- PROFESIS - https://profesis.ckait.cz -

Stavební a technická údržba staveb (PS 10.6)

ČESKÁ KOMORA AUTORIZOVANÝCH INŽENÝRŮ A TECHNIKŮ ČINNÝCH VE VÝSTAVBĚ
Rada pro podporu rozvoje profese ČKAIT

Autoři: Ing. Eva Beránková Wernerová, doc. Ing. et Ing. František Kuda, CSc., Ing. Jindřich Pater

Autor aktualizace 2022: Ing. Jindřich Pater

Stav: aktualizace 2022, vydání 2017

Anotace:
Pomůcka popisuje povinnosti vlastníků budov ve vztahu ke stavební části a k zařízením techniky prostředí staveb, standardní postupy a metody monitorování technického stavu budov a jejich systematické údržby a oprav, zejména ve způsobu údržby a péče o budovy. Poskytuje přehled povinných kontrol (podle vyhlášek nebo norem) s časovými limity jejich provádění, doplněný o návrh dalších odborných prohlídek nebo činností, které jsou nutné nebo vhodné. Obsahuje ukázku vzorového plánu údržby a dalších činností spojených s technickou správou staveb (revizí, oprav). Měla by sloužit k plánování a posuzování stavu údržby staveb jak jeho majiteli, tak případnému zájemci o koupi například bytu v domě. Řádné užívání vyžaduje vedení evidence o zásazích do technického (úpravy, opravy, údržba) a ekonomického (využití ploch, pronájem, náklady na energie) stavu stavby.

Upozornění k textu

K 30. 6. 2022 byly ve sbírce zákonů ČR vydány (a tudíž platné) k problematice stavebního zákona následující právní předpisy:

Další text je stále vázán pouze na zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) a k němu vydané prováděcí předpisy, neboť vývoj v oblasti změn stavebního zákona k dnešnímu datu 30. 6. 2022 není ukončen.

OBSAH

  Úvod
1 Základní pojmy údržby
1.1 Struktura údržby budov
1.2 Činnosti údržby
1.3 Obecné procesy údržby a oprav
1.4 Procesní charakter údržby
2 Údržba (udržovací práce) v právních předpisech
2.1 Údržba stavby (udržovací práce) v zákoně č. 183/2006 Sb., stavební zákon
2.2 Údržba stavby (udržovací práce) v prováděcích vyhláškách ke stavebnímu zákonu
2.3 Údržba stavby (udržovací práce) v dalších právních předpisech
2.3.1 Zákony
2.3.2 Vyhlášky
2.3.3 Nařízení vlády
3 Zákonné povinnosti vlastníka stavby
3.1 Zákonné povinnosti technické a provozní
3.2 Zákonné povinnosti ekonomické
3.3 Zákonné povinnosti právní
4 Provozní a technická dokumentace
4.1 Provozní dokumentace
4.2 Dokumentace povinně používaná
4.2.1 Revizní zprávy k vyhrazeným technickým zařízením
4.2.2 Revizní zprávy a doklady k provozuschopnosti k nevyhrazeným technickým zařízením a vybavení
4.2.3 Provozní řády
4.2.4 Prohlášení o vlastnostech
4.2.5 Dokumentace bezpečnosti a ochrany zdraví při práci (BOZP)
4.2.6 Dokumentace požární ochrany (PO)
4.2.7 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
4.3 Dokumentace doporučeně používaná
4.3.1 Pasporty
4.3.2 Standardní návody na užívání
4.3.3 SW podpora údržby
4.3.4 Evidence měřičů
4.3.5 Kniha provozu stavby
4.4 Plán údržby a obnovy
4.4.1 Stavební údržba
4.4.2 Údržba technických zařízení
4.5 Plán kontroly spolehlivosti konstrukcí
5 Souhrnný přehled dokumentace a úkonů pro výkon správy majetku a zajištění stavebně-technické údržby
6 BIM a správa budov – základní informace
6.1 Přínosy BIM
6.2 Normy BIM
6.3 Harmonogram zavádění BIM
6.4 Dokumentace BIM
6.5 Výhody BIM
6.6 Právní předpisy BIM
  Závěr
  Literatura
  Přílohy


ÚVOD

Význam údržby staveb v kontextu nákladů jejich životního cyklu a jejich užitků v souvislosti se zachováním udržitelného rozvoje stále roste. Do popředí zájmu se dostává nalezení vyváženého vztahu mezi stavebními aktivitami a stavbami s kvalitním vnitřním prostředím na straně jedné a zátěží životního prostředí na straně druhé v celém životním cyklu staveb, především s ohledem na konstrukční materiály a prvky s nízkou spotřebou energie, včetně využití obnovitelných zdrojů. Údržba staveb se stává prostředkem ke zvýšení jejich užitku z hlediska užívání, životnosti, termínů obnovy a řízeného ukončení jejich životnosti.

Problematikou údržby se v současnosti zabývá mnoho organizací a subjektů (státních, obecních i soukromých). Ne vždy však mají zcela dořešenu celkovou koncepci údržby a obnovy a odpovídající SW nástroje. Většinou se pouze snaží dodržovat platné provozní předpisy v souvislosti s údržbou staveb a řeší pouze kritické a havarijní situace. Pokud se alespoň o jistou koncepci pokusí, pak pouze malá část dovede jednotlivé detaily své koncepce až do konečných důsledků, které zohledňují například rizika spojená s provozem budov, s finanční situací majitele nemovitostí apod. Úloha vlastníka stavby nebo jeho správce by neměla být orientována jen na optimalizaci celkových nákladů na životní cyklus stavby, ale i na věcné řešení stavby, včetně stanovení rozsahu předepsané údržby jednotlivých konstrukčních prvků a dílů, technických a technologických zařízení. Vezmeme-li v úvahu, že předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u budov a hal se zděnými, monolitickými nebo železobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně, je to doba, kterou ovlivňují tři generace vlastníků.

Problematika údržby staveb prochází obdobím dynamických inovací a nových přístupů, které je nutné propojit se současným vnímáním životního cyklu stavby. Nabízí se množství zdrojů dat a podkladů pro optimalizaci provozu stávajících budov, které je žádoucí využít. Cílem pomůcky je podpořit optimalizaci provozu stávajících budov, související s údržbou a obnovou, s využitím takových technických řešení, která zajistí výrazné prodloužení jejich životnosti a zvýšení uživatelského komfortu na úroveň odpovídající současným uživatelským požadavkům, a to za optimálních pořizovacích a provozních nákladů.

Stavební a technická údržba staveb je pomůcka připomínající servisní knihu u auta, v níž jsou uvedeny úkony prováděné při servisních prohlídkách podle počtu ujetých kilometrů nebo podle stáří. Pomůcka poskytuje přehled povinných kontrol (podle vyhlášek nebo norem) s časovými limity jejich provádění, doplněný o návrh dalších odborných prohlídek nebo činností, které jsou nutné nebo vhodné. Obsahuje ukázku vzorového plánu údržby a dalších činností spojených s technickou správou staveb (revizemi, údržbami, opravami). Měla by sloužit k plánování a posuzování stavu údržby staveb jak jejímu majiteli, tak případnému zájemci o koupi například bytu v domě. Řádné užívání vyžaduje vedení evidence o zásazích do technického (úpravy, opravy, údržba) a ekonomického (využití ploch, pronájem, náklady na energie) stavu stavby. Povinné dokumentování stavu objektů končí dokumentací skutečného provedení stavby. Ve fázi užívání se povinně dokladují pouze změny podléhající stavebnímu řízení. Chybí průběžné vyhodnocování provozu budov zejména v technických, ekonomických a environmentálních parametrech. Pomůcka se také dotýká problematiky použitelných nástrojů k prodloužení užitku a efektivnosti stavebního díla v kontextu veřejného zájmu. Pokouší se sumarizovat povinnosti vlastníků budov ve vztahu k stavební části a k zařízením techniky prostředí staveb, standardní postupy a metody monitorování technického stavu budov a jejich systematické údržby a oprav, zejména ve způsobu údržby a péče o budovy.

Pomůcka PS 10.6. Stavební a technická údržba staveb částečně navazuje a podrobněji rozpracovává některé kapitoly pomůcky PS 10.4 Provozování a udržování budov, která vysvětluje pojem facility managementu, jeho přínosy, jako jsou úspory provozních nákladů, zvýšení produktivity práce zaměstnanců apod. PS 10.4 vysvětluje strukturu oboru podle standardu EU, roli facility manažera při správě nemovitosti, povinnosti vlastníků budov ve vztahu k zařízením techniky prostředí staveb a předkládá praktické příklady. A dále částečně navazuje na pomůcku PS 10.5 Facility management a technicko-ekonomická správa majetku, která je zaměřena na oblast facility managementu, jehož přistup ke správě majetku je aktivní, plánovaný a v konečném důsledku efektivní a úsporný. Publikace definuje základní principy a nástroje facility managementu a uvádí možnosti aplikace tohoto integrovaného způsobu řízení ve správě, a zejména údržbě nemovitého majetku, která probíhá v nejdelší fázi životního cyklu staveb – provozní fázi. V publikaci je zmíněna provázanost facility managementu jakožto nového systémového řízení správy majetku a všechny důležité a podstatné oblasti, které se této problematiky týkají.


Seznam zkratek použitých v pomůcce

AO Autorizovaná osoba
ATZ Atomový zákon
BIM Systém informačního modelování staveb (building information modelling)
BOZP Bezpečnost a ochrana zdraví při práci
CAD Počítačem podpořený návrh (computer aided design)
CAFM Počítačová podpora správy majetku (computer aided facility management)
CMMS Informační systémy pro údržbu (computerized maintenance management systems)
ČSN Česká technická norma
EPS Elektrická požární signalizace
FM Facility management
FMEA Analýza druhů poruchových stavů a jejich důsledků (failure modes and effects analysis)
GIS Geografický informační systém (geographic information system)
HZS Hasičský záchranný sbor
ISO Mezinárodní organizace pro normalizaci (International Organization for Standardization)
KPI Klíčový ukazatel výkonu (key performance indicator)
MV Ministerstvo vnitra
NV Nařízení vlády
OIP Oblastní inspektorát práce
OOPP Osobní ochranné pracovní pomůcky
PBZ Požárně bezpečnostní zařízení
PD Projektová dokumentace
PENB Průkaz energetické náročnosti budov
PL Procesní list
PO Požární ochrana
PPM Plánovaná preventivní údržba (plan preventive maintenance)
RB Rekonstrukce a údržba budov (reconstruction and maintenance of buildings)
SN Standardní návody
SŘ Stavební řízení
SVJ Společenství vlastníků jednotek
SW Software
STP Stavebně-technický průzkum
SÚIP Státní úřad inspekce práce
SZ Stavební zákon
TE Technicko-ekonomický
TIČR Technická inspekce České republiky
TV Teplá voda
TZB Technická zařízení budov
ÚŘ Územní řízení
VTZ Vyhrazená technická zařízení
VZT Vzduchotechnika

1 ZÁKLADNÍ POJMY ÚDRŽBY

V následující kapitole budou uvedena základní teoretická východiska údržby. Za účelem zpřehlednění a vyjasnění základního přístupu k řešení nakládání s nemovitým majetkem, jakým stavby bezesporu jsou, a bez ohledu na jejich druh, je v tab. 1 uvedena klasifikace stavebních děl podle vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů. Podle tohoto rozdělení je zjevné, že stavební a technická údržba není pouze záležitostí obytných staveb a staveb občanského vybavení, ale také staveb průmyslových, zemědělských, dopravních a speciálních.

Tab. 1 Druhy staveb podle vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů

Stavby nevýrobní Obytné budovy Bytové domy
Rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci
Stavby ubytovacích zařízení
Občanské vybavení Stavby škol, předškolních, školských a tělovýchovných zařízení
Stavby se shromažďovacím prostorem
Stavby pro obchod
Stavby výrobní Průmyslové stavby Stavby pro výrobu a skladování
Servisy a opravny motorových vozidel, čerpací stanice pohonných hmot
Zemědělské stavby Stavby pro výrobu a skladování
Stavby pro hospodářská zvířata
Doprovodné stavby pro hospodářská zvířata
Stavby pro posklizňovou úpravu a skladování produktů rostlinné výroby
Stavby pro skladování minerálních hnojiv
Stavby pro skladování přípravků a prostředků na ochranu rostlin
Stavby dopravní a speciální Stavby dálnic, silnic a železnic
Garáže


1.1 STRUKTURA ÚDRŽBY BUDOV

Údržba stavby je povinností každého jejího vlastníka. Vlastník má povinnost udržovat stavbu v souladu s dokumentací ověřenou stavebním úřadem a rozhodnutím stavebního úřadu, tak aby nevzniklo nebezpečí požárních a hygienických závad, nedošlo ke znehodnocení stavby nebo jejího vzhledu a aby se co nejvíce prodloužila její uživatelnost, tedy výnos z ní.

Údržba stavebních konstrukcí, technických systémů, přístrojů a součástek je soubor činností, které mají zajistit, že se zachová jejich provozuschopný stav nebo při poruše bude tento stav rychle obnoven. Je to soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení majetku. Údržbou se předchází poruchám, odstraňují se drobnější závady. Údržba může být také považována za prevenci vzniku vady majetku.

Do údržby staveb je potřeba zahrnovat diagnostické, údržbové a opravárenské postupy. Jen tak jsme schopni celou problematiku řešit komplexně a hledat cesty, jak zdokonalit údržbové postupy u tak velkého bohatství společnosti, čímž nemovitý majetek nepochybně je, a předat ho dalším generacím v provozuschopném stavu.

Stavba je vždy kapitálovou položkou, která není-li kvalitně udržována, ztrácí na své hodnotě. Proto je pro vlastníka nemovitosti jedním z prvořadých úkolů zajistit její kvalitní údržbu.

Pro základní členění údržby na stavební údržbu a údržbu technologií budovy (mimo údržbu výrobních a speciálních technologií) se používá označení stavebně-technická údržba, která v souladu s platnými předpisy zahrnuje:

Údržba stavebních prvků budov je činnost nutná k zabezpečení spolehlivé funkce budovy a jejích jednotlivých funkčních dílů po dobu jejich předpokládané životnosti. Zahrnuje pravidelné provádění předepsaných i nepředepsaných kontrol a jejich vyhodnocování a dále běžné údržbářské úkony jako čištění, mazání, dotažení spojů, obnovu povrchové úpravy apod.

Interpretační dokumenty ke směrnici rady 89/106/EHS zahrnují pod pojem údržba i výměnu částí stavby (tedy v našem pojetí opravy), přičemž uvádějí, že „normální údržba se provádí tehdy, když náklady na zásah, který je třeba učinit, jsou přiměřené hodnotě příslušného dílu stavebního objektu s přihlédnutím k souvisejícím nákladům“.

Rozdělení údržby

Jiné rozdělení údržby je znázorněno na obr. 1.

Obr. 1 Rozdělení údržby


1.2 ČINNOST ÚDRŽBY

Z praktického pohledu je možné rozdělit činnosti údržby do několika typů:

Jde o nenáročné úkony, které spočívají v rychlé, technicky jednoduché a nenákladné nápravě vadného stavu. U tohoto typu úkonů se nepředpokládá periodická frekvence ani preventivní kontroly. Příkladem může být přepálené vlákno žárovky. Výměna žárovky je tak jednoduchý úkon, že nepotřebuje k provedení odborníka. Životnost žárovky je obtížně předpověditelná, nemá tedy smysl po určité periodě žárovky hromadně vyměňovat. Výměnu provede uživatel bezprostředně poté, kdy se porucha projeví. Úkony tohoto typu nemá tedy ani smysl plánovat.

Jde rovněž zpravidla o nenáročné a nenákladné úkony, které však při zanedbání včasného provedení mohou způsobit závažnější poruchu, proto se vyplatí tyto úkony vykonávat raději v častějších intervalech, plánovat je a vést o nich přehlednou evidenci.

Příkladem může být čištění lapačů splavenin na dešťových svodech nebo čištění sifonů na odtokovém potrubí zařizovacích předmětů zdravotní techniky. Sem patří i úklid společných prostor domu a venkovního okolí.

Provedením úkonu se příslušná část funkčního dílu dostává opět do bezvadného stavu, případně se při úkonu zjistí vada této části, která musí být zaznamenána a podle svého charakteru ihned nebo později opravena.

Jde o kontrolní činnosti prováděné správcem nemovitosti s cílem odhalit případné poruchy, které bude následně nutno opravit. Většina těchto kontrol je prováděna vizuální prohlídkou, některé kontroly jsou spojeny s jednoduchými měřeními. Cílem je zavčas odhalit první signály počínajících poruch, zaznamenat je a dát impulz k odborné nápravě vadného stavu.

Rovněž tyto úkony je vhodné plánovat a o výsledcích vést průkaznou a přehlednou evidenci.

Příkladem může být zjištění vzlínající vlhkosti na vnější fasádě, které musí být ihned při zjištění dokumentováno.

Dokumentace zjištění z preventivních kontrol se zakládá pod číslem úkonu v evidenci správce nemovitosti buď v elektronické podobě, nebo v klasické lístkovnici. Nejvhodnější formou dokumentace je digitální fotografie, pro niž stačí zpravidla záznam nejnižší kvality (cca 145 kB na snímek) s uvedením data pořízení.

Jedná se o kontrolní nebo udržovací činnost, kterou správce nemovitosti zpravidla sjednává se specializovanou firmou [2].


1.3 OBECNÉ PROCESY ÚDRŽBY A OPRAV

Jde o procesy aplikované na stavbu nebo funkční díl v časové etapě provozu budovy. Systémem procesů údržby vymezujeme soubor činností, jejichž výstupem je zabezpečení plného provozu stavby, funkčního dílu. Procesy údržby jsou prováděny periodicky a jejich rozsah je vymezen provozními, společenskými a technickými a ekonomickými požadavky.

Systém stavební údržby budovy sestává z následujících procesů:

Systém údržby má reagovat podle připraveného plánu údržby na trvalé a dočasné předvídatelné situace, jejichž příčinu známe, ale nemůžeme ji odstranit. K tomu slouží havarijní plány, které jsou pro tyto situace vytvářeny. V případě mimořádných situací je snaha zabezpečit likvidaci následků nepředvídatelné poruchy.

Časové periody úklidu, obchůzek s následným zabezpečením bezpečnosti provozu jsou voleny tak, aby stavba byla plně funkční i v časové prodlevě mezi termíny údržby. Je zřejmé, že u stavby s odkládaným termínem údržby budou nároky na úklid a zabezpečování bezpečnosti provozu vyšší. Tento stav má iniciovat celkovou inspekci stavby se zaměřením na funkční díly stanovené podle plánu údržby, a zejména podle poznatků z provozu stavby. Termín inspekce má zabezpečit včasnou údržbu, tedy prevenci trvalého poškození nebo poruchy. Stav funkčního dílu nebo stavby v režimu řádné údržby nemá klesnout pod úroveň přijatelnou pro funkční využití stavby v aktuálních podmínkách provozních, technických a ekonomických. Technické podmínky jsou dlouhodobě vymezeny průběhem degradační křivky funkčního dílu, proto i řádná údržba dosahuje nižší úrovně. Při poklesu pod úroveň přijatelnou je vyžadována oprava nebo modernizace. Pro tyto zásahy do stavby je nezbytný stavebně-technický průzkum a návrh opravy nebo modernizace. Procesy přípravy, provedení a hodnocení oprav a modernizací jsou v literatuře popsány, zpravidla bez návaznosti na procesy údržby.

Výše uvedené procesy provozu stavby obecně posuzujeme především z hlediska technického zabezpečení funkce stavby a výše nákladů na provoz stavby v místních regulovaných podmínkách. Při respektování těchto podmínek lze odvodit následující doporučení:

Častou chybou vlastníka nebo provozovatele je nedostatečná úroveň kontroly stavebně-technického stavu budovy a technického zařízení a jeho údržby.

Jedná se o činnost, bez které se žádná organizace ať už výrobní, nebo nevýrobní neobejde – údržby majetku (strojů, zařízení, budov, distribučních systémů, hasebních prostředků, ale taky třeba trávníků, zeleně). Je skutečností, že náklady na údržbu patří mezi nejvyšší provozní náklady v organizacích. Mnohokrát jsou ještě významnější ztráty vzniklé při náhlých haváriích a poruchách, které mohou mít příčinu právě v podcenění nebo přímo v zanedbání údržby. Proto si oblast údržby právem zasluhuje pozornost vrcholového vedení organizací.

Předpokladem pro výkonnou a efektivně zabezpečovanou údržbu jsou komplexní, aktuální ale i historické údaje o stavu sledovaných staveb a zařízení, o prováděných údržbářských zásazích, struktuře nákladů apod. Tyto požadavky na komplexní a kvalitní informace v dnešní době lze zabezpečit moderními informačními systémy pro údržbu, které se označují jako CMMS (computerized maintenance management systems). Tyto systémy jsou zaměřené na základní funkce údržby, jako je plánování pracovních příkazů a preventivní údržba, a slouží především ke snižování počtu poruch a prostojů výrobních zařízení.


1.4 PROCESNÍ CHARAKTER ÚDRŽBY

Základním cílem údržby je zabezpečovat bezporuchovou funkci udržovaného majetku s vynaložením co nejnižších nákladů. K tomuto cíli může údržba dospět jen tehdy, je-li dobře řízena. Řízení údržby spočívá v efektivním plánování a provádění údržbářských činností, které mají za cíl zachování provozuschopnosti veškerého hmotného majetku společnosti. Procesy plánování a řízení údržby zahrnují mnoho různých funkcí, od přípravy údržbářských činností přes jejich provádění až po zajišťování zdrojů potřebných pro jejich dokončení. Pro kvalitní plánování a řízení údržby jsou třeba aktuální informace o udržovaném majetku, potřebných náhradních dílech a materiálech, technologickém postupu opravy a požadovaném rozsahu práce. Je nutno zvážit požadavky na jednotlivé profese, naléhavost údržbářského zásahu, čas, který je k dispozici, a dostupnost zařízení pro údržbu.

V současném vysoce konkurenčním prostředí, kdy náklady rozhodují o úspěchu společnosti na trhu, musejí být úspory ve všech oblastech předmětem zájmu managementu. Světové statistiky přitom uvádějí, že více než jedna třetina nákladů vynaložených na údržbu je vynaložena zbytečně kvůli špatnému plánování a řízení údržby.

I když je předmětem údržby stavební složka budovy nebo technologie, topologie údržby je vždy stejná:

Pro vlastní údržbu jsou charakteristické základní parametry:

Na základě výše zmíněných charakteristik musejí být vypracovány procesní listy (dále PL) údržby. Tyto se liší podle toho, kdo si je pro svoje řízení vypracovává:

Na straně odběratele (majitele budovy) postačují rámcové PL, podle kterých bude patrno, kdy má poskytovatel provést jaký úkon a jak bude jeho služba vykazována (KPI). Podklady pro tyto listy bude čerpat od poskytovatele, ale je vždy třeba si tyto podklady alespoň namátkově ověřit. Mnoho poskytovatelů zneužívá neznalost odběratelů a nastavuje si vyšší frekvenci a rozsáhlejší zásahy preventivní údržby než předepisuje výrobce.


2 ÚDRŽBA (UDRŽOVACÍ PRÁCE) V PRÁVNÍCH PŘEDPISECH

Při používání termínů z oblasti udržovacích prací a změn dokončených staveb je třeba mít na zřeteli, k čemu bude příslušný dokument (dokumentace) sloužit: zda k veřejnoprávnímu řízení ve výstavbě, či půjde o zásah v rámci péče o kulturní památku, zda bude mít dokument vliv na kvalifikaci stavebních prací pro potřeby zákona o dani z příjmů (udržování nebo technické zhodnocení hmotného majetku), nebo pro potřeby zákona o rezervách.

