výkonu zařízení

zabezpečovacího zařízení předávacích stanic → bezpečnostní riziko, riziko výpadku stanice z provozu

teploměrů a tlakoměrů → riziko ohrožení provozní bezpečnosti zařízení

zařízení na odkalení → riziko vzniku usazenin

zařízení na doplnění vody → riziko nedostatečné distribuce tepla

výstražných zařízení → bezpečnostní riziko, riziko výpadku výměníkové stanice z provozu

vadný stav a neúplnost tepelné izolace → riziko zvýšení tepelných ztrát

Použití neupravené vody → riziko ohrožení výměníků a potrubních systémů

Kogenerační zařízení

disfunkce

zapalovacích svíček → riziko nenastartování motoru

pákových převodů automatické regulace → riziko nežádoucí modulace výkonu kogenerační jednotky

zapalovacího zařízení → riziko zastavení chodu motoru

tlumičů chvění → riziko zvýšené hlučnosti a přenosu vibrací do základů, konstrukcí a stavby

směšovače plynu → riziko neekonomického a neekologického provozu motoru

turbodmychadla spalin → riziko neekonomického a neekologického provozu motoru

filtru (čističe) plynu → riziko omezení výkonu motoru

katalyzátoru → riziko neekologického provozu motoru

ložisek generátoru → riziko opotřebení → snížení výkonu a ekonomie provozu

olejového filtru → riziko poškození kluzných a valivých částí nedokonalým mazáním

Zařízení na udržování tlaku
Uzavřené expanzní a ostatní tlakové nádoby

vnitřní koroze → zeslabení (snížení tloušťky) stěny nádoby → riziko vzniku netěsností nádoby

disfunkce povinné výstroje a armatur → riziko destrukce nádoby či vzniku netěsností nádoby

Oběhová čerpadla

destrukce lopatek oběžného kola → snížení výkonu čerpadla

disfunkce ložisek oběžného kola → snížení výkonu čerpadla

ucpávka kozlíkových čerpadel

ložiska kozlíkových čerpadel

přepnutí zdvojených čerpadel, není-li automatické

Spalovací zařízení
Hořák na kapalná paliva

disfunkce

motoru ventilátoru a čerpadla hořáku → riziko provozního výpadku hořáku

ložisek ventilátoru a čerpadla → riziko opotřebení → snížení výkonu a ekonomie provozu

palivového čerpadla → riziko provozního výpadku hořáku

palivového filtru čerpadla → riziko nežádoucí modulace výkonu až po provozní výpadek hořáku

palivového potrubí a hadic → riziko úniku paliva

trysky a jejího filtru → riziko nežádoucí modulace výkonu až po provozní výpadek hořáku

směšovacího zařízení → riziko nežádoucí modulace výkonu, neekonomický a neekologický provoz

čidla plamene → riziko ohrožení bezpečnosti provozu

zapalovacích elektrod a jejich seřízení → riziko ohrožení bezpečnosti provozu

zařízení přívěry vzduchu → riziko nežádoucí modulace výkonu, neekonomický a neekologický provoz

uzavírací vzduchové klapky → riziko ochlazování topeniště při klidovém stravu hořáku

magnetického ventilu → riziko nežádoucího průniku paliva do spalovací komory při klidovém stavu hořáku

řídicí jednotky → riziko nežádoucí modulace výkonu, neekonomický a neekologický provoz

Plynový hořák s ventilátorem

disfunkce

motoru ventilátoru → riziko provozního výpadku hořáku

ložisek → riziko opotřebení → snížení výkonu a ekonomie provozu

směšovacího zařízení → riziko nežádoucí modulace výkonu, neekonomický a neekologický provoz

čidla plamene → riziko ohrožení bezpečnosti provozu

zapalovacích elektrod → riziko ohrožení bezpečnosti provozu

zařízení pro regulaci vzduchu → riziko nežádoucí modulace výkonu, neekonomický a neekologický provoz

uzavírací vzduchové klapky → riziko ochlazování topeniště při klidovém stavu hořáku

jištění při nedostatku plynu → riziko ohrožení bezpečnosti provozu

tlakoměru plynu → riziko ohrožení bezpečnosti provozu

uzavíracího zařízení plynu → riziko ohrožení bezpečnosti provozu

plynových filtrů → riziko ohrožení provozní spolehlivosti hořáku

regulátoru tlaku plynu → riziko ohrožení provozní spolehlivosti hořáku

magnetických ventilů → riziko ohrožení bezpečnosti provozu

řídicí jednotky → riziko nežádoucí modulace výkonu, neekonomický a neekologický provoz

Plynový hořák bez ventilátoru

disfunkce

klapky spalin → riziko nežádoucí modulace výkonu, neekonomický, neekologický a nehygienický provoz

zapalovacích elektrod → riziko ohrožení bezpečnosti provozu

zařízení pro kontrolu plamene (tepelné pojistky) → riziko ohrožení bezpečnosti provozu

uzavíracích elementů regulátoru tlaku plynu → riziko ohrožení bezpečnosti provozu

síta na vstupu vzduchu → riziko ohrožení provozní spolehlivosti hořáku

trysky zapalovače → riziko ohrožení provozní spolehlivosti hořáku

Zařízení na odvod spalin
Odvod spalin, včetně kompenzátorů, prvků pro vyrovnávání tepelné roztažnosti potrubí a čisticí otvory  
Tlumič hluku mechanické poškození → unášení částeček destruované hmoty do vzduchovodů → hygienické riziko, snížení účinnosti tlumení hluku
Výměník pro získávání tepla ze spalin pro předehřev napájecí vody

vnitřní koroze a zanesení průtokového průřezu pro proudění ohřívané vody → snížení tepelného výkonu výměníku, zvýšení hydraulických odporů sítě

znečištění (zanesení) teplosměnných ploch → snížení tepelného výkonu výměníku, snížení průtoku spalin

