Autoři: Ing. Eva Fialová
Stav: vydání 2016
Anotace:
Cílem této pomůcky je seznámit projektanty, inženýry a architekty, členy obecní samosprávy a stavební podnikatele s aktuálním legislativním stavem procesu územního plánování. Text je zaměřen na praktické uplatňování stavebního zákona, prohloubení celkového přehledu o nástrojích územního plánování, vysvětleny jsou vzájemné vazby a smysl jednotlivých nástrojů. Důraz je kladen na využití nástrojů územního plánování pro přípravu a umísťování staveb. Dozvíte se aktuální stav právní úpravy územního plánování. Text odpovídá na vybrané nejčastější dotazy z praxe.
OBSAH
ÚVOD
Cílem publikace je seznámit projektanty, inženýry a architekty, členy obecní samosprávy a stavební podnikatele s aktuálním legislativním stavem procesu územního plánování. Text je zaměřen na praktické uplatňování stavebního zákona, prohloubení celkového přehledu o nástrojích územního plánování, vysvětleny jsou vzájemné vazby a smysl jednotlivých nástrojů. Důraz je kladen na využití nástrojů územního plánování pro přípravu a umísťování staveb. Dozvíte se aktuální stav právní úpravy územního plánování. Text odpovídá na vybrané nejčastější dotazy z praxe.
Územní plánování koordinuje svými nástroji soukromé a veřejné zájmy v území. Jedná se o poměrně komplikovaný a často i časově náročný proces. V průběhu pořízení jednotlivých nástrojů územního plánování se do procesu přípravy zapojují mnozí aktéři. Setkáváme se zde s odbornou prací autorizovaného projektanta, vyjadřuje se veřejnost a dotčené orgány, které hájí veřejné zájmy v území, a směřování dalšího vývoje v území ovlivňují i politická rozhodnutí samosprávy (např. územní plán vydává zastupitelstvo obce). Územní plánování je velmi zodpovědná činnost pro všechny zúčastněné. Kvalitní výsledek může vzniknout pouze při správné koordinaci těchto činností.
Územní plán je svou povahou dlouhodobý koncepční materiál, který je ale právně závazný. V územním plánu musí být obsaženy koncepce (urbanistická, krajiny atd.), ale zároveň musí poskytovat jasné, jednoznačné a srozumitelné pokyny pro jejich aplikaci do následných řízení v území. V poslední době nás vývoj legislativy tlačí do pozice právníků, kteří se snaží o nenapadnutelný text územního plánu, protože by jako opatření obecné povahy mohl být zrušen. Často se pak pod tlakem této skutečnosti dopustíme toho, že zapomínáme na účel územního plánu. Přitom autorizovaní urbanisté a architekti jsou s teorií urbanismu dobře seznámeni. Územní plán bude působit na životy lidí dlouhá léta – a na to by se pod tlakem racionálních argumentů i složitých technických a legislativních požadavků nemělo zapomínat.
V této publikaci se dozvíte:
- jaká je působnost orgánů územního plánování, jaké hájí veřejné zájmy;
- jaké jsou územně plánovací podklady, které jsou při rozhodování o území neopominutelným podkladem;
- co řeší a jak se aplikuje politika územního rozvoje, která je závazná pro rozhodování v území;
- jaké jsou druhy územně plánovací dokumentace, jejich závaznost, co je jejich obsahem, k čemu se používají a čím může být podmíněno rozhodování v území;
- jaké jsou formy umísťování staveb a za jakých podmínek je lze využít;
- jaké jsou druhy územních opatření a jaký mají dopad do rozhodování v území.
Podstatnou součástí urbanistické práce je i znalost řešení technické infrastruktury (dopravní obsluha území, zásobování pitnou vodou, kanalizace, zásobování energiemi, informační systémy atd.). Všechny tyto předpoklady a principy jsou již obsáhle publikovány v městském inženýrství, zakotveny v příslušných právních předpisech a definovány normami. Následující text se zaměřil na seznámení se stávající platnou legislativou a dikcí platných stavebních předpisů. Text ilustruje složitou problematiku územního plánování v celé její šíři.
Přeji Vám, aby pro Vás publikace byla přínosem.
Doc. Ing. akad. arch. Jiří Mojžíš
1 PŮSOBNOST AUTORIZOVANÝCH OSOB
Projektová činnost ve výstavbě je podle § 158 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále také jen SZ), vybranou činností ve výstavbě. Vybrané činnosti (jejich výsledek ovlivňuje ochranu veřejných zájmů ve výstavbě) mohou vykonávat pouze fyzické osoby, které získaly oprávnění k jejich výkonu podle zvláštního právního předpisu. Tímto zvláštním předpisem je zákon č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, ve znění pozdějších předpisů. Stavební zákon pak v § 22 odst. 4 pro fyzickou osobu oprávněnou k projektové činnosti ve výstavbě zavádí pojem projektant.
Projektovou činností ve výstavbě se na úseku územního plánování rozumí podle § 158 SZ zpracování územně plánovací dokumentace, územní studie, dokumentace pro vydání územního rozhodnutí a pro uzavření veřejnoprávní smlouvy nahrazující územní rozhodnutí.
Projektant je podle § 159 odst. 1 a 2 SZ povinen při zpracování dokumentace dbát právních předpisů (tj. nejen stavebního zákona, ale i předpisů souvisejících) a působit v součinnosti s dotčenými orgány. Projektant odpovídá vždy za správnost, celistvost a úplnost jím zpracované dokumentace, zejména za respektování požadavků z hlediska ochrany veřejných zájmů a za jejich koordinaci. Není-li projektant v rozsahu své specializace způsobilý zpracovat celou dokumentaci sám, musí si k jejímu zpracování přizvat osobu s oprávněním pro příslušný obor, ale za zpracování dokumentace jako celku zodpovídá projektant.
Projektantem územní studie může být autorizovaný architekt (autorizace architektura, územní plánování nebo autorizace se všeobecnou působností) nebo autorizovaný inženýr v rozsahu oboru, popřípadě specializace, pro kterou mu byla udělena autorizace.
Pro zpracování územně plánovací dokumentace, kam patří zásady územního rozvoje, územní plán a regulační plán, může být projektantem autorizovaný architekt (autorizace architektura, územní plánování nebo autorizace se všeobecnou působností). Předpokládá se, že autorizovaný architekt osloví vybrané specialisty, mj. autorizované inženýry, aby zpracovali subdodávky na příslušné části územně plánovací dokumentace podle rozsahu oboru. V současné době je však mnohdy rozhodujícím kritériem cena zakázky, a to se může negativně promítnout do výsledné kvality dokumentace, mj. tím, že nejsou přizváni potřební specialisté. V případě zadávání zakázek je tedy vhodné již předem vyhodnotit jaké autorizace, jaké specializace budeme požadovat, a tyto požadavky na specialisty zahrnout již do zadávací dokumentace pro výběr zpracovatele.
Dokumentace pro územní rozhodnutí vždy musí být zpracována autorizovanou osobou – projektantem. Pokud dokumentace pro vydání územního rozhodnutí není zpracována projektantem, stavební úřad podle § 86 odst. 5 SZ zastaví řízení. Podle zákona č. 360/1992 Sb. může dokumentaci pro vydání územního rozhodnutí zpracovávat autorizovaný architekt, autorizovaný inženýr a v určitých případech i autorizovaný technik (podrobněji viz. § 17, 18 a 19 zákona č. 360/1992 Sb.). Autorizovaný technik je oprávněn vypracovávat dokumentaci pro vydání územního rozhodnutí a projektovou dokumentaci, jestliže celá přísluší jeho oboru. V ostatních případech může vypracovávat příslušné části dokumentace pro vydání územního rozhodnutí nebo projektové dokumentace, vždy v rozsahu oboru, popř. specializace, pro který mu byla udělena autorizace; tímto způsobem se může podílet na vypracování dokumentace, zpracovávané autorizovaným architektem nebo autorizovaným inženýrem.
V územním plánu mohou být vymezeny architektonicky nebo urbanisticky významné stavby, pro které může vypracovávat architektonickou část projektové dokumentace jen autorizovaný architekt. Autorizovaný inženýr se v tomto případě podle § 18 písm. a) a b) zákona č. 360/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, může podílet na vypracování projektové dokumentace staveb, ale nemůže ji zpracovávat samostatně. Zpracovávat dokumentaci pro vydání územního rozhodnutí a projektovou dokumentaci staveb (včetně příslušných územně plánovacích podkladů) může v těchto případech pouze autorizovaný architekt. Specifickým případem jsou pak inženýrské stavby. Podle § 17 písm. b) a d) zákona č. 360/1992 Sb. autorizovaný architekt nemůže u těchto staveb zpracovávat dokumentaci pro vydání územního rozhodnutí a projektovou dokumentaci staveb (tato působnost náleží autorizovanému inženýru), ale má se podílet na jejím vypracování, pokud jsou tyto stavby označeny za architektonicky nebo urbanisticky významné. Autorizovaný architekt tedy musí vypracovat alespoň architektonickou část dokumentace a ostatní části může zpracovat autorizovaný inženýr.
Dokumentace pro uzavření veřejnoprávní smlouvy nahrazující územní rozhodnutí odpovídá obsahem a rozsahem dokumentaci pro územní rozhodnutí. Tato dokumentace musí být v souladu s § 158 odst. 1 SZ také zpracována autorizovanou osobou.
V soustavě nástrojů územního plánování jsou však i nástroje, jejichž zpracování autorizaci nevyžaduje. Jedná se především o politiku územního rozvoje (na celostátní úrovni) a územně analytické podklady (na úrovni krajů a obcí s rozšířenou působností). Také pro přípravu případných podkladů pro zadání a doplňujících průzkumů a rozborů (podle § 185 odst. 3 SZ) pro zadání územního plánu není zcela nezbytná účast autorizovaného architekta, doplňující průzkumy a rozbory nepatří mezi vybrané činnosti ve výstavbě. Autorizace není třeba i u dokumentace dokládané k žádosti o územní souhlas (tj. pro umístění záměrů, pro které postačí územní souhlas, nahrazující územní rozhodnutí).
2 PRINCIPY PROMÍTNUTÍ CÍLŮ A ÚKOLŮ ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ DO ZPRACOVÁNÍ ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ DOKUMENTACE A DO PŘÍPRAVY STAVEB
Orgány územního plánování svými postupy naplňují cíle a úkoly územního plánování, které jsou popsány v § 18 a § 19 odst. 1 stavebního zákona. V této souvislosti je nutné si uvědomit, že stejně tak, jako dotčené orgány hájí veřejné zájmy, které jsou dány jejich zvláštními předpisy, orgány územního plánování chrání veřejné zájmy dané stavebním zákonem, zejména tyto cíle a úkoly územního plánování.
Cíle a úkoly se pak promítají do územně plánovací dokumentace (dále jen ÚPD), která je závazná pro rozhodování v území, i přímo do rozhodování stavebních úřadů. Například při zpracování územního plánu musí jeho projektant postupovat v souladu s cíli a úkoly územního plánování. Příslušný pořizovatel následně ověřuje soulad územního plánu s cíli a úkoly územního plánování a doplní v tomto smyslu odůvodnění. Příslušné zastupitelstvo obce má před vydáním územního plánu podle stavebního zákona uloženo ověřit soulad s cíli a úkoly územního plánování.
Stavební úřady (dále jen SÚ) mají podle stavebního zákona přidělenou působnost i jako orgány územního plánování. Konkrétní případy, kdy je stavební úřad orgánem územního plánování, stanoví § 6 odst. 3 SZ. Jedná se o působnost na úseku územního rozhodování, tj. SÚ vydávají územní rozhodnutí, územní souhlas, poskytují informace pro pořizování územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace a vykonávají další činnosti podle stavebního zákona. Stavební úřad v této roli naplňuje při svém rozhodování cíle a úkoly územního plánování.
Mezi cíle územního plánování, které se vztahují ke zpracování územně plánovací dokumentace, ale také přímo k přípravě a umísťování staveb a jsou aplikovány také při rozhodování stavebního úřadu (svými rozhodnutími je stavební úřad naplňuje), patří například následující:
- vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území (spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území);
- zajištění koordinace využití území;
- ve veřejném zájmu chránit a rozvíjet hodnoty území;
- přitom chránit krajinu a s ohledem na to určovat podmínky pro hospodárné využívání zastavěného území, zajišťovat ochranu nezastavěného území a nezastavitelných pozemků.
Co to jsou hodnoty území? Kde je najdeme a jak je zohlednit?