Povinnosti vyplývající pro stavebníka, eventuálně vlastníka stavby jsou specifikovány především v zákoně č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů. Prováděcí předpisy ke stavebnímu zákonu a další právní předpisy detailně pak popisují požadavky vyplývající pro údržbu (udržovací práce) především pro rozhodující účastníky výstavby, tedy projektanta, stavbyvedoucího, technického dozoru stavebníka a koordinátora bezpečnosti a ochrany zdraví při práci na staveništi.

Právním předpisům ČR jsou předřazena nařízení Evropského parlamentu a Rady EU. Rozdělení právních předpisů a jejich významnost je uvedena na obr. 2.

Obr. 2 Druhy právních předpisů


2.1 ÚDRŽBA STAVBY (UDRŽOVACÍ PRÁCE) V ZÁKONĚ Č. 183/2006 Sb., STAVEBNÍ ZÁKON, VE ZNĚNÍ POZDĚJŠÍCH PŘEDPISŮ

§ 2

Základní pojmy

(2) V tomto zákoně se dále rozumí

c) stavebníkem osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení, jakož i její právní nástupce, a dále osoba, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení provádí, pokud nejde o stavebního podnikatele realizujícího stavbu v rámci své podnikatelské činnosti; stavebníkem se rozumí též investor a objednatel stavby;

e) obecnými požadavky na výstavbu obecné požadavky na využívání území, technické požadavky na stavby a obecné technické požadavky zabezpečující bezbariérové užívání staveb, stanovené prováděcími právními předpisy.

(3) Stavbou se rozumějí veškerá díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.

(4) Pokud se v tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby.

(5) Změnou dokončené stavby je:

a) nástavba, kterou se stavba zvyšuje;

b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou;

c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

§ 31)

(1) Terénní úpravou se pro účely tohoto zákona rozumí zemní práce a změny terénu, jimiž se podstatně mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry, těžební a jim podobné a s nimi související práce, nejedná-li se o hornickou činnost nebo činnost prováděnou hornickým způsobem, například skladovací a odstavné plochy, násypy, zavážky, úpravy pozemků pro zřízení hřišť a sportovišť, těžební práce na povrchu.

(3) Staveništěm se rozumí místo, na kterém se provádí stavba nebo udržovací práce nebo na kterém se stavba odstraňuje; zahrnuje stavební pozemek, popřípadě zastavěný stavební pozemek nebo jeho část anebo část stavby, popřípadě, v rozsahu vymezeném stavebním úřadem, též jiný pozemek nebo jeho část anebo část jiné stavby.

(4) Údržbou stavby se rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav, tak aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.

§ 79

Rozhodnutí o umístění stavby

(6) Rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžadují stavební úpravy a udržovací práce.

Díl 6

Územní opatření o stavební uzávěře a územní opatření o asanaci území

§ 97

(1) Územní opatření o stavební uzávěře, které se vydává jako opatření obecné povahy podle správního řádu, omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované územně plánovací dokumentace, jestliže bylo rozhodnuto o jejím pořízení nebo o pořízení její změny, nebo podle jiného rozhodnutí či opatření v území, jímž se upravuje využití území. Územní opatření o stavební uzávěře lze vydat také v případech, jestliže je zrušeno nebo změněno rozhodnutí o námitkách nebo zrušeno opatření obecné povahy o vydání územně plánovací dokumentace, případně jeho část. Územním opatřením o stavební uzávěře nelze omezit nebo zakázat udržovací práce.

Díl 1

Povolení a ohlášení

§ 103

Stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce nevyžadující stavební povolení ani ohlášení

(1) Stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují

c) udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou;

d) stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou.

(2) Ohlášení nebo stavební povolení vyžadují změny staveb uvedených v odstavci 1, jejichž provedení by mělo za následek překročení uvedených parametrů.

§ 104

Jednoduché stavby, terénní úpravy a udržovací práce, u kterých postačí ohlášení

(1) Ohlášení stavebnímu úřadu postačí

j) udržovací práce na stavbě neuvedené v § 103 odst. 1 písm. c),

(2) Ohlášení postačí změny dokončených staveb uvedených v odstavci 1, pokud jejich provedením nebudou překročeny uvedené parametry.

(3) Ohlášení nevyžadují stavby a terénní úpravy, u kterých to stavební úřad podle § 78 odst. 6 stanovil.

Stavební řízení

§ 108

(2) Stavební povolení vyžadují změny staveb uvedených v § 104, jejichž provedení by mělo za následek překročení jejich parametrů.

§ 125

Dokumentace skutečného provedení stavby

(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.

Změna v užívání stavby

§ 126

(1) Stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci podle § 119 odst. 1, lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby.

(2) Změna v účelu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření a změna v činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost nebo životní prostředí, nebo změna doby trvání dočasné stavby, je přípustná jen na základě souhlasu nebo povolení stavebního úřadu. Ustanovení § 81 není dotčeno.

(3) Změna v užívání stavby musí být v souladu s územněplánovací dokumentací, s cíli a úkoly územního plánování, s obecnými požadavky na výstavbu, s veřejnými zájmy chráněnými tímto zákonem a se zvláštními právními předpisy.

(4) Pokud je změna v užívání stavby podmíněna změnou dokončené stavby, která vyžaduje ohlášení nebo stavební povolení, stavební úřad projedná změnu dokončené stavby, podle charakteru změny dokončené stavby se postupuje podle § 78 až 96a a § 104 až 117. V ohlášení nebo v žádosti o stavební povolení nebo v oznámení podle § 117 se současně uvede navrhovaná změna v užívání. Po dokončení změny stavby se podle okolností postupuje podle § 121 nebo 122; v oznámení užívání nebo v žádosti o kolaudační souhlas se současně uvede nový účel užívání.

Díl 3

Odstraňování staveb, terénních úprav a zařízení

§ 128

Povolení odstranění stavby, terénních úprav a zařízení

(1) Vlastník stavby je povinen ohlásit stavebnímu úřadu záměr odstranit stavbu, s výjimkou staveb uvedených v § 103, nejde-li o stavbu podle § 103 odst. 1 písm. e) bodů 4 až 8 nebo stavbu, v níž je obsažen azbest. Ohlášení obsahuje základní údaje o stavbě, předpokládaný termín započetí a ukončení prací, způsob odstranění stavby, identifikaci sousedních pozemků nezbytných k provedení bouracích prací, statistické ukazatele u budov obsahujících byty. Jde-li o stavby, které vyžadují stavební povolení nebo ohlášení podle § 104 odst. 1 písm. a) až e), připojí k ohlášení dokumentaci bouracích prací, závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů ke způsobu odstranění vyžadovaná zvláštními právními předpisy, vyjádření dotčených vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury; doklad prokazující vlastnické právo ke stavbě připojí, nelze-li vlastnické právo ověřit v katastru nemovitostí dálkovým přístupem. Dokumentace bouracích prací, která obsahuje situaci odstraňované stavby, její stručný popis, organizaci bouracích prací, informaci o dodržení požadavků dotčených orgánů, se předkládá ve dvojím vyhotovení, a není-li obecní úřad v místě stavby stavebním úřadem, vyjma staveb v působnosti vojenských a jiných stavebních úřadů, předkládá se trojmo. Ohlášení záměru odstranit stavbu se podává u stavebního úřadu, který stavbu povolil; zanikl-li, podává se u stavebního úřadu, který by byl příslušný k povolení.

§ 129

Nařízení odstranění stavby, terénních úprav a zařízení

(1) Stavební úřad nařídí odstranění stavby

a) vlastníku stavby, která svým závadným stavem ohrožuje život nebo zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob, a její vlastník přes rozhodnutí stavebního úřadu ve stanovené lhůtě neodstranil závadný stav stavby; jde-li o stavbu, která je kulturní památkou, postupuje se podle zvláštního právního předpisu.

Neodkladné odstranění stavby a nutné zabezpečovací práce

§ 135

(1) Stavební úřad nařídí vlastníku stavby neodkladné odstranění stavby a zabezpečí její odstranění, jsou-li ohroženy životy osob nebo zvířat tím, že stavba hrozí zřícením.

(2) Stavební úřad nařídí vlastníku stavby provedení nutných zabezpečovacích prací, jestliže stavba svým technickým stavem ohrožuje zdraví a životy osob nebo zvířat, není-li nutné ji neodkladně odstranit.

(3) Hrozí-li nebezpečí z prodlení, zajistí odstranění stavby nebo nutné zabezpečovací práce podle odstavců 1 a 2 stavební úřad prostřednictvím stavebního podnikatele, který je k jejich provedení odborně vybaven; takovému podnikateli může stavební úřad provedení prací nařídit.

§ 136

(1) Neodkladné odstranění stavby, provedení nutných zabezpečovacích prací, popřípadě vyklizení stavby může stavební úřad nařídit i ústně při kontrolní prohlídce, pokud jsou závadným stavem stavby bezprostředně ohroženy životy a zdraví osob nebo zvířat.

§ 137

Nezbytné úpravy

(1) Stavební úřad může nařídit vlastníku stavby, stavebního pozemku nebo zastavěného stavebního pozemku nezbytné úpravy:

a) jimiž se docílí, aby užívání stavby nebo jejího zařízení neohrožovalo životní prostředí, nepřiměřeně neobtěžovalo její uživatele a okolí hlukem, exhalacemi včetně zápachu, otřesy, vibracemi, účinky neionizujícího záření anebo světelným zářením;

b) jimiž se odstraňují jiné hygienické, bezpečnostní, požární a provozní závady a závady na elektrickém zařízení stavby;

c) jimiž bude vyhověno požadavkům obrany, bezpečnosti a ochrany obyvatelstva uplatněným příslušnými orgány (§ 175);

d) v zájmu bezpečnosti a plynulosti provozu na pozemních komunikacích;

e) spočívající v připojení stavby na technickou infrastrukturu a dále úpravy, jimiž se stavba vybavuje sociálním nebo jiným hygienickým zařízením;

f) k zajištění účinného odvádění a zneškodňování odpadních vod v souladu s právními předpisy, k usnadnění průtoku přívalových vod nebo k zamezení vnikání povrchových vod do staveb a na přilehlé pozemky;

g) spočívající v konzervaci rozestavěné stavby, jejíž provádění bylo přerušeno nebo zastaveno;

h) jimiž se zajišťuje bezbariérový přístup a užívání pozemku nebo stavby;

i) jimiž se zajišťuje ochrana architektonického a archeologického dědictví.

§ 139

Údržba stavby

(1) Není-li stavba řádně udržována, může stavební úřad vlastníkovi stavby nařídit zjednání nápravy. Náklady udržovacích prací nese vlastník stavby. Nájemci bytů a nebytových prostor jsou povinni umožnit provedení nařízených udržovacích prací.

(2) U stavby určené k užívání veřejností může stavební úřad nařídit jejímu vlastníkovi, aby mu předložil časový a věcný plán udržovacích prací na jednotlivých částech stavby a na technologickém či jiném zařízení.

POVINNOSTI A ODPOVĚDNOST OSOB PŘI PŘÍPRAVĚ, PROVÁDĚNÍ A UŽÍVÁNÍ STAVEB

§ 152

Stavebník

(1) Stavebník je povinen dbát na řádnou přípravu a provádění stavby; tato povinnost se týká i terénních úprav a zařízení. Přitom musí mít na zřeteli zejména ochranu života a zdraví osob nebo zvířat, ochranu životního prostředí a majetku i šetrnost k sousedství. Tyto povinnosti má i u staveb a jejich změn nevyžadujících stavební povolení ani ohlášení nebo u jiného obdobného záměru, například zřízení reklamního zařízení. U staveb prováděných svépomocí je stavebník rovněž povinen uvést do souladu prostorové polohy stavby s ověřenou projektovou dokumentací. O zahájení prací na stavbách osvobozených od povolení je povinen v dostatečném předstihu informovat osoby těmito pracemi přímo dotčené.

(4) U stavby financované z veřejného rozpočtu, kterou provádí stavební podnikatel jako zhotovitel, je stavebník povinen zajistit technický dozor stavebníka nad prováděním stavby fyzickou osobou oprávněnou podle zvláštního právního předpisu. Pokud zpracovala projektovou dokumentaci pro tuto stavbu osoba oprávněná podle zvláštního právního předpisu, zajistí stavebník autorský dozor projektanta, případně hlavního projektanta nad souladem prováděné stavby s ověřenou projektovou dokumentací.

§ 154

Vlastník stavby a zařízení

(1) Vlastník stavby je povinen

a) udržovat stavbu podle § 3 odst. 4 po celou dobu její existence,

d) uchovávat stavební deník po dobu deseti let od vydání kolaudačního souhlasu, popřípadě od dokončení stavby, pokud se kolaudační souhlas nevyžaduje.

§ 156

Požadavky na stavby

(1) Pro stavbu mohou být navrženy a použity jen takové výrobky, materiály a konstrukce, jejichž vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navržený účel zaručují, že stavba při správném provedení a běžné údržbě po dobu předpokládané existence splní požadavky na stavby.

(2) Výrobky pro stavbu, které mají rozhodující význam pro výslednou kvalitu stavby a představují zvýšenou míru ohrožení oprávněných zájmů, jsou stanoveny a posuzovány podle zvláštních právních předpisů (příloha č.1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 305/2011).

§ 159

Projektová činnost ve výstavbě

(2) Projektant odpovídá za správnost, celistvost, úplnost a bezpečnost stavby provedené podle jím zpracované projektové dokumentace a proveditelnost stavby podle této dokumentace, jakož i za technickou a ekonomickou úroveň projektu technologického zařízení, včetně vlivů na životní prostředí. Je povinen dbát právních předpisů a obecných požadavků na výstavbu vztahujících se ke konkrétnímu stavebnímu záměru a působit v součinnosti s příslušnými dotčenými orgány. Statické, popřípadě jiné výpočty musejí být vypracovány tak, aby byly kontrolovatelné. Není-li projektant způsobilý některou část projektové dokumentace zpracovat sám, je povinen k jejímu zpracování přizvat osobu s oprávněním pro příslušný obor nebo specializaci, která odpovídá za jí zpracovaný návrh. Odpovědnost projektanta za projektovou dokumentaci stavby jako celku tím není dotčena.

§ 160

Provádění staveb

(2) Zhotovitel stavby je povinen provádět stavbu v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu a s ověřenou projektovou dokumentací, dodržet obecné požadavky na výstavbu, popřípadě jiné technické předpisy a technické normy, a zajistit dodržování povinností k ochraně života, zdraví, životního prostředí a bezpečnosti práce, vyplývajících ze zvláštních právních předpisů.

(3) Svépomocí může stavebník sám pro sebe provádět

a) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 103, s výjimkou § 103 odst. 1 písm. e) bodů 4 až 8;

b) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 104.

(4) Stavby uvedené v odstavci 3 lze provádět svépomocí, pokud stavebník zajistí stavební dozor, není-li pro takovou činnost sám odborně způsobilý. Jde-li však o stavbu pro bydlení nebo změnu stavby, která je kulturní památkou, je stavebník povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím.

OBECNÉ POŽADAVKY NA VÝSTAVBU, ÚČELY VYVLASTNĚNÍ A ÚPRAVA NĚKTERÝCH DALŠÍCH PRÁV A POVINNOSTÍ

§ 169

Obecné požadavky na výstavbu

(1) Právnické osoby, fyzické osoby a příslušné orgány veřejné správy jsou povinny při územně plánovací a projektové činnosti, při povolování, provádění, užívání a odstraňování staveb respektovat záměry územního plánování a obecné požadavky na výstavbu [§ 2 odst. 2 písm. e)] stanovené prováděcími právními předpisy.

(2) Výjimku z obecných požadavků na výstavbu, jakož i řešení územního plánu nebo regulačního plánu odchylně od nich lze v jednotlivých odůvodněných případech povolit pouze z těch ustanovení prováděcího právního předpisu, ze kterých tento předpis povolení výjimky výslovně umožňuje, a jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Řešením podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecnými požadavky na výstavbu.

(4) O výjimce z technických požadavků na stavby a technických požadavků zabezpečujících bezbariérové užívání stavby rozhoduje stavební úřad příslušný rozhodnout ve věci.

§ 172

Vstupy na pozemky a do staveb

(1) Pověřený zaměstnanec stavebního úřadu, orgánu územního plánování a orgánu obce (dále jen „oprávněná úřední osoba“), pokud plní úkoly podle tohoto zákona, je oprávněn vstupovat na cizí pozemky, stavby a do staveb s vědomím jejich vlastníků při:

a) zjišťování stavu stavby a pozemku,

b) opatřování důkazů a dalších podkladů pro vydání správního rozhodnutí nebo opatření.

(2) V případě bezprostředního ohrožení života nebo zdraví osob či zvířat, které nastalo v souvislosti s přípravou a prováděním neodkladného odstranění stavby, nutných zabezpečovacích prací nebo vyklizení stavby ve veřejném zájmu, může oprávněná úřední osoba vstoupit na pozemek, stavbu a do stavby i bez vědomí jejich vlastníka. O tom musí vlastníka bez zbytečného odkladu informovat a uvést důvody, které k tomu vedly.

Přestupky

§ 178

(2) Fyzická právnická nebo podnikající fyzická osoba se jako stavebník dopustí přestupku tím, že:

b) v rozporu s § 104 provede stavbu, terénní úpravy nebo udržovací práce v rozporu se souhlasem stavebního úřadu;

c) v rozporu s § 104 provede stavbu nebo její změnu, terénní úpravy nebo udržovací práce v chráněném území nebo v ochranném pásmu anebo na nezastavitelném pozemku nebo v nezastavěném území bez souhlasu stavebního úřadu.

§ 179

(1) Fyzická právnická nebo podnikající fyzická osoba se jako vlastník stavby dopustí přestupku tím, že

i) neprovede nařízenou údržbu stavby nebo ji provede v rozporu s rozhodnutím podle § 139.

(2) Fyzická právnická nebo podnikající fyzická osoba se jako vlastník zařízení dopustí přestupku tím, že:

c) neprovede nařízené nutné zabezpečovací práce nebo je provede v rozporu s rozhodnutím podle § 135 nebo 136,

d) neprovede nařízené neodkladné odstranění zařízení nebo je provede v rozporu s rozhodnutím podle § 135 nebo 136,

e) neprovede nařízené nezbytné úpravy nebo je provede v rozporu s rozhodnutím podle § 137.


2.2 ÚDRŽBA STAVBY (UDRŽOVACÍ PRÁCE) V PROVÁDĚCÍCH VYHLÁŠKÁCH KE STAVEBNÍMU ZÁKONU (ve znění pozdějších předpisů)


2.3 ÚDRŽBA STAVBY (UDRŽOVACÍ PRÁCE) V DALŠÍCH PRÁVNÍCH PŘEDPISECH (ve znění pozdějších předpisů)

2.3.1 Zákony

2.3.2 Vyhlášky

2.3.3 Nařízení vlády


3 ZÁKONNÉ POVINNOSTI VLASTNÍKA STAVBY

Zákonné povinnosti vycházejí ze základních požadavků na stavby vyplývající z nařízení Evropského parlamentu a Rady EU č. 305/2011. Toto nařízení nově uvádí sedm požadavků na stavby. Tyto požadavky jsou implementovány do českých právních předpisů, viz obr. 3, a udávají směr výkonu správy majetku a jsou povinným minimem, kterým by mělo být zajištěno, aby provoz a užívání nebyl v rozporu s platnými právními předpisy.

Stavby jako celek i jejich jednotlivé části musejí vyhovovat zamýšlenému použití, zejména s přihlédnutím k bezpečnosti a ochraně zdraví osob v průběhu celého životního cyklu staveb. Po dobu ekonomicky přiměřené životnosti musejí stavby při běžné údržbě plnit tyto základní požadavky na stavby:

1. Mechanická odolnost a stabilita

Stavba musí být navržena a provedena tak, aby zatížení, která na ni budou pravděpodobně působit v průběhu výstavby a užívání, neměla za následek:

a) zřícení celé stavby nebo její části;

b) větší stupeň nepřípustné deformace;

c) poškození jiných částí stavby nebo technických zařízení nebo instalovaného vybavení v důsledku větší deformace nosné konstrukce;

d) poškození neúměrné původu poškození.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka ve znění pozdějších předpisů:

Partneři:

2. Požární bezpečnost

Stavba musí být navržena a provedena takovým způsobem, aby v případě požáru:

a) byla po určenou dobu zachována nosnost konstrukce;

b) byl uvnitř stavby omezen vznik a šíření ohně a kouře;

c) bylo omezeno šíření požáru na sousední stavby;

d) obyvatelé mohli stavbu opustit nebo aby mohli být jinými prostředky zachráněni;

e) byla brána v úvahu bezpečnost záchranných jednotek.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka:

Partneři:

3. Hygiena, ochrana zdraví a životního prostředí

Stavba musí být navržena a provedena takovým způsobem, aby v průběhu celého životního cyklu neohrožovala hygienu nebo bezpečnost a zdraví pracovníků, jejích uživatelů nebo sousedů ani neměla v celém průběhu životního cyklu nepřiměřeně významný vliv na kvalitu životního prostředí nebo na klima, a to během výstavby, používání i demolice, zejména následkem:

a) uvolňování toxických plynů;

b) emisí nebezpečných látek, těkavých organických sloučenin, skleníkových plynů nebo nebezpečných částic do vnitřního nebo venkovního ovzduší;

c) emisí nebezpečného záření;

d) uvolňování nebezpečných látek do podzemní vody, mořské vody, povrchové vody nebo půdy;

e) uvolňování nebezpečných látek do pitné vody nebo látek, které mají jinak negativní dopad na pitnou vodu;

f) nesprávného vypouštění odpadních vod, emisí odpadních plynů nebo nesprávné likvidace pevného nebo kapalného odpadu;

g) vlhkosti v částech stavby nebo na površích v rámci staveb.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka:

Partneři:

4. Bezpečnost a přístupnost při užívání

Stavba musí být navržena a provedena takovým způsobem, aby při jejím užívání nebo provozu nevznikalo nepřijatelné nebezpečí nehod nebo poškození, například uklouznutím, pádem, nárazem, popálením, zásahem elektrickým proudem, zranění výbuchem a vloupání. Zejména stavba musí být navržena a postavena tak, aby byla zohledněna přístupnost pro osoby se zdravotním postižením a použití těmito osobami.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka:

Partneři:

5. Ochrana proti hluku

Stavba musí být navržena a provedena takovým způsobem, aby byl hluk vnímaný uživateli nebo osobami poblíž stavby udržován na úrovni, která neohrozí jejich zdraví a umožní jim spát, odpočívat a pracovat v uspokojivých podmínkách.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka:

Partneři:

6. Úspora energie a tepla

Stavba a její zařízení pro vytápění, chlazení, osvětlení a větrání musejí být navrženy a provedeny takovým způsobem, aby jejich spotřeba energie při provozu byla nízká s ohledem na uživatele a na místní klimatické podmínky. Stavby musejí být rovněž energeticky účinné a musejí v průběhu své výstavby a odstraňování spotřebovávat co nejmenší množství energie.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka:

Partneři:

7. Udržitelné využívání přírodních zdrojů

Stavba musí být navržena, provedena a zbourána takovým způsobem, aby bylo zajištěno udržitelné využití přírodních zdrojů a zejména:

a) opětovné využití nebo recyklovatelnost staveb, použitých materiálů a částí po zbourání;

b) životnost staveb;

c) použití surovin a druhotných materiálů šetrných k životnímu prostředí při stavbě.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka:

Partneři:

Obr. 3 Základní požadavky na stavby (§ 156 zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, příloha I. nařízení Evropského parlamentu a Rady EU č. 305/2011)


3.1 ZÁKONNÉ POVINNOSTI TECHNICKÉ A PROVOZNÍ

Zákonných povinností technického rázu týkajících se zejména provozu je nepřeberné množství. Jsou to povinnosti týkající se hygieny. To znamená zajištění čistoty a tepelné pohody pro osoby v budově. Jedná se například o úklid prachu, čištění osvětlení, u kterého by mělo docházet k pravidelnému měření osvětlenosti luxmetrem, malování, mytí oken. Intervaly provádění těchto zmíněných povinností jsou různé podle druhu budovy či místnosti. Musí také docházet k pravidelné údržbě stavby, tak aby nedocházelo ke zraňování osob či zvířat. Zajištění padajícího sněhu ze střešních ploch v zimním období, čištění okapů, údržba komunikací v objektu a v neposlední řadě údržba zeleně a kosení trávy. Zajištění požární bezpečnosti je jedním ze základních požadavků na stavby. Ať už se jedná o samotné revize a prohlídky zařízení požární ochrany, jako jsou požární klapky, hydranty, EPS, hasicí přístroje, ale také zajištění únikových cest a jejich řádné značení, evakuační plán, požární řád a řádné vedení požární knihy vedou především k prevenci před nebezpečnými situacemi, které mohou nastat. Průkaz energetické náročnosti budovy je dnes povinnou součástí projektové dokumentace. Při prodeji budovy je povinností prodejce tento průkaz předložit a musí být dokonce uveden i v inzerci. Jeho platnost je deset let a kontrolu provádí Státní energetická inspekce spadající pod ministerstvo průmyslu a obchodu. Největší a pravděpodobně i nejdůležitější částí technických povinností jsou revize a prohlídky technických zařízení (VTZ). Těmto zařízením je potřeba věnovat zvýšenou pozornost, jelikož špatnou funkcí těchto zařízení by mohlo dojít k nehodám a újmám na zdraví. Jsou to: elektrická zařízení, zařízení požární bezpečnosti, zdvihací zařízení, plynová zařízení, tlaková zařízení, spalinové cesty a kotelny. Přehled povinností z oblasti provozně-technické je uveden v tab. 2.