Klapky v odvodu spalin, omezovače pohybu disfunkce zařízení → negativní ovlivnění tahových parametrů komína
Ventilátor odvodu spalin

poškození lopatek → nevyváženost kola, snížení výkonu, zvýšení hluku

zanesení lopatek → snížení dopravního výkonu spalin

Komín  
Zařízení pro vypouštění vody zkondenzované ze spalin zdroje a důsledky rizik
Provozní měřicí zařízení disfunkce zařízení → neekonomický a neekologický provoz spalovací soustavy, pokles tepelného výkonu soustavy

Zařízení pro ohřev vody
Zařízení na ohřívání vody kouřovými plyny

Vnitřní koroze a zanesení průtokového průřezu pro proudění ohřívané vody → snížení tepelného výkonu výměníku, zvýšení hydraulických odporů sítě

Znečištění (zanesení) teplosměnných ploch → snížení tepelného výkonu výměníku, snížení průtoku spalin

Zařízení pro ohřev vody
(výměníky tepla typu voda-voda)

omezení průtokových průřezů pro proudění vody jejich stěn korozí a zanesením → snížení tepelného výkonu, zvýšení tlakových odporů a ztrát primárních i sekundárních potrubních sítí, jejich rozregulování

korozní narušení stěn → riziko vzniku netěsností a propojení primárních a sekundárních hydraulických okruhů

Plynová zařízení na ohřev vody korozní narušení stěn → riziko vzniku netěsností a riziko úniku ohřívané vody
Elektrická zařízení na ohřev vody

omezení průtokových průřezů pro proudění vody korozí jejich stěn a zanesením → snížení tepelného výkonu, zvýšení tlakových odporů a ztrát potrubních sítí, jejich rozregulování

disfunkce elektrické výstroje ohřívače → snížení až nulování tepelného výkonu

Zařízení na ohřev vody kombinovaná zdroje a důsledky rizik viz výše

Rozvaděče, regulační zařízení, kompresorová stanice
Rozvaděče

disfunkce

vypínačů, tlačítek a spínačů → riziko vzniku provozních poruch a poškození ovládaných zařízení včetně možnosti vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob i zařízení → neshoda požadovaných a skutečných parametrů vytvářeného mikroklimatu

spínacích, řídicích a jisticích okruhů → riziko vzniku provozních poruch a poškození ovládaných zařízení včetně možnosti vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob i zařízení → neshoda požadovaných a skutečných parametrů vytvářeného mikroklimatu

optických a akustických kontrolních zařízení → riziko ztížené identifikace provozních i mimoprovozních stavů řízených zařízení → riziko nezaznamenání vzniku provozních poruch a poškození ovládaných zařízení včetně možnosti vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob i zařízení

znečištění a poškození úplnosti ochranných krytů a víček → riziko obtížného nalezení kontrolních a montážních otvorů, nebezpečí dotyku elektrických zařízení pod napětím → ztížení kontroly a údržby zařízení a vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob

nedotažení elektrických svorek → riziko tepelné zátěže spojů → zvýšení teploty spojů → vznik přechodových odporů → riziko přerušení elektrických obvodů a riziko zahoření

poškození jističů, ochrana relé → riziko vzniku provozních poruch a poškození ovládaných zařízení včetně možnosti vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob i zařízení → neshoda požadovaných a skutečných parametrů vytvářeného mikroklimatu

nesprávnosti a poškození popisů elektrických obvodů → ztížení kontroly a údržby zařízení a vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob

nedodržení jmenovité proudové zatížitelnosti a odpovídajícího jištění → riziko vzniku provozních poruch a poškození ovládaných zařízení včetně možnosti vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob i zařízení

nesprávnost a poškození popisu funkcí ovládacích elementů

Termostaty, jističe, tlakové spínače, hygrostaty

znečištění, poškození a koroze, zakrytování a porušení těsnosti → riziko obtížného nalezení kontrolních a montážních otvorů, nebezpečí dotyku elektrických zařízení pod napětím → ztížení kontroly a údržby zařízení a vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob

neshoda předepsaných a skutečných hodnot

neprovedení regenerace hygrostatů (pokud to vyžadují)  → riziko negativního ovlivnění funkce hygrostatů

znečištění a nedotažení elektrických spojů

nesprávnost a poškození popisů elektrických obvodů

Regulační okruhy

znečištění, poškození a koroze, porušení těsnosti → riziko obtížného nalezení kontrolních a montážních otvorů, nebezpečí dotyku elektrických zařízení pod napětím → ztížení kontroly a údržby zařízení a vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob

neshoda předepsaných a skutečných hodnot

funkce → riziko nedodržení předepsaných parametrů mikroklimatu

nedotažení elektrických spojů → riziko tepelné zátěže spojů → zvýšení teploty spojů → vznik přechodových odporů → riziko přerušení elektrických obvodů a riziko zahoření

nesprávnost a poškození popisů elektrických obvodů → ztížení kontroly a údržby zařízení a vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob

Výstražná zařízení

disfunkce

disfunkce zařízení pro hlášení poruchy → riziko ztížené identifikace provozních i mimoprovozních stavů řízených zařízení → riziko nezaznamenání vzniku provozních poruch a poškození ovládaných zařízení včetně možnosti vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob i zařízení

optického a akustického signálu zařízení

poruchových signalizací → riziko ztížené identifikace provozních i mimoprovozních stavů řízených zařízení → riziko nezaznamenání vzniku provozních poruch a poškození ovládaných zařízení včetně možnosti vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob i zařízení

znečištění, poškození a koroze, porušení těsnosti zákrytů → riziko obtížného nalezení kontrolních a montážních otvorů, nebezpečí dotyku elektrických zařízení pod napětím → ztížení kontroly a údržby zařízení a vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob

neshoda předepsaných a skutečných hodnot → riziko ztížené identifikace provozních i mimoprovozních stavů řízených zařízení → riziko nezaznamenání vzniku provozních poruch a poškození ovládaných zařízení včetně možnosti vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob i zařízení

nedodržení mezních hodnot prodlevy → dtto

nesprávné seřízení spínacích hodnot → dtto

nesprávné seřízení zpoždění signálu mezních hodnot → dtto

Zapisovače, ukazovací přístroje

disfunkce

přepínačů měřicích míst → riziko snížení kontroly funkce zařízení

přenosných měřicích přístrojů → riziko snížení kontroly funkce zařízení

znečištění, poškození a koroze, porušení těsnosti → riziko obtížného nalezení kontrolních a montážních otvorů, nebezpečí dotyku elektrických zařízení pod napětím → ztížení kontroly a údržby zařízení a vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob

neshoda předepsaných a skutečných hodnot → signalizace dalších závad a poruch na zařízení MaR

poškození psacích pásek, resp. polštářků, nedostačující naplnění registrační barvy posuvu papíru → riziko snížení kontroly funkce zařízení

nedodržování přesnosti dálkového měření teplot → signalizace dalších závad a poruch na zařízení MaR

nedodržování přesnosti dálkového měření tlaků → signalizace dalších závad a poruch na zařízení MaR

Řídicí číslicová technika (DDC)

disfunkce

logických obvodů

signalizace poruch

obslužné klávesnice

spínacích povelů

tiskárny

chodu posuvu papíru

monitoru a ostrosti obrazu

napájení podcentrál

dálkového měření relativní vlhkosti

dálkového měření rychlostí proudu vzduchu

dálkového měření rychlostí proudu vody

zpracovatelské funkce → analogicky k předchozím odstavcům

znečištění, poškození a koroze, porušení těsnosti → riziko obtížného nalezení kontrolních a montážních otvorů, nebezpečí dotyku elektrických zařízení pod napětím → ztížení kontroly a údržby zařízení a vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob

správnosti programů (test. paměti) → analogicky k předchozím odstavcům

kontaktů funkčních modulů (desek) → analogicky k předchozím odstavcům

naměřených hodnot a jejich věrohodnosti → analogicky k předchozím odstavcům

Kompresorová
stanice a rozvody stlačeného vzduchu

disfunkce

ukazatele stavu oleje → riziko nekontrolovatelného stavu hladiny oleje → riziko zadření kompresoru

kompresoru jako celku → riziko celkové disfunkce soustavy MaR

tlakových spínačů → riziko negativního ovlivnění funkcí regulačních obvodů

spínačů, jističů a redukčních stanic tlaku → riziko negativního ovlivnění funkcí regulačních obvodů

automatického odlučovače vody → riziko poškození okruhů MaR zvýšenou vlhkostí

odvlhčovacího zařízení → riziko poškození okruhů MaR zvýšenou vlhkostí

zařízení pro odvodnění tlakové nádoby a redukční stanice → riziko poškození okruhů MaR zvýšenou vlhkostí

příslušenství rozvodů stlačeného vzduchu → riziko snížení výkonových ukazatelů kompresoru

znečištění, povrchové poškození a koroze → riziko obtížného nalezení kontrolních a montážních otvorů, nebezpečí dotyku elektrických zařízení pod napětím → ztížení kontroly a údržby zařízení a vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob

nepostačující náplň oleje → riziko zadření kompresoru

zanesení filtru → riziko snížení výkonových ukazatelů kompresorové stanice

znečištění filtru → riziko snížení výkonových ukazatelů kompresorové stanice

netěsnost rozvodů stlačeného vzduchu → riziko snížení výkonových ukazatelů kompresorové stanice

Elektrické
regulátory, vysílače veličin, řídicí členy

znečištění, poškození a koroze, porušení těsnosti přístrojů → riziko obtížného nalezení kontrolních a montážních otvorů, nebezpečí dotyku elektrických zařízení pod napětím → ztížení kontroly a údržby zařízení a vyvolání situací ohrožujících bezpečnost osob

neshoda předepsané a měřené (skutečné) hodnoty → riziko negativního ovlivnění parametrů umělého mikroklimatu

nesprávné seřízení regulátoru → riziko negativního ovlivnění parametrů umělého mikroklimatu

disfunkce elektropohonů regulačních orgánů → riziko negativního ovlivnění parametrů umělého mikroklimatu

Pneumatické
regulátory, vysílače, řídicí členy

neshoda předepsaných a naměřených (skutečných) hodnot

znečištění, poškození a koroze, porušení těsnosti přístrojů → riziko obtížného nalezení kontrolních a montážních otvorů → ztížení kontroly a údržby zařízení


7 VYUŽÍVÁNÍ OFFICE NÁSTROJŮ K ŘÍZENÍ JEDNODUCHÉHO PROVOZU A ÚDRŽBY

Činnosti při správě a provozu technických zařízení budov provázejí lidstvo od samotných počátků osídlování krajiny. Jakákoliv stavba, ať slouží pro bydlení, výrobu, administrativu, zdravotnictví či k jinému využívání, vždy vyžaduje některá technická zařízení k tomu, aby mohla sloužit svému účelu. Profese správce domovní techniky je tedy stejně tradiční, jako jsou činnosti při výstavbě. Nástroje, které dříve techničtí správci využívali, se nelišily od nástrojů výrobních a rovněž pomůcky administrativní, potřebné pro řízení těchto činností, nebyly nikterak originální – ve zjednodušeném vyjádření šlo o tužku a papír. Tento stav setrvával až do zavádění prostředků výpočetní techniky, které umožnily v podstatě vznik nové metodiky, nazývané facility management zahrnující nejširší škálu podpůrných služeb a zvyšující všestrannou efektivitu činností, pro něž jsou příslušné stavby či jejich komplexy určeny.