Územní plánování ve veřejném zájmu chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví. Hodnoty území jsou součástí územně analytických podkladů (dále jen ÚAP), kde se v části podkladů pro rozbor udržitelného rozvoje území zpracovává výkres hodnot území. V zásadách územního rozvoje (dále jen ZÚR) a v územním plánu pak nalezneme koncepci ochrany a rozvoje hodnot území. Stavební úřad pak na územně analytické podklady a koncepce obsažené v zásadách územního rozvoje a územním plánu navazuje při svém rozhodování a podle úkolu daného § 19 odst. 1 písm. e) SZ stanovuje podmínky pro provedení změn v území, zejména pak pro umístění a uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území.
S ochranou krajiny, jako jedním z cílů územního plánování, souvisí přísnější ochrana a náročnější povolovací režimy v nezastavěném území. Při umísťování staveb stavební úřad rozhoduje různými postupy podle toho, jestli se dotčené pozemky nacházejí v zastavěném území (§ 2 odst. 1 písm. d) SZ), zastavitelné ploše (§ 2 odst. 1 písm. j) SZ), nebo nezastavěném území (§ 2 odst. 1 písm. f) SZ). V nezastavěném území platí vždy přísnější pravidla a zjednodušující postupy (tzn. vydání územního souhlasu nebo vedení zjednodušeného územního řízení) lze použít pouze v zastavěném území nebo zastavitelné ploše.
Vymezení zastavěného území je vždy součástí územního plánu (dále také jen ÚP).
Ale co dělat, když územní plán pro dané území neexistuje?
Zastavěné území (dále jen ZÚ) může být podle § 2 odst. 1 písm. d) SZ vymezeno následujícími způsoby:
- územním plánem;
- samostatným postupem podle § 59 SZ;
- nebo se jedná o intravilán (zastavěná část obce, vymezená k 1. 9. 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí) – toto platí tam, kde není ani ÚP, ani vymezení ZÚ samostatným postupem.
Pořízení územního plánu není ze zákona povinné. O pořízení územního plánu rozhoduje zastupitelstvo obce. Pokud má obec potřebu vymezit nové zastavitelné plochy a stanovit koncepci rozvoje obce, bez územního plánu se neobejde. Zastavitelnou plochou je podle § 2 odst. 1 písm. j) SZ plocha vymezená k zastavění v územním plánu, nebo v zásadách územního rozvoje (u ploch nadmístního významu). Žádným jiným způsobem ji vymezit nelze.
Do zastavěného území se zahrnují pozemky v intravilánu (s výjimkou vinic, chmelnic, zahradnictví nebo pozemků přiléhajících k hranici intravilánu navrácených do orné půdy nebo do lesních pozemků), a dále pozemky vně intravilánu, a to zastavěné stavební pozemky, stavební proluky, pozemní komunikace nebo jejich části, ze kterých jsou vjezdy na ostatní pozemky zastavěného území, ostatní veřejná prostranství, další pozemky, které jsou obklopeny ostatními pozemky zastavěného území, s výjimkou pozemků vinic, chmelnic a zahradnictví.
V případě, že územní plán neexistuje, vstupují do hry i tzv. nezastavitelné pozemky. Jedná se o pozemky, jež nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán (§ 2 odst. 1 písm. e) SZ). Patří sem:
- pozemek veřejné zeleně a parku;
- lesní pozemek nebo jejich soubor nad 0,5 ha, který se nachází v intravilánu.
Na nezastavitelných pozemcích lze výjimečně umístit pouze technickou infrastrukturu způsobem, který neznemožní jejich dosavadní užívání (§ 18 odst. 6 SZ). Tyto nezastavitelné pozemky vydáním územního plánu zanikají (územní plán musí být zpracován pro celé správní území obce a stanoví podmínky využití pro každou plochu).
Při přípravě staveb pozorujeme často tendenci opomíjet existenci nezastavitelných pozemků. V praxi se pak často setkáváme se záměrem umístění staveb v koridoru, vymezeném zásadami územního rozvoje příslušného kraje na území obce, která nemá územní plán. Záměr umístění stavby pak často nezohledňuje nezastavitelné pozemky. Tím, že je v zásadách územního rozvoje pro příslušnou stavbu vymezen koridor, nedojde k tomu, že by nezastavitelné pozemky přestaly existovat (to nastane až účinností územního plánu). Pokud by šlo například o záměr dopravní stavby, který nelze umístit na nezastavitelných pozemcích, muselo by se umístění záměru těmto pozemkům vyhnout. V případě, že by se jednalo o záměr technické infrastruktury, lze do nezastavitelných pozemků tuto stavbu umístit ve výjimečných případech (nelze jinak, musí se odůvodnit) a musela by být splněna podmínka, že umístěním záměru technické infrastruktury nedojde k znemožnění dosavadního užívání (veřejná zeleň, park, lesní pozemek).
Prolomení přísné ochrany nezastavěného území nalezneme v § 18 odst. 5 SZ, podle kterého lze v nezastavěném území v souladu s jeho charakterem umísťovat stavby, zařízení a jiná opatření pouze pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těžbu nerostů, pro ochranu přírody a krajiny, pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a dále taková technická opatření a stavby, které zlepší podmínky jeho využití pro účely rekreace a cestovního ruchu, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra. Z uvedeného lze dovodit, že v nezastavěném území nikdy nelze umístit stavby pro bydlení, stavby pro pobytovou rekreaci (chaty, penziony, hotely); dále v tomto území nelze povolit výrobu, obchod, služby apod. Důležitý je také dovětek, který přidala novela SZ: Uvedené stavby, zařízení a jiná opatření, včetně staveb, které s nimi bezprostředně souvisejí včetně oplocení, lze v nezastavěném území umísťovat v případech, pokud je územně plánovací dokumentace výslovně nevylučuje. V obsahu územního plánu je pak této problematice věnován prostor (viz část I. odst. 1 písm. f) přílohy č. 7 k vyhlášce č. 500/2006 Sb., ve znění vyhlášky č. 458/2012 Sb.). V územním plánu jsou tedy stanovena nepřípustná využití, včetně stanovení, ve kterých plochách je vyloučeno umísťování staveb, zařízení a jiných opatření pro účely uvedené v § 18 odst. 5 SZ.
Dočasnou možností, jak umísťovat stavby v nezastavěném území, je využití § 188a SZ. Tato možnost platí však jen na území obce nebo části území obce, která nemá platný územní plán, územní plán obce, popřípadě územně plánovací dokumentaci sídelního útvaru nebo zóny. Do doby vydání územního plánu, nejpozději však do 31. prosince 2020, lze umísťovat v nezastavěném území kromě staveb, zařízení a jiných opatření uvedených v § 18 odst. 5 SZ také:
a) stavby, pro které byly podle právních předpisů platných a účinných k 31. prosinci 2006 pravomocně povoleny stavby technické infrastruktury,
b) stavby podle urbanistické studie, byla-li pro území obce opatřena do 31. prosince 2006 a data o ní byla vložena do evidence územně plánovací činnosti,
c) stavby pro bydlení na pozemcích, které mají společnou hranici s pozemky v zastavěném území, které je tvořeno více než jedním zastavěným stavebním pozemkem,
d) stavby pro zemědělství s byty pro trvalé rodinné bydlení; stavba pro zemědělství může mít nejvýše tři samostatné byty, přičemž součet podlahových ploch bytů smí v tomto případě činit nejvýše jednu třetinu celkové podlahové plochy stavby, nejvýše však 300 m2,
e) stavby občanského vybavení na pozemcích, které mají společnou hranici s pozemky v zastavěném území; pozemek, na kterém je stavba umísťována, může mít rozlohu nejvýše 5 000 m2.
Umísťovat tyto stavby je však možné jen se souhlasem zastupitelstva obce, na jejímž území má být stavba umístěna. Souhlas zastupitelstva obce může obsahovat podmínky pro umístění takové stavby. V řízení o umísťování těchto staveb má zastupitelstvo obce postavení dotčeného orgánu; v tomto případě není obec účastníkem řízení.
Mezi úkoly územního plánování, dané § 19 SZ, stojí za zmínku zejména následující úkoly, které prosazují orgány územního plánování (včetně SÚ):
- stanovují urbanistické, architektonické a estetické požadavky na umístění, uspořádání a řešení staveb;
- stanovují podmínky pro provedení změn v území, zejména pak pro umístění a uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území (viz výše);
- stanovují pořadí provádění změn v území (etapizaci);
- prověřují a posuzují potřebu změn v území, veřejný zájem na jejich provedení, jejich přínosy, problémy, rizika s ohledem například na veřejné zdraví, životní prostředí, geologickou stavbu území, vliv na veřejnou infrastrukturu a na její hospodárné využívání.
Víte, kde se ve stavebním zákoně setkáváme s úkolem prověřovat a posuzovat vliv na veřejnou infrastrukturu i v konkrétnější podobě?
Např. podle § 88 SZ musí stavební úřad přerušit územní řízení v případě, že záměr klade takové požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, že jej nelze bez vybudování příslušných nových staveb a zařízení nebo úpravy stávajících realizovat.
V takovém případě zároveň vyzve žadatele k předložení plánovací smlouvy (pokud se záměr dotýká veřejné dopravní a technické infrastruktury ve vlastnictví obce), nebo smlouvy s příslušnými vlastníky veřejné dopravní a technické infrastruktury. Pro předložení smluv stanoví stavební úřad přiměřenou lhůtu. Pokud žadatel nepředloží požadované smlouvy ve stanovené lhůtě, stavební úřad územní řízení zastaví.
Za pozornost stojí i zde neuvedené cíle a úkoly územního plánování (§ 18 a 19 SZ). Jak již bylo uvedeno výše, jedná se o veřejné zájmy (mj. stanovovat podmínky pro kvalitní bydlení), které hájí orgán územního plánování, tedy i stavební úřad.
Orgány územního plánování zajišťují plnění těchto cílů a úkolů prostřednictvím nástrojů, které zakotvil stavební zákon. Mezi nástroje územního plánování patří:
- politika územního rozvoje;
- územně plánovací podklady – územně analytické podklady a územní studie;
- územně plánovací dokumentace – zásady územního rozvoje, územní plán a regulační plán;
- územní rozhodování;
- územní opatření – o asanaci území, o stavební uzávěře.
Zvláštní kategorii nástrojů pak tvoří úpravy vztahů v území, kam řadíme předkupní právo a náhrady za změny v území. Stavební zákon dále upravuje mj. i účely vyvlastnění.
3 ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ PODKLADY
Územně plánovací podklady tvoří podle § 25 SZ:
- územně analytické podklady zjišťují a vyhodnocují stav a vývoj území;
- územní studie – ověřují možnosti a podmínky změn v území.
Územně plánovací podklady jsou právně nezávazné, ale při rozhodování o území jsou neopominutelným podkladem. Slouží také jako podklad k pořizování politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace a jejich změn.
3.1 ÚZEMNĚ ANALYTICKÉ PODKLADY
Územně analytické podklady (dále jen ÚAP) obsahují podle § 26 odst. 1 stavebního zákona zjištění a vyhodnocení stavu a vývoje území, jeho hodnot, limity využití území, záměry na provedení změn v území a rozbor udržitelného rozvoje území. ÚAP se pořizují povinně pro území kraje (ÚAP kraje, pořizovatelem je krajský úřad, podrobnost a rozsah nezbytný pro pořizování zásad územního rozvoje) a pro správní území obce s rozšířenou působností (ÚAP obcí, pořizovatelem je úřad územního plánování, podrobnost a rozsah pro pořízení územních plánu a regulačních plánů).
Limity využití území
Mezi limity využití území řadíme podle § 26 odst. 1 SZ následující druhy omezení změn v území z důvodu ochrany veřejných zájmů:
- vyplývající z právních předpisů (např. ochranná pásma pozemních komunikací, drah, nebo ochranná pásma zařízení elektrizační soustavy – nadzemní vedení, podzemní vedení, elektrické stanice, výrobny elektřiny atd.);
- stanovené na základě zvláštních právních předpisů (např. opatřením obecné povahy stanovené ochranné pásmo vodního zdroje nebo záplavové území a jejich aktivní zóny, dále např. nařízením vlády stanovené národní kulturní památky, nebo rozhodnutím stanovené chráněné ložiskové území apod.);
- vyplývající z vlastností území (např. eroze, sesuvy apod.).
Obsah ÚAP je dán § 26 SZ a § 4 vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, ve znění vyhlášky č. 458/2012 Sb. Jejich součástí jsou podklady pro rozbor udržitelného rozvoje území a s jejich využitím zpracovaný rozbor udržitelného rozvoje území (dále také jen RURÚ), který se zaměřuje na zjištění a vyhodnocení udržitelného rozvoje území a určení problémů k řešení v územně plánovací dokumentaci.