Tab. 2 Provozně-technické povinnosti

Činnosti   Administrativa Interval provádění Právní předpis (ve znění pozdějších předpisů)
revize a prohlídky technických zařízení* elektřina, plyn, zdvihací zařízení revizní zprávy, deníky, protokoly, manuály, k zařízením podle druhu zařízení (viz revize technického zařízení) podle druhu zařízení
údržba budovy čištění okapů, v zimním období: zajistit padající sníh, rampouchy, běžná údržba dokumentace k provedeným činnostem podle situace a stavu stavby vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby
vývoz odpadu nebezpečný odpad, smíšený evidence podle druhu zákon č. 541/2020 Sb., o odpadech a o změně některých dalších zákonů
vedení DSPS informace o stavbě pasport stavby, výkresy od převzetí stavby po celou dobu užívání zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu
mytí oken – faktury za provedení podle druhu stavby NV č. 361/2007 Sb., kterým se stanoví podmínky ochrany zdraví při práci
malování – faktury za provedení podle druhu stavby a místnosti NV č. 361/2007 Sb., kterým se stanoví podmínky ochrany zdraví při práci
úklid úklid prachu, osvětlení, podlahových ploch faktury za provedení podle druhu stavby NV č. 361/2007 Sb., kterým se stanoví podmínky ochrany zdraví při práci
požární ochrana značení únikových cest evakuační plán, požární řád, požární kniha atd. 1x za rok zákon č. 133/1985 Sb., o požární ochraně
udržování komunikací – – podle stavu zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích
sledování energetické náročnosti budovy – průkaz energetické náročnosti budovy platnost 10 let zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií

* viz tab. 3

Nejvýznamnější činností hodnou zřetele je oblast revizí VTZ a zařízení podléhající revizím. Přehled revizí a prohlídek zařízení je uveden v tab. 3.

Tab. 3 Revizní zprávy a protokoly o zkouškách technických zařízení

Kategorie Zařízení Předmět Kontrolní subjekt Interval Právní předpis (ve znění pozdějších předpisů)
elektrická zařízení elektroinstalace pravidelná revize revizní technik 1x za 5 let ČSN 33 1500
hromosvod vizuální kontrola revizní technik 1x za 2 roky ČSN 62305-3
pravidelná revize revizní technik 1x za 4 roky ČSN 62305-3
požární bezpečnost hasicí přístroje kontrola provozuschopnosti způsobilá osoba 1x za rok vyhláška č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru
periodická zkouška způsobilá osoba 1x za 5 let  
hydranty kontrola provozuschopnosti způsobilá osoba 1x za rok ČSN 73 0873
elektrická požární signalizace zkoušky činnosti ústředny oprávněná osoba 1x za měsíc vyhláška č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru
zkoušky činnosti oprávněná osoba 1x za 6 měsíců
kontrola provozuschopnosti způsobilá osoba 1x za rok
stabilní hasicí zařízení kontrola provozuschopnosti způsobilá osoba 1x za rok
zdvihací zařízení výtahy provozní prohlídka dozorce výtahu 1x za 14 dní ČSN 27 4002
odborná prohlídka způsobilá osoba 1x za 3 měsíce ČSN 27 4002
odborná zkouška inspekční technik 1x za 3 roky ČSN 27 4007
inspekční prohlídka inspekční orgán 1x za 6 let ČSN 27 4002
plynová zařízení domovní rozvod plynu, spotřebiče (např. kotel) kontrola oprávněná osoba 1x za rok  
provozní revize revizní technik 1x za 3 roky
plynová kotelna kontrola oprávněná osoba 1x za rok ČSN 07 0703
provozní revize revizní technik 1x za 3 roky ČSN 07 0703
nízkotlaké kotelny odborná prohlídka revizní technik 1x za rok vyhláška č. 91/1993 Sb., k zajištění bezpečnosti práce v nízkotlakých kotelnách
spalinové cesty (komíny) kontrola způsobilá osoba   zákon č. 133/1985 Sb., o požární ochraně, vyhláška č. 34/2016 Sb., o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty
čistění způsobilá osoba  
tlaková zařízení tlakové nádoby stabilní (např. expanzní nádoby, ohřívače TV apod.) provozní revize revizní technik 1x za rok ČSN 69 0012
vnitřní revize revizní technik 1x za 5 let ČSN 69 0012
zkouška těsnosti revizní technik po vnitřní revizi ČSN 69 0012


3.2 ZÁKONNÉ POVINNOSTI EKONOMICKÉ

Ekonomické povinnosti jsou všechny ty povinnosti, které souvisejí s finančním zajištěním a plánováním investičních nákladů, účetní evidencí, odpisováním majetku odváděním daně z nemovitosti apod. Mezi právní předpisy, které upravují ekonomické povinnosti, je dobré zmínit zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Občanský zákoník je zmiňován, protože jeho novelizace protíná všechny oblasti lidského jednání a je možné se na něj obrátit při řešení nákupu, prodeje, přenechání věci, pojištění a dalších skutečnostech, které spadají do právní oblasti správy nemovitostí.

Vzhledem k zaměření pomůcky na stavební a technickou údržbu staveb, je tato kapitola jen rámcově nastíněna.


3.3 ZÁKONNÉ POVINNOSTI PRÁVNÍ

Právní povinnosti se týkají oblasti práva, například situací, kdy vlastník nakládá se svým majetkem. Může se jednat například o koupi, prodej, pronájem apod., u každé této právní skutečnosti je žádoucí, aby každý úkon byl vázán příslušnou smlouvou. Jedním ze zákonů, který se uplatní při řešení právních skutečností, je zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

Do oblasti právní lze zařadit také problematiku veřejných zakázek, které se věnuje nový zákon o veřejných zakázkách č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek, ve znění pozdějších předpisů.

Vzhledem k rozsáhlosti a zaměření této problematiky nebudou zákonné povinnosti právní v této pomůcce detailně popisovány.


4 PROVOZNÍ A TECHNICKÁ DOKUMENTACE

Význam využití dokumentace nutné pro výkon správy majetku v rámci životního cyklu staveb je nesporný zejména vzhledem k činnostem zabývajícím se manipulacemi nebo dispozicemi s nemovitostmi, při řešení a zajišťování majetkoprávní problematiky související s nemovitým majetkem a při rozhodování a plánování stavebních činností v projektech spojených s výstavbou (změny dokončených staveb, nástavby, přístavby a stavební úpravy). Přehled dokumentace doprovázející stavbu v průběhu užívání je uveden na obr. 4.


4.1 PROVOZNÍ DOKUMENTACE

Většina majitelů či provozovatelů TZB má za to, že pokud dostali od výrobce příslušného zařízení návod k obsluze, záruční list a třeba návod na opravu či údržbu, mají provozní dokumentaci, ale bohužel tomu tak není. Zmíněné dokumenty jsou sice součástí provozní dokumentace, avšak nejsou dostatečné.

Neexistuje přesný právní překlad pojmu provozní dokumentace, ale ke každému zařízení je v příslušné normě, vyhlášce, NV či zákoně předepsaná dokumentace, která se považuje za provozní, a tato musí být udržována v aktualizované podobě po celou dobu životnosti zařízení.

Provozní dokumentaci je možné rozdělit do několika skupin podle důležitosti, obecnosti či naopak zcela jasné konkretizace. V první řadě je třeba si uvědomit, jak vlastně zařízení, které má mít provozní dokumentaci, funguje, zda je to například samostatně stojící stroj, nebo soubor několika zařízení na jednom místě tvořící celek (např. kotelna).

Úrovně provozní dokumentace je možné v obecné rovině rozdělit na:

Obr. 4 Přehled dokumentace ve fázi užívání staveb (pdf)


4.2 DOKUMENTACE POVINNĚ POUŽÍVANÁ

Tento typ dokumentace je předepsán právním předpisem. Jeho vedení a evidence je sledována orgány činnými v konkrétní oblasti.

4.2.1 Revizní zprávy k vyhrazeným technickým zařízením

Vyhrazená technická zařízení (VTZ) a zařízení podléhající revizím patří do souboru zařízení označovaných jako technická zařízení budov (TZB). VTZ jsou definována v zákoně č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení a v příslušných právních předpisech (NV č. 190/2022 Sb. až č. 193/2022 Sb. – vyhrazená technická zařízení elektrická, plynová, tlaková a zvedací). VTZ jsou zvláštním druhem technických zařízení budov, jsou na ně kladeny přísnější požadavky při provozu.

Technická zařízení budov (TZB) vytváří vnitřní pohodu při užívaní budov. Jsou to jejich živné systémy a neoddělitelná součást. Bez kvalitně navržených, realizovaných a provozovaných technických zařízení nelze úsporně a dobře budovy užívat. Veškeré rozvody, instalace a další zařízení tvoří nervový systém staveb a jejich údržba a provoz si žádá vlastníkovu pozornost. Povinnosti z provozování z nich plynoucí jsou jednoznačně specifikovány v právních předpisech u zvláštního druhu TZB, a to u vyhrazených technických zařízení (VTZ), ale také u TZB, která nejsou uvedena zákonem č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení a příslušnými právními předpisy (NV č. 190/2022 Sb. až č. 193/2022 Sb. – vyhrazená technická zařízení elektrická, plynová, tlaková a zvedací) jako VTZ, ale jejich provozování vyžaduje jiným právním předpisem provádění revizí. Jsou to například požárně bezpečnostní zařízení. Dále jsou to zařízení, která jsou nevyhrazená, ale právní předpis požaduje na tomto zařízení provádět pravidelné revize. Přehled TZB je uveden na obr. 5.

Technická zařízení budov můžeme rozdělit na:

Jak bylo popsáno výše, TZB se skládá z různých druhů instalací, rozvodů a dalších zařízení. Některé zvláštní druhy TZB vyžadují svým charakterem a způsobem provozu, aby na nich byly prováděny pravidelné revize. Mimo konkrétních zákonů a zpřesňujících vyhlášek k jednotlivým druhům VTZ existuje také NV č. 101/2005 Sb., o podrobnějších požadavcích na pracoviště a pracovní prostředí, ve znění pozdějších předpisů, které v § 3, odst. 4 uvádí, že zaměstnavatel při plnění zákonné povinnosti zajistí:

a) stanovení termínů, lhůt a rozsahu kontrol, zkoušek, revizí, termínů údržby, oprav a rekonstrukce technického vybavení pracoviště, včetně pracovních a výrobních prostředků a zařízení s ohledem na jejich provedení, doporučení výrobce a způsob používání, požadavky na pracoviště, rizikové faktory způsobující zhoršení technického stavu pracovních a výrobních prostředků a zařízení a v souladu s výsledky předcházejících kontrol, zkoušek či revizí po dobu provozu a používání pracoviště;

b)  dodržování termínů a lhůt pro provádění činností uvedených v písmenu a) a určí osobu, jejíž povinností je zajistit jejich provádění;

c) aby stanovené termíny, lhůty a rozsah činností uvedených v písmenu a) a kontrolní a revizní záznamy, hlášení údajů o stavu zařízení získávaná například ze snímačů a čidel, byly vedeny způsobem, který umožní uchovávání a využívání údajů po stanovenou dobu v písemné nebo elektronické podobě tak, aby byly k dispozici osobám vykonávajícím na zařízeních pracovní činnost a dozorovým a kontrolním orgánům.

Obr. 5 Přehled TZB (pdf)

Výkon státního odborného dozoru

Technická inspekce České republiky (TIČR) vykonává, jako pověřená organizace, státní odborný dozor nad bezpečností vyhrazených technických zařízení podle zákona č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení a příslušných právních předpisů (NV č. 190/2022 Sb. až č. 193/2022 Sb. – vyhrazená technická zařízení elektrická, plynová, tlaková a zvedací), kde je uvedeno, že vyhrazenými technickými zařízeními jsou zařízení se zvýšenou mírou ohrožení zdraví a bezpečnosti osob a majetku, která podléhají dozoru podle tohoto zákona. Jsou to technická zařízení elektrická, tlaková, plynová a zdvihací.

V prováděcích vyhláškách vydaných k zákonu o státním odborném dozoru nad bezpečností práce jsou stanoveny případy, kdy je k předání odběrateli jako podmínka stanoveno, že zařízení musí být posouzeno TIČR, a o této skutečnosti vyhotoven dokument „odborné a závazné stanovisko“. Bez tohoto dokumentu vydaného jednotlivě na všechna VTZ, která jsou vyjmenovaná v prováděcích vyhláškách k zákonu o státním odborném dozoru nad bezpečností práce, není možné VTZ předat odběrateli nebo uvést do provozu.

V těchto případech se jedná o zařízení, kdy k prokázání technické bezpečnosti nestačí revizní zprávy vypracované revizními techniky, ale je požadováno vydání „odborného a závazného stanoviska“, vydaného organizací státního odborného dozoru (TIČR). Bez tohoto dokumentu nelze stavbu zkolaudovat.

Podle NV č. 190/2022 Sb., o vyhrazených technických elektrických zařízeních… jsou:

Vyhrazená elektrická zařízení

(1) Vyhrazenými elektrickými zařízeními jsou zařízení, která představují zvýšenou míru ohrožení života, zdraví a bezpečnosti fyzických osob, a to

a) elektrická zařízení pro výrobu, přeměnu, přenos, rozvod, distribuci a odběr elektrické energie a elektrické instalace staveb a technologií,
b) zařízení určená k ochraně před účinky atmosférické nebo statické elektřiny.

(2)Vyhrazenými elektrickými zařízeními nejsou

a) ruční elektromechanické nářadí, elektronické přístroje a elektrické spotřebiče do napětí 400 V včetně, pokud nejsou určené pro pevné připojení k elektrické síti,
b) prodlužovací šňůry a odpojitelné přívody,
c) zdravotnické elektrické přístroje,
d) elektrické zařízení strojního zařízení, které je považováno za výrobek podle jiného právního předpisu,
e) elektrická zařízení a instalace s charaktery proudu nebo napětí, které nepředstavují zvýšenou míru ohrožení života, zdraví a bezpečnosti fyzických osob, pokud nejsou určeny k použití v prostředí s nebezpečím výbuchu plynů, par nebo prachů.

Zařazení vyhrazených elektrických zařízení do tříd

(1) Vyhrazeným elektrickým zařízením I. třídy je

a) elektrické zařízení

1. ve vnitřních a vnějších prostorách s extrémně vysokými teplotami okolí nad + 55 °,
2. v prostorách s výskytem tryskající a intenzivně tryskající vody a možností ponoření,
3. v prostorách s trvalým výskytem korozivních a znečišťujících látek a
4. v prostorách s nebezpečím požáru hořlavých kapalin,
nebezpečí působení vnějších vlivů musí vyplývat z projektové nebo provozní dokumentace;

b) elektrické zařízení určené pro použití v prostředí s nebezpečím výbuchu plynů, par nebo prachů,
c) elektrické zařízení v objektu, který podle požárně bezpečnostního řešení umožňuje přítomnost více než 200 osob,
d) elektrická instalace ve zdravotnických prostorech, s výjimkou zdravotnických prostorů, kde se nepředpokládá použití žádných příložných částí a kde zkrat zdroje nebo jiná porucha nemůže způsobit ohrožení života a zdraví osob, majetku nebo životního prostředí,
e) elektrické zařízení určené na ochranu před účinky atmosférické a statické elektřiny, pokud chrání zařízení uvedená v písmenech a) až d).

(2) Vyhrazeným elektrickým zařízením II. třídy jsou:

a) ostatní vyhrazená elektrická zařízení podle § 3 odst. 1 písm. a), neuvedená v § 3 odst. 2 a v § 4 odst. 1 písm. a) až d),
b) zařízení určená na ochranu před účinky atmosférické a statické elektřiny neuvedená v odstavci 1 písm. e).

Podle NV o vyhrazených technických plynových zařízeních… č. 191/2022 Sb. jsou:

Zařazení vyhrazených plynových zařízení

(1) Vyhrazená plynová zařízení se zařazují jako zařízení pro

a) výrobu a úpravu plynů do skupiny A,
b) skladování plynů do skupiny B,
c) plnění nádob plyny, tlakové stanice, zařízení pro plnění a čerpání nádrží vozidel plyny do skupiny C,
d) zkapalňování a odpařování plynů do skupiny D,
e) zvyšování a snižování tlaku plynů do skupiny E,
f) rozvod plynů do skupiny F,
g) spotřebu plynů spalováním včetně stabilních plynových motorů ve strojovnách nebo v kotelnách do skupiny G,
h) vypouštění hasebních plynů do skupiny H.

(2) Vyhrazenými plynovými zařízeními nejsou:

a) výrobní zařízení, ve kterých plyny vznikají jako vedlejší výrobní produkt s výjimkou plynového hospodářství čistíren odpadních vod,
b) zařízení chemických výrob, kde plyny vznikají jako meziprodukty, které se dále zpracovávají na jiné než plynné produkty,
c) stavební objekty pro skladování tlakových nádob k dopravě plynů, skříně pro umístění tlakových stanic, jednotlivé tlakové nádoby k dopravě plynů, nádoby na plyny s vodním objemem do 0,22 litru, nádoby na plyny používané jako části strojů, například vstřikovací a spouštěcí lahve spalovacích motorů, jestliže jsou stále spojeny se zdrojem tlaku, lahve pracující jako odlučovače oleje, hydraulické akumulátory, nádoby na zkapalněné plyny s kritickou teplotou nižší než -10 °C, například kapalný vzduch, kapalný kyslík a nádoby na plyny s kritickou teplotou vyšší než -10 °C, ale nižší než +70 °C, dopravované v cisternách v kapalném stavu hluboko     ochlazené, například oxid uhličitý nebo ethen,
d) vzorkovací a kalibrační lahve do objemu 3 litry pro laboratorní účely, pro které platí právní a ostatní předpisy k zajištění bezpečnosti a ochrany zdraví při práci,
e) zařízení, která jsou součástí samostatných pracovních strojů nebo přístrojů, anebo samostatné přenosné hasicí přístroje,
f) samostatně pracující kompresory, které nejsou trvale napojeny na dlouhodobě provozované potrubí plynů, vývěvy, samostatně pracující lahvové regulátory a regulační zařízení, která jsou součástí jiné skupiny plynového zařízení,
g) rozvody médií pro měřicí a regulační techniku,
h) zařízení pro přepouštění plynů v rámci jednoho pracoviště,
i) klimatizační zařízení,
j) vzduchotechnické systémy, odtahy spalin a spalinové cesty,
k) samostatně     pracující hořáky na plynná paliva do 10 kW v uzavřeném prostoru, ve volném prostoru bez omezení, zejména laboratorní, sklářské kahany, svářecí a pájecí soupravy, a venkovní a campingové vybavení,
l) zařízení, v nichž se plyny spotřebovávají jiným způsobem než spalováním, zejména zařízení procesu syntézy při výrobě čpavku, etanolu,
m) rozvody vzduchu do provozního přetlaku 16 barů,
n) palivové nádrže a plynové motory dopravních prostředků.

Pokud vyhrazené plynové zařízení svým charakterem a technickými hodnotami splňuje podmínky pro zařazení do několika skupin, je pro zařazení rozhodující základní technologická funkce vyhrazeného plynového zařízení. V průvodní dokumentaci vyhrazeného plynového zařízení musí být zároveň vždy určena hranice mezi zařazením vyhrazeného plynového zařízení do jednotlivých skupin.


Zařazení vyhrazených plynových zařízení do tříd

Vyhrazenými plynovými zařízeními I. třídy jsou:

a) zařízení pro plnění tlakových nádob topnými plyny,
b) zařízení pro plnění tlakových nádob technickými plyny hořlavými, toxickými a žíravými s tlakem vyšším než 4 bary, acetylenem a ostatními plyny s tlakem 20 barů a vyšším,
c) zařízení pro plnění a čerpání nádrží vozidel,
d) kompresorové stanice hořlavých plynů obsahujících kyslík s provozním tlakem vyšším než 0,05 baru, zejména hutní plyny,
e) kompresorové stanice hořlavých, toxických a žíravých plynů s tlakem nad 4 bary, kompresorové stanice ostatních plynů s tlakem 20 barů a více,
f) regulační stanice s tlakem vyšším než 4 bary,
g) zařízení pro rozvod topných plynů s tlakem vyšším než 4 bary,
h) zařízení pro rozvod technických plynů hořlavých, toxických a žíravých s tlakem vyšším než 4 bary, zařízení pro rozvod acetylenu s tlakem od 0,2 baru, zařízení pro rozvod plynů ostatních s tlakem 20 barů a vyšším,
i) zařízení pro spotřebu plynů spalováním s jednotlivým výkonem vyšším než 3,5 MW,
j) zařízení pro výrobu hořlavých plynů s jednotlivým výkonem vyšším než 100 m3 × h-1,
k) zařízení na výrobu kyslíku s jednotkovým výkonem vyšším než 1500 m3 × h-1,
l) zařízení pro spotřebu plynu spalováním ve veřejných budovách s prostorem pro shromažďování nejméně 200 osob se součtem jmenovitých výkonů plynových spotřebičů 1 MW a více v jedné stavbě,
m) zařízení pro skladování toxických a žíravých plynů s objemem vyšším než 5 m3,
n) zařízení pro skladování inertních plynů s tlakem vyšším než 40 barů,
o) zařízení pro skladování hořlavých plynů s uvolnitelným objemem v plynné fázi vyšším než 5000 m3, pro kapalný
1. ropný plyn v označení LPG vyšším než 20000 m3,
2. zemní plyn v označení LNG vyšším než 50000 m3.

Ostatní vyhrazená plynová zařízení, která nejsou uvedena v odstavci 1, se zařazují do II. třídy.

Vyhrazená elektrická zařízení

Tato VTZ jsou definována v nařízení vlády č. 190/2022 Sb., o vyhrazených technických elektrických zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti a jsou to zařízení určená pro výrobu, přeměnu, rozvod a odběr elektrické energie a k ochraně před účinky atmosférické nebo statické elektřiny. Základní norma pro provádění revize elektrických zařízení je ČSN 33 1500. Revize vyhrazených elektrických zařízení se dělí na výchozí a pravidelné.

Pro účely revizí jsou objekty, v nichž se revidovaná zařízení nacházejí, rozděleny takto:

A – objekty bez nebezpečí výbuchu,

B – objekty s nebezpečím výbuchu,

C – objekty podléhající vrchnímu dozoru orgánů Státní báňské správy.