Tím je vlastně řečeno, že fungování metodiky FM v plném rozsahu je správnou funkcí podpůrných prostředků ICT přímo podmíněno. V současné době je k dispozici celá řada speciálních nástrojů CAFM, jak se toto uplatnění výpočetní techniky označuje.

Správa a provoz technických zařízení budov je, jak je výše uvedeno, odjakživa vnímáno jako podpora činností hlavních, které se v budovách odehrávají. Logicky se tedy do portfolia služeb FM zahrnuje. A jakkoli se ukazuje, že v ostatních FM službách se výpočetní technika naprosto organicky využívá, pro značný podíl provozů technických zařízení budov tato zásada neplatí a podmínky, za kterých je zařízení provozováno, připomíná dobu, o které byla zmínka výše.

Nebudeme zde řešit nástroje řemeslné – i ty lze na trhu najít ve velmi moderní podobě oproti stavu, který panoval před sto lety.

Technické systémy řízení provozních souborů postupně přecházejí od rozměrných rozvaděčů k soustavám měření a regulace s využitím výpočetní techniky a ve značné míře se zvláště u nových budov setkáváme s velíny (dispečinky), vybavenými řídicí DDC technikou s monitory, na kterých je možné sledovat provozní fyzikální parametry v aktivních schématech provozních souborů s možností změn jejich nastavení. Tiskárny editují jak data provozní, tak i poruchová a historické databanky umožňují náhled do událostí, které se odehrály před značnou dobou.

Nástroje řízení provozních agend jsou však přesto v nezanedbatelné části technických správ objektů totožné s těmi historickými – tedy „tužka a papír“.

V dalším textu je naznačeno, jak lze využít obecně dostupné výpočetní techniky k výraznému zvýšení kvality vedení provozních agend, ať už se jedná o personální řízení provozních procesů, evidenci a registraci závad a poruch, řízení a sledování periodického ošetřování technických zařízení, materiálně technické zásobování a odběratelskou činnost či o řízení lidských zdrojů.

Takto využívaná výpočetní technika umožní vždy čitelnou interpretaci dokumentů všeho druhu, jejich dokonalou archivaci a přístupnost s využitím běžně dostupného internetu a někde i intranetových sítí i sdílení dokumentů, včetně transferu jakýchkoliv zpráv, požadavků a zadávání úkolů. Je však potřeba zdůraznit, že pro rozsáhlejší a komplikovanější systémy budov a technologií se již bez CAFM a propracovaných požadavkových systémů neobejdeme. Proto následující pasáže vnímejte jako návod na obecné principy řízení a jako jednoduché a levné formy pro menší rozsahy a současně jednodušší technologie.

Především je možné zavést pasport technických zařízení například v aplikaci „Excel“ na základě vyplňování buněk například podle následujícího záhlaví (později lze toto přenést do CAFM systémů):

Název dílu (agregátu) Součást agregátu Typ – model Sériové číslo Inventární číslo Rok výroby Další Identifikace Počet Výrobce

Dodavatel Záruka do Servis Umístění Číslo výkresu Profes. obor Charakt. rozměr (m) Jmenovitý průměr DN (m) Rozměry (m)

Plocha (m2) Objem (m3) Hmotnost (kg) Napětí (V) Proud (A) Příkon (kW) Otáčky (1/min) Jmen. tlak PN(Pa) Přetlak (Pa) Teplota (°C) Průtok (m3/s)

Vyplněný dokument je potom výbornou pomůckou pro tvorbu plánu periodického ošetřování zařízení, pro plánování sortimentního minima náhradních dílů, provozních hmot a spotřebního materiálu a rovněž pro objednávání outsourcovaných zásahů do zařízení. V elektronické podobě se v „prostém“ a přístupném Wordu úspěšně rovněž vedou, aktualizují i editují veškeré směrnice, provozní předpisy a návody, vedou se v ní provozní knihy, knihy vzkazů a provozní řády. Konečně je žádoucí postupně pořídit v elektronické podobě i úplnou a aktuální dokumentaci skutečného stavu zařízení v souladu s ustanovením § 125 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, v platném znění.

Různé vzory „papírově“ vedených knih závad a poruch je možné nahradit elektronickou evidencí rovněž v „Excelu“ vyplňováním buněk například podle následujícího záhlaví:

Levá strana rozevřené knihy A4

Datum podání požadavku nebo hlášení Čas podání požadavku nebo hlášení Zdroj požadavku nebo hlášení Příjemce požadavku nebo hlášení Doslovný text požadavku nebo hlášení Vyřazení evidenční karty Komu přiděleno k vyřízení

Pravá strana rozevřené knihy A4

Datum a čas přidělení k vyřízení Popis řešení požadavku nebo hlášení Datum a čas vyřízení Zařazení evidenční karty Poznámka

V této souvislosti je možné s výhodou modifikovat agendu evidence a registrace (vyřizování) závad a poruch do řízení událostí a jakýchkoliv požadavků a evidovat je obdobným způsobem, jak je tomu u závad a poruch. Zde je možno využít běžného programového vybavení PC, kde aplikace „Outlook“ zahrnuje i složku „Úkoly“, která umožňuje přidělování (zadávání) úkolů jednotlivým zaměstnancům elektronickou poštou a stejně tak lze sledovat i postup plnění zadaného úkolu jakéhokoliv druhu. Současně se tak vytvářejí seznamy splněných a nesplněných požadavků a jejich osobní přiřazení. Všechny tyto dokumenty lze jednoduše editovat. Tím se rozšiřuje působnost technického dispečinku i o působnost v rámci celé technickohospodářské správy budovy. Samozřejmě je tato metodika podmíněna přístupností připojených počítačů všem technickým zaměstnancům a jejich základní počítačová gramotnost. Toto však již v současné době přestává být problémem.