Územně analytické podklady pořizuje příslušný pořizovatel na základě průzkumů území, na základě údajů o území a dalších dostupných informací, například statistických údajů. Podkladem pro pořízení územně analytických podkladů může být i technická mapa. Podle § 27 odst. 2 SZ jsou údaji o území informace nebo data o stavu území, o právech, povinnostech a omezeních, která se váží k určité části území, například ploše, pozemku, přírodnímu útvaru nebo stavbě, a která vznikla nebo byla zjištěna zejména na základě právních předpisů, a dále informace nebo data o záměrech na provedení změny v území; údaje o území zahrnují i informace o jejich vzniku, pořízení, zpracování, případném schválení nebo nabytí platnosti a účinnosti.
Údaje o území poskytuje pořizovateli podle § 27 odst. 3 SZ poskytovatel údajů (především v digitální formě bezodkladně po jejich vzniku nebo po jejich zjištění); přitom zodpovídá za jejich správnost, úplnost a aktuálnost. Tyto údaje o území může pořizovatel použít jen pro územně plánovací činnost, založení a vedení technické mapy a pro činnost projektanta územně plánovací dokumentace a územní studie.
Údaje o území, poskytovatel údajů:
Poskytovatelem údajů je orgán veřejné správy, jím zřízená právnická osoba a vlastník dopravní a technické infrastruktury. Poskytovatelem údajů o území jsou tedy např. i stavební úřady. Rozhodováním stavebního úřadu vznikají na základě právních předpisů práva, povinnosti a omezení, která se váží k určité části území, například ploše, pozemku, přírodnímu útvaru nebo stavbě. Informace nebo data o nich jsou pak údaji o území. Tato povinnost je i v souladu s § 6 odst. 3 písm. c) SZ, podle kterého SÚ poskytuje informace pro pořizování územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace.
Vlastník technické infrastruktury poskytuje úřadu územního plánování v grafickém vyhotovení polohopisnou situaci technické infrastruktury v souřadnicovém systému Jednotné trigonometrické sítě katastrální v měřítku katastrální mapy, případně v měřítku podrobnějším. Vlastník dopravní a technické infrastruktury je oprávněn požadovat na pořizovateli úhradu nákladů spojených s poskytnutím údajů o území podle tohoto zákona, nejvýše však do výše nákladů na pořízení jejich kopií, nosičů dat a nákladů na doručení pořizovateli.
Údaje o území poskytuje poskytovatel pořizovateli ÚAP podle § 27 odst. 3 SZ především v digitální formě, bezodkladně po jejich vzniku nebo po jejich zjištění, přitom zodpovídá za jejich správnost, úplnost a aktuálnost. Při pořizování úplné aktualizace pak pořizovatel podle § 28 odst. 2 SZ vyzve poskytovatele údajů k potvrzení správnosti, úplnosti a aktuálnosti jimi poskytnutých údajů o území ve lhůtě do 3 měsíců. Pokud tak poskytovatel údajů neučiní v této lhůtě, má se za to, že jejich správnost, úplnost a aktuálnost potvrdil. Poskytovatel údajů, který tyto povinnosti nesplní, je povinen uhradit z toho vyplývající náklady na aktualizaci a změny územně plánovací dokumentace a na aktualizaci územně analytických podkladů (§ 28 odst. 3 SZ).
Údaj o území obsahuje textovou část, grafickou část a pasport údaje o území (informace o jeho vzniku, pořízení, zpracování, případném schválení nebo nabytí účinnosti). Textová část obsahuje popis údaje o území, grafická část obsahuje zobrazení údaje o území, včetně použitého měřítka a legendy. Správnost poskytnutého údaje o území se potvrzuje v pasportu údaje o území. Obsah pasportu je stanoven v příloze č. 2 k vyhlášce č. 500/2006 Sb.
Součástí podkladů pro rozbor udržitelného rozvoje území jsou vždy následující výkresy:
- výkres limitů využití území;
- výkres hodnot území;
- výkres záměrů na provedení změn v území;
- rozbor udržitelného rozvoje území zahrnuje:
- formou SWOT analýz zpracovaných 10 tematických oblastí (v tematickém členění zejména na horninové prostředí a geologii, vodní režim, hygienu životního prostředí, ochranu přírody a krajiny, zemědělský půdní fond a pozemky určené k plnění funkcí lesa, veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, sociodemografické podmínky, bydlení, rekreaci, hospodářské podmínky);
- vyhodnocení vyváženosti vztahu územních podmínek pro udržitelný rozvoj území (tj. pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území);
- určení problémů k řešení v územně plánovacích dokumentacích (zahrnující zejména požadavky na odstranění nebo omezení urbanistických, dopravních a hygienických závad, vzájemných střetů záměrů na provedení změn v území a střetů těchto záměrů s limity využití území, slabých stránek, hrozeb a rizik souvisejících s nevyvážeností územních podmínek udržitelného rozvoje území);
- výkres problémů k řešení v územně plánovacích dokumentacích.
Územně analytické podklady mohou být doplněny dalšími výkresy, schématy, tabulkami, grafy či kartogramy. ÚAP se v části podkladů pro RURÚ aktualizují průběžně a jednou za dva roky se pořídí úplná aktualizace, tj. zpracuje se i rozbor udržitelného rozvoje území. Stavební úřad podle § 166 odst. 1 SZ obdrží ÚAP a jejich aktualizace v rozsahu potřebném pro výkon své působnosti od příslušného pořizovatele (úřadu územního plánování a krajského úřadu). Pořizovatel zveřejňuje územně analytické podklady a jejich aktualizace v rozsahu a způsobem umožňujícím dálkový přístup; obdobně zveřejňuje informace o technické infrastruktuře a o jejím vlastníkovi, obsažené v údaji o území.
Obr. 1 Schéma obsahu a využití ÚAP, zdroj ÚÚR Brno
3.2 ÚZEMNÍ STUDIE
Územní studie podle § 30 SZ navrhuje, prověřuje a posuzuje možná řešení vybraných problémů, případně úprav nebo rozvoj některých funkčních systémů v území, například veřejné infrastruktury, územního systému ekologické stability, které by mohly významně ovlivňovat nebo podmiňovat využití a uspořádání území nebo jejich vybraných část. Obsahem územní studie (dále jen ÚS) tedy může být řešení jakýchkoliv problémů využití a uspořádání území.
Z hlediska účelu územní studie můžeme uvažovat o dvou druzích ÚS:
- ÚS sloužící jako podklad pro změnu či aktualizaci ÚPD;
- ÚS upřesňující řešení navržené v platné ÚPD, tj. řešící vybranou problematiku v souladu s ÚPD, sloužící jako podklad pro rozhodování o území.
Územní studie je pro stavební úřad neopominutelným podkladem pro rozhodování. Jak bude stavební úřad územní studii využívat? Bude požadováno respektování územní studie při přípravě staveb?
Územní studie je pro stavební úřad podkladem neopominutelným, ale právně nezávazným. SÚ se vždy musí územní studií zabývat a odůvodnit, jak ji při svém rozhodování zohlednil.
V případě, že ÚS slouží jako podklad pro změnu nebo aktualizaci ÚPD, stavební úřad konstatuje, že územní studie není v souladu s platnou ÚPD a že jako podklad pro rozhodování ji nemůže využít. V této souvislosti je třeba dát pozor na situaci, kdy ÚS sice není v souladu např. s územním plánem, ale je v souladu se zásadami územního rozvoje, které byly vydány následně (ÚPD musí být uvedena do souladu s následně vydanou (nadřazenou) dokumentací – do té doby nelze rozhodovat podle těch částí ÚPD, které jsou v rozporu). V takovém případě by SÚ rozhodoval přímo podle ZÚR a územní studie by byla podkladem pro rozhodování.
Pokud je územní studie v souladu s ÚPD, upřesňuje řešení navržené v platné ÚPD, stavební úřad takovou územní studii využije jako podklad pro rozhodování o území. I takové rozhodnutí v souladu s územní studií je však nutné odůvodnit.
Může se ale dokonce stát, že SÚ dospěje k závěru, že existuje řešení lepší, než je řešení navržené územní studií. Protože je územní studie právně nezávazná, může se SÚ od řešení v ÚS odchýlit, ale musí to vždy řádně odůvodnit. Tyto případy nastávají zejména tehdy, pokud je územní studie zaměřena na řešení jednoho izolovaného systému a navržené řešení nezohlednilo komplexně ochranu všech veřejných zájmů, které se v daném území vyskytují.
Pořizovatelem územní studie je vždy orgán územního plánování (Ministerstvo pro místní rozvoj, krajský úřad, úřad územního plánování, obecní úřad splňující kvalifikační požadavky podle § 24 SZ, Ministerstvo obrany). Pořizovatel pořizuje územní studii z vlastního nebo jiného podnětu a v případech, kdy je to uloženo územně plánovací dokumentací. Zásady územního rozvoje mohou uložit pořízení územní studie podle § 36 odst. 2 SZ, územní plán může uložit pořízení územní studie jako podmínky pro rozhodování podle § 43 odst. 2 SZ. V případě podmínění rozhodování územní studií jsou součástí územního plánu podmínky pro její pořízení a přiměřená lhůta pro vložení dat o ní do evidence územně plánovací činnosti, marným uplynutím lhůty omezení změn v území zaniká. V případě, že je uloženo pořízení územní studie jako podmínky pro rozhodování, musí stavební úřad při rozhodování o území ověřit splnění této podmínky. Pořízení územní studie z jiného podnětu může pořizovatel podmínit úplnou nebo částečnou úhradou nákladů od toho, kdo tento podnět podal. V zadání územní studie určí pořizovatel její obsah, rozsah, cíle a účel.
Zpracování územní studie patří podle § 158 odst. 1 stavebního zákona mezi vybrané činnosti ve výstavbě. Projektantem územní studie může být autorizovaný architekt (autorizace architektura, územní plánování nebo autorizace se všeobecnou působností) nebo autorizovaný inženýr v rozsahu oboru, popřípadě specializace, pro kterou mu byla udělena autorizace (podle zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, ve znění pozdějších předpisů).
Územní studie se neprojednává. Projednání navrženého řešení je až součástí navazujících procesů – tj. územního rozhodování, nebo projednání aktualizace nebo změny ÚPD. Až v těchto navazujících procesech se k navrženému řešení vyjadřují i dotčené orgány (formou stanoviska k návrhu ÚPD nebo závazného stanoviska do řízení), které hájí veřejné zájmy v území. Pořizování ÚS je ukončeno tím, že pořizovatel schválí možnost využití ÚS podle § 25 SZ (mj. využití jako podkladu pro rozhodování o území) a zajistí vložení dat o ní do evidence územně plánovací činnosti. Evidence územně plánovací činnosti je vedena Ústavem územního rozvoje v Brně a je k dispozici na http://www.uur.cz/.
Pořizovatel podle § 166 odst. 3 SZ poskytuje územní studii také stavebnímu úřadu.
Autorizované osoby mohou být developerem požádány o přípravu záměru, který vyžaduje zpracování územní studie. Často má developer tendenci nechat přímo i zpracovat územní studii. Je pak ale pro SÚ podkladem pro rozhodování územní studie zpracovaná na objednávku žadatele (developera)?
O územní studii podle SZ se nejedná, pokud není pořízena k tomu oprávněným pořizovatelem (orgánem územního plánování) a v režimu předepsaném stavebním zákonem. Přestože žadatel nazve svůj podklad územní studií, musíme posoudit skutečnou podstatu takového dokumentu a podle toho k němu přistupovat. Dokument, který je sice nazván územní studií, ale nebyl pořízen podle SZ (mj. i správným pořizovatelem), není pro SÚ podkladem pro rozhodování.
Pořízení územní studie je plně v kompetenci pořizovatele, tj. pořizovatel připravuje její zadání, zajistí zpracování autorizovanou osobou a následně schvaluje její využití.
V evidenci územně plánovací činnosti nalezneme i urbanistické studie, územní generely, územní prognózy zpracované přede dnem nabytí účinnosti tohoto stavebního zákona, tj. do 31. prosince 2006. Podle přechodných ustanovení stavebního zákona (§ 185 odst. 4 SZ) je úřad územního plánování (ve spolupráci s obcemi) nebo krajský úřad (ve spolupráci s úřady územního plánování) prověřil z hlediska aktuálnosti. Pokud potvrdil jejich aktuálnost, podal návrh nebo vložil data o nich do evidence územně plánovací činnosti.
Mohou být dále využívány urbanistické studie, územní generely, územní prognózy zpracované přede dnem nabytí účinnosti tohoto stavebního zákona, tj. do 31. 12. 2006?
Urbanistické studie (příp. územní generely, územní prognózy), u kterých nalezneme v evidenci územně plánovací činnosti potvrzenou jejich aktuálnost, používáme dále jako podklad pro zpracování ÚPD a pro rozhodování v území.