Výchozí revize jsou prováděny před uvedením do provozu, pravidelná revize se provádí nejpozději ve lhůtách, které jsou závislé na prostředí a umístění elektrického zařízení v prostoru.

Výchozí a pravidelné revize smí provádět pouze revizní technik. Po provedení revize musí být vystavena revizní zpráva, viz příloha 1.

Lhůty provádění revizí na elektrických zařízeních podle prostředí jsou uvedeny v tab. 4.

Tab. 4 Lhůty revizí elektrických zařízení podle prostředí a ČSN 33 1500

Podle druhu prostředí Revizní lhůty v letech
normální, základní 5
studené, vlhké, horké, prašné s prachem nehořlavým 3
mokré, s extrémní korozní agresivitou 1
se zvýšenou korozní agresivitou, prašné s prachem nehořlavým 3
s otřesy, pasivní s nebezpečím požáru, pasivní s nebezpečím výbuchu 2
venkovní, pod přístřeškem 4

Norma ČSN 33 1500 rozlišuje četnost revizí elektrický zařízení podle jejich umístění. Revizní lhůty jsou uvedeny v tab. 5.

Tab. 5 Lhůty revizí elektrických zařízení podle druhu umístění a ČSN 33 1500

Podle umístění elektrických zařízení Revizní lhůty v letech
prostory určené k shromažďování více než 250 osob (sportovní, kulturní zařízení atp.) 2
zděné obytné a kancelářské budovy (nevztahuje se na bytové prostory a zařízení bytu) 5
rekreační střediska, školy, mateřské školy, jesle, hotely 3
pojízdné a převozné prostředky 1
prozatímní zařízení staveniště 0,5
stavby postavené z hořlavých hmot stupně hořlavosti C2 a C3 2

Dalším elektrickým zařízením, na kterém se provádějí pravidelné revize, jsou elektrospotřebiče a nářadí. Těmto VTZ se věnuje norma ČSN 33 1600 a jejich lhůty revizí jsou uvedeny v tab. 6.

Tab. 6 Lhůty revizí elektrospotřebičů a nářadí podle ČSN 33 1600

Skupina elektrických spotřebičů Spotřebiče držené v ruce Přenosné spotřebiče
Kontrola Revize Kontrola Revize
A vždy před jejich vydáním provozovateli nebo uživateli a dále podle skupiny jejich užívání
B před použitím Třídy I 1x za 3 měsíce před použitím 1x za 6 měsíců
Třídy II a III 1x za 6 měsíců
C před použitím Třídy I 1x za 6 měsíců před použitím 1x za 24 měsíců
Třídy II a III 1x za 12 měsíců
D před použitím Třídy I 1x za 12 měsíců před použitím 1x za 24 měsíců
Třídy II a III 1x za 12 měsíců
E před použitím Třídy I 1x za 12 měsíců před použitím 1x za 36 měsíců
Třídy II a III 1x za 12 měsíců
Skupina A spotřebiče poskytované formou pronájmu dalšímu uživateli
Skupina B spotřebiče používané ve venkovním prostoru (na stavbách, při zemědělských pracích atp.)
Skupina C spotřebiče používané při průmyslové a řemeslné činnosti ve vnitřních prostorách
Skupina D spotřebiče používané ve veřejně přístupných prostorách (školy, kluby, hotely atp.)
Skupina E spotřebiče používané při administrativní činnosti

Zařízení, které je nutné chránit před účinky atmosférické a statické elektřiny, se musejí také revidovat podle normy ČSN 33 1500, jak uvádí tab. 7.

Tab. 7 Lhůty revizí zařízení pro ochranu před účinky atmosférické a statické elektřiny podle ČSN 33 1500

Druh objektu Revizní lhůty v letech
stavby s prostory s prostředím s nebezpečím výbuchu nebo požáru, stavby konstruované ze stavebních hmot stupně hořlavosti C1, C2, C3 2
ostatní 5

Další normou, která se zabývá problematikou revizí instalací nízkonapěťových zařízení, je nová norma ČSN 332000-6 ed. 2: Elektrické instalace nízkého napětí – část 6: Revize, účinná od 1. 4. 2017.

Tato „nová“ ČSN uvádí ve formuláři k tabulce E1 nazvaném Zpráva o výchozí revizi elektroinstalace požadavek na potvrzení díla projektantem, který zpracoval předmětnou PD, že stavba je provedena v souladu s touto ověřenou PD. Je zde nově požadováno, aby AO potvrzovala tuto skutečnost otiskem autorizačního razítka a svým podpisem. K tomuto nutno poznamenat, že potvrzování souladu provedení díla s PD nepatří podle SZ § 158 do vybraných činností ve výstavbě, a proto nemusí být prováděno AO. Pokud bude stavebník a tvůrce ČSN na tomto požadavku trvat, je potřeba toto potvrzení či kontrolu PD legalizovat samostatnou smlouvou o dílo, a to bez požadavku na potvrzení AO.

Vyhrazená tlaková zařízení

O vyhrazených tlakových zařízeních pojednává blíže nařízení vlády č. 192/2022 Sb., o vyhrazených technických tlakových zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti.

Vyhrazenými tlakovými zařízeními jsou tlakové nádoby a kotle s nejvyšším pracovním tlakem vyšším než 0,5 bar, a to:

a) parní a kapalinové kotle, jejichž nejvyšší pracovní tlak přesahuje 0,5 bar a teplota pracovní tekutiny převyšuje při tomto tlaku bod varu pracovní tekutiny,
b) tlakové nádoby, jejichž nejvyšší pracovní tlak přesahuje 0,5 bar a které obsahují plyny, páry nebo žíravé, toxické a výbušné kapaliny skupiny 1 o jakékoliv teplotě nebo jakékoliv kapaliny o teplotě převyšující jejich bod varu při tlaku 0,5 bar; za tlakovou nádobu jsou považovány též vyvíječe páry typu pára/pára a typu horká voda/pára a vyvíječe páry bez nebezpečí přehřátí,
c) nádoby na plyny sloužící k dopravě plynů, jejichž kritická teplota je nižší než + 50 °C nebo u nichž při teplotě + 50 °C je absolutní tlak par vyšší než 3 bar od zdroje na místo spotřeby.

Vyhrazenými tlakovými zařízeními nejsou:

a) kotle o objemu do 10 litrů včetně, u nichž bezpečnostní součin z nejvyššího pracovního tlaku PS v barech a objemu v litrech nepřesahuje 100,
b) tlakové nádoby do 10 litrů včetně, u nichž bezpečnostní součin z nejvyššího pracovního tlaku PS v barech a objemu v litrech nepřevyšuje 100,
c) tlakové nádoby z trubek i nekruhových průřezů o nejvyšším vnitřním rozměru do 100 mm včetně bez sběračů, popřípadě se sběrači, pokud sběrač z trubky i nekruhového průřezu nemá vnitřní rozměr větší než 150 mm včetně,
d) potrubí, jeho rozšířené části a tlakové nádoby do něho vestavěné, jejichž vnitřní průměr v označení (D) nepřesahuje vnitřní průměr v označení (d) největší připojené trubky, kdy D je menší než 3d,
e) tlakové nádobky pro aerosolové rozprašovače podle jiného právního předpisu4),
f) tlaková zařízení určená pro motorová vozidla podle jiného právního předpisu5), jako zejména vzduchojemy brzdového systému a vzduchových tlumičů, nádoby na
1. zchlazené uhlovodíkové páry v označení (LPG),
2. stlačený zemní plyn v označení (CNG),
3. zkapalněný zemní plyn v označení (LNG),
4. vodík v označení (H),
které jsou nedílnou součástí motorového vozidla, s výjimkou nástaveb a nádob pro přepravu tekutin a materiálů,
g) tlaková zařízení určená k použití jako zbraně, střelivo a vojenský materiál,
h) tlaková zařízení speciálně navrhovaná pro jaderná zařízení a jejich části podle atomového zákona6),
i) zařízení obsahující tělesa nebo strojní součásti, jejichž dimenzování, volba materiálu a výrobní předpisy vycházejí především z požadavků dostatečné pevnosti, tuhosti a stability s ohledem na statické a dynamické provozní účinky nebo jiná provozní kritéria a pro které není tlak významným konstrukčním činitelem; mezi tato zařízení patří zejména
1. motory, včetně turbín a spalovacích motorů,
2. parní stroje, plynové nebo parní turbíny, turbogenerátory, kompresory, čerpadla a jejich ovládací zařízení,
j) vysoké pece, včetně jejich chladicího systému, ohřívačů vzduchu, odlučovačů prachu a plynu, šachtové pece s přímou redukcí, včetně chladicího zařízení pece, plynových konvertorů a pánví k tavení, přetavování, odplyňování a odlévání oceli a neželezných kovů,
k) skříně pro vysokonapěťová elektrická zařízení, jako jsou spínací zařízení, řídicí a regulační zařízení, transformátory a točivé stroje,
l) pancéřové trubky sloužící k uložení přenosových systémů, například elektrických silových kabelů, telefonních kabelů a pláště kabelů,
m) lodě, rakety, letadla a mobilní zařízení mimo pevninu7) a zařízení specificky určená k instalaci na jejich palubě nebo k jejich pohonu,
n) tlaková zařízení tvořená pružným pláštěm, zejména pneumatiky, vzduchové polštáře, míče, nafukovací čluny a další podobná tlaková zařízení,
o) tlumiče výfuku a sání,
p) láhve nebo plechovky pro nápoje sycené oxidem uhličitým určené k jednorázovému použití určené konečným spotřebitelům,
q) sudy a jiné nádoby sloužící pro distribuci a spotřebu nápojů, tlakové hrnce a konvektomaty,
r) tlakové obaly pro zkapalněné uhlovodíkové plyny a jejich směsi určené k jednorázovému použití,
s) zařízení, na která se vztahují jiné právní předpisy8), a zařízení, na která se vztahuje předpis Mezinárodní námořní organizace pro přepravu nebezpečného zboží po moři a jiné právní předpisy9),
t) otopná tělesa a potrubí teplovodních otopných systémů,
u) nádoby určené k jímání kapalin, u nichž tlak plynu nad kapalinou není větší než 0,5 bar s teplotou do + 110 °C,
v) tlaková zařízení obsahující kapalinu zařazenou podle § 3 do skupiny 2 bez ohledu na tlak, pokud její nejvyšší pracovní teplota nepřekročí teplotu jejího bodu varu při tlaku 0,5 bar,
w) nádoby na plyny o tlakovém objemu maximálně 0,22 litru.

Zařazení vyhrazených tlakových zařízení

 

Parní a kapalinové kotle s objemem větším než 10 litrů nebo bezpečnostním součinem nejvyššího pracovního tlaku v označení (PS) v barech a objemu v označení (V) v litrech přesahující 100 se zařazují do 4 tříd na:

a) parní kotle s jmenovitým množstvím vyráběné páry nad 115 t/h, které jsou zařazeny do I. třídy,
b) parní kotle s jmenovitým množstvím vyráběné páry nad 50 t/h do 115 t/h včetně nebo horkovodní kotle s tepelným výkonem nad 35 MW, které jsou zařazeny do II. třídy,
c) parní kotle s jmenovitým množstvím vyráběné páry nad 8 t/h do 50 t/h včetně nebo horkovodní kotle s tepelným výkonem nad 5,8 MW do 35 MW včetně, které jsou zařazeny do III. třídy,
d) parní kotle s jmenovitým množstvím vyráběné páry do 8 t/h včetně nebo horkovodní kotle s tepelným výkonem do 5,8 MW včetně a všechny ostatní kotle kapalinové, které jsou zařazeny do IV. třídy.

Tlakové nádoby se člení do tříd podle nejvyššího pracovního tlaku (PS) v barech a podle bezpečnostního součinu nejvyššího pracovního tlaku (PS) v barech a objemu (V) v litrech, a to na:

a) tlakové nádoby zařazené do I. třídy s nejvyšším pracovním tlakem přesahujícím 100 bar a zároveň s objemem větším než 1000 litrů,
b) tlakové nádoby zařazené do II. třídy s nejvyšším pracovním tlakem přesahujícím 0,5 bar, objemem větším než 10 litrů nebo s bezpečnostním součinem nejvyššího pracovního tlaku (PS) v barech a objemu (V) v litrech přesahujícím 100, s výjimkou třídy I. podle písmene a).

Součástí vyhrazených tlakových zařízení je jejich bezpečnostní a tlaková výstroj.

Lhůty provádění pravidelných revizí na vyhrazených tlakových zařízeních jsou uvedeny v tab. 8.

Tab. 8 Přehled druhů revizí vyhrazených tlakových zařízení podle ČSN 69 0012

Druh revize Právní předpis Lhůta
výchozí revize ČSN 69 0012, čl. 90 před uvedením do provozu
první provozní revize ČSN 69 0012, čl. 91 do 14 dnů od uvedení nádoby do provozu
provozní revize ČSN 69 0012, čl. 91 nejpozději do 1 roku od předchozí revize
vnitřní revize ČSN 69 0012, čl. 94 provádí se ve lhůtě ne delší než 5 let
zkouška těsnosti ČSN 69 0012, čl. 107 provádí se po každé vnitřní revizi

Vyhrazená zdvihací zařízení

Tato zařízení vyjmenovává nařízení vlády č. 193/2022 Sb., o vyhrazených technických zdvihacích zařízeních a požadavcích na zajištění jejich bezpečnosti.

Základní bezpečnostní předpisy pro provoz a servis výtahů jsou vymezeny technickými normami ČSN 27 4002 a ČSN 27 4007.

Provozní prohlídky výtahů podle ČSN 27 4002:

Účelem prohlídek je pravidelně jednou za dva týdny prověřovat bezpečnost a provozní způsobilost výtahu. Provádí je zaškolený dozorce výtahu, může to být pracovník provozovatele výtahu nebo pracovník servisní organizace.

Odborné prohlídky výtahů podle ČSN 27 4002

Odborné prohlídky provádí v rozsahu podle výše uvedené normy odborný servisní pracovník v těchto lhůtách:

Výtahy určené k dopravě osob nebo osob a nákladů, uvedené do provozu před 1. 1. 1993

Výtahy určené k dopravě osob nebo osob a nákladů uvedené do provozu po 31. 12. 1992

Odborné zkoušky výtahů v provozu podle ČSN 27 4007

Odborné zkoušky výtahů provádí v rozsahu podle uvedené normy zkušební technik servisní firmy v těchto lhůtách:

Inspekční prohlídky výtahů v provozu podle ČSN 27 4007

Vyhrazená požárně bezpečnostní zařízení

Požárně bezpečnostní zařízení jsou zvláštní druh vyhrazených zařízení, který není uveden v zákoně č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení a o změně souvisejících zákonů, ale jsou definována ve vyhlášce č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru (vyhláška o požární prevenci), ve znění pozdějších předpisů.

Za požárně bezpečnostní prvky lze považovat:

Z pohledu správy majetku je pro správce podstatná oblast VPPO a PBZ.

Druhy vyhrazených VPPO jsou následující:

Z toho pro správce majetku jsou podstatné prvky vyznačené tučně.

Druhou zmiňovanou oblastí jsou PBZ. Ta se dělí na vyhrazená a nevyhrazená. Mezi vyhrazená PBZ patří:

Požární bezpečnost staveb je určena schopností stavby zajišťovat ochranu života a zdraví osob a bránit ztrátám na majetku. Vyhláška č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru (vyhláška o požární prevenci), určuje tyto povinnosti vlastníků:

4.2.2 Revizní zprávy a doklady k provozuschopnosti k nevyhrazeným technickým zařízením a vybavení

Kromě VTZ existují také TZB, na kterých se musejí provádět revize. Jsou to nevyhrazená TZB, jejichž provozování nevykazuje zvýšenou míru rizika ohrožení zdraví a bezpečnosti osob a majetku a která nepodléhají dozoru podle zákona č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení a o změně souvisejících zákonů. Na tato zařízení se vztahují jiné právní předpisy.

Do této kapitoly je zařazeno i vybavení stavby, konkrétně žebříky a regály.

Komíny a spalinové cesty

Spalinovou cestou se podle zákona č. 320/2015 Sb., o Hasičském záchranném sboru České republiky a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, rozumí dutina určená k odvodu spalin do volného ovzduší. Za spalinovou cestu se nepovažuje odvod spalin z lokálních podokenních topidel o jmenovitém výkonu do 7 kW s vývodem přes fasádu. Lhůty kontrol a čistění jsou zpřesněny ve vyhlášce č. 34/2016 Sb., o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty, ve znění pozdějších předpisů, a uvedeny v tab. 9.

Tab. 9 Lhůty kontrol a čištění spalinové cesty podle vyhlášky č. 34/2016 Sb., o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty, ve znění pozdějších předpisů, přílohy č. 2

Výkon připojeného spotřebiče paliv Činnost Druh paliva připojeného spotřebiče paliv
pevné kapalné plynné
celoroční provoz sezónní provoz celoroční provoz sezónní provoz
do 50 kW včetně čistění spalinové cesty 3x za rok 2x za rok 2x za rok 1x za rok 1x za rok
kontrola spalinové cesty 1x za rok 1x za rok 1x za rok
od 50 kW kontrola a čistění spalinových cest 2x za rok 1x za rok 1x za rok    

Vysvětlivky a podmínky

Měření emisí stacionárních zdrojů znečišťování ovzduší

Provozovatelé stacionárních spalovacích zdrojů znečišťování ovzduší jsou povinni podle zákona č. 201/2012 Sb., o ochraně ovzduší, ve znění pozdějších předpisů a jeho vyhlášky č. 415/2012 Sb., o přípustné úrovni znečišťování a jejím zjišťování a o provedení některých dalších ustanovení zákona o ochraně ovzduší, ve znění pozdějších předpisů, zajistit provedení jednorázového autorizovaného měření emisí:

A to nejpozději do tří měsíců od vzniku některé z těchto skutečností nebo ve lhůtě stanovené v povolení provozu. Přehled těchto lhůt je uveden v tab. 10.

Tab. 10 Lhůty měření emisí stacionárních zdrojů znečišťování podle vyhlášky č. 415/2012 Sb., o přípustné úrovni znečišťování a jejím zjišťování a o provedení některých dalších ustanovení zákona o ochraně ovzduší, ve znění pozdějších předpisů

Součet jmenovitých výkonů všech zařízení zdroje (kotelny) Četnost měření
≥ 300 kW a < 1 MW jen při uvedení do provozu
≥ 1 MW a ≤ 5 MW měření 1x za 3 kalendářní roky
≥ 50 MW měření 1x za kalendářní rok

Stanovená měřidla

Vodoměry na měření odběru teplé užitkové vody jsou řazeny podle zákona č. 505/1990 Sb., o metrologii, ve znění pozdějších předpisů, podobně jako vodoměry na měření odběru studené vody mezi tzv. stanovená měřidla s povinným ověřováním správnosti jejich měření. Stanovené měřidlo je měřidlo používané v obchodním styku. Vyhláška č. 345/2002 Sb., kterou se stanoví měřidla k povinnému ověřování a měřidla podléhající schválení typu, ve znění pozdějších předpisů stanoví pro používaná měřidla (vodoměry, kalorimetry, elektroměry) tyto lhůty pro jejich ověřování:

Žebříky, regály

Povinnost provádět pravidelné revize žebříků je uvedena v NV č. 378/2001 Sb., kterým se stanoví bližší požadavky na bezpečný provoz a používání strojů, technických zařízení, přístrojů a nářadí, ve znění pozdějších předpisů, a v NV č. 362/2005 Sb., o bližších požadavcích na bezpečnost a ochranu zdraví při práci na pracovištích s nebezpečím pádu z výšky nebo do hloubky, ve znění pozdějších předpisů. Pravidelnost provádění revizí na žebřících je dána buďto návodem od výrobce, nebo místně bezpečnostním provozním předpisem.

U provádění revizí na regálech je to dáno NV č. 101/2005 Sb., o podrobnějších požadavcích na pracoviště a pracovní prostředí, ve znění pozdějších předpisů. Četnost pravidelných kontrol stanoví NV č. 378/2001 Sb., kterým se stanoví bližší požadavky na bezpečný provoz a používání strojů, technických zařízení, přístrojů a nářadí, ve znění pozdějších předpisů, a to nejméně jednou za 12 měsíců v rozsahu stanoveném místním provozním bezpečnostním předpisem, nestanoví-li zvláštní právní předpis, popřípadě průvodní dokumentace nebo normové hodnoty rozsah a četnost následných kontrol jinak.

Zařízení pro zásobování požární vodou

Jsou to nevyhrazená PBZ, na kterých se musejí provádět pravidelné revize podle normy ČSN 73 0873 požární bezpečnost staveb – zásobování požární vodou. Kontroly a revize vnitřních odběrných míst osazených hadicovými systémy, které odpovídají ČSN EN 671-1 ed. 2 nebo ČSN EN 671-2 ed. 2, se provádějí podle ČSN EN 671-3.

Za zařízení pro zásobování požární vodou považovány:

U těchto zařízení se provádí kontrola a revize 1x za rok.

4.2.3 Provozní řády

Provozní řád lze chápat jako dokument nebo soubor dokumentů nebo vnitřní předpis vymezující podmínky, práva a povinnosti při provozování určité věci.

Pro lepší orientaci je dobré rozlišit tři druhy provozních řádů:

Graficky je tohoto rozdělení zobrazeno na obr. 6.

Obr. 6 Druhy provozních řádů

Provozní řád lze také chápat jako návod na provozování s popisem postupu obsluhy a definováním práv a povinností a zakázaných činností.

Provozní řád lze rovněž chápat jako celistvý návod a nástroj k údržbě, opravám a k řešení krizových situací souboru staveb a jejich technického a technologického vybavení.

Provozní řád je tedy návodem pro provozování staveb, manuálem se soustředěním činností, které jsou pro provozování budovy nezbytnými. Provozní zásady vycházejí z konstrukce, materiálů, dispozice, účelu a technického zařízení. Zahrnuje řízené procesy ze situací, které lze podle zkušeností předvídat, a návod, jak tyto situace řešit. Provozní řád je východiskem pro plány údržby a provoz budov a je nezbytnou součástí správy majetku. V provozních řádech se také mimo již zmíněná pravidla provozu uvádějí informace o oprávněných osobách zodpovědných za provozování konkrétního provozu nebo zařízení.

Provozní řády jsou zpracovávány zejména za účelem dodržení bezpečnostních pravidel, tak aby při předvídatelných mimořádných situacích byla dodržena jakost provozu a zmírněny dopady provozního výpadku, respektive uvedeny způsoby a postupy, kterými lze mimořádnou situaci řešit.

Právní předpisy ČR vymezují případy, kdy je povinností vlastníka, respektive provozovatele zajistit provozní řád upravující užívání a provozování daného provozu či zařízení. Mezi zákonné předpisy, které tyto povinnosti nařizují, patří:

Jedná se vždy o případy, kdy je ohrožena bezpečnost, zdraví a majetek. Právním nařízením povinnosti provozních řádů přimějí orgány státní správy vlastníka, respektive provozovatele, aby přispěl k zajištění bezpečného užívání a provozování.

Provozní řády ve výše zmíněných případech mají své opodstatnění. I v ostatních případech, nevymezených předpisem, je vhodné zpracovat pro daný objekt provozní řád. Je doporučeno mít provozní řád pro případy, kdy jejich sestavení a dodržování vede ke zjednodušení agendy povinných úkonů (například při prodloužení mezi revizních lhůt elektrických zařízení) a dále pro případy, kdy jejich sestavení je požadováno stavebním povolením, stavebním úřadem či jiným orgánem státního odborného či zdravotního dozoru, který je oprávněn takovýto požadavek stanovit.

O zpracování a vydání provozního řádu rozhodne rovněž provozovatel zařízení, uzná-li jej za potřebný či z důvodů zvláštního zřetele (například ve smyslu § 100 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, ve znění pozdějších předpisů).