Plánování a sledování plnění plánu periodického ošetřování technických zařízení je přímo určeno k převedení do „Excelu“. Databázi položek jednotlivých úkonů a označení periodicit, například týden, dva týdny, měsíc, čtvrtletí, pololetí, rok a více let umožňuje aplikace Excel filtrovat na soubory jednotlivých periodicit a například ve „Wordu“ poté vytvářet tabulkové plány na čtvrtletí a týdny, až po vypracování plánů na jednotlivé dny, úkony a zaměstnance. Takto lze plánovat i úkony outsourcované.

Materiálně technické zásobování může být založeno na tabulkovém vyjádření sortimentního minima položek v Excelu a následně s využitím čárového kódu, resp. QR kódu jednotlivých položek udržovat optimální stav skladových zásob.

Konečně řízení rozvoje lidských zdrojů může mít elektronickou podobu obdobnou plánování periodického ošetřování zařízení – udržování a zvyšování kvalifikace jednotlivých zaměstnanců má totiž rovněž charakter periodicity.

Závěrem lze tedy rekapitulovat, že optimální nasazení výpočetní techniky v oblasti správy infrastruktury v pravém smyslu slova má samozřejmě podobu pořízení kompletního CAFM. Pokud však není nasazení CAFM v možnostech některého z provozovatelů, může si svou situaci vylepšit „vlastními silami“ a technikou, kterou má k dispozici tak, jak je v příspěvku naznačeno.


8 SLEDOVÁNÍ A ŘÍZENÍ PROVOZU

Obvyklým způsobem provozování technických zařízení velkých budov byla v minulosti nepřetržitá přítomnost obsluhovatelů v objektech. I nyní se setkáváme s nepřetržitě obsazenými velíny a dispečinky (tzv. 24/7), jejichž služba je trvale přítomna pro případ, „kdyby se něco stalo“. Přitom pravděpodobnost nutného zásahu při záchraně majetku či odvrácení ohrožení osob v objektech mimo hlavní provozní dobu je poměrně nízká. Podmínkou je ovšem velmi důsledně vedené preventivní ošetřování zařízení.

Například při současné praxi provozování technických zařízení v souboru více než deseti budov jednou provozovatelskou společností nastává tato situace jednou či dvakrát do měsíce, což lze dobře vykrýt zásahem pohotovostní služby.

Udržování nepřetržité přítomnosti obsluhovatelů v budovách náklady na tuto službu výrazně prodražují. Ekonomové pak porovnávají tyto náklady s částkami, které figurují při vyřizování eventuálních pojistných událostí.

Tento nový přístup je patrný zvláště při obsluze plynových kotelen. Dřívější praxe trvalé obsluhy i u kotelen velkých výkonů bývá po instalaci potřebných zabezpečovacích okruhů nahrazována obsluhou občasnou, kterou příslušná vyhláška č. 91/1993 Sb., připouští.

Za těchto podmínek si společnosti, které zabezpečily přenos provozních dat kotelen s použitím modemů do centrálních dispečinků a provozují současně bezmála stovku kotelen, zajišťují osobní přítomnost topiče v kotelnách třeba i jen jednou týdně.

Do této situace vstupuje nový fenomén internetu věcí (IoT viz kapitola 3.4.1). Současná globalizace průmyslových a dalších procesů směřuje k zavádění „chytrých technologií“ s využíváním sběru hromadných dat o funkcích naprosto rozličných technických zařízení všeho druhu. V současnosti umožňuje informační architektura založená na internetu výměnu služeb a zboží mezi veškerými prvky, zařízeními a objekty připojenými k síti. IoT využívá síťového připojení nejen předmětů každodenní potřeby, které bývají často vybaveny určitým druhem inteligence, ale zejména pak i skladebných částí složitějších systémů, mezi něž bezpochyby patří i provozní soubory technických zařízení budov. V tomto kontextu může být internet platformou, jejímž prostřednictvím různá zařízení elektronicky komunikují a vyměňují si informace s okolním světem. Na IoT tedy můžeme nahlížet jako na skutečnou evoluci všeho, co známe pod názvem internet – s mnohem větší vzájemnou konektivitou, lepším zpracováním informací a dokonalejšími inteligentními službami.

Vývoj sledování a řízení provozu systémů technických zařízení budov již po delší dobu směřuje k centralizaci managementu obsluhy i místně vzdálených budov a objektů z jednoho řídicího centra. Lze očekávat, že budoucnost přinese i metodiky řízení operativních zásahů do provozních souborů umístěných i mimo zemi sídla centrálního dispečinku. Ostatně zmíněný příklad praxe již znám.

V této souvislosti se nabízí vize řešení příkladu provozního problému, který spočívá v poruše funkce některé ze skladebných částí systému technického zařízení budovy situované v libovolné vzdálenosti od řídicího centra. Informaci o události podrobně vyspecifikovanou snímačem fyzikální veličiny v rámci IoT zpracuje operátor podle datových údajů systému CAFM (příp. CDE z BIM) až do podrobností týkajících se možného popisu případu, specifikace eventuálních náhradních dílů a pracovních postupů, které sdělí místní obsluze porouchaného zařízení pro fyzické sjednání nápravy.

V současné době však je běžné, že denní rutinu zajišťuje provozní směna. Ta je složena z dispečera ve službě, který ji řídí a z dalších pracovníků dělnických profesí, při větším počtu sledovaných budov a provozů i techniků.