S využitím těchto urbanistických studií počítá i § 188a odst. 1 písm. b) SZ. Do doby vydání územního plánu, nejpozději však do 31. prosince 2020, lze umísťovat v nezastavěném území kromě staveb, zařízení a jiných opatření uvedených v § 18 odst. 5 SZ také stavby podle urbanistické studie, byla-li pro území obce opatřena do 31. prosince 2006 a data o ní byla vložena do evidence územně plánovací činnosti.
V případě, že aktuálnost těchto podkladů nebyla potvrzena, nejsou již podkladem pro zpracování ÚPD a pro rozhodování v území.
4 POLITIKA ÚZEMNÍHO ROZVOJE
Politika územního rozvoje ČR (dále jen PÚR) je nástrojem územního plánování na celostátní úrovni. Pořizuje se vždy pro celé území ČR, řeší tedy otázky územního rozvoje přiměřeně svému obecnému zaměření. Součástí politiky územního rozvoje je i vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území.
K čemu slouží politika územního rozvoje? PÚR:
- koordinuje územní rozvoj na celostátní úrovni (v celorepublikových, přeshraničních a mezinárodních souvislostech), včetně mezinárodních závazků ČR;
- umožňuje efektivně koordinovat jak územně plánovací činnost krajů a obcí, tak i tvorbu resortních koncepcí majících vliv na využití území;
- zajišťuje územní ochranu vhodných území před změnami, které by znemožnily další seriózní prověřování rozvojových záměrů a které by podstatně ztížily budoucí rozhodnutí o případné realizaci, pokud se prokáže jejich potřebnost;
- určuje požadavky a rámce pro konkretizaci úkolů územního plánování (uvedených v SZ) v republikových, přeshraničních a mezinárodních souvislostech, zejména s ohledem na udržitelný rozvoj území (určuje strategii a základní podmínky pro naplňování těchto úkolů);
- poskytuje rámce pro udržitelný rozvoj území a tvorbu hodnot území ČR.
Podle § 31 odst. 4 SZ je PÚR závazná pro pořizování a vydávání územně plánovací dokumentace (zásad územního rozvoje, územních plánů a regulačních plánů) a pro rozhodování v území. Podle § 90 SZ pak stavební úřad v územním řízení mimo jiné posuzuje, zda je záměr žadatele v souladu s požadavky stavebního zákona a jeho prováděcích právních předpisů, tedy i s PÚR. Seznámit se s PÚR je pro autorizované inženýry nezbytné zejména pro pochopení širších souvislostí rozvoje území na celostátní úrovni, požadavky PÚR se promítají nejen do přípravy staveb, ale zejména do zpracování případných územních studií.
PÚR pořizuje Ministerstvo pro místní rozvoj (dále jen MMR). PÚR schvaluje vláda, následně MMR zajistí, aby ve Sbírce zákonů bylo uveřejněno sdělení o schválení politiky územního rozvoje, a celý dokument zveřejní způsobem umožňujícím dálkový přístup. PÚR není územně plánovací dokumentací, není vydávána jako opatření obecné povahy, tj. nevztahuje se na ni přezkum podle správního řádu, ani soudní přezkum podle soudního řádu správního.
Aktualizace politiky územního rozvoje probíhá podle § 35 SZ na základě zprávy o uplatňování PÚR, kterou MMR zpracovává ve spolupráci s ministerstvy, jinými ústředními správními úřady a kraji každé 4 roky. Na základě zprávy o uplatňování PÚR vláda rozhodne o její aktualizaci, nebo o zpracování nového návrhu PÚR.
Zrychlená aktualizace ve veřejném zájmu
Z důvodu naléhavého veřejného zájmu může vláda podle § 35 odst. 5 SZ rozhodnout o aktualizaci PÚR, jejím obsahu a zkrácení lhůt (daných § 33 SZ) bez předložení zprávy o uplatňování PÚR za minulé období. Při použití tohoto ustanovení lze dosáhnout pořízení a schválení aktualizace PÚR ve výrazně kratším čase.
Obdobné ustanovení je obsaženo ve vztahu k veřejné technické a dopravní infrastruktuře i u aktualizace zásad územního rozvoje, ale s tím rozdílem, že zastupitelstvo kraje sice smí v tomto případě upustit od zpracování a projednání zprávy o uplatňování za minulé období, která je zadáním pro aktualizaci, avšak nemá možnost zkrátit lhůty pro projednání aktualizace.
U územního plánu obdobné ustanovení není.
Politika územního rozvoje ČR 2008 byla schválena usnesením vlády ČR č. 929 ze dne 20. července 2009. Aktualizace č. 1 PÚR ČR byla vládou projednána a schválena dne 15. dubna 2015. Doposud platná Politika územního rozvoje ČR 2008 přestala v měněných částech platit a platí již Politika územního rozvoje ČR, ve znění Aktualizace č. 1. K počátku závaznosti PÚR ČR, ve znění Aktualizace č. 1, vydal odbor územního plánování MMR metodické sdělení, které je k dispozici na www.mmr.cz nebo na www.uur.cz.
Územně plánovací dokumentace (dále jen ÚPD) musí být uvedena do souladu s následně vydanou PÚR. Do té doby nelze rozhodovat podle těch částí ÚPD, které jsou v rozporu s následně schválenou PÚR (u zásad územního rozvoje toto ustanovení nalezneme v § 41 odst. 4 SZ, u územního plánu v § 54 odst. 5 SZ a u regulačního plánu v § 71 odst. 4, 5 a 7 SZ). Co to znamená?
Stavební úřad se může ocitnout v situaci, kdy má jako podklad pro rozhodování v území ÚPD pořízenou a vydanou před schválením PÚR ČR, ve znění Aktualizace č. 1. V takovém případě je nutné, aby stavební úřady uplatňovaly při svém rozhodování ustanovení PÚR ČR, ve znění Aktualizace č. 1, přímo. Části ÚPD, které nejsou v souladu s PÚR, v tomto případě nebude SÚ používat a bude trvat na respektování ustanovení PÚR ČR, ve znění Aktualizace č. 1 (nejedná se jen o plochy a koridory, ale i o ostatní části obsahu PÚR, např. republikové priority).
Pokud byla ÚPD pořízena a vydána po schválení PÚR ČR, ve znění Aktualizace č. 1, musí být v příslušné ÚPD již plně respektována. Stavební úřad v tomto případě postupuje při rozhodování v území v souladu s vydanou ÚPD [§ 90 odst. 1 písm. a) SZ].
Podle § 32 odst. 1 SZ jsou obsahem PÚR:
- republikové priority územního plánování pro zajištění udržitelného rozvoje území;
- rozvojové oblasti a rozvojové osy (oblasti se zvýšenými požadavky na změny v území z důvodů soustředění aktivit mezinárodního a republikového významu, nebo které svým významem přesahují území jednoho kraje);
- specifické oblasti (oblasti se specifickými hodnotami a se specifickými problémy mezinárodního a republikového významu, nebo které svým významem přesahují území jednoho kraje);
- plochy a koridory dopravní a technické infrastruktury mezinárodního a republikového významu, nebo které svým významem přesahují území jednoho kraje;
- úkoly vyplývající z PÚR podle § 31 SZ (mj. pro zajištění koordinace tvorby koncepcí schvalovaných ministerstvy a jinými ústředními správními úřady a záměrů na změny v území republikového významu).
Podle § 32 odst. 1 písm. e) SZ politika územního rozvoje stanoví ve vymezených oblastech, plochách a koridorech kritéria a podmínky pro rozhodování o možných variantách nebo alternativách změn v území a pro jejich posuzování, zejména s ohledem na jejich budoucí význam, možná ohrožení, rozvoj, útlum, preference a rizika. Tato kritéria a podmínky jsou uvedeny přímo v textu PÚR ČR, ve znění Aktualizace č. 1., u konkrétních oblastí, ploch a koridorů. SÚ musí při rozhodování v území vycházet také z článků (38), (67), (79) a (137) PÚR ČR, ve znění Aktualizace č. 1., které se týkají kritérií a podmínek pro rozhodování o změnách v území.
Součástí Politiky územního rozvoje ČR 2008 jsou i republikové priority územního plánování pro zajištění udržitelného rozvoje území (dále jen priority) uvedené v kapitole 2. V článku (11) Politiky územního rozvoje ČR, ve znění Aktualizace č. 1., je uvedeno, že priority určují požadavky na konkretizaci obecně formulovaných cílů a úkolů územního plánování a určují strategii a základní podmínky pro jejich naplňování v územně plánovací činnosti krajů a obcí a při tvorbě resortních koncepcí s důsledky pro území.
Politika územního rozvoje ČR, ve znění Aktualizace č. 1, obsahuje 23 priorit územního plánování. Tyto priority, platné pro celé území státu, vycházejí z potřeb České republiky a zohledňují požadavky na udržitelný rozvoj území, vyjádřené v dokumentech Evropské unie, Rady Evropy a dalších mezinárodních organizací, kterých je ČR členem. Zohledňují také dokumenty Lipská charta o udržitelných evropských městech, Toledská deklarace z roku 2010 a Evropská úmluva o krajině.
Obr. 2 Doprava silniční – schéma z PÚR ČR, ve znění Aktualizace č. 1
Z hlediska přípravy staveb jsou významné zejména následující republikové priority územního plánování:
- čl. (14): Ve veřejném zájmu chránit a rozvíjet přírodní, civilizační a kulturní hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví. Zachovat ráz jedinečné urbanistické struktury území, struktury osídlení a jedinečné kulturní krajiny, které jsou výrazem identity území, jeho historie a tradice. Tato území mají značnou hodnotu, např. i jako turistické atraktivity. Jejich ochrana by měla být provázána s potřebami ekonomického a sociálního rozvoje v souladu s principy udržitelného rozvoje. V některých případech je nutná cílená ochrana míst zvláštního zájmu, v jiných případech je třeba chránit, respektive obnovit celé krajinné celky. Krajina je živým, v čase proměnným celkem, který vyžaduje tvůrčí, avšak citlivý přístup k vyváženému všestrannému rozvoji tak, aby byly zachovány její stěžejní kulturní, přírodní a užitné hodnoty. Bránit upadání venkovské krajiny jako důsledku nedostatku lidských zásahů.
- čl. (19): Vytvářet předpoklady pro polyfunkční využívání opuštěných areálů a ploch (tzv. brownfields průmyslového, zemědělského, vojenského a jiného původu). Hospodárně využívat zastavěné území (podpora přestaveb revitalizací a sanací území) a zajistit ochranu nezastavěného území (zejména zemědělské a lesní půdy) a zachování veřejné zeleně, včetně minimalizace její fragmentace. Cílem je účelné využívání a uspořádání území, úsporné v nárocích na veřejné rozpočty na dopravu a energie, které koordinací veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území omezuje negativní důsledky suburbanizace pro udržitelný rozvoj území.
- čl. (20a): Vytvářet územní podmínky pro zajištění migrační propustnosti krajiny pro volně žijící živočichy a pro člověka, zejména při umísťování dopravní a technické infrastruktury. V rámci územně plánovací činnosti omezovat nežádoucí srůstání sídel s ohledem na zajištění přístupnosti a prostupnosti krajiny.
- čl. (25): Vytvářet podmínky pro preventivní ochranu území a obyvatelstva před potenciálními riziky a přírodními katastrofami v území (záplavy, sesuvy půdy, eroze atd.) s cílem minimalizovat rozsah případných škod. Zejména zajistit územní ochranu ploch potřebných pro umísťování staveb a opatření na ochranu před povodněmi a pro vymezení území určených k řízeným rozlivům povodní. Vytvářet podmínky pro zvýšení přirozené retence srážkových vod v území s ohledem na strukturu osídlení a kulturní krajinu jako alternativy k umělé akumulaci vod. V zastavěných územích a zastavitelných plochách vytvářet podmínky pro zadržování, vsakování i využívání dešťových vod jako zdroje vody a s cílem zmírňování účinků povodní.
- čl. (26): Vymezovat zastavitelné plochy v záplavových územích a umísťovat do nich veřejnou infrastrukturu jen ve zcela výjimečných a zvlášť odůvodněných případech. Vymezovat a chránit zastavitelné plochy pro přemístění zástavby z území s vysokou mírou rizika vzniku povodňových škod.
- čl. (30): Úroveň technické infrastruktury, zejména dodávku vody a zpracování odpadních vod je nutno koncipovat tak, aby splňovala požadavky na vysokou kvalitu života v současnosti i v budoucnosti.