Obsah provozního řádu

Sestavit provozní řád, tak aby vyhovoval dané stavbě, je vzhledem ke škále možností jejího užívání složitý proces. Přesto existují určité body, které mohou sloužit jako základní nástin budoucího provozního řádu. Přehled těchto základních bodů osnovy provozního řádu je uveden v tab. 11.

Tab. 11 Popis základních bodů při tvorbě provozních řádů

Účel užívání stavby Popis, k čemu přesně se bude navržená stavba užívat (bytová, veřejná, pro vzdělávání, výzkum apod.)
Členění stavby na funkční díly a jejich stavebně-technické charakteristiky. Popisuje, jakým způsobem je stavba členěna z provozního a konstrukčního hlediska.
Pravidla a omezení směřující k zachování základních technických požadavků na stavby pro jednotlivé funkční díly stavby. Tento požadavek vychází z regulovaných požadavků na stavby, vymezených vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů
Standardní (resp. prognózovaná) technická životnost funkčních dílů, jejich konstrukcí a součástí. Vychází z predikované životnosti jednotlivých konstrukčních prvků.
Věcné a časové požadavky na základní průběžnou údržbu. Stanoví způsob údržby a její časový plán.
Technické a funkční zásady pro opravy konstrukcí a součástí. Stanoví postupy a omezení provozu, které se musejí při opravách dodržovat.
Požadavky na úklid, větrání a vytápění. Obsahuje periodu úklidu (umývání podlah, výplní otvorů jako okna, dveře), způsob větrání, teplotu a její výši vzhledem k prostoru v objektu k zajištění tepelného pohodlí.
Požadavky na zabezpečení odpadového hospodářství. Určuje, jakým způsobem bude nakládáno s odpady (např. jak často se vyvážejí popelnice, žumpy apod.).
Ochrana objektu před poškozením, zničením a zneužitím. Uvádí, co si uživatelé mohou v objektu dovolit a co ne.
Požadavky na požární ochranu. Zahrnuje pouze nástin činností požární ochrany, které jinak stanovuje požární řád.
Požadavky na zabezpečení před účinky mimořádných povětrnostních situací. Stanoví postupy uživatelů a správy, pokud nastanou mimořádné situace.

Metodika tvorby provozních řádů

Při zpracování provozních řádů se vychází zejména z nařízení Evropského parlamentu a Rady EU 305/2011, které definuje sedm základních požadavků na stavby:

Provozní řád upravující provoz technického zařízení se obvykle zpracovává v tomto rozsahu:

A. úvod,

B. typ a umístění zařízení,

C. popis funkce zařízení,

D. provoz zařízení,

E. kontrola zařízení,

F. údržba zařízení,

G. poruchy zařízení,

H. bezpečnost práce,

I. požární ochrana,

J. požadavky na obsluhu,

K. dokladová část.

4.2.4 Prohlášení o vlastnostech

Prohlášení o vlastnostech nově zavádí do českého právního prostředí nařízení Evropského parlamentu a Rady EU 305/2011, kterým se stanoví harmonizované podmínky pro uvádění stavebních výrobků na trh a kterým se zrušuje směrnice Rady 89/106/EHS.

Vztahuje-li se na stavební výrobek harmonizovaná norma nebo je-li tento výrobek v souladu s evropským technickým posouzením, které pro něj bylo vydáno, výrobce vypracuje při jeho uvedení na trh prohlášení o vlastnostech, viz příloha 2.

Vztahuje-li se na stavební výrobek harmonizovaná norma nebo je-li tento výrobek v souladu s evropským technickým posouzením, které pro něj bylo vydáno, mohou být informace v jakékoliv formě o jeho vlastnostech ve vztahu k základním charakteristikám, jak je vymezeno v příslušných harmonizovaných technických specifikacích, poskytnuty pouze tehdy, jsou-li zahrnuty a blíže určeny v prohlášení o vlastnostech, s výjimkou případů, kdy v souladu s článkem 5 nařízení Evropského parlamentu a Rady EU 305/2011 prohlášení o vlastnostech vypracováno nebylo.

S prohlášením o vlastnostech je nutné zmínit prohlášení o shodě. Dříve se na všechny výrobky ať stavební, či nestavební vydávalo jedno prohlášení o shodě. S účinností nového výše zmíněného nařízení se prohlášení o shodě vydává na výrobky nestavebního charakteru, například hračky, autosedačky apod., a prohlášení o vlastnostech na výrobky použité při stavebně-montážních pracích.

4.2.5 Azbest ve stavebnictví

Ve výstavbě se dříve běžně používal azbestový materiál hlavně na střešních krytinách. Později byl azbest zabudováván v podobě různorodých stavebních hmot. V některých případech byly materiály s obsahem azbestu využívány při stavebních úpravách, například v půdních vestavbách. Azbestová vlákna byla přidávána i pro zvýšení požární odolnosti k celulózovým vláknům, případně k minerálním vláknům.

Druhy azbestových materiálů

Druhů azbestových materiálů postupně přibývalo pod různým obchodním označením, například:

Rozsah použití těchto materiálů byl velmi rozmanitý od staveb občanských a průmyslových až ke stavbám k dočasnému použití. Mnoho dočasných staveb sloužilo jako zařízení staveniště při výstavbě velkých sídlištních celků, průmyslových závodů nebo při výstavbě silničních tahů a dálnic. Řada těchto budov, bohužel, je dodnes využívána jako kancelářské prostory, školy, školky, ubytovny apod. Teprve v posledních letech konečně dochází k jejich demolicím.

Kromě střešních krytin byla vyráběna z azbestocementových materiálů potrubí, zejména pak kanalizační, která byla a jsou hojně zastoupena v budovách, kde vnitřní instalace neprošly doposud výměnou. V mnoha případech byla azbestocementová potrubí používána pro systémy odvodu kouře, a to i s nadstřešními prvky.

Azbestová těsnění lze nalézt především ve vzduchotechnických potrubních systémech, respektive jako těsnění jejich přírub. Jedná se o provazce s vysokým obsahem azbestu, který je v materiálu velice slabě vázán. Dalším místem, kde lze azbestová těsnění nalézt, je těsnění přírub ocelových potrubí různých dimenzí ve formě standardních plochých těsnění nebo atypických těsnění vystříhávaných či vysekávaných z desek. Těsnění lze nalézt i tam, kde byl požadavek na utěsňování z důvodu vysokých teplot – ve spalovacích kotlech, komínových dvířkách, protipožárních dveřních systémech apod.

Stavebně-technický průzkum

Povinnost provádět tento stavebně-technický průzkum byla zakotvena teprve vyhláškou č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů, s účinností od 1. ledna 2007. Lze říci, že do této doby bylo provádění průzkumů na výskyt azbestu ojedinělé, vyžádané většinou zahraničním vlastníkem nemovitosti nebo v některých případech projektanty, kteří si rizika azbestu zabudovaného ve stavbě uvědomovali již před platností výše uvedené vyhlášky.

Cíl stavebně-technického průzkumu výskytu azbestu je třeba spatřovat především v identifikaci těchto nebezpečných materiálů spolu s jejich zakreslením do projektové dokumentace, tak aby v rámci jakýchkoli udržovacích prací či stavebních úprav bylo zamezeno případnému poškozování zdraví dotčených osob v bezprostřední blízkosti těchto prací. Neméně důležitým faktorem je i postup prací při nakládání s odpady v mezích příslušných právních předpisů, aby nedocházelo ke kontaminaci ostatních odpadů azbestovým materiálem a následně nebyl materiál s obsahem azbestu například v podobě recyklátu vracen do nových staveb.

Povinnosti stavbyvedoucího a vlastníka stavby

Při provádění změn dokončených staveb a odstraňování staveb platné právní předpisy včetně nového stavebního zákona přesně vymezují povinnosti a vysokou odpovědnost vlastníka stavby a osoby odpovědné za odborné vedení stavby (stavbyvedoucího) a ze stavebního zákona lze dovodit i odpovědnost projektanta, respektive osoby, která zpracuje dokumentaci stavebních úprav nebo bouracích prací

Azbest se mimo jiné používal jako materiál pro tepelnou izolaci, například ve formě izolačních obalů, nebo povrchové ochranné vrstvy, ohnivzdorné textilie, papír a desky, spojkové a brzdové obložení, materiál pro elektrické izolace, osobní ochranné prostředky nebo azbestocementové výrobky.

Azbest se široce uplatňoval v mnoha oblastech jako zpevňující složka nebo jako tepelná, elektrická či zvuková izolace. Používal se v brzdovém obložení, v plochém těsnění, uzávěrech či lepidlech. Vzhledem ke své chemické odolnosti se používal v některých procesech, například při filtraci či elektrolýze. Jako izolační materiál se uplatňoval nejen v budovách, ale také v železničních vagonech, na lodích, v letadlech a v některých vojenských vozidlech i v jiných dopravních prostředcích.

Vlákna azbestu mají tendenci vytvářet vláknitý prach ve vzduchu, ulpívají na oděvech či nábytku. Jsou ve vzduchu poletavá a snadno vdechnutelná. Azbest je prokázaný karcinogen.

Zaměstnavatel je povinen ohlásit příslušnému orgánu ochrany veřejného zdraví (tím je krajská hygienická stanice), že budou prováděny práce, při nichž jsou nebo mohou být zaměstnanci exponováni azbestem. Povinnost ohlásit práce s expozicí azbestu zaměstnavatel nemá, jde-li o práci s ojedinělou a krátkodobou expozicí azbestu.

Vlastník stavby je povinen ohlásit stavebnímu úřadu záměr odstranit stavbu, v níž je azbest obsažen. Tato povinnost neplatí u staveb, které při pořízení nevyžadují stavební povolení ani ohlášení, s výjimkou staveb, v nichž je přítomen azbest. Ohlášení obsahuje základní údaje o stavbě, předpokládaný termín započetí a ukončení prací, způsob odstranění stavby, identifikaci sousedních pozemků nezbytných k provedení bouracích prací, statistické ukazatele u budov obsahujících byty. Jde-li o stavby, které vyžadují stavební povolení nebo ohlášení, připojí k ohlášení dokumentaci bouracích prací, závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů ke způsobu odstranění, vyjádření dotčených vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury. Dokumentace bouracích prací obsahuje situaci odstraňované stavby, její stručný popis, organizaci bouracích prací a informaci o dodržení požadavků dotčených orgánů.

Vlastník stavby je povinen zajistit, aby odstranění stavby bylo provedeno stavebním podnikatelem. Stavbu, která k uskutečnění nevyžaduje stavební povolení, může její vlastník odstranit svépomocí, pokud zajistí provádění stavebního dozoru. U staveb, v nichž je obsažen azbest, zajistí provádění dozoru osobou autorizovanou podle autorizačního zákona č. 360/1992 Sb.

Práce s azbestem jsou zakázány. Zákaz těchto prací neplatí, jde-li o výzkumné laboratorní práce, analytické práce, práce při likvidaci zásob, zařízení a odpadů, které obsahují azbest, a práce při odstraňování staveb a částí staveb obsahujících azbest nebo opravy a udržovací práce na stavbách nebo práce s ojedinělou krátkodobou expozicí.

(1) Za práce s ojedinělou a krátkodobou expozicí azbestu se považují práce:

a) související s údržbou na sebe nenavazující a krátkodobé, při nichž se pracuje pouze s nedrolivými materiály;

b) spojené s odstraňováním nerozrušených a nedrolivých materiálů, v nichž je azbest pevně zakotven v pojivu nebo;

c) při zapouzdřování materiálů obsahujících azbest nebo jejich potahování ochrannými prostředky proti uvolňování azbestu.

(2) Za práci s ojedinělou a krátkodobou expozicí se považuje i měření koncentrací azbestu v ovzduší a odběr vzorků materiálů ke stanovení přítomnosti a koncentrace azbestu.

Dokumentace bouracích prací musí podle vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů obsahovat mimo jiné výsledky stavebně-technického průzkumu a údaje o přítomnosti azbestu ve stavbě. Zásady organizace bouracích prací se zpracovávají formou technické zprávy obsahující mimo jiné i opatření z hlediska bezpečnosti a ochrany zdraví osob, způsob ochrany a vymezení ohroženého prostoru, podmínky pro ochranu životního prostředí při odstraňování stavby, nakládání s odpady podle jednotlivých druhů, jmenovitě s nebezpečným odpadem a způsob jeho dopravy.

4.2.6 Radon ve stavebnictví

Radonový index

Od 1. ledna 2017 nabyl účinnosti nový zákon č. 263/2016 Sb., atomový zákon (dále jen ATZ), ve znění pozdějších předpisů, který zčásti nahrazuje v současné době ještě účinný, v této oblasti působící zákon č. 18/1997 Sb., o mírovém využívání jaderné energie a ionizujícího záření, ve znění pozdějších předpisů, a zpřísňuje požadavky na ochranu budov před radonem.

Nový ATZ specifikuje v následujících paragrafech mimo jiné i problematiku radonu ve stavebnictví:

§ 98

Prevence pronikání radonu do stavby

(1) Každý, kdo navrhuje umístění nové stavby nebo přístavby s obytnými nebo pobytovými místnostmi, je povinen zajistit stanovení radonového indexu pozemku.

(2) Každý, kdo ohlašuje nebo žádá o povolení provedení změny dokončené stavby, která bude nově obsahovat obytné nebo pobytové místnosti, nebo žádá o změnu v užívání stavby, která bude nově obsahovat obytné nebo pobytové místnosti, nebo takovou změnu oznamuje, je povinen zajistit měření úrovně objemové aktivity radonu ve stávající stavbě.

(3) Stanovení radonového indexu pozemku se nemusí provádět, bude-li stavba umístěna v terénu tak, že všechny její obvodové konstrukce budou od podloží odděleny vzduchovou vrstvou, kterou může volně proudit vzduch, nebo pokud je projektováno preventivní protiradonové opatření založené na odvětrání radonu z podloží mimo objekt.

Každý, kdo navrhuje umístění nové stavby, ohlašuje nebo žádá o povolení změny stavby s obytnými nebo pobytovými místnostmi, musí získat informaci o míře rizika pronikání radonu (radonový index pozemku). Informace je třeba uplatnit při navrhování i realizaci stavby. Povinnost předložit výsledky stanovení radonového indexu pozemku nebo měření objemové aktivity radonu ve stávající stavbě stavebnímu úřadu není ale žádným předpisem požadována.

Povinnost stanovit radonový index podle bodu 3 se nevztahuje na případy, kdy je navrhováno preventivní opatření založené na odvětrání půdního radonu mimo stavbu.

§ 101

Požadavky na stavební materiál

(1) Stavební materiál nesmí být dodáván na trh v České republice, pokud by efektivní dávka reprezentativní osoby ze zevního ozáření zářením gama při užívání budovy s obytnými nebo pobytovými místnostmi mohla překročit referenční úroveň a jeho dodávání na trh není povoleno úřadem podle § 9 odst. 2 písm. j).

(2) Výrobce a dovozce stavebního materiálu jsou povinni:

a) zajistit systematické měření a hodnocení obsahu přírodních radionuklidů ve stavebním materiálu,

b) vést evidenci výsledků měření indexu hmotnostní aktivity a dalších údajů a oznamovat je úřadu,

c) při dodávání na trh poskytnout v případě překročení referenční úrovně veřejnosti informace o výsledcích systematického měření a hodnocení obsahu přírodních radionuklidů ve stavebním materiálu.

(3) Pokud výrobce nebo dovozce stavebního materiálu na základě provedeného měření obsahu přírodních radionuklidů ve stavebním materiálu zjistí, že ve stavebním materiálu není překročena referenční úroveň, nemusí provádět systematické měření a hodnocení obsahu přírodních radionuklidů ve stavebním materiálu, dokud nedojde ke změně, která by mohla obsah přírodních radionuklidů ovlivnit.

Povinnosti stavebníka při ohlášení a žádosti o stavební povolení stavby

Povinnost stavebníka v oblasti radonu ve stavebnictví je dána zákonem č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů, vyhláškou č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů, popřípadě nařízením rady hl. m. Prahy č. 10/2016, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (Pražské stavební předpisy), ve znění nařízení hl. m. Prahy č. 14/2018.

Povinnosti uvedené v těchto právních předpisech má stavebník i u staveb a jejich změn nevyžadujících stavební povolení ani ohlášení.

Povinnosti projektanta stavby

Podle vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů, je projektant povinen problematiku radonu zahrnout do projektové dokumentace – viz např.:

Část B Souhrnná technická zpráva

B.1 Popis území stavby:

a) charakteristika stavebního pozemku;

b) výčet a závěry provedených průzkumů a rozborů (geologický průzkum, hydrogeologický průzkum, stavebně historický průzkum apod.), kam patří i stanovení radonového indexu pozemku.

B.2.11 Ochrana stavby před negativními účinky vnějšího prostředí

a) Ochrana před pronikáním radonu z podloží

Povinnosti podnikajících právnických nebo fyzických osob

Právnická nebo podnikající fyzická osoba, která navrhuje umístění stavby s obytnými nebo pobytovými prostory, musí zajistit stanovení radonového indexu pozemku.

V případě změny dokončené stavby je stavebník povinen zajistit měření úrovně objemové aktivity radonu ve stavbě.

Referenční úrovně jsou stanoveny stejné pro nové i existující stavby.

Vlastníci stanovených budov musejí zajistit měření radonu při uvedení do provozu nebo po provedení stavebních úprav.

Vlastníci stanovených budov musejí v případě překročení referenční úrovně objemové aktivity radonu zvážit dostupná řešení a provést přiměřená opatření.

Nedodržení požadavků atomového zákona

Nedodržení požadavků ATZ je přestupkem nebo správním deliktem s vysokými pokutami.

Sankce ve výši až 500 000 Kč

Sankce ve výši až 1 000 000 Kč

4.2.7 Dokumentace bezpečnosti a ochrany zdraví při práci (BOZP)

Základní právní předpisy:

Základním právním rámcem BOZP v EU je směrnice Rady č. 89/391/EHS, která obsahuje základní principy prevence a eliminace pracovních rizik a konstatuje, že zlepšení bezpečnosti, hygieny a ochrany zdraví pracovníků při práci je cíl, který by neměl podléhat čistě ekonomickým úvahám.

Právní předpisy určující povinnosti vlastníka ve znění pozdějších předpisů:

Pro celý management bezpečnosti platí dvě obecné zásady:

1. Zásada prevence

2. Zásada osobní odpovědnosti

Povinnosti zaměstnavatelů podle § 101, 102 zákoníku práce je:

Pro prevenci rizik je základní povinností zaměstnavatele:

Dokumentace BOZP obsahuje:

4.2.8 Dokumentace požární ochrany (PO)

Základní právní předpisy ve znění pozdějších předpisů:

Zákon č. 133/1985 Sb., o požární ochraně, ve znění pozdějších předpisů, vytváří podmínky pro účinnou ochranu života a zdraví obyvatel, zvířat, životního prostředí a majetku před požáry a jinými mimořádnými událostmi (živelní pohromy, krizové řízení, nouzové plánování, integrovaný záchranný systém). Zákon současně stanovuje povinnosti správních úřadů, právnických a fyzických osob a postavení a povinnosti státní správy a samosprávy včetně postavení a povinností jednotek požární ochrany.

Zákon č. 320/2015 Sb., o hasičském záchranném sboru, ve znění pozdějších předpisů, doplňuje detailněji oblast požární ochrany a blíže specifikuje požadavky na jednotky požární ochrany a jejich příslušníky. Zákon navíc definuje nově vytvořený takzvaný. záchranný útvar pro řešení mimořádných událostí a krizových situací a rozšiřuje povinnosti HZS o řešení oblasti humanitární pomoci.

Dohled nad dodržováním požárně bezpečnostních předpisů vykonává státní požární dozor (Ministerstvo vnitra ČR – MV, krajské hasičské záchranné sbory – HZS).

HZS je dotčeným orgánem státní správy na úseku požární ochrany.

Vyhláška č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru, ve znění pozdějších předpisů specifikuje věcné prostředky požární ochrany a požárně bezpečnostní zařízení (projektování, montáž, provoz, kontrola, údržba a opravy, elektrická požární signalizace, hasicí přístroje, lhůty preventivních požárních prohlídek).

Vyhláška dále specifikuje druhy, obsah a vedení dokumentace požární ochrany.

Dokumentace požární ochrany obsahuje:

Vyhláška č. 23/2008 Sb., o technických podmínkách požární ochrany staveb, ve znění vyhlášky č. 268/2011 Sb. stanoví technické podmínky požární ochrany pro navrhování, provádění a užívání stavby, ve znění pozdějších předpisů. Řeší umístění a rozvržení stavby, požární úseky a jejich odstupové vzdálenosti, odolnost konstrukcí, reakci na oheň, způsoby evakuace při požáru, vybavení evakuačními výtahy a hasicími přístroji. Vyhláška navazuje na vyhlášku č. 268/2009 Sb., ve znění pozdějších předpisů, (pro hl. m. Prahu platí nařízení rady hl. m. Prahy č. 10/2016) v oblasti jednoho ze základních požadavků na stavbu, tj. požární bezpečnost a navazuje na rozhodující právní předpis pro výstavbu, tj. zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, kde v § 156 je tento požadavek specifikován.

Požadavek je rozveden i v nařízení Evropského parlamentu a Rady EU 305/2011 – stavba musí být navržena a provedena takovým způsobem, aby v případě požáru:

a) byla po určenou dobu zachována nosnost konstrukce,

b) byl uvnitř stavby omezen vznik a šíření ohně a kouře,

c) bylo omezeno šíření požáru na sousední stavby,

d) obyvatelé mohli stavbu opustit nebo aby mohli být jinými prostředky zachráněni,

e) byla brána v úvahu bezpečnost záchranných jednotek.

Při návrhu stavebně-montážních prací musí být součástí dokumentace stavby jak v územním řízení, tak i ve stavebním řízení požárně bezpečnostní řešení. Při zpracovaní požárně bezpečnostního řešení se vychází z výše uvedených zvláštních předpisů. Požárně bezpečnostní řešení je nedílnou součástí dokumentace pro vydání ohlášení, respektive stavebního povolení jak podle vyhlášky č. 246/2001 Sb., tak i podle přílohy č. 5 vyhlášky č. 499/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Hlavní úkoly dohledu v oblasti výstavby:

Metodická pomůcka pro stavební prevenci

V roce 2014 vydalo MV ČR – GŘ HZS ČR Metodickou pomůcku pro stavební prevenci, která obsahuje základní informace k upřesnění postupu orgánů vykonávajících státní požární dozor na úseku stavební prevence v etapě územního řízení, stavebního řízení a přechodu stavby do užívání. Specifikován je zde i postup při změně v užívání stavby (zhodnocení ovlivnění podmínek požární ochrany dotčených touto změnou). V pokynu je uveden i formální obsah dokumentace požárně bezpečnostního řešení ve vazbě na zákon č. 133/1985 Sb. a vyhlášku č. 246/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů.Požárně bezpečnostní řešení musí být zpracováno osobou autorizovanou (odborně způsobilou) podle zákona č. 360/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Pokyn dále uvádí postup při výkonu státního požárního dozoru (vydávaná stanoviska, závazná stanoviska, popř. koordinovaná stanoviska, požadované doklady k povolení užívání – prohlášení o shodě, prohlášení o vlastnostech). Autorizované osoby oboru požární bezpečnost staveb mají k dispozici řadu pomůcek v Profesním informačním systému ČKAIT PROFESIS (např. TP 1.6 Spolupráce AO při navrhování požární bezpečnosti staveb, TP 1.6.1 Hodnoty požární odolnosti stavebních konstrukcí podle Eurokódů, TP 1.7 Požární bezpečnost jednoduchých staveb, R 7-1 Jednotné doklady ke stavbě z hlediska požární ochrany, R 7-2 Bezpečná evakuace osob při požáru atd.).