8.1 CHARAKTERISTIKA A KOMPETENCE DISPEČINKU SLUŽEB

V této souvislosti je nutné pojednat o klasickém dispečerském způsobu řízení. Jde o to, že v každé směně, která má na starosti provoz zařízení všech smluvně sledovaných objektů a odstraňování drobnějších poruch, je určen jeden kvalifikovaný a zkušený pracovník do funkce dispečera. Zde opět záleží na rozsáhlosti a počtu zařízení a počtu obsluhovatelů. Ve větších provozech vykonávají dispečerské funkce obvykle středoškoláci a je tedy nasnadě, že se jedná o dispečery profesionální, kteří se trvale střídají ve směnném cyklu. V menších provozech pak mohou dispečerskou funkci zastávat i obsluhovatelé, kteří se jinak účastní běžných manuálních činností. V těchto případech pak platí, že dispečer ve službě je vybaven značnými pravomocemi: jemu podřízené provozní směně nesmí nikdo dávat žádné příkazy, jeho rozhodnutí nesmí nikdo měnit. Pokud jsou instrukce dispečera ve službě v rozporu s provozními řády a dalšími platnými právními a vnitřními dokumenty a na upozornění nesjedná nápravu, odvolá ho jeho nadřízený ze služby.

Dispečer rozhoduje o tom, které z technických zařízení budov bude spuštěno a vypnuto a rovněž o tom, kdy a v jakém rozsahu bude smluvní služba poskytována. Jeho povinností je řešení všech provozních situací a organizace odstraňování závad a poruch zařízení, včetně havarijních.

Odpovědnost dispečera ve službě je tedy odpovědností za výsledek činnosti zařízení a služeb ve smluvní působnosti poskytovatele služeb FM.

V tomto dokumentu popisujeme dispečink sloužící pro zajištění správy budov a FM služeb. Musíme ale zmínit, že souběžně mohou být na areálech i jiné dispečinky, které jsou specializované na souběžné služby – jako například:


8.2 ÚKOLY DISPEČINKU SLUŽEB

Dispečink služeb se řídí pracovními postupy operativního řízení a je nepřetržitě obsluhován provozní směnou.

Vstup do dispečinku je povolen pouze členům provozní směny a jejich nadřízeným a dalším osobám pouze se svolením dispečera ve službě.

Dispečink služeb soustřeďuje veškeré informace o aktuálních provozních stavech a parametrech provozovaných technických zařízení budov a o aktuální úrovni smluvně poskytovaných služeb.

Dispečink služeb vede dále následující agendy:

Povinnosti a kompetence dispečera ve službě:

Dispečer ve službě:

Dispečer ve službě má stálý přehled o:


8.3 PROVOZNÍ SMĚNA

Struktura a stanoviště provozní směny:

Povinnosti provozní směny:

Složení provozní směny:

Povinnosti zaměstnanců v operativní službě:

Denní provozní rutina obsahuje denně se opakující kontrolní a ošetřovací úkony. Formulář denního provozního protokolu pak obsahuje tyto úkony tak, že každý úkon je číslován a má svou řádku. Ve svislých sloupcích se pak uvede, v jakých časových údobích během dvaceti čtyř hodin a jak často se úkon provádí. Ke každému číslovanému úkonu existuje v příslušném provozním předpisu přesný návod, aby práce byly vždy vykonány jednotně a aby nemohlo docházet k chybným výkladům pracovních instrukcí. Splnění úkonu příslušným pracovníkem se pak zaznamená pouhým proškrtnutím políčka formuláře bez zdlouhavého zapisování do provozních knih. Evidence je tedy jednoduchá a hlavně, na nic nelze zapomenout. K vyplněnému formuláři se připnou denní záznamy měřicích přístrojů/ústředny/, a tím je i kompletována denní dokumentace provozu, která průkazně vypovídá o průběhu celého pracovního dne a kterou lze velmi pohodlně archivovat potřebný počet roků podle podnikového skartačního pořádku.


9 PERIODICKÁ ÚDRŽBA A OŠETŘOVÁNÍ ZAŘÍZENÍ

Provozní manažer před začátkem každého čtvrtletí vydává plán periodických prací sestavený pouze v číselných kódech po týdnech pro každé pracoviště. Vedoucí každého pracoviště pak rozpracovává formulářem plán po týdnech na jednotlivé pracovníky a směny. Tak je s předstihem zajištěno, že každý pracovník ví, kterou práci má kdy vykonat a předem odpadají výmluvy typu „nevěděl jak, neměl nářadí a materiál“. Po splnění úkolu každý podepíše příslušné políčko formuláře a přímý nadřízený potvrdí svým podpisem převzetí práce. Evidence splněných úkonů je tudíž velice jednoduchá a adresná a nahrazuje zdlouhavé zápisy do různých knih. Archivace záznamů o provedených úkonech opět spočívá pouze v uchování podepsaných plánovacích formulářů. Dlužno znovu připomenout, že tato plánovací metodika se osvědčuje pro veškerou agendu technické správy budov.

Toto vše je již zakomponováno v CAFM systémech.


9.1 PŘÍKLADY ÚKONŮ PERIODICKÉHO OŠETŘOVÁNÍ TECHNICKÝCH ZAŘÍZENÍ BUDOV

Příklad obsahu přípravné databáze úkonů periodického ošetřování obvyklého rozsahu technických zařízení budov a pro provádění správních úkonů a činností kromě každodenních kontrolních a obslužných činností:

A Zařízení pro dopravu vzduchu
A1 Ventilátory
A2 Pohony
 
B Výměníky tepla
B1 Ohřívače vzduchu (vzduch – kapalina)
B2 Elektrické ohřívače vzduchu
B3 Chladiče vzduchu (vzduch – kapalina)
B4 Výparníky (vzduch – chladivo)
B5 Regenerační výměníky tepla (např. rotační)
B6 Rekuperační výměníky zpětného získávání tepla (vzduch – nemrznoucí kapalina)
B7 Rekuperační výměníky vzduch – vzduch
 