5 ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ DOKUMENTACE
Územně plánovací dokumentací jsou podle § 2 odst. 1 písm. n) SZ:
- zásady územního rozvoje (dále také jen ZÚR) – pořizují se povinně pro celé území kraje;
- územní plán (dále také jen ÚP) – pořízení není povinné (rozhoduje o něm zastupitelstvo obce), pořizuje se a vydává pro celé území obce, pro celé území hlavního města Prahy (může být pořízen a vydán též pro vymezenou část území hlavního města Prahy), popřípadě se pořizuje a vydává pro celé území vojenského újezdu (o pořízení rozhoduje Ministerstvo obrany);
- regulační plán (dále také jen RP) – pořízení může být uloženo ZÚR nebo ÚP jako podmínka pro rozhodování, pořizuje se pro řešenou plochu, může být vydán krajem (pro plochu nebo koridor vymezený v ZÚR v dohodě s dotčenými obcemi) nebo obcí, popřípadě Ministerstvem obrany pro plochu ve vojenském újezdu.
Zásady územního rozvoje stanoví zejména základní požadavky na účelné a hospodárné uspořádání území kraje, vymezí plochy nebo koridory nadmístního významu a stanoví požadavky na jejich využití, zejména plochy nebo koridory pro veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření, stanoví kritéria pro rozhodování o možných variantách nebo alternativách změn v jejich využití (§ 36 odst. 1 SZ). Zásady územního rozvoje v nadmístních souvislostech území kraje zpřesňují a rozvíjejí cíle a úkoly územního plánování v souladu s politikou územního rozvoje, určují strategii pro jejich naplňování a koordinují územně plánovací činnost obcí (§ 36 odst. 3 SZ).
Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, urbanistickou koncepci, uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy přestavby, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů (§ 43 odst. 1 SZ). Územní plán v souvislostech a podrobnostech území obce zpřesňuje a rozvíjí cíle a úkoly územního plánování v souladu se zásadami územního rozvoje kraje a s politikou územního rozvoje (§ 43 odst. 3 SZ).
Regulační plán v řešené ploše stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého životního prostředí. Regulační plán vždy stanoví podmínky pro vymezení a využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury a vymezí veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšná opatření (§ 61 odst. 1 SZ). Regulační plán může (ale nemusí) nahradit územní rozhodnutí (pokud ho nahrazuje, je to v regulačním plánu uvedeno, jedná se pak o určitou formu skupinového územního rozhodnutí).
Územně plánovací dokumentace je závazná. Pro pořízení a vydání ÚPD (a pro rozhodování o území) je vždy závazná politika územního rozvoje. Zásady územního rozvoje jsou závazné pro pořizování a vydávání územních plánů, regulačních plánů a pro rozhodování v území (§ 36 odst. 5 SZ). Územní plán je závazný pro pořízení a vydání regulačního plánu zastupitelstvem obce, pro rozhodování v území, zejména pro vydávání územních rozhodnutí (§ 43 odst. 5 SZ). Poskytování prostředků z veřejných rozpočtů podle zvláštních právních předpisů na provedení změn v území nesmí být v rozporu s vydaným územním plánem. Územní plán musí být v souladu nejen s PÚR a ZÚR, ale i s regulačním plánem vydaným krajem (§ 61 odst. 2 SZ). Regulační plán je závazný pro rozhodování v území. Regulačním plánem lze nahradit územní rozhodnutí; v tomto případě se v regulačním plánu stanoví, která územní rozhodnutí nahrazuje. RP vydaný krajem musí být v souladu s PÚR a ZÚR. Regulační plány vydávané obcemi musí být v souladu s PÚR, ZÚR, územními plány a RP vydanými krajem (§ 61 odst. 2 SZ).
ÚPD musí být uvedena do souladu s následně vydanou PÚR a následně vydanou nadřazenou ÚPD. Do té doby nelze rozhodovat podle těch částí ÚPD, které jsou v rozporu s následně vydanou PÚR nebo nadřazenou ÚPD (u zásad územního rozvoje toto ustanovení nalezneme v § 41 odst. 4 SZ, u územního plánu v § 54 odst. 5 SZ a u regulačního plánu v § 71 odst. 4, 5 a 7 SZ). Podle § 5 odst. 6 SZ jsou obce a kraje povinny soustavně sledovat uplatňování ÚPD a vyhodnocovat je podle SZ. Dojde-li ke změně podmínek, na základě kterých byla ÚPD vydána, jsou povinny pořídit změnu příslušné ÚPD.
Územně plánovací dokumentace je vydávána formou opatření obecné povahy.
Opatření obecné povahy
Opatření obecné povahy je zakotveno v § 171 až 174 správního řádu (zákon č. 500/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále též SŘ). Opatření obecné povahy (dále také OOP):
- není právním předpisem (obecně závaznou vyhláškou);
- ani rozhodnutím; stanovuje konkrétní podmínky, povinnosti apod. (jako rozhodnutí);
- má neurčitý okruh adresátů (jako obecně závazná vyhláška;
- vydává se jen v případech, kdy tak stanoví zvláštní zákon (např. stavební zákon).
Formou opatření obecné povahy se podle SZ vydávají územně plánovací dokumentace (ZÚR, ÚP a RP), vymezení zastavěného území (v případě samostatného postupu) a územní opatření (o stavební uzávěře a o asanaci území). Stavební zákon je ve vztahu ke správnímu řádu zákonem speciálním, úprava obsažená ve SZ má přednost před úpravou obsaženou ve SŘ (pokud některé úkony neobsahuje SZ, platí ustanovení SŘ). Při pořizování se použijí tedy nejen § 171 až 174 SŘ, ale také se použije obdobně část první SŘ (§ 1 až 8 SŘ) a přiměřeně část druhá SŘ (§ 9 až 128 SŘ).
OOP se skládá z vlastního opatření obecné povahy („výroku“) a odůvodnění.
Obsah ÚPD vydávaného formou OOP:
„Výroková“ část:
- textová část;
- grafická část.
„Výroková“ část obsahuje jen zásady a pokyny pro rozhodování, a to v rozsahu, o kterém může rozhodovat vydávající zastupitelstvo.
Odůvodnění:
- textová část;
- grafická část.
Opatření obecné povahy se oznámí veřejnou vyhláškou. OOP nabývá účinnosti patnáctým dnem po dni vyvěšení veřejné vyhlášky. Proti OOP není možné podle § 173 odst. 2 SŘ podat opravný prostředek, takže poučení o opravném prostředku není povinnou součástí OOP, ale v rámci dobré správy bývá zvykem poučení uvádět.
OOP může být zrušeno (celé nebo jeho část) na základě rozhodnutí krajského soudu podle § 101d odst. 2 zákona č. 150/2002 Sb., soudní řád správní, ve znění pozdějších předpisů (návrh lze podat do 3 let ode dne, kdy návrhem napadené OOP nabylo účinnosti), nebo na základě rozhodnutí krajského úřadu v přezkumném řízení podle § 97 odst. 3 SŘ (tímto rozhodnutím nelze ÚPD změnit).
Podle § 168 SZ OOP po dni nabytí jeho účinnosti opatří příslušný orgán záznamem o jeho účinnosti (záznam o účinnosti je upraven ve vyhlášce č. 500/2006 Sb. takto: § 8 odst. 1 upravuje záznam o účinnosti ZÚR, § 14 odst. 1 záznam o účinnosti ÚP a § 20 odst. 1 záznam o účinnosti RP). ZÚR opatřené záznamem o účinnosti se poskytují v rozsahu potřebném pro výkon působnosti stavebním úřadům (§ 164 SZ). Stavební úřad také obdrží od příslušného pořizovatele ÚP a RP opatřené záznamem o účinnosti (§ 165 SZ).
V případě aktualizace nebo změny ÚPD zajistí příslušný pořizovatel vyhotovení ÚPD zahrnující právní stav po vydání poslední aktualizace nebo změny (právní stav ZÚR podle § 42 odst. 4 SZ, právní stav ÚP podle § 55 odst. 5 SZ). Právní stav RP se obvykle nevyhotovuje, zatím je jeho vyhotovení dobrovolné. Vyhotovení právního stavu opatří pořizovatel záznamem o účinnosti (§ 8 odst. 2 vyhláška č. 500/2006 Sb. upravuje záznam o účinnosti ZÚR, § 14 odst. 2 vyhlášky záznam o účinnosti ÚP a § 20 odst. 2 vyhlášky záznam o účinnosti RP).
Právní stav ÚPD
Platné právní předpisy výslovně neupravují, co je obsahem právního stavu. Proto je třeba dovodit rozsah a účel právního stavu z obecných ustanovení zákonů, především pak stavebního zákona a správního řádu. S ohledem na to, že ÚPD slouží jako instrukce pro rozhodování veřejné správy (zejména stavebních úřadů), je třeba, aby veřejnost neměla pochybnosti o platném znění dokumentace, podle které se rozhoduje. Zvláště v případech, kdy změna nebo aktualizace ÚPD má dopad na zahájená a dosud neukončená řízení (ÚPD nemůže obsahovat přechodná ustanovení, která by umožňovala dokončit zahájená řízení podle územního plánu ve znění před změnou), právní stav (grafická i textová část ÚPD) slouží jako důkaz listinou (§ 53 odst. 3 správního řádu) ve správních řízeních vedených zejména stavebními úřady.
Právní stav je určitá forma úplného znění „výrokové“ části a koordinačního výkresu, která je opatřena záznamem o účinnosti (např. u územního plánu podle § 14 odst. 2 vyhlášky č. 500/2006 Sb.). Záznamem o účinnosti oprávněná úřední osoba pořizovatele osvědčuje, že se jedná o právní stav po vydání poslední změny.
ZÚR ani vyhodnocení jeho vlivů na udržitelný rozvoj území (dále jen URÚ) nesmí obsahovat podrobnosti náležející svým obsahem ÚP, RP nebo navazujícím rozhodnutím (§ 36 odst. 3 SZ). Územní plán ani jeho vyhodnocení vlivů na URÚ nesmí obsahovat podrobnosti náležející svým obsahem regulačnímu plánu nebo územním rozhodnutím (§ 43 odst. 3 SZ).
Jak se budeme řídit územně plánovací dokumentací, která obsahuje přílišné podrobnosti?
Podle bodu 4. přechodných ustanovení zákona č. 350/2012 Sb., kterým byl změněn SZ, se části územně plánovací dokumentace, které nemohou být její součástí podle SZ, ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti zákona č. 350/2012 Sb., nepoužijí. Při nejbližší aktualizaci nebo změně územně plánovací dokumentace musí být takové části ÚPD vypuštěny.
To znamená, že stavební úřad může mít jako podklad pro rozhodování územně plánovací dokumentaci, která obsahuje podrobnosti, které do ní nenáleží (v územním plánu jsou stanoveny např. uliční čáry, tvar střechy apod., které náleží do RP nebo do územního rozhodnutí). V takovém případě stavební úřad tuto skutečnost konstatuje a s odkazem na výše zmíněné přechodné ustanovení tyto podrobnosti pro rozhodování nepoužije. Při přípravě staveb lze doporučit tuto problematiku předem konzultovat na příslušném stavebním úřadě. Stavební úřad totiž může dospět k závěru, že sice tyto detaily z ÚPD nepoužije, ale že bude požadovat něco obdobného na základě ustanovení § 19 odst. 1 písm. e) SZ, které umožňuje stavebnímu úřadu stanovit podmínky pro provedení změn v území, zejména pak pro umístění a uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území.
Platnost a závaznost ÚPD schválené do 31. 12. 2006:
ÚPD schválená před 1. 7. 1992: platnost skončila 31. 12. 2009
ÚPD schválená po 1. 7. 1992:
Územní plány velkých územních celků – platnost skončila 31. 12. 2011 ÚPD sídelního útvaru nebo zóny, územní plán obce nebo regulační plán – do vydání nového ÚP nebo RP, max. do 31. 12. 2020
Závaznost ÚPD je po dobu platnosti.
5.1 ZÁSADY ÚZEMNÍHO ROZVOJE
ZÚR stanoví zejména základní požadavky na účelné a hospodárné uspořádání území kraje, vymezí plochy nebo koridory nadmístního významu, včetně ploch a koridorů veřejné infrastruktury a územního systému ekologické stability, a stanoví požadavky na jejich využití, zejména plochy nebo koridory pro veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření, stanoví kritéria pro rozhodování o možných variantách nebo alternativách změn v jejich využití (§ 36 odst. 1 SZ). Zásady územního rozvoje v nadmístních souvislostech území kraje zpřesňují a rozvíjejí cíle a úkoly územního plánování v souladu s politikou územního rozvoje, určují strategii pro jejich naplňování a koordinují územně plánovací činnost obcí (§ 36 odst. 3 SZ).