4.2.9 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

Pro hodnocení celkové energetické náročnosti budov se již řadu let zpracovávají energetické audity, a to na základě zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií, ve znění pozdějších předpisů. Ve sbírce zákonů vyšel zákon č. 318/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií, ve znění pozdějších předpisů, mimo jiné udává povinnost označovat budovy energetickými štítky.

Od 1. 1. 2013 je povinný takzvaný průkaz energetické náročnosti budovy nejen u všech novostaveb již ve fázi projektu a rozsáhlejších rekonstrukcích (při změně na více než 25 % obálky budovy), ale i u prodeje budovy nebo její ucelené části (např. bytové jednotky) a při pronájmu budovy a v dalších případech uvedených v zákoně. Povinnost zajistit zpracování průkazu je dána stavebníku, vlastníku budovy či SVJ.

PENB je přiložen v příloze 3.

4.3 DOKUMENTACE DOPORUČENĚ POUŽÍVANÁ

V kap. 4.1 byla zmiňována dokumentace, jejíž používání a vedení vyžaduje stát některým ze svých právních předpisů. V této kapitole bude zmiňována dokumentace, která není podmíněna žádným právním předpisem, ale naopak je doporučována z pohledu dlouhodobého sledování a analyzování provozu a užívání staveb. Pouze to, co prověří čas, lze označit za kvalitní a přínosné. Provoz a užívání staveb s sebou přináší řadu situací, ve kterých se ověřuje připravenost při hledání a nalézání řešení problémů a schopnost koncepčního a strategického plánování zdrojů za účelem maximalizace užitků z provozování a užívání staveb. Za tímto účelem byly definovány nástroje, kterými lze dostát požadavku posledních dní, které volají po maximalizaci užitků při minimalizaci nákladů. V dalším textu jsou uvedeny druhy dokumentů, které svou existencí napomáhají nelehkému úkolu každého vlastníka, respektive provozovatele při plnění jeho nejen rutinních povinností.

4.3.1 Pasporty

Pasportizace je požadována současnými právními předpisy v ČR pouze u chovu hospodářských zvířat, ale není vyžadována žádným zákonem v ostatních oblastech. Je pouze doporučovaným nástrojem správy majetku.

Správa nemovitostí znamená pro každého správce nutnost soustavné péče o tento majetek. Efektivní využívání nemovitého majetku (bytových domů, administrativních budov apod.) se snahou o trvalé zlepšování jeho technického zařízení a vybavení, ale i jeho technického stavu vyžaduje důslednou evidenci. Nástrojem, který sleduje zajištění maximální efektivnosti a hospodárnosti vynakládání prostředků na údržbu a opravy, je pasportizace.

Pasportizace nemovitostí je základem technicky doloženého poznání jejich stavebně-technického stavu. Za předpokladu správné aplikace přispívá pasportizace podstatným způsobem k maximální efektivnosti a hospodárnosti při provozu a správě tohoto majetku. Každý vlastník stavby může tedy z pasportizace získat nezbytné základní informace, jako například optimální potřebu oprav, výši zanedbanosti z minulých let ve finančním vyjádření i měrných jednotkách, optimální roční potřebu oprav podle jednotlivých konstrukčních prvků, návrh na likvidaci zanedbanosti podle pořadí důležitosti, zhodnocení stavby při rozhodování o jeho prodeji, demolici, modernizaci či rekonstrukci a podobně.

Na tomto místě je nutno zmínit rozdíl mezi inventarizací a pasportizací. Inventarizace je v podstatě také evidencí, ale pouze evidencí vybavenosti, tedy množství jednotlivých prvků, na rozdíl od pasportizace, která nás informuje jednak o množství (popř. ploše) jednotlivých prvků, a zároveň také zaznamenává jejich stav či umístění.

Do celkového systému komplexního hodnocení kvality budov je tedy třeba zahrnout nejen kritéria, která hodnotí vlastní provoz budovy, ale také kritéria, která hodnotí kvalitu řízení tohoto provozu, tedy systém posuzování kvality řídicích nástrojů, které jsou používány při správě budov. Dokumentace stavby se v současné době dostává na novou platformu. Vedle technické dokumentace se stavějí základy (i když z počátku pouze na doporučené bázi) pro nový pohled hodnocení staveb a jejich užitných hodnot. Utvářejí se rovněž požadavky na dlouhodobé sledování stavby z hlediska jeho užitné a ekonomické kvality. Z ekonomického hlediska jsou podstatné otázky transparentnosti již vynaložených a perspektiva do budoucna vynakládaných prostředků na údržbu a obnovu staveb.

Pasport (stávající technická a provozní dokumentace) zůstává jedním ze základních nástrojů finančního plánování obnovy a zhodnocení budov, sloužící zejména k ekonomické bilanci a rentabilitě stavby, požadavkům na investice a opravy, plánování a optimalizaci vynaložených nákladů na údržbu a obnovu, zpracování energetického průkazu budovy, komplexnímu hodnocení kvality budov v rámci životního cyklu a hodnocení nákladů životního cyklu budov. Řízený životní cyklus stavby vyžaduje, aby byl sledován průběh nakládání se stavbou v průběhu její existence, jednotlivé zásahy dokumentovány a vyhodnocovány. Pasportizace je jedním z dokumentů, který zvyšuje užitné i komerční hodnoty staveb a informuje uživatele a případné provozovatele v budoucnu o tom, že se stavbou bylo v minulosti nakládáno profesionálně, že vkládané prostředky do její obnovy a údržby je možné ověřit na základě dokumentace.

Integrovaný dokument o TE stavu budovy

Cílem tohoto dokumentu je najít formu, jak soustředit dokumenty a věcné poznatky související s technicko-ekonomickým stavem stavebního objektu, tak aby bylo možné zpracovat a archivovat informace vedoucí k posouzení efektivního hospodaření s majetkem v dlouhodobé časové perspektivě. Jedná se o sledování a navrhování celého komplexu ekonomických, organizačních a technologických řešení, která byla na stavbě aplikována.

Integrovaný dokument TE stavu budov lze tematicky rozdělit do tří hlavních oblastí, které jsou naplněny dalšími, zpřesňujícími dokumenty.

I. Technicko-ekonomická dokumentace:

1 pas (projekt a stav) budovy – novostavby,

2 energetický audit,

3 projektová dokumentace stavby,

4 technické vybavení,

5 použité materiály a instalační předměty,

6 účastníci přípravy, schvalování a realizace projektu,

7 přejímací protokol a zabezpečení plnění lhůt.

II. Užívání stavby:

8 kontrola a technická údržba;

9 náklady vzniklé za dobu užívání stavby;

10 provedené údržby, obnovy, modernizace;

11 fotodokumentace.

III. Smluvní dokumentace:

12 plánování a realizace stavby,

13 financování,

14 pojištění.

Stavebník nebo kupující může získat systematický přehled o stavbě. Financující subjekt získá data pro hodnotové parametry stavby [5].

Pasport

Jedním z nejzákladnějších dokumentů pro výkon správy a údržby majetku je pasport. Pasport je dokument, který zvyšuje užitné i komerční hodnoty staveb a informuje uživatele a případné provozovatele v budoucnu o tom, že se stavbou bylo v minulosti nakládáno profesionálně, že vkládané prostředky do její obnovy a údržby je možné ověřit na základě dokumentace. Pasport je tedy komplexní dokument ověřených informací o aktuálním stavebně-technickém stavu spravovaného objektu (od jednotlivých stavebních konstrukcí přes instalace až po přípojky jednotlivých inženýrských sítí), ve kterém se evidují (shromažďují) data, na základě, kterých lze získat souhrnnou informaci o stavu a chodu objektu. Zjišťování a shromažďování těchto údajů je prováděno takzvaným procesem zjišťování, který nazýváme pasportizací.

Velmi často se zaměňují pojmy „pasport objektu“ a „pasport stavby“.

Pasport objektu je výsledek procesu pasportizace, tedy že existují popisná i grafická data o aktuálním stavebně-technickém stavu získaná z procesu pasportizace.

Obsahovou náplní pasportu jsou data popisná, a to jak data statická (ta, která se nemění a jsou v průběhu užívání objektu neměnná, za určitých předpokladů např. počet bytů v bytovém domě), tak data dynamická (ta, která při sledování v čase mění své hodnoty, např. počet nájemníků). Výpovědní hodnotu takového pasportu podpoří také data grafická. Propojením popisných dat pasportu s daty grafickými zvýšíme užitnou hodnotu takového dokumentu. Grafická data z pasportů nám pomáhají zpřesňovat představu o dané stavbě, prvku stavby či zařízení.

Neexistuje žádný normativní ani jiný předpis, který by předepisoval formální a obsahové náležitosti těchto dokumentů, a tak výsledný vzhled a vypovídací schopnost těchto dokumentů se odvíjí od správce budovy a jeho požadavků. Pokud by se prováděla pasportizace na rozsáhlejším nemovitém majetku, je pro tuto věc lepší, přizve-li se k tomu organizace, která má s tímto procesem zkušenost a o celý proces pasportizace se buď postará, nebo zkonzultuje správcův záměr.

Účel pasportu je jasný: jednak evidovat, ale zároveň zachytit aktuální fyzický stav daného prvku se všemi jeho vlastnostmi a případnými zásahy do něj.

Ve správě majetku rozlišujeme čtyři základní druhy pasportů:

Mimo tyto uvedené druhy existují ještě například pasporty zeleně, personální pasporty a další. Ukázka pasportů je uvedena v příloze 4.

4.3.2 Standardní návody na užívání

Tyto návody jsou vyžadovány vnějším technicko-ekonomickým prostředím. Jsou nedílnou součástí protokolu o předání a převzetí dokončeného stavebního díla spolu s atesty a pokyny pro užívání a údržbu dodaných materiálů a výrobků. Vlastník, respektive uživatel je povinen se těmito pokyny řídit a prokazatelně seznámit zaměstnance nebo nájemníky s jejich zněním. Uplatnění standardních návodů a zavedení do praxe přineslo vnější socioekonomické klima. Zavedení návodů s sebou přináší jednak ochranu zhotovitelů před neoprávněnou reklamací a vlastníkům stavebních děl manuál, jak efektivně a šetrně zacházet s nově nabytým majetkem.

Tento provozní dokument vypracovává dodavatel stavby pro stavebníka, který je povinen se tímto dokumentem řídit. Pokud by v záruční lhůtě došlo ze strany vlastníka nemovitosti k uplatňování práva z vady a prokáže se, že vzniklou vadu způsobilo chování, které je v rozporu se standardním návodem na užívání, může zhotovitel stavebního díla odmítnout nápravu v rámci záručního servisu.

Se standardními návody na užívání je možno se setkat také v oblasti pronájmu bytových jednotek, kde tento standardní návod na užívání je vypracován vlastníkem bytové jednotky pro nájemce. Nájemce se musí se zněním tohoto návodu seznámit a užívat pronajatou bytovou jednotku tak, jak je v návodu stanoveno. Pokud nájemce poškodí vlastníkovi bytovou jednotku, může na základě tohoto manuálu trvat na sjednání nápravy na náklady nájemce.

Občanský zákoník č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů, říká, že stavební dílo je věc a ke každé věci musí výrobce dodat návod na užívání. Pokud bychom trvali na dodržování a přenesení této povinnosti do problematiky stavebnictví, tak jasně vyplývá, že zhotovení standardních návodů je povinnou součástí dokumentace nově zhotovených stavebních děl.

Cílem standardních návodů (SN) je stanovit pravidla užívání majetku a chránit současný majetek uživatele doporučeními k omezení možných ztrát (časových i majetkových) dříve, než k nim dojde, vytvořit a ověřit standardní postupy a metody monitorování technického stavu staveb a jejich systematické údržby, oprav, modernizací a rekonstrukcí. K tomu je třeba analyzovat a definovat nejčastější a nejzávažnější nedostatky a chyby projevující se:

Na podkladě podrobné analýzy vad stávajících staveb obdobné funkce a konstrukce a jejich příčin jsou v SN uvedeny možné přístupy k jejich nápravě, pravidla pro užívání, preventivní prohlídky jednotlivých stavebních dílů a funkčních celků, účelný systém dokumentace výsledků prohlídek a zkoušek, návrh rozhodovacích algoritmů respektujících technické i ekonomické aspekty předpokládaných oprav a modernizací.

Aby se předešlo sporům při případných reklamacích a došlo k ujasnění vzájemné komunikace v rámci smluvní záruční doby, předkládá zhotovitel uživateli při předání a převzetí stavby pokyny k užívání formou SN. Někdy je vytvářen materiál s názvem Příručka správce objektu, Příručka nájemce apod.

Přístup k problematice:

Základní obsah manuálu jako návodu k použití si lze představit v těchto složkách:

4.3.3 SW podpora údržby

SW podpora využívá informační systém řízení projektů, ve kterém jsou zaznamenány veškeré údaje o preventivní péči – plánované termíny, poruchy, řešení. Tento systém generuje v zadaných periodách konkrétní požadavky na plánovanou údržbu a klient se zároveň může on-line přesvědčit, zda výkon byl proveden.

Na systémy CAFM je možno vznášet požadavky na údržbu a technologické opravy. Pravidelná údržba je zčásti předepsána výrobcem či přímo legislativními předpisy (například revize) nebo ji technici vykonávají na základě dlouholeté zkušenosti a znalosti provozu. Systémy CAFM proto evidují souhrn pravidelných údržeb a oprav, které v zadaných intervalech generují jednorázové požadavky. Tyto se zobrazí na monitoru spolu s jednorázovými požadavky z titulu nálezů při kontrolních obhlídkách nebo při konkrétních poruchách či haváriích. Pravidelné požadavky mohou být do těchto registrů zaváděny i na základě požadavku environmentálních aspektů (ISO 14 000), bezpečnostních kontrol (ČSN EN ISO 45001) apod. Jednotlivé požadavky na služby pro zaměstnance (uživatele budov) do systému zavádějí buď přímo zaměstnanci, nebo dispečeři, nebo je zapisují jednotliví facility manažeři či jiní oprávnění pracovníci úseku FM, na které se obracejí jednotliví zaměstnanci (uživatelé budov) se svými potřebami. Rozsah typů požadavků však může být stále rozšiřován (předně se jedná o činnosti, které dodavatel FM přímo zajišťuje, dále však lze zaznamenávat i požadavky, které dodavatel FM pouze zprostředkovává, pro evidenci či pozdější vyhodnocení je však záznam v dispečinku velkým přínosem). Helpdesky a jednotná forma evidence a vyřizování požadavků (žádostí o služby) navíc zvyšují firemní kulturu. Integrovaný dispečink je dalším stupněm sjednocování, kdy jsou požadavkové systémy propojeny s technologickým dispečinkem, oba dispečinky (jak technologický, tak požadavkový) mohou být integrovány do jedné místnosti. Veškeré požadavky jsou pak jednotně evidovány a vykazovány. To vede k vyšší operativnosti, zastupitelnosti a v neposlední řadě i k sjednocení sledování nákladů na jednotku.

SW pro návrh a plánování údržby

Východiskem metod stanovení nákladů v České republice například na celkovou obnovu budovy je využití objemových (nákladových) podílů konstrukcí a vybavení podle typů budov, nákladového indexu a stupně poškození. Pro stanovení výše nákladů na opravy a údržbu staveb, které jsou podstatnou složkou nákladů životního cyklu stavby, bylo vytvořeno v České republice několik modelů:

Poměrový model stanovení nákladů

Poměrový model nákladů umožňuje rychlý a jednoduchý odhad rámcových nákladů na opravy a údržbu na základě typu stavebního objektu. Typy stavebních objektů jsou v poměrovém modelu nákladů rozlišeny na základě Jednotné klasifikace stavebních objektů (JKSO) a jejich konstrukčně materiálových charakteristik. Jednotlivé konstrukční prvky jsou uváděny v podrobnosti stavebních dílů a řemeslných oborů. Náklady na opravu a údržbu jsou procentuálně odvozeny z pořizovací ceny stavby.

Na základě celkové předpokládané životnosti stavby, rozpočtových nákladů a jejich procentuálního rozdělení na stavební díly a řemeslné obory je sestaven časový harmonogram oprav a jejich procentuální rozsah například v pětiletých cyklech. Poměrový model nákladů je schopen rozlišit v rámci své podrobnosti konstrukčně materiálovou charakteristiku nosné konstrukce stavby, nikoliv už jednotlivého konstrukčního prvku (stavebního dílu nebo řemesla). Výstupy mohou sloužit jako vstupní informace investora pro rozhodovací procesy v předinvestiční fázi životního cyklu (např. feasibility study).

Základem pro výpočet jsou rozpočtové náklady stavby. Princip výpočtu zachovává procentuální členění nákladů jednotlivých stavebních dílů a řemeslných oborů podle ÚRS Praha, a. s. Náklady na opravy jsou procentuálně odvozeny z pořizovací ceny.

„Buildpass“ – model technicko-ekonomické analýzy staveb

Model technicko-ekonomické analýzy umožňuje přesnější naplánování nákladů na opravy a údržbu v kratším časovém horizontu, dále může být využit pro posouzení různých variant navrhovaných stavebních úprav z hlediska budoucích nákladů na opravy a údržbu a úspor provozních nákladů. Zaměřuje se na analýzu oblasti nákladů a výnosů stavby v kontextu údržby a obnovy jednotlivých konstrukčních dílů. Řešení je realizováno pomocí webového rozhraní, přes které se zadávají informace o stavbě a zpětně jsou vráceny výsledky analýzy.

Databázi stavební produkce v modelu technicko-ekonomické analýzy tvoří dvě základní databáze:

a) databáze stavebních objektů,

b) databáze konstrukčních prvků.

V databázi je definováno celkem 102 reprezentantů stavebních objektů. Každý z nich má přiřazenu strukturu prvků z databáze konstrukčních prvků s jejich objemy a životnostmi pomocí matice převodních vzorců. Náklady na opravy a údržbu jednotlivých konstrukčních prvků jsou odvozeny z aktuálních cen na trhu (je tedy nutná jejich aktualizace v čase).

Doba životnosti jednotlivých konstrukcí a prací je v obou variantách modelu konstruována s ohledem na technickou i ekonomickou životnost. Je určena tak, aby zaručovala bezporuchovost prvku a současně zahrnovala i morální opotřebení.

Pro základní analýzu jsou jako vstupní údaje zadavatele postačující stávající technická a provozní dokumentace stavby. Detailní analýza vychází z expertních zjištění fyzického stavu stavby, cenové úrovně stavebních materiálů a prací, z podrobných ekonomických údajů o stavbě a z odborného posouzení aktuální situace na trhu s realitami. Zadáním pouze povinných identifikačních údajů získá zadavatel základní analýzu, jejíž výhodou je rychlé a levné získání výstupních informací. Ostatní údaje, které jsou pro zpracování analýzy potřebné, jsou automaticky přiřazovány z vnitřních databází modelu.

Při volbě náročnější analýzy, lze při zadávání podrobnějších a přesnějších informací o stavbě získat výstupy s vyšší mírou podrobnosti i spolehlivosti. Vedle optimálního naplnění obou databází je nutnou podmínkou pro praktické a plnohodnotné využití modelu co nejpřesnější určení funkční závislosti mezi jednotlivými prvky obou databází. Toto přiřazení je uskutečněno prostřednictvím matice převodních vzorců sestavené ke všem stavbám a všem konstrukčním prvkům. Každý převodní vzorec obsahuje charakteristické velikostní parametry analyzovaného objektu a empiricky stanovený převodní koeficient, z nichž je odvozeno množství konstrukčního prvku ve stavbě. Sumarizací je sestaven fiktivní objekt, který se od skutečného analyzovaného objektu odlišuje v přípustné toleranci.

Základními výstupy jsou tyto bloky informací:

Podstatnou součástí modelu, s jehož pomocí je možné jednoduchou formou určit předpokládané náklady na opravu a údržbu stavby po celou dobu její životnosti, je stanovení základních vazeb mezi jednotlivými stavebními konstrukcemi a pracemi z hlediska závislosti jejich provádění. Propojení lze graficky vyjádřit formou logických schémat obr. 7.

Obr. 7 Schéma vazeb mezi prováděním stavebních prací [6]

Modely budou v budoucnu rozšiřovány především o výpočty dalších nákladů spojených s životním cyklem stavby (provozní náklady) a projektu (náklady předinvestiční fáze). Pro výpočet ekonomické bilance a rentability stavebních projektů bude doplněna výnosová část. Náklady na údržbu a obnovu doposud neobsahují časovou hodnotu peněz a nezohledňují meziroční inflaci – to je rovněž předmětem budoucího rozšíření řešení modelu.

Metoda Remab

Metoda Remab (reconstruction and maintenance of buildings) [2] řeší systém péče o budovy, jejich údržbu, modernizace i rekonstrukce. Je modelovým řešením problematiky property managementu, jehož cílem je dát vlastníkům budov nástroje pro efektivní spravování, udržování a modernizaci nemovitého majetku. Metoda Remab vychází v oblasti stanovování rizik z účelové modifikace metody FMEA (failure mode and effects analysis).

Metoda využívá multikriteriálního hodnocení technického stavu budov a následných modernizací a rekonstrukcí. Do hodnocení jsou zahrnuta rizika budovy počítaná modifikovanou metodou FMEA, životnost a samozřejmě ekonomika. Je komplexním řešením hodnocení technického stavu starších městských budov včetně:

Obr. 8 Odhad nákladů na opravu a modernizaci metodou Remab [2]

Metoda je členěna do následujících postupných kroků:

Pro účely hodnocení technického stavu budovy i pro následné variantní návrhy sanací a modernizací a k tomu příslušející odhady nákladů je stavba (budova) rozčleněn do 26 funkčních dílů, které jsou vyšetřovány samostatně i ve vazbě na související funkční díly a jsou základem analýzy.

Metoda Remab založená na hodnocení jednotlivých funkčních dílů s propojením na odhad nákladů na opravu nebo výměnu jednotlivých funkčních dílů umožňuje vlastníkům a správcům nemovitostí získat poměrně přesné informace o předpokládaných nákladech oprav a modernizací budov.

4.3.4 Evidence měřičů

V budově jsou hlavní měřiče spotřeby energií umístěny na patě domu. Pro rozúčtování nákladů spotřeby jednotlivých energií, a to zvlášť pro rodinné bydlení a zvlášť pro provozní prodejní část, slouží podružné měřiče, které jsou taktéž umístěny v budově.

Pro vlastní evidenci spotřeby jednotlivých médií jsou důležitá evidenční čísla jednotlivých měřičů, datum jejich montáže a počáteční stavy.

Evidenční číslo měřiče – slouží k přiřazení konkrétního měřiče konkrétnímu místu měření tak, aby nedocházelo k záměně.

Počáteční stav naměřených hodnot – slouží pro možnost stanovení odebraného množství média. Téměř nikdy nebývá na počátku na měřiči nulový stav.

Datum montáže měřiče – každý měřič má předepsanou dobu expirace, po uplynutí stanovené doby je nutno tyto měřiče nechat takzvaně kalibrovat. Každý měřič musí být zaplombován.

4.3.5 Kniha provozu stavby

Tato dokumentace představuje celkovou dokumentaci písemností a aktivit souvisejících s řádným a bezpečným užíváním stavby. Tento důležitý dokument obsahuje:

Kniha provozu stavby by měla být samozřejmostí při zahájení provozu stavby a nedílnou součástí veškeré technické dokumentace stavby. Povinnost vlastníka stavby vést knihu provozu stavby byla dána do návrhu stavebního zákona již v roce 2005, ale nebyla odsouhlasena. I přesto, že vedení této knihy napomáhá většímu přehledu o provozu stavby, bohužel málokterý vlastník si ji vytvořil. Vést tuto knihu ve vlastním zájmu je velkým přínosem jak pro správce stavby, tak pro jejich majitele, pro větší přehlednost o všech záznamech o provozu stavby.