C Filtry vzduchu
C1 Odvinovací filtry
C2 Vložkové filtry včetně kapsových a tukových
C3 Elektrofiltry
C4 Absorpční filtry
C5 Aerosolové filtry
 
D Zvlhčovače
D1 Zvlhčovače vodní
D2 Odlučovače kapek
D3 Zvlhčovače parní s vyvíječem páry
D4 Zvlhčovače parní bez vyvíječe páry
D5 Vyvíječ páry
 
E Elementy rozvodu vzduchu
E1 Protidešťové žaluzie
E2 Mřížky a distribuční elementy (vyústky)
E3 Protipožární klapky
E4 Regulační klapky listové
E5 Vzduchovody a komory
E6 Směšovací a expanzní jednotky
E7 Indukční jednotky
E8 Podokenní a stropní cirkulační jednotky
E9 Tlumiče hluku
E10 Vzduchotechnické zařízení pro odvod tepla a kouře
 
F Chladicí zařízení
F1 Kompresor
F2 Vodou chlazený kondenzátor
F3 Vzduchem chlazený kondenzátor
F4 Výparník (kapalina – chladivo)
F5 Příslušenství
F6 Chladicí věže
 
I Potrubní sítě – rozvody tepla a chladu pro vzduchotechniku
I1 Čerpadla
I2 Uzavírací, regulační a pomocné armatury
I3 Lapače nečistot
I4 Vodní rozvody a expanzní nádoby
I5 Odlučovače a svody kondenzátu
I6 Zásobníky kapalin
 
J Zdroj tepla
J1 Vodní kotel (viz též ČSN 07 0240)
J2 Parní kotel
J3 Tlakově nezávislá výměníková stanice (viz též ČSN 06 0830)
J4 Kogenerační zařízení
J5 Tlakově závislá předávací stanice tepla (viz též ČSN 06 0830)
 
K Zařízení na udržování tlaku (viz též ČSN 06 0830)
K1 Uzavřené expanzní a ostatní tlakové nádoby (viz též ČSN 69 0012)
K2 Oběhová čerpadla
K3 Omezovače minimálního a maximálního tlaku
 
L Spalovací zařízení
L1 Hořák na kapalná paliva
L2 Plynový hořák s ventilátorem (viz též ČSN 07 0703)
L3 Plynový hořák bez ventilátoru
 
M Zařízení na odvod spalin
M1 Odvod spalin, včetně kompenzátorů, prvků pro vyrovnávání tepelné roztažnosti potrubí a čisticí otvory
M2 Tlumič hluku
M3 Výměník pro získávání tepla ze spalin
M4 Klapky v odvodu spalin, omezovače pohybu
M5 Ventilátor odvodu spalin
M6 Komín
M7 Zařízení pro vypouštění vody zkondenzované ze spalin
M8 Provozní měřicí zařízení
 
N Zařízení pro ohřev vody (viz též ČSN 06 0830)
N1 Zařízení na ohřívání vody kouřovými plyny
N2 Zařízení pro ohřev vody (výměníky tepla typu voda – voda nebo typu chladivo – voda)
N3 Plynová zařízení na ohřev vody
N4 Elektrická zařízení na ohřev vody
N5 Zařízení na ohřev vody kombinovaná
 
O Rozvaděče, regulační zařízení, kompresorová stanice
O1 Rozvaděče
O2 Termostaty, jističe, tlakové spínače, hygrostaty
O3 Regulační okruhy
O4 Výstražná zařízení
O5 Zapisovače, ukazovací přístroje
O6 Řídicí číslicová technika (DDC)
O7 Kompresorová stanice a rozvody stlačeného vzduchu
O8 Elektrické regulátory, vysílače veličin, řídicí členy
O9 Pneumatické regulátory, vysílače, řídicí členy
 
P Pohony
P1 Elektromotory
P2 Řemenové převody
P3 Spojky
P4 Řetězové náhony
P5 Převodovky
P6 Servopohony
 
Q Potrubní síť a topidla soustav ústředního vytápění
Q1 Čerpadla
Q2 Uzavírací a regulační armatury
Q3 Odlučovače nečistot
Q4 Potrubí
Q5 Otopná tělesa (žebrová tělesa, desková tělesa, konvektory)
 
R Kotelny a sklady paliva
R1 Kotelny
R2 Sklady kapalného paliva
 
S Elektrická silnoproudá zařízení
S1 Silové okruhy
S2 Zásuvkové a světelné okruhy
S3 Silové spotřebiče
S4 Technologické okruhy silnoproudu
S5 Náhradní zdroj elektrické energie – generátor
S6 Náhradní zdroj elektrické energie – UPS
S7 Povinné úkony souhrnně
S8 Práce na venkovních vedeních VVN
S9 Práce na venkovním vedení VN
S10 Práce na venkovních vedeních NN
S11 Práce na kabelech s kovovým povrchem uložených v zemi
S12 Práce na kabelových vedeních
S13 Práce na kabelových kanálech
S14 Práce na trakčních vedeních
S15 Práce na nadzemním sdělovacím vedení
S16 Práce na podzemních kovových kabelech
S17 Práce na točivých strojích synchronních
S19 Práce na točivých strojích asynchronních
S20 Práce na komutátorových derivačních motorech
S21 Práce na elektrických odlučovacích zařízeních
S22 Práce na rtuťových usměrňovačích
S23 Práce na transformátorech, tlumivkách a reaktorech
S24 Práce na pracovních a ochranných pomůckách pro elektrická zařízení
S25 Práce na zařízení transformoven a spínacích stanic VN a VVN
S26 Práce na akumulátorovnách a nabíjecím zařízení
S27 Práce na tlakovzdušném zařízení elektrických stanic
S28 Práce na zámcích a klíčích elektrických stanic
S29 Práce na stavební části a vybavení elektrických stanic
S30 Práce na ochranách a automatice rozvodných stanic
S31 Práce na měřicích přístrojích a elektroměrech
S32 Práce na přístrojových transformátorech
S33 Práce na tlakovzdušných vypínačích
S34 Práce na bleskojistkách
S35 Práce na elektrickém přenosném nářadí
S36 Práce na elektromechanickém nářadí
S37 Práce na přístrojích pro svařování polypropylénu a polyethylénu
S38 Práce na zařízení pro kompenzaci indukčního výkonu
 