Veřejná infrastruktura
Podle § 2 odst. 1 písm. k) SZ se veřejnou infrastrukturou rozumí pozemky, stavby, zařízení, a to:
- dopravní infrastruktura (například stavby pozemních komunikací, drah, vodních cest, letišť a s nimi souvisejících zařízení);
- technická infrastruktura (vedení a stavby a s nimi provozně související zařízení technického vybavení, například vodovody, vodojemy, kanalizace, čistírny odpadních vod, stavby ke snižování ohrožení území živelními nebo jinými pohromami, stavby a zařízení pro nakládání s odpady, trafostanice, energetické vedení, komunikační vedení veřejné komunikační sítě a elektronické komunikační zařízení veřejné komunikační sítě, produktovody);
- občanské vybavení (stavby, zařízení a pozemky sloužící například pro vzdělávání a výchovu, sociální služby a péči o rodiny, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva);
- veřejná prostranství (podle § 34 zákona č. 128/2000 Sb.).
zřizovaná nebo užívaná ve veřejném zájmu (tento dovětek platí pro všechny 4 body).
Veřejně prospěšná stavba (dále jen VPS)
VPS se podle § 2 odst. 1 písm. l) SZ rozumí stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu, vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci.
Veřejně prospěšné opatření (dále jen VPO)
VPO se podle § 2 odst. 1 písm. m) SZ rozumí opatření nestavební povahy sloužící ke snižování ohrožení území a k rozvoji anebo k ochraně přírodního, kulturního a archeologického dědictví, vymezené ve vydané územně plánovací dokumentaci.
Záležitosti týkající se rozvoje území státu, které nejsou obsaženy v politice územního rozvoje, mohou být součástí zásad územního rozvoje, pokud to ministerstvo ve stanovisku nadřízeného orgánu k návrhu zásad územního rozvoje (podle § 37 odst. 9 SZ) z důvodů významných negativních vlivů přesahujících hranice kraje nevyloučí. Obdobně záležitosti nadmístního významu, které nejsou řešeny v ZÚR, mohou být součástí územního plánu, pokud to krajský úřad ve stanovisku nadřízeného orgánu z důvodu významných negativních vlivů přesahujících hranice obce nevyloučí. ZÚR ani vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území nesmí obsahovat podrobnosti náležející svým obsahem územnímu plánu, regulačnímu plánu nebo navazujícím rozhodnutím (§ 36 odst. 3 SZ).
Zpracování ZÚR patří podle § 158 odst. 1 SZ mezi vybrané činnosti ve výstavbě, tj. projektantem může být autorizovaný architekt (autorizace architektura, územní plánování nebo autorizace se všeobecnou působností). Předpokládá se, že autorizovaný architekt osloví vybrané specialisty, mj. autorizované inženýry, aby zpracovali subdodávky na příslušné části ZÚR podle rozsahu oboru. V současné době je však mnohdy rozhodujícím kritériem cena zakázky, a to se může negativně promítnout do výsledné kvality dokumentace, mj. tím, že nejsou přizváni potřební specialisté. V případě zadávání zakázek je tedy vhodné již předem vyhodnotit jaké autorizace, jaké specializace budeme požadovat a tyto požadavky na specialisty zahrnout již do zadávací dokumentace pro výběr zpracovatele.
Současně s návrhem ZÚR se zpracovává vyhodnocení vlivu na udržitelný rozvoj území (samostatná dokumentace, výsledky se uvedou v odůvodnění ZÚR). Zde je nutné si uvědomit, že na posouzení vlivů na životní prostředí SEA, které je součástí, je nutná samostatná autorizace podle zákona č. 100/2001 Sb., o posouzení vlivů na životní prostřední. Totéž platí i pro posouzení vlivů na lokality NATURA 2000, kde je také samostatná autorizace podle zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny.
ZÚR se pořizují a vydávají povinně vždy pro celé území kraje; pořizovatelem je krajský úřad, vydává je zastupitelstvo kraje. ZÚR se vydávají formou opatření obecné povahy (podle § 171 až 174 správního řádu). Stavební úřad obdrží ZÚR opatřené záznamem o účinnosti (§ 8 odst. 1 vyhlášky č. 500/2006 Sb.) v rozsahu potřebném pro výkon své působnosti od krajského úřadu (§ 164 odst. 1 SZ).
ZÚR jsou podle § 36 odst. 5 SZ závazné pro pořizování a vydávání územních plánů a regulačních plánů a pro rozhodování v území. ZÚR musí být v souladu s PÚR. Pokud byla PÚR vydána následně, musí být ZÚR uvedena do souladu s následně vydanou PÚR, případně její aktualizací. Do té doby nelze rozhodovat podle těch částí ZÚR, které jsou v rozporu s následně schválenou PÚR (§ 41 odst. 4 SZ). Pokud byly ZÚR pořízeny a vydány po schválení PÚR ČR 2008, ve znění Aktualizace č. 1, musí být v ZÚR již PÚR ČR plně respektována a řešení z PÚR ČR musí být v ZÚR zpřesněno. Stavební úřad v tomto případě postupuje při rozhodování v území v souladu s ZÚR (§ 90 odst. 1 písm. a) SZ).
ZÚR mohou ve vybraných plochách nebo koridorech uložit prověření změn jejich využití územní studií (na rozdíl od ÚP nemůže být pořízení ÚS, schválení možnosti jejího využití pořizovatelem a vložení dat o ní do evidence ÚPČ podmínkou pro rozhodování v území). V ZÚR lze vymezit plochu nebo koridor, ve kterých je rozhodování o změnách v území podmíněno vydáním regulačního plánu. V tomto případě je součástí ZÚR jeho zadání, stanovení, zda se jedná o regulační plán z podnětu nebo na žádost, a u RP z podnětu i přiměřená lhůta pro jeho vydání. Vydání RP z podnětu jako podmínka pro rozhodování marným uplynutím uvedené lhůty zaniká. ZÚR mohou stanovit podmínku vydání RP krajem a jeho zadání jen v dohodě s obcemi v řešeném území (§ 36 odst. 2 SZ).
Zásady územního rozvoje mohou vymezit územní rezervy.
Co je to územní rezerva? Co její vymezení znamená pro rozhodování v území?
Územní rezerva je definována v § 36 odst. 1 SZ formou legislativní zkratky. ZÚR (ale i ÚP a RP) mohou vymezit plochu nebo koridor a stanovit jejich využití, jehož potřebu a plošné nároky je nutno prověřit (dále jen „územní rezerva“).
Z uvedeného vyplývá, že po prověření může být od územní rezervy upuštěno. Ploše územní rezervy musí být přiřazeno možné budoucí využití (např. VRT, D-O-L, přeložka silnice, bydlení). V územní rezervě jsou zakázány změny v území (§ 2 odst. 1 písm. a) SZ), které by mohly stanovené využití podstatně ztížit nebo znemožnit. Změnit územní rezervu na plochu nebo koridor umožňující stanovené využití lze jen na základě aktualizace ZÚR, změny ÚP nebo změny RP. Stanovené využití územní rezervy se přitom z hlediska vlivů na ŽP a evropsky významné lokality a ptačí oblasti neposuzuje. K posouzení dochází až v době, kdy je pořizována aktualizace nebo změna ÚPD, která má umožnit realizaci stanoveného využití.
Územní rezervy se vymezují jen tehdy, je-li to účelné. V grafické části ÚPD se územní rezerva vyznačuje jako samostatný jev, jako překryvná vrstva k plochám s rozdílným způsobem využití.
Pro rozhodování o území, které se nachází v ploše nebo koridoru územní rezervy, platí podmínky základní plochy s tou podmínkou, že v územní rezervě jsou zakázány změny v území, které by mohly stanovené využití podstatně ztížit nebo znemožnit. Rozhodnout o změně v území (včetně umísťování staveb) v souladu s prověřovaným využitím lze až po pořízení a vydání změny nebo aktualizace ÚPD.
To znamená, že stavební úřad může dojít k závěru, že by v územní rezervě bylo možné umístit stavbu, která bude v souladu s podmínkami základní plochy, pouze jako stavbu dočasnou. To lze ale pouze v případě, že prověřované využití tím nebude ztíženo nebo znemožněno (tj. stavba bude mj. snadno odstranitelná). U stavby dočasné stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání.
Obsah ZÚR je dán přílohou č. 4 vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, ve znění vyhlášky č. 458/2012 Sb. Z hlediska přípravy staveb a rozhodování stavebních úřadů jsou z „výrokové“ části ZÚR (textová část a odpovídající výkresy z grafické části) důležité zejména:
- priority územního plánování v kraji;
- rozvojové oblasti, rozvojové osy a specifické oblasti (zpřesnění republikových, nově nadmístní) a s tím související výkres uspořádání kraje;
- plochy a koridory (zpřesní republikové, nově nadmístního významu), včetně ploch a koridorů veřejné infrastruktury a územního systému ekologické stability, územních rezerv (stanoveno využití, které má být prověřeno), a s tím související výkres ploch a koridorů;
- stanovení cílových charakteristik krajin, včetně územních podmínek pro jejich zachování nebo dosažení, a s tím související výkres typů krajin;
- koncepce ochrany a rozvoje hodnot území;
- veřejně prospěšné stavby (dále jen VPS), veřejně prospěšná opatření (dále jen VPO) a asanace a s tím související výkres VPS, VPO a asanací;
- plochy a koridory, kde je uloženo pořízení územní studie, a plochy a koridory, kde je pořízení a vydání regulačního plánu podmínkou pro rozhodování (u RP z podnětu lhůta), včetně souvisejícího výkresu;
- etapizace, včetně výkresu, je-li to účelné;
- stanovení kompenzačních opatření (podle § 37 odst. 8 SZ v případě negativního vlivu na EVL a ptačí oblasti).
Ve vymezených oblastech, osách, plochách a koridorech jsou stanoveny požadavky na využití, kritéria a podmínky pro následné rozhodování a posuzování.
Textová část odůvodnění ZÚR obsahuje kromě náležitostí popsaných ve výše zmíněné příloze vyhlášky také náležitosti vyplývající ze správního řádu (zejm. rozhodnutí o námitkách a vyhodnocení připomínek) a náležitosti uvedené v § 40 odst. 1 a 2 stavebního zákona. Součástí textové části odůvodnění je mj. vyhodnocení koordinace využívání území z hlediska širších (nadregionálních) vztahů i komplexní zdůvodnění přijatého řešení, včetně vybrané varianty. Z grafické části odůvodnění je nejdůležitější koordinační výkres, tj. výkres zahrnující navržené řešení, neměněný současný stav a důležitá omezení v území, zejména limity využití území (§ 2 odst. 1 písm. b) vyhláška č. 500/2006 Sb.).
Aktualizace ZÚR
Při aktualizaci ZÚR (či pořízení dalších nových ZÚR) je „zadáním“ zpráva o uplatňování ZÚR v uplynulém období. Návrh zprávy pořizovatel (krajský úřad) pořídí a předloží ke schválení zastupitelstvu kraje do 4 let od vydání ZÚR nebo jejich poslední aktualizace (§ 42 SZ a § 9 vyhláška 500/2006 Sb.). Při aktualizaci ZÚR se dále postupuje obdobně jako při pořízení prvních ZÚR (§ 36 až 41 SZ). Aktualizace ZÚR obsahuje jen měněné části (§ 10 vyhláška č. 500/2006 Sb.) a schvaluje ji zastupitelstvo kraje.
V případě aktualizace ZÚR zajistí příslušný krajský úřad (pořizovatel) vyhotovení ZÚR zahrnující právní stav po vydání poslední aktualizace (§ 42 odst. 4 SZ). Vyhotovení právního stavu opatří pořizovatel záznamem o účinnosti (§ 8 odst. 2 vyhláška č. 500/2006 Sb.).
Mimořádný postup při aktualizaci ZÚR (§ 42 odst. 6 SZ)
Dojde-li ke zrušení části ZÚR nebo nelze-li podle nich rozhodovat na základě § 41 odst. 3 a 4 SZ (tj. dojde-li ke změně nebo zrušení rozhodnutí o námitkách, nebo není-li část ZÚR v souladu s později schválenou PÚR) anebo je-li kraji podán oprávněným investorem návrh na aktualizaci ZÚR z důvodu rozvoje veřejné dopravní a technické infrastruktury, zastupitelstvo kraje bezodkladně rozhodne o aktualizaci ZÚR a jejím obsahu. Zpráva o uplatňování ZÚR se v tomto případě nepořizuje, tj. zpracuje se rovnou návrh aktualizace ZÚR a ten se už projednává a vydává jako každá jiná aktualizace ZÚR. U navazujícího projednání aktualizace již žádné úlevy nejsou.
Oprávněný investor
V § 39 odst. 2 SZ je formou legislativní zkratky definován tzv. oprávněný investor. Oprávněný investor je vlastník, správce nebo provozovatel veřejné dopravní nebo veřejné technické infrastruktury.