4.4 PLÁN ÚDRŽBY A OBNOVY

Plán údržby a obnovy je zmíněn v § 139 stavebního zákona a je možné ho vytvořit mnoha způsoby. V minulosti byly vytvářeny pouze v papírové podobě. V dnešní době se tvoří především za pomoci výpočetní techniky. Toto řešení je uživatelsky příjemné a přehledné.

V současnosti je na trhu velmi mnoho produktů, které jsou navrženy pro tyto účely. Uživatel si musí pouze vybrat, které řešení a v jakém rozsahu mu bude nejvíce vyhovovat. Je možné využít firem, které se specializují na obor správy majetku, anebo kontaktovat kteroukoliv softwarovou firmu, která za dohodnutou finanční částku tento program vytvoří pro uživatele na zakázku.

Takové softwary obsahují plánování, řízení a sledování údržby a revizí, správu dat o stavbách, propojení grafických dat na systémy CAD, GIS, propojení na elektronickou dokumentaci, výpočet odvozených údajů, evidenci externích partnerů, dodavatelů, zákazníků, řízení a plánování spotřeby energií, evidenci majetku, smluv, nájemců, vytváření rozpočtů pro opravy, evidenci využití prostor. Nevýhodou tohoto řešení jsou však vysoké pořizovací náklady, a proto není přijatelné pro všechny majitele staveb. Ilustrační příklad plánu údržby a obnovy je uveden v příloze 5.

4.4.1 Stavební údržba

Základem pro zpracování plánu údržby a obnovy je hodnocení stavebně-technického stavu budov, který nám analyzuje stav existujících konstrukcí, jejich současný stav a analýzu vyskytujících se poruch, které vedou k následné možnosti návrhu oprav. Správné hodnocení stavebně-technického stavu a následná aplikace návrhu vede k prodloužení životnosti.

Životnost staveb a konstrukcí

Životnost konstrukce můžeme definovat jako dobu, po kterou by stavební konstrukce měla vyhovovat požadavkům provozu v předpokládaných podmínkách. Za tuto dobu se konstrukce dostane do mezního stavu použitelnosti, respektive stane se nepouživatelnou. Vyjadřuje se zpravidla počtem let, který se u různých druhů staveb liší. U veřejných staveb se uvažuje asi 100 až 150 let a u panelových domů se dosud uvádí přibližně 80 let. Nejčastěji se životnost vyjadřuje vzhledem k parametrům, pro které byla stavba vybudována. Přesnější je uvažovat o ní jako o proměnné veličině za předpokládaných proměnných podmínek v časové závislosti. Hlavní činitele, které rozhodují o životnosti stavby, jsou zejména konstrukční materiály, volba konstrukční koncepce staveb, statické problémy, vliv prostředí a údržba stavby.

Prvky stavby dělíme na:

Stávající předpisy užívají procentní opotřebení 1 % za rok s předpokládanou životností 100 let, pro některé stavby již jen 80 let (např. rekreační chata – podle použitých stavebních materiálů). Z praxe vyplývá, že při běžně prováděné údržbě řada staveb dosahuje podstatně vyšší celkové životnosti. Pro stanovení životnosti je možné uvážit průměrné náklady na stavbu za jeden rok a životnost stavby po rekonstrukci lze vyjádřit vztahy uvedenými v literatuře k problematice oceňování nemovitostí. Údaje o životnosti staveb se v literatuře různí.

U staveb rozlišujeme v podstatě tři druhy životnosti: životnost technickou (fyzickou), životnost morální a životnost ekonomickou. Výslednou dobu pak nazýváme základní životností stavby. Základní užitkovou životnost v členění podle jednotlivých druhů staveb určuje například vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů.

Základní podmínkou dlouhé životnosti staveb je pravidelná (cyklická) údržba a úpravy budov pro jejich co nejlepší využití. Pokud se údržba neprovádí, nahromadí se v průběhu let složité problémy vznikající právě ze zanedbané údržby a budova chátrá.

Životnost a opotřebení staveb lze považovat za kontinuální proces, všechny faktory ovlivňující životnost jsou funkcí času. Vždy jsou nutné podrobnější analýzy opotřebení v závislosti na charakteru údržby staveb v průběhu jejich životnosti, na jejímž základě lze tuto životnost zkrátit (při nedostatečné údržbě nebo poruše) nebo naopak prodloužit (při zvýšené údržbě). Optimalizace údržby v plánovaných cyklech vyžaduje řešení na základě matematického modelování s použitím vícekriteriálního rozhodování.

Tab. 12 Informativní návrhové životnosti, Zdroj: ČSN EN 1900

Kategorie návrhové životnosti Návrhová informativní životnost (v letech) Příklady
podle ČSN EN 1900 podle AN ČSN EN 1900
1 10 10 dočasné konstrukce (1)
2 10-25 10-25 vyměnitelné akční části, např. jeřábové nosníky, ložiska
3 15-30 25-50 zemědělské a obdobné stavby
4 50 80 budovy a další běžné stavby
5 100 100 monumentální stavby, mosty a jiné inženýrské konstrukce
Konstrukce nebo jejich části, které mohou být demontovány s předpokladem dalšího použití, se nemají považovat za dočasné.

Předpokládaná životnost staveb, konstrukcí a vybavení je uvedena ve vyhlášce č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb..

Ukázka některých životností je uvedena v tab. 13.

Tab. 13 Předpokládaná životnost, Zdroj: vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb.

Číslo položky Název Předpokládaná životnost v letech
1 Základy včetně zemních prací 150 – 200
2 Svislé konstrukce 80 – 200
3 Stropy 80 – 200
4 Zastřešení mimo krytinu 70 – 150
5 Krytiny, střecha 40 – 80
6 Klempířské konstrukce 30 – 80
7 Úpravy vnitřních povrchů 50 – 80
8 Úpravy vnějších povrchů 30 – 60
9 Vnitřní obklady keramické 30 – 50
10 Schody 80 – 200
11 Dveře 50 – 80
12 Vrata 30 – 50
13 Okna 50 – 80
14 Povrchy podlah 15 – 80
15 Vytápění 20 – 50
16 Elektroinstalace 25 – 50
17 Bleskosvod 30 – 50
18 Vnitřní vodovod 20 – 50
19 Vnitřní kanalizace 30 – 60
20 Vnitřní plynovod 20 – 50
21 Ohřev teplé vody 20 – 40
22 Vybavení kuchyní 15 – 30
23 Vnitřní hygienická zařízení včetně WC 30 – 60
24 Výtahy 30 – 50
25 Ostatní –
26 Instalační prefabrikáty (jádra) 15 – 25

Hodnocení stavebně-technického stavu

Stavební průzkumy a odborné prohlídky přinášejí sjednocenou představu o stavbě, což je zásadní bod při rozhodování o plánu údržby a obnovy. Rozsah průzkumů a odborných prohlídek závisí na stavu stavby, čase, finančních možnostech a přístupnosti k jednotlivým konstrukcím.

Na základě zkušeností z praxe se stavební průzkumy provádějí ve dvou úrovních:

1. úroveň

Zde se shromažďují nejobecnější informace stavbě, patří sem:

STP se provádí za plného provozu objektu a výsledky slouží jako potřebné materiály pro další rozhodovací etapy.

Způsob provádění:

a) shromáždění a studium dostupných podkladů;

b) vizuální prohlídka staveb, konstrukcí a nejbližšího okolí.

2. úroveň

Aktualizace stávajícího stavu stavby;

Podrobný STP se provádí za plného či částečného provozu. Při správném výběru metody, která neovlivní běžný provoz stavby, lze provést STP za plného provozu.

Podrobný STP nám slouží pro zpracování statických výpočtů a musí být zpracovaný na úrovni, aby byl dostačujícím materiálem pro zpracování projektové dokumentace.

Způsob provádění:

a) vizuální prohlídka staveb, konstrukcí a nejbližšího okolí;

b) nedestruktivní stanovení fyzikálních ukazatelů a omezené destruktivní hodnocení charakteristik materiálů.

Znázornění postupu hodnocení stavebně-technického stavu staveb je uvedeno v ČSN ISO 138 22 – příloha A. Postup při provádění hodnocení je uveden v ČSN ISO 138 22 – příloha B.

Analýza vyšetřovaného stavby

Pro účely hodnocení technického stavu budov lze rozdělit stavbu do 26 funkčních dílů (tab. 14), které jsou vyšetřovány samostatně i v závislosti na ostatních souvisejících funkčních dílech. Zjištění aktuálního technického stavu budovy je výsledkem jednotlivých hodnocení, která jsou prováděna zvlášť na každém funkčním dílu stavby.

Tab. 14 Výpis všech funkčních dílů

1základy, suterén14podlahy
2svislé nosné konstrukce15podhledy
3svislé nenosné konstrukce16vytápění
4vodorovné konstrukce17chlazení, větrání, MaR
5krov18elektroinstalace – silnoproud
6krytina19elektroinstalace – slaboproud
7hromosvod20výtahy
8povrch vnitřních stěn21ZTI
9povrch vnějších stěn22kanalizace
10schodiště23plynovod
11komíny, větrací průduchy a šachty24balkony a terasy
12dveře a vrata25okapové chodníky
13okna26ostatní

Analytický list

Analytický list se provádí pro zjištění aktuálního stavu budovy, to jsou jednotlivá hodnocení, která se provádějí odděleně na každém funkčním dílu stavby. Stavební průzkum provádí příslušný specialista či stavební odborník. Pomocným prvkem při stavebním průzkumu je použití fotoaparátu pro lepší vizuální představu.

Hodnocení je prováděno ze stavebně-technických hodnocení, hodnocení funkčních dílů z hlediska dispozice, stavebně historických aspektů.

Doporučuje se zjištění provedená při STP utřídit do formulářů podle funkčních dílů. Tyto podklady pak slouží jako vstupní informace pro plánování údržby a jednotlivých oprav. Ukázka analytického listu, viz příloha 6.

Pro potřebu zjištění nákladů z bytového domu je uvedena tab. 15. Jsou z ní patrné hlavní náklady prvků vyčleněné pro potřebu údržby a obnovy stavby. Tab. 15 nezahrnuje finanční část potřebnou pro provozní náklady. Z provozních nákladů jsou hrazeny poruchy a poškození vzniklá v průběhu provozu stavby v běžném roce. Údržba a obnova využívá část nájemného adresně pro potřeby údržby a obnovy. Prostředky na údržbu se kumulují v rámci jednotlivých cyklů údržby (běžně 5-10 let), jak uvádí tab. 15. Prostředky na obnovu se kumulují často i několik desetiletí. Z hlediska financování údržby a obnovy vzniká přidaný efekt dlouhodobého uložení finančních prostředků.

Tab. 15 Náklady bytového domu [6] (pdf)

4.4.2 Údržba technických zařízení

Vyhrazená technická zařízení, definovaná v zákoně o státním odborném dozoru, podléhají pravidelným kontrolám a revizím, které provádějí osoby odborně způsobilé v daném oboru, které mají vydáno platné osvědčení revizního technika státním odborným dozorem (TIČR). Revize se provádějí na vyhrazených technických zařízeních (elektrických, plynových, tlakových a zdvihacích), na všech ostatních zařízeních se provádějí kontroly. Všechny pravidelné revize technických zařízení budov je nutno provádět podle platných právních předpisů.

Nevyhrazená technická zařízení, jejichž provoz se řídí jinými právními předpisy, podléhají pravidelným ročním kontrolám, které nemusí vykonávat odborně způsobilá osoba (revizní technik), ale postačuje osoba proškolená nebo poučená, která kontrolu provádí na základě provozní dokumentace technického zařízení. Tato zařízení podléhají NV č. 378/2001 Sb., kterým se stanoví bližší požadavky na bezpečný provoz a používání strojů, technických zařízení, přístrojů a nářadí, které stanovuje kontroly a základní požadavky na tato zařízení. Zařízení musí být vybaveno provozní dokumentací (NV č. 378/2001 Sb., § 4 odst. 2).

Na technických zařízeních budov jsou v souladu s právními předpisy nebo pravidly stanovenými výrobci pravidelně prováděny následující práce:

Běžná údržba a opravy technických zařízení jsou prováděny v souladu s plánem údržby na dané období a s ohledem na provozní podmínky stavby. Plánované nebo havarijní opravy technických zařízení většího rozsahu mohou být prováděny ve spolupráci se specializovanými firmami.

Četnost jednotlivých revizí, kontrol a zásahů údržby jsou definovány v provozní dokumentaci jednotlivých zařízení nebo definovány v právních předpisech. Konkrétní lhůty revizí a kontrol na TZB jsou uvedeny v kap. 4.2.1 a 4.2.2.


4.5 PLÁN KONTROLY SPOLEHLIVOSTI KONSTRUKCÍ

Na změnu stavebního zákona reagovala také vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů, a to v příloze č. 12, která stanoví rozsah a obsah projektové dokumentace pro ohlášení stavby uvedené v § 104 odst. 1 písm. a) až e) SZ, pro vydání stavebního povolení, k uzavření veřejnoprávní smlouvy a k posouzení autorizovaným inspektorem. Část D. 1.2 – stavebně konstrukční řešení této přílohy obsahuje pod písmenem d) plán kontroly spolehlivosti konstrukcí stavby z hlediska jejich budoucího využití.

Nezávislým expertem je autorizovaný inženýr podle autorizačního zákona č. 360/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pro obor statika a dynamika staveb, nebo podle druhu navrhované stavby autorizovaný inženýr pro obor pozemní stavby, obor dopravní stavby, obor stavby vodního hospodářství a krajinného inženýrství, obor mosty a inženýrské konstrukce, obor technologická zařízení staveb nebo obor stavby pro plnění funkce lesa.

Novelou byla tedy doplněna do SZ povinnost stavebníka přiložit k žádosti o stavební povolení kromě plánu kontrolních prohlídek stavby případně i plán kontroly spolehlivosti konstrukcí stavby z hlediska jejich budoucího využití, zpracovaný nezávislým expertem na náklady stavebníka.

Do citované novely byly prohlídky konstrukcí stavby nepovinné, předepsané pouze platnými, ale nezávaznými normami ČSN, normami z oblasti norem ISO a normami BOZP.

Doložení plánu kontroly spolehlivosti konstrukcí se tedy může stát podmínkou vydání stavebního povolení, přičemž platí, že ne každá projektová dokumentace pro vydání stavebního povolení bude plán spolehlivosti konstrukcí obsahovat. Záleží na druhu, významu stavby, jejím umístění, stavebně-technickém provedení, účelu využití, vlivu na životní prostředí a době trvání stavby.

Způsob a intenzita kontroly závisí na požadované spolehlivosti, druhu namáhání a účelu, ke kterému jsou konstrukce určeny. Požadavky na kontrolu konstrukcí a odbornou způsobilost osob provádějících kontrolu stanoví příslušné technické normy.

Například ČSN 73 2604 ocelové konstrukce – kontrola a údržba ocelových konstrukcí pozemních a inženýrských staveb uvádí požadavky na kontrolu a údržbu ocelových konstrukcí a doplňuje ustanovení ČSN EN 1090-1 o problematiku, která v nich není obsažena (neřeší problematiku údržby a kontroly). Dále uvádí požadavky na projektovou dokumentaci a na dokumentaci, která vzniká v průběhu provozu ocelových konstrukcí. Stanovuje rovněž požadavky na odbornou způsobilost osob provádějících kontrolu, opravy a údržbu. Tato norma se však nevztahuje na mostní konstrukce a konstrukce, pro které platí ustanovení ČSN 73 2603.

Stavební úřad je oprávněn stanovit ve stavebním povolení podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její užívání. Na základě plánu kontroly spolehlivosti konstrukcí může stavební úřad již ve stavebním povolení stanovit podmínku provedení kontroly spolehlivosti konstrukcí stavby z hlediska jejich budoucího využití (některé nosné konstrukce stavby, zábradlí nebo zábrany na stadionech, tribuny atd.), čímž by byl stavebník již před zahájením stavby upozorněn na nutnost provádění kontrol a na to, že stavební úřad bude k povolení užívání stavby požadovat předložení dokladu o provedení kontroly. Takovým dokladem může být i záznam do stavebního deníku provedený oprávněnou osobou.

Plán kontroly spolehlivosti konstrukcí (stanovení kontrol spolehlivosti konstrukcí stavby z hlediska jejich budoucího využití) by měl obsahovat požadavky na kontrolu konstrukcí a odbornou způsobilost osob provádějících kontrolu vždy s odkazem na příslušnou technickou normu. Je jedním z podkladů k žádosti o vydání stavebního povolení, proto nemůže být součástí kolaudačního souhlasu. Naopak, stavební úřad při závěrečné kontrolní prohlídce mimo jiné kontroluje, zda jsou splněny podmínky stavebního povolení, a pokud jednou z podmínek byla povinnost provést kontroly spolehlivosti konstrukcí, je stavebník povinen doklady o provedení těchto kontrol předložit


5 SOUHRNNÝ PŘEHLED DOKUMENTACE A ÚKONŮ PRO VÝKON SPRÁVY MAJETKU A ZAJIŠTĚNÍ STAVEBNĚ-TECHNICKÉ ÚDRŽBY

Tab. 16 Přehled dokumentace nutné pro výkon správy majetku (budovy)

  Dokumenty
Dokumentace pro předání a převzetí novostavby do užívání Zápis o předání a převzetí díla
Zápis o předaných písemnostech k budově
Projektová dokumentace ověřená ve stavebním řízení
Geometrický plán
Stavební deník
Doklady o výsledcích předepsaných zkoušek
Prohlášení o vlastnostech použitých výrobků
Provozní předpisy výrobce
Záruční listy
Revizní zprávy VTZ
Přehled o stavu domovních měřidel
Dokumentace nutná pro výkon správy objektu Smlouva o správě nemovitosti
Písemnosti o nabytí a vlastnictví Smlouva i převodu nemovitosti
Povolení vkladu do katastru nemovitostí
Výpis z katastru nemovitostí
Smlouva o omezení převodu nemovitosti
Smlouva o zřízení zástavního práva
Smlouva o zřízení věcného břemene
Rozhodnutí soudu nebo jiného orgánu
Písemnosti ke stavbě o stavebně-technickém stavu Stavební povolení
Kolaudační souhlas nebo oznámení
Povolení k předčasnému užívání stavby
Záznam o zkušebním provozu
Povolení změny užívání stavby
Pasporty budovy
Doklad o přidělení čísla popisného
Znalecký posudek o ceně nemovitosti
Harmonogram revizních zkouše
Místní prováděcí předpis (MPP) kotelny
Provozní deník kotelny
Místní prováděcí předpis (MPP) plynových zařízení
Provozní deník plynových zařízení
Písemnosti ke stavbě o stavebně-technickém stavu (pokračování) Provozní deník vodovodu a kanalizace
Požární řád
Požární poplachová směrnice
Požární evakuační plán
Dokumentace zdolávání požárů
Dokumentace školení zaměstnanců odborné přípravy preventivních požárních hlídek a preventistů požární ochrany
Doklady o kontrolách, údržbě a opravách technických a technologických zařízení
Požární kniha
Provozní deník klimatizačního systému
Návod k používání výtahů
Kniha výtahů
Daňová evidence hmotného majetku
Písemnosti k pojištění nemovitosti Pojistná smlouva
Písemnosti související s nájmem Nájemní smlouva
Písemnosti související s prováděním údržby, opravy a zajišťování služeb Smlouva s dodavateli tepla a teplé vody
Smlouva o dodávce el. energie
Smlouva o dodávce plynu
Smlouva o dodávce vody
Smlouva o odvodu odpadních vod
Smlouva o zajištění úklidu
Smlouva o odvozu odpadu
Smlouva o údržbě veřejných prostor
Účetní doklady a doklady k daním Účetní doklady
Účetní kniha
Smlouvy s peněžními ústavy Smlouva o půjčce
Smlouva o úvěru
Smlouva o běžném účtu
Smlouva o vkladovém účtu
Pracovní smlouvy a další dohody o pracích  

Ve vzorovém plánu údržby a kontrol v tab. 17 jsou vyjmenovány jednotlivé úkony s uvedením doporučených časových period, v nichž mají být tyto úkony vykonány. Správce nemovitosti odpovídá za pravidelné zaznamenávání provedených úkonů do formuláře Plán údržby a kontrol. Záznamy s uvedením data, kódu osoby, která úkon provedla, stvrzují svou šifrou osoby, které úkon provedly a které též za něj nesou odpovědnost. Ve sloupci Perioda je uvedeno, v jakém intervalu má být kontrolní nebo údržbový úkon opakován, přitom jsou použity symboly: T – týden, M – měsíc, R – rok

V dalších sloupcích pak kontrolor nebo údržbář zaznamená datum splnění úkolu, uvede svůj kód, a je-li potřeba, též zjištění odkazem na záznam v deníku kontrol a údržby, který je označen číslem činnosti a datem.