T Slaboproudá elektrická zařízení
T1 Spojové prostředky drátové
T2 Spojové prostředky bezdrátové
T3 Rozhlasové zařízení
T4 Zařízení jednotného času
T5 Elektrická požární signalizace
T6 Elektrická zabezpečovací signalizace
T7 Uzavřený televizní okruh
T8 Anténní technika
T9 Přípojky televizních a radiových sítí
 
U Zdvíhací zařízení
U1 Výtahy
U2 Fasádní plošiny
U3 Manipulační plošiny
U4 Eskalátory
U5 Kladkostroje
 
V Doplňková technická zařízení
V1 Motorová vozidla
V2 Potrubní pošta
V3 Stabilní hasicí zařízení – střední pěna
V4 Odpadové hospodářství
V5 Umývárna a servis automobilů
V6 Organizační technologie garáží
V7 Zařízení kuchyňské technologie
V8 Automatické dveře a zákryty
V9 Elektrické zámkové systémy
V10 Mechanické dopravní systémy
V11 Technické vybavení fitcentra a solária
V12 Technické vybavení kuželníku
V13 Technické vybavení herny
V14 Technické vybavení prádelny
V15 Jevištní technika
V16 Venkovní žaluzie s automatickým spouštěním
 
W Organizační, zásobovací a administrativní úkony
W1 Organizace práce
W2 Zásobování
W3 Kontrolní činnost
W4 Rozvojová činnost
W5 Zvyšování kvalifikace
W6 Osobní agenda
 
X Bezpečnost práce a požární ochrana
 
Y Stavební část a úklidové práce
Y1 Stavební část
Y2 Úklidové práce
Y3 Interiérové vybavení
Y4 Mobiliář
Y5 Vnější komunikace
Y6 Vnější zeleň
Y7 Vnitřní zeleň
 
Z Zdravotní technika
Z1 Rozvody vody
Z2 Kanalizace, odpady
Z3 Plynová odběrní zařízení
Z4 Regulační stanice plynu
Z5 Automatické vodní hasicí zařízení
Z6 Čisticí zařízení typu LAPOL
Z7 Čističky odpadních vod
Z8 Přečerpávací stanice
Z9 Technické vybavení bazénu


10 MATERIÁLNĚ TECHNICKÉ ZÁSOBOVÁNÍ (MTZ)

Materiálně technické zásobování a odběratelská činnost souvisí neoddělitelně s každodenní provozní rutinou. Nejvýhodnější je, když pracovník, určený pro zásobování a pro zajišťování dodavatelů externích prací, přímo patří do provozního útvaru, je zainteresován na jeho pracovních výsledcích a zná technické potřeby provozu. Únosným kompromisem je ještě vyčlenění pracovníka cizího útvaru MTZ pro zásobování provozu. Naproti tomu se zásadně neosvědčuje pouhé předávání požadavků cizímu MTZ, které se spokojí s odesláním objednávky. Zde je často nutný osobní kontakt s dodavateli, situační obratnost a schopnost pohotové volby ekvivalentů v případě nedosažitelnosti objednaného zboží.

Základem solidního materiálového zabezpečení je dlouhodobé plánování a včasné uplatňování objednávek. To je podmíněno existencí rozpisu sortimentního minima náhradních dílů a spotřebního materiálu s určením v rozmezí množství, které má být skladováno či má být k dispozici pro spotřebu. V každém případě jde vždy o stovky položek mnoha profesních oborů. Efektivním nástrojem řízení správy MTZ je metodika například čárových kódů nebo QR kódů ve spojení s využitím SW nástroje „skladové hospodářství“.


11 POMŮCKA PRO VYZKOUŠENÍ PROVOZNÍCH SOUBORŮ TECHNIKY PROSTŘEDÍ

Pro vyzkoušení provozních souborů se doporučuje zaměřit se níže uvedené oblasti.


11.1 ZAŘÍZENÍ VYTÁPĚNÍ STAVEB

u zařízení vytápění staveb zvláště na problematiku zařízení automatického řízení hořáků, výstroje kotlů a příslušenství hydraulických okruhů, tj.:


11.2 ZAŘÍZENÍ PRO OCHLAZOVÁNÍ STAVEB

u zařízení pro ochlazování staveb (zvláště na problematiku zařízení automatického řízení chladicích jednotek, výstroje chladicích jednotek a příslušenství hydraulických okruhů), tj.:


11.3 ZAŘÍZENÍ OHŘEVŮ CHLADICÍCH VĚŽÍ A POTRUBNÍCH PŘÍVODŮ K CHLADICÍM VĚŽÍM

u zařízení ohřevů chladicích věží a potrubních přívodů k chladicím věžím bezpečnostních okruhů zdroje chladu, tj. – vypnutí:


11.4 ZAŘÍZENÍ VZDUCHOTECHNIKY

(zvláště na problematiku)


11.5 ZAŘÍZENÍ PRO MĚŘENÍ A REGULACI

(zvláště na problematiku)


11.6 ZAŘÍZENÍ ZDRAVOTNĚ TECHNICKÝCH INSTALACÍ

(zvláště na problematiku)


11.7 ELEKTRICKÁ ZAŘÍZENÍ SILNOPROUDÁ

(zvláště na problematiku)


11.8 ELEKTRICKÁ ZAŘÍZENÍ SLABOPROUDÁ

(zvláště na problematiku)