Oprávněný investor může podat námitky proti návrhu ZÚR (§ 39 odst. 2 SZ) a námitky proti návrhu ÚP (§ 54 odst. 2 SZ).
Na návrh oprávněného investora může zastupitelstvo kraje rozhodnout o aktualizaci ZÚR a stanovit obsah aktualizace bez zprávy o uplatňování ZÚR za uplynulé období, ale pouze ve vztahu k veřejné dopravní a technické infrastruktuře (§ 2 odst. 1 písm. k) SZ). Zastupitelstvo kraje sice smí v tomto případě upustit od zpracování a projednání zprávy o uplatňování za minulé období (§ 42 odst. 6 SZ), která je zadáním pro aktualizaci, avšak nemá možnost zkrátit lhůty pro projednání aktualizace, jako tomu je u zrychleného pořízení aktualizace PÚR ve veřejném zájmu (§ 35 odst. 5 SZ).
U územního plánu obdobné ustanovení není; zde má oprávněný investor možnost podat návrh na pořízení ÚP nebo jeho změny [§ 44 písm. e) SZ].
Pokud je pořízení aktualizace zásad územního rozvoje vyvoláno výhradní potřebou navrhovatele (např. právě oprávněného investora), může kraj podmínit její pořízení částečnou nebo úplnou úhradou nákladů na její zpracování, včetně vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území a úhradou nákladů na vyvolané změny ÚP (podle § 45 odst. 2 SZ) navrhovatelem (zásada – kdo vyvolá, ten platí).
Pokud je pořízení aktualizace ZÚR vyvoláno schválením PÚR nebo její aktualizace, hradí takto vyvolané náklady na aktualizaci ZÚR a náklady na změny ÚP Ministerstvo financí, s výjimkou případů, kdy příslušná část PÚR nebo její aktualizace, která změnu vyvolala, je zjevně ve prospěch rozvoje nebo ochrany hodnot území kraje, nebo byla přijata na návrh kraje (§ 42 odst. 7 SZ).
Musí oprávněný investor po případné aktualizaci ZÚR podat také návrh na změnu územního plánu?
Pokud dojde k aktualizaci ZÚR tak, že územní plán tím není v souladu s následně vydanými ZÚR, využije se ustanovení § 54 odst. 5 SZ. Zde je stanoveno, že obec je povinna uvést do souladu ÚP s územně plánovací dokumentací následně vydanou krajem a následně schválenou politikou územního rozvoje. Do té doby nelze rozhodovat podle částí územního plánu, které jsou v rozporu s územně plánovací dokumentací následně vydanou krajem nebo s politikou územního rozvoje. Při umísťování staveb tedy stavební úřad rozhodne přímo podle ZÚR a nečeká na změnu územního plánu. Celý proces je tím významně zkrácen.
Pokud by se však jednalo o situaci, kdy je ÚP v souladu s ZÚR a investor nedodržuje koridor v ÚP (který byl vymezen v souladu s ZÚR), muselo by dojít ke změně územního plánu.
Koridory dopravní infrastruktury v ZÚR
Požadavky na šířky koridorů dopravní infrastruktury (dále DI) vymezovaných v ZÚR, ani požadavky na jejich průběh (zda má být koridor DI vymezen v konstantní či proměnné šířce) nejsou obecně stanoveny žádným právním předpisem.
Šířka a průběh koridorů DI vymezených v ZÚR je ovlivněn řadou faktorů, např. tím, pro jaký dopravní záměr je koridor vymezován (rozdílné požadavky na šířku koridoru budou nárokovány z důvodů stanovených normových parametrů u dálnice, celostátní železniční trati, než např. u silnic III. třídy, regionální trati či cyklostezky). Dále je vymezení šířky závislé na podmínkách průchodu koridoru daným územím s ohledem na jeho hodnoty, konfiguraci terénu, eliminaci možných střetů s jinými záměry, a také např. na stupni prověření záměru projektovou dokumentací či územní studií. Čím podrobněji je záměr prověřen, tím přesnější může být vymezení šířky koridoru a jeho průběh. Další požadavky na vymezení šířky a průběh koridoru obvykle vyplynou z průběhu projednávání ZÚR na základě uplatněných stanovisek dotčených orgánů, námitek dotčených obcí, oprávněného investora či zástupce veřejnosti a připomínek.
Vymezení šířky a průběhu koridoru musí být s odkazem na grafickou část ZÚR vždy dostatečně popsáno v textové části ZÚR („výroku“) a v textové části odůvodnění musí být uvedeno, proč je koridor vymezen, jaké vazby a jaká spojení bude záměr DI zajišťovat i proč je koridor vymezen v navrženém umístění a v navržené šířce. Co nejpřesnější vymezení koridoru (nikdy však v podrobnosti, která náleží územnímu plánu nebo navazujícím rozhodnutím) je ve prospěch dotčených obcí, vlastníků a veřejných zájmů hájených dotčenými orgány.
Pro oprávněného investora však může být příliš úzce vymezený koridor komplikací, zvláště v případech, kdy v průběhu další přípravy zjistí, že je třeba z nějakého závažného důvodu z vymezeného koridoru vybočit. Pokud taková situace nastane, SÚ nemůže kladně rozhodnout (navrhovaný záměr umístit), dokud nedojde k aktualizaci ZÚR (SÚ postupuje podle § 90 odst. 1 písm. a) SZ při rozhodování v území v souladu s vydanou ÚPD).
Jak postupovat, pokud došlo ke zrušení celých ZÚR?
Pokud dojde ke zrušení celých ZÚR (jako OOP), při pořizování se naváže na poslední úkon, který nebyl zrušením zpochybněn, takže jsou pak ZÚR pořízeny v kratším čase, než kdyby se muselo pořizování zahájit znovu úplně od začátku (§ 42 odst. 6 SZ). V mezidobí je ale nutné, aby stavební úřad rozhodoval o území i bez existence ZÚR.
Pokud připravujeme záměr, který vychází ze schválené PÚR ČR 2008, ve znění Aktualizace č. 1, ale není promítnut do územního plánu (SÚ má jako podklad pro rozhodování v území územní plán pořízený a vydaný před schválením PÚR ČR 2008, ve znění Aktualizace č. 1), je nutné, aby SÚ uplatňovaly při svém rozhodování ustanovení PÚR ČR 2008, ve znění Aktualizace č. 1, přímo. Části územního plánu, které nejsou v souladu s PÚR, v tomto případě nebude SÚ používat.
Pokud byl územní plán pořízen a vydán po schválení PÚR ČR 2008, ve znění Aktualizace č. 1, musí být již PÚR ČR 2008, ve znění Aktualizace č. 1, plně respektována. Stavební úřad v tomto případě postupuje při rozhodování v území v souladu s vydanou ÚPD [§ 90 odst. 1 písm. a) SZ].
5.2 ÚZEMNÍ PLÁN
Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, urbanistickou koncepci, koncepci uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy přestavby, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů (§ 43 odst. 1 SZ).
Územní plán v souvislostech a podrobnostech území obce zpřesňuje a rozvíjí cíle a úkoly územního plánování v souladu se zásadami územního rozvoje kraje a s politikou územního rozvoje (§ 43 odst. 3 SZ). Záležitosti nadmístního významu, které nejsou řešeny v zásadách územního rozvoje, mohou být součástí územního plánu, pokud to krajský úřad ve stanovisku nadřízeného orgánu z důvodu významných negativních vlivů přesahujících hranice obce nevyloučí (§ 43 odst. 1 SZ). Územní plán ani vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území nesmí obsahovat podrobnosti, náležející svým obsahem regulačnímu plánu nebo územním rozhodnutím (§ 43 odst. 3 SZ).
Urbanistická koncepce je koncepce plošného a prostorového uspořádání území obce (§ 43 odst. 1 SZ).
Plochy přestavby jsou plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území (§ 43 odst. 1 SZ).
Pořízení územního plánu není povinné, rozhoduje o něm zastupitelstvo obce. ÚP se pořizuje a vydává vždy pro celé území obce (případně pro celé území vojenského újezdu, v případě hlavního města Prahy pro celé území hlavního města Prahy nebo může být pořízen a vydán i pro vymezenou část území hlavního města Prahy).
Pořizovatelem územního plánu může být obecní úřad příslušné obce za podmínky, že zajistí úředníka, který splňuje kvalifikační požadavky pro územně plánovací činnost podle § 24 SZ. V případě, že tuto podmínku obec nesplní, může rada obce o pořízení požádat úřad územního plánování (úřad obce s rozšířenou působností). Další možností je uzavření veřejnoprávní smlouvy o pořízení s jinou obcí ve stejném správním obvodu obce s rozšířenou působností, která tuto podmínku splňuje.
Proces pořízení je schematicky znázorněn v následujícím obrázku.
Obr. 3 Schéma postupu pořízení územního plánu
Poté, co zastupitelstvo obce (dále také jen ZO) rozhodne o pořízení územního plánu, musí určit osobu tzv. určeného zastupitele, který zastupuje zájmy obce při pořizování územního plánu. Určený zastupitel je při procesu pořízení územního plánu v pravidelném kontaktu s pořizovatelem a zároveň je i v kontaktu s projektantem územního plánu. Určený zastupitel tlumočí pořizovateli a projektantovi představy obce o jejím dalším rozvoji. Návrh zadání územního plánu by měl připravit pořizovatel na základě ÚAP, územních studií a doplňujících průzkumů a rozborů. Pro přípravu případných podkladů pro zadání a doplňujících průzkumů a rozborů není zcela nezbytná účast autorizovaného architekta. Zadání územního plánu schvaluje zastupitelstvo obce, pro kterou je územní plán pořizován.
Zpracování ÚP patří podle § 158 odst. 1 SZ mezi vybrané činnosti ve výstavbě, tj. projektantem má být autorizovaný architekt (autorizace architektura, územní plánování nebo autorizace se všeobecnou působností). Předpokládá se, že autorizovaný architekt osloví vybrané specialisty, mj. autorizované inženýry, aby zpracovali subdodávky na příslušné části ÚP podle rozsahu oboru. V současné době je však mnohdy rozhodujícím kritériem cena zakázky, a to se může negativně promítnout do výsledné kvality dokumentace, mj. tím, že nejsou přizváni potřební specialisté. V případě zadávání zakázek je tedy vhodné již předem vyhodnotit jaké autorizace jaké specializace, budeme požadovat a tyto požadavky na specialisty zahrnout již do zadávací dokumentace pro výběr zpracovatele.
Projektant územního plánu má za povinnost zajistit zpracování všech částí územního plánu podle obsahu daného přílohou č. 7 vyhlášky 500/2006 Sb., s výjimkou těch částí, které vyplynou až z procesu projednání – ty následně doplní pořizovatel. Vzhledem k tomu, že územní plán je projednáván v několika krocích (může se projednání i opakovat), předpokládá se, že projektant bude návrh územního plánu postupně upravovat. Přitom je nezbytná úzká spolupráce s pořizovatelem. Projektant by měl také podle § 22 odst. 4 SZ ve spolupráci s pořizovatelem zajistit výklad územního plánu na veřejném projednání.
Pokud má být návrh územního plánu posuzován z hlediska vlivů na životní prostředí nebo pokud příslušný orgán ochrany přírody ve stanovisku podle § 45i zákona o ochraně přírody a krajiny nevyloučil významný vliv na evropsky významnou lokalitu či ptačí oblast, musí být zpracováno vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území (samostatná dokumentace, výsledky se uvedou v odůvodnění ÚP). Zde je nutné si uvědomit, že na posouzení vlivů na životní prostředí SEA, které je součástí, je nutná samostatná autorizace podle zákona č. 100/2001 Sb., o posouzení vlivů na životní prostřední. Totéž platí i pro posouzení vlivů na lokality NATURA 2000, kde je také samostatná autorizace podle zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. Pro zastřešující posouzení vlivů na udržitelný rozvoj území není autorizace předepsána, tj. může je zpracovat i projektant územního plánu. Obsah vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území je dán přílohou č. 5 vyhlášky č. 500/2006 Sb., ve znění vyhlášky č. 458/2012 Sb., přičemž vyhodnocení vlivů na životní prostředí musí být zpracované podle přílohy stavebního zákona.
ÚP vydává zastupitelstvo obce (v případě vojenských újezdů Ministerstvo obrany). Územní plán se vydává formou opatření obecné povahy podle správního řádu (podle § 171 až 174 správního řádu). Po dni nabytí účinnosti opatří pořizovatel ÚP záznamem o jeho účinnosti (§ 168 SZ) podle § 14 odst. 1 vyhlášky č. 500/2006 Sb. Stavební úřad obdrží od příslušného pořizovatele ÚP opatřený záznamem o účinnosti (§ 165 SZ).