Tab. 17 Přehled úkonů stavebně-technické údržby staveb [2]

FD Kontrola/údržba Lhůta revize v měsících Datum Kód Zjištění – odkaz
1 základy, suterén
1 povrch vnější omítky či obklad soklu (zvlhlá místa, trhliny) 12      
2 povrch vnitřních omítek suterénu (zvlhlá místa, trhliny, plíseň) 12      
3 povrch okolního terénu a zpevněných ploch (prohlubně, deformace) 12      
4 povrch suterénních podlah (trhliny, deformace, vlhkost)        
5 čistota a funkčnost větracích otvorů v suterénu 6      
2 svislé nosné konstrukce
1 celistvost svislých nosných konstrukcí (trhliny) 12      
3 svislé nenosné konstrukce
1 celistvost příček a nadpraží (trhliny, odpadávání omítky) 12      
4 vodorovné konstrukce
1 kvalita stropního podhledu (trhliny, nadměrné průhyby) 12      
2 nejsou zvlhlá místa? 12      
5 krov
1 prvky krovu (hniloba, dřevokazný hmyz, houba, spoje, kotvení) 12      
6 krytina
1 těsnost krytiny (zatékání, zafoukání sněhu, boulení krytiny) 6      
2 vyčištění půdního prostoru (prach, pavučiny) 12      
3 neporušenost oplechování (rez, deformace, povrch, celistvost) 12      
4 vyčištění žlabů a úžlabí a odtokových prvků 6      
7 hromosvody
1 odborné revize podle ČSN 33 1500 – revizní technik 60      
2 vizuální kontrola spojů a celistvost vedení a upevnění 6      
8 povrchy vnitřních stěn
1 povrch maleb a obkladů (zavlhlá místa, trhliny, plíseň) 12      
9 povrchy vnějších stěn – fasáda
1 povrch fasády (zavlhlá místa, trhliny, plíseň) 4      
2 kontrola dešťových svodů 4      
3 čištění lapačů splavenin 2      
10 schodiště
1 kontrola stavu zábradlí (upevnění madel, spoje zábradlí, povrchová úprava) 3      
2 kontrola konstrukce stupňů (lokální porušení, kluzkost povrchu) 12      
11 komíny, větrací průduchy a šachty
1 kontrola průduchů (čistota, těsnost) 12      
2 kontrola komínové hlavy a nadstřešního zdiva 12      
3 čištění průduchů 12      
4 odstranění kondenzátu 12      
12 dveře, vrata
1 povrchová úprava (koutové spoje, T styky) 12      
2 těsnění (poloha, pružnost, tvar) 12      
3 funkce (dovírání, vůle mezi křídlem a zárubní, kování, zámky) 12      
13 okna
1 povrchová úprava (rohové spoje, T styky) 12      
2 těsnění (zatékání, poloha, pružnost, tvar) 12      
3 funkce (dovírání, vůle mezi křídlem a rámem, kování) 12      
4 kontrola odvodňovací drážky 12      
5 čištění odvodňovací drážky 12      
6 skleněné výplně (celistvost, průhlednost, rosení, čistota) 12      
7 funkce žaluzií, rolet 12      
14 podlahy
1 povrchová úprava (opotřebení, praskliny) 12      
2 stav podlahy podle charakteru (vzdutí, osmotické bubliny, výkvěty) 12      
15 podhledy
1 povrchová úprava (opotřebení, praskliny, zvlhlá místa) 12      
2 stav podhledu podle charakteru (deformace, odpadávání) 12      
16 vytápění
1 funkce (kotel, armatury, čerpadlo) 12      
2 parametry technického zařízení (el. odběr, množství a teplota vzduchu) 12      
3 vyčištění a seřízení kotle 12      
4 tlak v kotli, kontrola doplnění 3      
5 odvzdušnění systému 2      
17 chlazení, větrání, MaR
1 hygienická kontrola podle speciálních požadavků 12      
2 kontrola stavu (potrubí, izolace, ucpávky armatur, dotažení spojů) 12      
3 protipožární klapky 12      
4 parametry technického zařízení (el. odběr, množství a teplota vzduchu) 12      
5 čištění filtrů a teplosměnných ploch 4      
18 elektroinstalace silnoproud
1 elektrická zařízení podle návodu výrobce      
2 funkce, kompletnost (pojistky, svítidla, zásuvky, kryty, označení) 3      
3 revizní zpráva 25-60      
19 elektroinstalace slaboproud
1 funkce, kompletnost (jiskřící zvonky – plyn) 6      
2 revizní zpráva 24-60      
20 výtahy
1 odborná prohlídka servisní organizací 2-4      
2 uveřejnění kontaktu na servisní organizaci vně i uvnitř výtahu 3      
3 revize 36      
4 kontrola zavírání šachetních dveří, funkce ovládání osvětlení 1      
21 zdravotně technické instalace
1 zařízení pro zásobování požární vodou, kontrola funkce 12      
2 zabezpečovací zařízení (pojistný ventil, tlakoměr, teploměr, …) 12      
3 tlak v expanzních nádobách 6      
4 výtoková zařízení (těsnění, průchodnost perlátorů) 3      
5 případně hygienická kontrola        
6 čistění filtrů 6      
7 čištění sifonů 6      
22 kanalizace
1 těsnost kanalizačního potrubí (zavlhání, propadání terénu, odtok) 12      
2 případně hygienická kontrola (odběr vzorků z lapače tuků, …)        
3 zalévání podlahových vpustí 1      
23 plynovod vč. spotřebičů
1 zařízení pro rozvod plynu (stav, povrchová úprava, netěsnosti) 12      
2 zařízení pro spalování plynu (zabezpečovací prvky, obrácený tah) 12      
3 kontrola vyvěšení bezpečnostních pokynů (pokud je požadováno)        
4 odplynění, odvzdušnění (pokud je požadováno)        
24 balkony a terasy
1 odvod vody 1      
2 zábradlí – stabilita, povrchová úprava 6      
3 nosná konstrukce, podlaha (praskliny, tmelené spáry) 12      
4 nátěr kovových i dřevěných částí zábradlí, oplechování 36      
5 přetmelení spár pružným tmelem 36      
6 madla zábradlí – upevnění, povrchová úprava 6      
25 okapové chodníky
1 kontrola odvodu vody od budovy, vegetace 3      
2 stav okapového chodníku 6      
3 čištění, odstranění vegetace 3      
26 ostatní
1 funkce a povrchová úprava vestavěného nábytku 12      


6 BIM A SPRÁVA BUDOV – ZÁKLADNÍ INFORMACE

Informace o stavbě se v průběhu jejího životního cyklu vyvíjejí a mění, proto je nezbytné, aby byly včleněny do důsledně strukturovaného systému umožňujícího monitorování vývoje stavby v čase, optimalizaci technicko-ekonomických charakteristik stavby během její životnosti, permanentní aktualizaci informací a jejich okamžití generování.

Všechny tyto procesy lze jednotně a efektivně řídit s využitím systému informačního modelování staveb, tzv. BIM (zkratka z anglického termínu building information modelling, někdy též uváděno jako building information management), který prezentuje pokrok ve stavebnictví a je ideálním IT komunikačním nástrojem jak pro všechny účastníky stavebního procesu (zadavatel stavby a stavebník, projektant stavby, zhotovitel stavby či stavbyvedoucí), tak pro uživatele nebo provozovatele stavby.

BIM začaly aktivně používat a podporovat již před několika lety státy, jako jsou Norsko, Nizozemsko a Dánsko. Ve Velké Británii je definován výstup BIM jako povinná součást zadávání veřejných zakázek od roku 2016 u všech typů veřejných zakázek. Ve Francii je model BIM požadován při zadávání veřejných zakázek od roku 2017. Ve Španělsku bude povinné používání BIM pro veřejné stavební projekty od prosince 2018 a pro infrastrukturní projekty od července 2019. Vláda ČR vzala v listopadu roku 2016 na vědomí informaci o významu metody BIM pro stavební praxi včetně návrhu dalšího postupu pro její zavedení.

Úkolem připravovat postupné zavádění metody BIM bylo pověřeno Ministerstvo průmyslu a obchodu ve spolupráci s ministerstvem místního rozvoje, což probíhá kontinuálně pod gestorstvím ČAS – Česká agentura pro standardizaci (viz kap. 6.3 a pomůcky R 2.1, R 2.2).

BIM neboli informační modelování staveb je komplexní proces vytváření, užití a správy dat o stavbě během jejího životního cyklu. Kombinuje využití počítačového 3D modelování s dalšími informacemi o stavbách (a při stavbě použitých výrobcích, navržených budovách, navržených procesech) za účelem zlepšení spolupráce, koordinace a rozhodování při výstavbě a při provozování staveb.

Přechod od kreslicího prkna k navrhování pomocí počítačových programů byl do jisté míry revolucí v dřívějších dobách výstavby. Stejně přelomovou změnou je připravovaný přechod na BIM. Přechod se však tentokrát týká celého stavebnictví, tedy nejen projektových organizací, ale i zadavatelů staveb, dodavatelů výrobků, zhotovitelů staveb, a zejména pak provozovatelů či uživatelů staveb. Právě u nich se projeví největší přínos při zajišťování správy, provozu a údržby staveb včetně potřebných úprav v celém plánovaném životním cyklu stavby. BIM je proces začínající návrhem stavby / projektovou přípravou, který je postupně doplňován a udržován v celém procesu realizace/výstavby a provozu/užívání stavby. Do projektové dokumentace zpracované pro stavbu BIM by se měly postupně přidávat další informace a jako potřebné pro stavbu by se neměly ztrácet, znovu vytvářet a hledat.

Rozdělení nákladů během životního cyklu stavby je: 2 % návrh/projektová příprava, 34 % realizace/výstavba a 64 % správa/údržba.

U metodiky BIM je nejvíce práce přesunuto na začátek procesu navrhování stavby, tedy do fáze projektové přípravy. Nejvyšší efektivita z použití BIM se ale projeví právě v procesu správy. Vytvoření informačního modelu stavby BIM, byť za vyšší cenu, bude několikanásobně vyváženo efektivnějším způsobem správy či údržby stavby během jejího životního cyklu, možností vytvoření zdravějšího vnitřního prostředí pro uživatele stavby a lepším přístupem k potřebným informacím například v případě rekonstrukcí.


6.1 PŘÍNOSY BIM

Informační modelování jako metoda práce je obecně použitelné na jakoukoli stavbu. Uplatní se nejen v segmentu pozemních staveb, ale také třeba v dopravním stavitelství, vodním stavitelství a inženýrském stavitelství obecně.

Informační model stavby (model BIM) si lze představit jako databázi informací, která může zahrnovat kompletní data od prvotního návrhu, přes výstavbu, správu budovy a případné úpravy staveb (změny dokončených staveb) až po její demolici včetně ekologické likvidace stavby a uvedení prostoru do původního stavu. Tedy veškeré informace využitelné během celého životního cyklu stavby. Do této databáze přispívají svým dílem všichni účastníci stavebního procesu. Zásadní výhodou tohoto principu spolupráce a přístupu k informacím o stavbě je spolupráce bez ztráty dat a zachování přístupu k jejich aktuální verzi.

Nejdůležitější přínosy využití BIM v průběhu celého životního cyklu stavby jsou následující:

Oproti současnému způsobu zpracování dat o stavbě, kdy životnost dat většinou končí předáním tištěné poslední revidované verze dokumentace stavby, jsou data modelu BIM předurčena k dalšímu používání především pro provozní fázi stavby. Z datového modelu těží především uživatelé/provozovatelé stavby, neboť model obsahuje mimo jiné všechny důležité součásti stavby, včetně jejich konkrétní pozice a parametrů. Při důsledném a správném používání metody BIM může mít správce stavby (budovy, stavebního objektu, technologického souboru) po několika málo krocích k dispozici k vybranému zařízení například všechna data z procesu realizace a předávání (všechny požadavky na změny, vady či nedodělky) i k němu vztažená včetně způsobu jejich vypořádání. Data jsou tak dostupná po celý životní cyklus stavby v aktuální verzi a pro všechny zúčastněné. Facility management je tak může využívat nejen pro optimalizaci provozu, ale také pro včasné plánování oprav, kontrol a rekonstrukcí.


6.2 NORMY BIM

Základem by se měly stát technické normy, které jsou tvořeny na mezinárodní úrovni, s jejich minimálním přizpůsobením lokálním podmínkám.

Od roku 2012 jsou postupně přejímány technické normy organizace ISO a CEN týkající se metody BIM, ale pro jejich aplikaci je potřeba vypracovat i příklady použití, respektive zpracovat jejich návaznost na současnou praxi.

Mezi již zveřejněné normy k problematice BIM náleží například:

ČSN ISO 12006-2: 2014 a ČSN EN ISO 12006-3: 2014

ČSN ISO 16354: 2014

ČSN ISO 22263: 2014

ČSN P ISO-TS 12911: 2014

Na národní úrovni na ÚNMZ zahájila činnost v roce 2016 technická normalizační komise TNK 152 Organizace informací o stavbách a informační modelovaní staveb (BIM).


6.3 HARMONOGRAM ZAVÁDĚNÍ BIM

Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2014/24/EU o zadávání veřejných zakázek a § 103 odst. 3 zákona č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek, ve znění pozdějších předpisů, výslovně umožňuje od 1. 10. 2016 využívání nástrojů BIM při zadávání veřejných zakázek na stavební práce, na projektové činnosti nebo v soutěžích o návrh. Zadavatel může v zadávací dokumentaci uvést závazný požadavek na použití zvláštních elektronických formátů včetně nástrojů informačního modelování stavby a uvést požadavky na obsah, strukturu nebo formát dat.

Harmonogram zavádění BIM v ČR předpokládá uložení povinnosti použití BIM u veřejných zakázek, a to pro nadlimitní veřejné zakázky na stavební práce v následujících hrubých termínech uvedených v tab. 18.

Tab. 18 Harmonogram zavádění BIM v ČR

Stanovení min. rozsahu zadání při povinnosti BIM pro veřejné zakázky MMR MD, MPO 01/19-12/19
Příprava a zavedení předávání projektové dokumentace stavebním úřadům v elektronické podobě MMR   01/19-12/20
Uložení povinnosti použití BIM pro nadlimitní veřejné zakázky na stavební práce a související projektové služby MMR MD, MPO od 01/22
Zajištění elektronizace povolovacích procesů stavby v souvislosti se zavedením BIM MMR   01/26-12/27
Poznámka:
Harmonogram v této podobě není v předpokládaných termínech naplňován, zejména s ohledem na k 08/2022 stále neukončený vývoji v oblasti nového stavebního zákona, jeho případných novel a nových prováděcích předpisů k němu vč. úprav průběhu veřejného zadávání stavebních záměrů.


6.4 DOKUMENTACE BIM

Dokumentace pro BIM, její obsah a struktura, by měla při současném pojetí navazovat na vyhlášku č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů, a vyhlášku č. 146/2008 Sb., o rozsahu a obsahu projektové dokumentace dopravních staveb, ve znění vyhlášky č. 251/2018 Sb.

V případě použití metody BIM se změní požadavek na dokumentaci skutečného provedení stavby. Tu v současnosti může tvořit ověřená kopie projektové dokumentace pro stavební povolení, doplněná výkresy odchylek. Pro metodu BIM je potřeba odchylky zapracovat do výsledného modelu BIM, jinak jeho obsah ztrácí pro následnou správu a údržbu stavby smysl, protože nebude popisovat aktuální stav stavby.


6.5 VÝHODY BIM

Hlavní výhody využití informací získaných z modelu pro BIM pro facility management lze shrnout do několika bodů:


6.6 PRÁVNÍ PŘEDPISY BIM

Požadavky na tvorbu modelu BIM se ve stavebnictví vyvolají pravděpodobně novelizaci řady předpisů, ve znění pozdějších předpisů, například:


ZÁVĚR

Dosavadní zkušenosti nasvědčují tomu, že problematika správy a údržby staveb byla a stále ještě je podceňována a nedostatečně vnímána odbornou veřejností. Velkým problémem zůstává vzájemná neinformovanost jednotlivých složek zabývajících se správou a údržbou staveb a predikcí životního cyklu. Ta představuje především technicko-ekonomickou výslednici životního cyklu stavby v celém jeho průběhu. Bez komplexního pojetí zůstane snaha po prodloužení životnosti a redukci budoucích provozních nákladů staveb jen pouhou vizí.

Údržba slouží k předcházení systémových výpadků. Dalšími očekávanými přínosy mohou být zejména:

Zabezpečení stavebně-technického stavu objektu a technického zařízení je nezbytnou součástí řízení každé firmy, společnosti nebo instituce. Budovy vytvářejí zázemí hlavním činnostem firmy a nepřímo velmi významně ovlivňují hladký chod organizace. Navíc často představují značnou část majetku firmy (až 35 %), s čímž souvisí významné provozní náklady. Pro každou firmu je proto velmi důležité, aby toto zázemí fungovalo bezproblémově a příliš se o něm „nehovořilo“. V opačném případě hrozí riziko narušení hlavního předmětu činnosti firmy či organizace.

Důvodem pro využití nových přístupů údržby a obnovy staveb je záměr pomoci řešit problémy, které přináší současný stav staveb v České republice. Jedním z dlouhodobých cílů je nalézt řešení, jak trvale urychlit a zkvalitnit proces přinášející vedle vyšší úrovně kvality budov i významné snížení jejich energetické náročnosti a negativních environmentálních vlivů, jež jsou se současnou nadměrnou spotřebou energie spojeny. V průběhu zpracování pomůcky se nenaplnila domněnka, že hlavní bariérou řádné údržby a obnovy je nedostatek finančních prostředků. Nedostatek financí není tak závažným problémem, jak se původně předpokládalo. Pokud majitelé staveb řádně pečují o údržbu svého majetku, ekonomická situace jim většinou umožňuje financovat veškeré náklady spojené s údržbou a obnovou, když je tato investice rozložena do dostatečně dlouhého časového období. Zdánlivě největší nedostatek finančních prostředků byl pozorován ve fázi přípravy projektové dokumentace. To však vyplývá z neochoty nebo nedostatku informací o důležitosti této fáze pro správnou údržbu.

Analýza stávajícího stavu budov prokazuje jejich obecně špatný technický stav. Velice špatný je dnes prakticky bez ohledu na období výstavby zejména stav bytových domů, u kterých se k zanedbané údržbě často přidávají také vady použitého materiálu a nekvalitně provedené stavební práce. Náklady na údržbu a opravy jsou obvykle kryty z průběžně vytvářených fondů a činí obvykle cca 1 % z pořizovací ceny budovy ročně, to znamená, že při předpokládané stoleté životnosti domu je původní investice na výstavbu vložena do nemovitosti ještě jednou. Tento proces navíc dále akceleruje dlouho přetrvávající problém regulace výše ceny bydlení v nájemních bytech, které doposud vlastníkům domů neumožňuje flexibilně přizpůsobovat výši nájemného výdajům na správu a údržbu domu, a tak vede k odkládání potřebných oprav a k dalšímu zhoršování technického stavu. Mimo jiné obsahuje částku, která je odváděna do společného fondu údržby a oprav v podobě příspěvků jednotlivých obyvatel na opravy společných částí bytového domu.

Jednotlivé konstrukční prvky ztrácejí svoji technickou funkci, spolehlivost a kvalitu užíváním a přirozeným stárnutím. Proto je nutné jejich dělení z hlediska životnosti na prvky krátkodobé a dlouhodobé. Obvykle se za dlouhodobé označují konstrukce, které stavbu jako celek charakterizují a od nichž přímo odvisí technická životnost stavby. Patří mezi ně: konstrukce základů, svislé a vodorovné nosné konstrukce, schodiště, konstrukce střechy – krov bez střešní krytiny. Ostatní prvky jsou považovány za krátkodobé, jsou to všechny konstrukce, u nichž se předpokládá, že se za dobu životnosti stavby budou alespoň jedenkrát měnit. Pro vyčíslení nákladů na opravy a údržbu jsou podstatné prvky krátkodobé životnosti. V průběhu životního cyklu stavebního díla dochází k opotřebení konstrukčních prvků v závislosti na způsobu užívání budovy, na rozsahu technické péče a neposledně na klimatických podmínkách.

Vlastník budovy musí vykonávat pravidelné periodické prohlídky a revize stavu stavebních konstrukcí a konstrukčních prvků. To znamená, že určujícím faktorem je rozsah a kvalita údržby budovy. Rovněž dochází ke změnám požadavků stavby na její technické vybavení, s ohledem na zvyšující se požadavky na standard jejího užívání. Tyto problémy spadají do oblasti modernizace a rekonstrukce staveb. Situace, které řeší tuto problematiku, nastávají obvykle jednou za 30 let, což významně ovlivňuje celkové náklady životního cyklu stavby.

Pravidelná údržba a opravy zabraňují vzniku vad a poruch, které ovlivňují životnost staveb. Tyto vady a poruchy mohou vznikat například z důvodu nedodržení technologických postupů, nedostatečné kvality použitých materiálů, neschopnosti předvídat budoucí podmínky užívání stavby, z nedostatečné kontrolní činnosti investora, z časových a termínových faktorů a dalších důvodů. Finanční náročnost optimální údržby a provádění oprav budovy nelze exaktně stanovit, protože každá budova jinak stárne (opotřebovává se).

Problematika správy majetku prochází obdobím dynamických inovací a nových přístupů, které je nutné propojit se současným vnímáním životního cyklu stavby. Nabízí se množství zdrojů dat a podkladů pro prodloužení udržitelnosti bytového fondu, které je žádoucí využít.

Cílem je podpořit provádění oprav budov s využitím takových technických řešení, která zajistí výrazné prodloužení jejich životnosti a zvýšení kvality provozu a užívání na úroveň odpovídající současným uživatelským požadavkům, a to za optimálních pořizovacích a provozních nákladů.

Předkládané pojetí stavebně-technické správy a údržby budov je založeno na integrované přístupnosti s cílem směřování vývoje problematiky k co nejjasnějšímu vymezení spektra základních forem ovlivňujících ekonomiku technické správy majetku. Jde zejména o stanovení základních parametrů ekonomiky správy majetku ve vztahu na udržitelnou výstavbu, ucelený soubor současných opatření a přístupů pro rozhodovací sféru a vytvoření metodického principu pro přípravu procesů technické správy a údržby. Samotná problematika je značně rozsáhlá, a tudíž nemohla být v rámci této pomůcky zcela vyčerpána. Pro budoucí orientaci procesů v technické správě a údržbě budov bude rozhodující, nakolik se pomocí inovativních nástrojů FM podaří snížit energetickou náročnost budov a prodloužit jejich užitek.


LITERATURA

[1] KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. Facility management v technické správě a údržbě budov. Praha: Professional Publishing, 2012, 266 stran, ISBN 978-80-7431-114-7.

[2] MIKŠ, L. a kol. Údržba a rekonstrukce starších městských budov. VŠB-TU Ostrava, 2006, 1. vydání, 296 stran, ISBN 80-248-1137-5.

[3] Prohlášení o vlastnostech: [online, 15.5.2017].

[4] ŠTURMA, M. Provoz, revize a údržba technických zařízení: vyhrazená technická zařízení elektrická, plynová, tlaková, zdvihací. Praha: Grada Publishing, 2015. ISBN 978-80-247-5121-4.

[5] TOMÁNKOVÁ, J. Europas nemovitosti: zaměření na bytový objekt, pořizování a správu nemovitého majetku. Praha: ČVUT, 2007, ISBN 978-80-01-03651-8.

[6] MACEK, D. a kol., editor BERAN, V. Nástroje finančního plánování obnovy a zhodnocení budov: verze 2005 = Financial planning tools for building renovations: version 2005, Praha: České vysoké učení technické, Fakulta stavební, katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2. vydání 2005, ISBN 80-010-3148-9.


PŘÍLOHY

Příloha 1 Revizní zpráva

Příloha 2 Prohlášení o vlastnostech

Příloha 3 Průkaz energetické náročnosti budov

Příloha 4 Pasporty

Příloha 5 Plány údržby a obnovy

Příloha 6 Analytický list – STP

Příloha 1 Revizní zpráva

Příloha 2 Prohlášení o vlastnostech [3]

Příloha 3 Průkaz energetické náročnosti budov

Příloha 4 Pasporty

Příloha 5 Plány údržby a obnovy a) papírová forma, b) výstup ze SW pro tvorbu plánů údržby a obnovy

a)

b)

Příloha 6 Analytický list – STP [2]

Budova – název: Lokalita: Funkční díl: Číslo:
Odpovědná osoba za technický stav: Kontakt: Průzkum provedl: Datum:
Stáří funkčního dílu:
Stavebnětechnické hodnocení:
Provedené zkoušky a měření:
Stavebně historické aspekty – provedené změny a zásahy do stavby:
Hodnocení FD z hlediska dispozice:
Fotodokumentace (popis, formát, počet snímků, uložení):
Datum: Název stavby: Příjmení, jméno zhotovitele:
Název konstrukčního dílu:
Základy vč. hydroizolací a suterénních konstrukcí
Název vady zkoumaného konstrukčního dílu:
Výkvěty na omítce v suterénu
Popis konstrukce a stavu konstrukce:
Základy jsou z prostého betonu. Suterénní zdivo je z plných cihel. V celém suterénu se setkáváme s vlhkostí, kde příčinou je nedostatečné odvodnění a odizolování od spodní vody. Výkvěty na omítce zdiva naznačují nasycení zdiva vodou pronikající z vnějšího prostředí.
Návrh údržby:
Odstranění omítky, ošetření spár ve zdivu a provedení nové omítky, nejlépe ze sanační malty. Doporučuje se pravidelné větrání.
Stupnice hodnocení stavu dílu od nejlepšího stavu k nejhoršímu:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Fotodokumentace (viz příloha):
Vada 1.SV1
Vada 1.SV2
Vada 1.SV3
Vada 1.SV4
Poznámky:

1) V některých právních předpisech, zejména předpisech týkajících se BOZP se hovoří o „udržovacích pracích“. Lze se domnívat, že termíny údržba stavby a udržovací práce jsou pojmy vyjadřující tutéž činnost. Práce při údržbě stavby a jejího technického vybavení a zařízení, jakými jsou například malířské a natěračské práce, mytí a čištění oken, fasád nebo okapů, dále prohlídky, zkoušky, kontroly, revize a opravy technického vybavení a zařízení, jakož i montáž a demontáž jejich částí v rozsahu potřebném pro provedení těchto prohlídek, zkoušek, kontrol, revizí nebo oprav jsou „udržovací práce“ na provozované stavbě.
2) Od 1. 7. 2013 platí k těmto šesti požadavkům na stavby již i sedmý požadavek „Udržitelné využívání přírodních zdrojů“. Tento požadavek vyplývá z nařízení Evropského parlamentu a Rady EU 305/2011.
3) Má-li být stavba vybavena stavebně-technickými opatřeními pro bezpečnost údržby (udržovacích prací) podle obecných požadavků na výstavbu, nelze z této povinnosti udělit výjimku.
4) Pro stavby na území hl. m. Prahy platí kromě vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů a Nařízení č. 10/2016 hl. m. Prahy, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (Pražské stavební předpisy), ve znění Nařízení č. 14/2018 Sb. hl. m. Prahy .