Pořizovatel předloží zastupitelstvu obce nejpozději do 4 let po vydání územního plánu, a poté pravidelně nejméně jednou za 4 roky zprávu o uplatňování územního plánu v uplynulém období (§ 55 odst. 1 SZ). Součástí této zprávy (obsah je dán § 15 vyhlášky č. 500/2006 Sb.) mohou být i pokyny pro zpracování návrhu změny územního plánu.
Přednostně se v ÚP používají pojmy uvedené v právních předpisech (ve významu, v jakém jsou v těchto předpisech používány). Může se ale stát, že bylo třeba použít další pojmy. V takovém případě by měly být pro potřebu ÚP definovány a definice uvedeny v odůvodnění ÚP (včetně výpočtu koeficientů určujících intenzitu využití pozemků v plochách). Pro vyhledání často používaných definic je vhodné využít Slovník územního rozvoje na www.uur.cz.
„Výroková“ část ÚP obsahuje jen to, o čem může rozhodovat zastupitelstvo obce. Měla by být zpracována formou požadavků, podmínek, zásad a pokynů pro rozhodování (může také obsahovat zadání pro pořízení RP či podmínky pro pořízení ÚS, pokud podmiňuje rozhodování v území jejich pořízením), přičemž důraz se klade na koncepci. Vše z „výrokové“ části ÚP je závazné.
ÚP je závazný pro pořízení a vydání regulačního plánu zastupitelstvem obce a pro rozhodování v území (tj. pro koncepční rozhodování, ale i pro rozhodování v jednotlivých případech: pro územní rozhodnutí, územní souhlas, obecně pro jakékoliv rozhodování o území). Poskytování prostředků z veřejných rozpočtů nesmí být v rozporu s vydaným ÚP (§ 43 odst. 5 SZ).
V územním plánu lze vymezit plochu nebo koridor, v němž je rozhodování o změnách v území podmíněno (§ 43 odst. 2 SZ):
- dohodou o parcelaci;
- zpracováním územní studie;
- vydáním regulačního plánu.
Dohoda o parcelaci (§ 43 odst. 2 SZ)
je smlouva s vlastníky pozemků a staveb, které budou dotčeny navrhovaným záměrem, jejímž obsahem musí být:
souhlas s tímto záměrem; souhlas s rozdělením nákladů a prospěchů spojených s jeho realizací.
Účelem dohody o parcelaci je dělení, scelování a výměna (nebo i odprodej) pozemků, které umožní nové využití a uspořádání dotčeného území. Nové parcelní uspořádání pak musí odpovídat návrhu regulačního plánu nebo návrhu dokumentace pro územní rozhodnutí. Podmínkou uzavření dohody o parcelaci je souhlas všech vlastníků pozemků a staveb dotčených navrhovaným záměrem. Lhůta pro uzavření dohody se nestanovuje.
Obsah dohody o parcelaci je dán přílohou č. 12 k vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, ve znění vyhlášky č. 458/2012 Sb. Součástí této dohody je mj. plná moc k podání žádosti o pořízení regulačního plánu nebo o vydání územního rozhodnutí.
Pokud územní plán podmíní rozhodování o změnách v území dohodou o parcelaci, nelze v dotčeném území rozhodovat do té doby, dokud není dohoda o parcelaci uzavřena a předložena jako podklad pro rozhodnutí. Tato podmínka nepřestává platit uplynutím nějaké lhůty, musí být splněna. Jedinou možností, jak uvolnit území pro další rozhodování, pokud se nedaří dohodu o parcelaci zajistit, je případná změna územního plánu. Pokud stavební úřad rozhoduje v území, kde je uložena tato podmínka, a žadatel o územní rozhodnutí přiloží k žádosti dohodu o parcelaci, musí stavební úřad ověřit, že předložená dohoda o parcelaci je skutečně odsouhlasena všemi vlastníky a její obsah odpovídá příloze č. 12 vyhlášky č. 500/2006 Sb., ve znění vyhlášky č. 458/2012 Sb.
V případě podmínění rozhodování územní studií jsou součástí územního plánu podmínky pro její pořízení a přiměřená lhůta pro vložení dat o ní do evidence územně plánovací činnosti (§ 30 odst. 4 SZ). Marným uplynutím lhůty omezení změn v území zaniká.
V případě podmínění rozhodování regulačním plánem je součástí územního plánu zadání regulačního plánu a u regulačního plánu z podnětu přiměřená lhůta pro jeho vydání. Podmínka vydání regulačního plánu z podnětu pozbývá platnosti marným uplynutím uvedené lhůty. Podmínka vydání regulačního plánu na žádost pozbývá platnosti, pokud k vydání nedojde do 1 roku od podání úplné žádosti v souladu se zadáním regulačního plánu.
Obsah územního plánu
Obsah ÚP je dán přílohou č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, ve znění vyhlášky č. 458/2012 Sb. Z hlediska rozhodování o území je důležitá zejména textová a grafická část „výrokové“ části ÚP, která by měla být zpracována formou požadavků, podmínek, zásad a pokynů pro rozhodování.
V textové části „výrokové“ části ÚP nalezneme vymezení zastavěného území (část I., odst. 1, písm. a) přílohy č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb.). Mělo by zde být uvedeno datum, ke kterému bylo vymezeno, a odkaz na výkresy.
V dalším textu „výrokové“ části ÚP nalezneme popsány nejdůležitější koncepce, které jsou územním plánem řešeny. Při přípravě staveb je nezbytné se s nimi seznámit, protože stavební úřady musí rozhodovat o umísťování staveb tak, aby tyto koncepce nebyly nějakým dílčím rozhodnutím o území narušeny. Jedná se o tyto koncepce podle části I., odst. 1, písm. b) až e) přílohy č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb.:
- základní koncepce rozvoje území obce, ochrany a rozvoje jeho hodnot;
- urbanistická koncepce (mj. zde nalezneme koncepci uspořádání jednotlivých sídel včetně plošného a prostorového uspořádání, uspořádání systému center a veřejných prostranství, vymezení systému sídelní zeleně, vymezení zastavitelných ploch, ploch přestavby, vymezení ploch s rozdílným způsobem využití a také prostorové a kompoziční prvky a vazby v území, např. dominanty, významné prostory, hlavní osy, horizonty, průhledy apod.);
- koncepce veřejné infrastruktury (dopravní a technická veřejná infrastruktura, občanské vybavení a veřejná prostranství – včetně podmínek pro její umísťování);
- koncepce uspořádání krajiny (včetně vymezení ploch a stanovení podmínek pro změny v jejich využití, územní systém ekologické stability, prostupnost krajiny, protierozní opatření, ochranu před povodněmi, rekreaci, dobývání ložisek nerostných surovin a mj. zde jsou stanoveny také např. koridory důležitých průhledů a vizuálních vazeb, pohledově dominantní prvky a jejich vzájemné prostorové vazby, drobná architektura v krajině, místa výhledů důležitá pro vnímání rázu krajiny, osy směřující např. na dominantní prvky, významná stromořadí apod.).
V textové části „výrokové“ části ÚP jsou dále podle části I., odst. 1, písm. f) přílohy č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb. stanoveny podmínky pro využití ploch s rozdílným způsobem využití (stanovené v souladu s § 3 až § 19 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů) s určením:
- hlavního využití (převažujícího účelu využití), pokud je možné jej stanovit (u ostatních účelů využití SÚ při rozhodování posuzuje slučitelnost s hlavním využitím);
- přípustného využití;
- nepřípustného využití, včetně stanovení, ve kterých plochách je vyloučeno umísťování staveb, zařízení a jiných opatření pro účely uvedené v § 18 odst. 5 SZ;
- popřípadě podmíněně přípustného využití.
V těchto plochách jsou stanoveny podmínky prostorového uspořádání, včetně základních podmínek ochrany krajinného rázu, například:
- výškové regulace zástavby (např. rozmezí nebo max. výšková hladina zástavby nad terénem, možnost dominant);
- charakteru zástavby (např. zástavba s domy výrazně obdélníkového tvaru s podélnou osou kolmou na místní komunikaci apod.);
- struktury zástavby (zástavba dodržující uliční či stavební čáru, bloková zástavba, izolované rodinné domy, řadová zástavba, rozptýlená zástavba apod.);
- stanovení rozmezí výměry pro vymezování stavebních pozemků;
- a intenzity jejich využití (např. koeficienty zastavění pozemku).
Které podmínky prostorového uspořádání patří do územního plánu a které jsou již přílišnou podrobností?
Jak již je uvedeno v kapitole k ÚPD, územní plán ani jeho vyhodnocení vlivů na URÚ nesmí obsahovat podrobnosti náležející svým obsahem regulačnímu plánu nebo územním rozhodnutím (§ 43 odst. 3 SZ). Pokud má SÚ jako podklad pro rozhodování ÚP, který obsahuje podrobnosti, které do něj nenáleží, SÚ tuto skutečnost konstatuje a s odkazem na bod 4. přechodných ustanovení zákona č. 350/2012 Sb., kterým byl změněn SZ, tyto podrobnosti pro rozhodování o území nepoužije.
Které podmínky prostorového uspořádání tedy do územního plánu patří a které ne? V územním plánu může být např.:
- stanovena výšková hladina zástavby, nikoli podlažnost či výška jednotlivých staveb;
- popsán charakter zástavby, např. zástavba s domy výrazně obdélníkového tvaru (mohou být uvedeny i typické regionální charakteristiky), nikoli předepsána půdorysná velikost staveb, objem a tvar pro jednotlivé stavby;
- struktura zástavby stanovena jako zástavba dodržující uliční nebo stavební čáru, přičemž není stanoveno, kde přesně je uliční nebo stavební čára pro jednotlivé stavby, ani není určeno, které části pozemků mohou být zastavěny.
Krajinný ráz
Krajinný ráz je zejména přírodní, kulturní a historická charakteristika určitého místa či oblasti (§ 12 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů).
Krajinný ráz je chráněn před činností snižující jeho estetickou a přírodní hodnotu. Zásahy do krajinného rázu, zejména umísťování a povolování staveb, mohou být prováděny pouze s ohledem na zachování významných krajinných prvků, zvláště chráněných území, kulturních dominant krajiny, harmonické měřítko a vztahy v krajině.
K umísťování a povolování staveb, jakož i jiným činnostem, které by mohly snížit nebo změnit krajinný ráz, je nezbytný souhlas orgánu ochrany přírody. Krajinný ráz se podle § 12 odst. 4 zákona č. 114/1992 Sb. neposuzuje v zastavěném území a v zastavitelných plochách, pro které je ÚP nebo RP stanoveno plošné a prostorové uspořádání a podmínky ochrany krajinného rázu, dohodnuté s orgánem ochrany přírody.
V textové části výrokové části ÚP dále nalezneme vymezení VPS, VPO, staveb a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu a ploch pro asanaci, pro které lze práva k pozemkům a stavbám vyvlastnit (část I., odst. 1, písm. g) přílohy č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb.). Účely vyvlastnění jsou dány § 170 SZ a využití tohoto ustanovení není povinností (jde o možnost vyvlastnění, nikoli o povinnost), tj. je možné, že ÚP žádné vyvlastnění nenavrhne.
Vyvlastnění
Podle § 170 SZ se jedná o tyto možnosti:
- veřejně prospěšné stavby (včetně plochy nezbytné k zajištění jejich výstavby a řádného užívání pro stanovený účel):
- veřejná dopravní infrastruktura;
- veřejná technická infrastruktura (včetně staveb ke snižování ohrožení území živelními nebo jinými pohromami);
- veřejně prospěšná opatření, a to:
- pro snižování ohrožení území povodněmi a jinými přírodními katastrofami;
- zvyšování retenčních schopností území;
- založení prvků ÚSES;
- ochrana archeologického dědictví;
- stavby a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu;
- asanaci (ozdravění) území.
V následující kapitole bude stanoveno vymezení VPS a veřejných prostranství, pro které lze uplatnit předkupní právo (opět se jedná o možnost, vymezení není povinností), s uvedením v čí prospěch je předkupní právo zřizováno, parcelních čísel pozemků, názvu katastrálního území a případně dalších údajů podle § 5 odst. 1 katastrálního zákona (část I. odst. 1 písm. h) přílohy č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb.).
Předkupní právo
Podle § 101 SZ se jedná o tyto možnosti:
- veřejně prospěšné stavby:
- dopravní infrastruktury (vhodné až v závěrečné fázi investiční přípravy);
- technické infrastruktury, pokud pro ni nepostačí zřízení věcného břemene (včetně staveb ke snižování ohrožení území živelními nebo jinými pohromami);
- veřejného občanského vybavení (pro vzdělávání a výchovu, sociální služby a péči o rodinu, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu a civilní ochranu);
- veřejná prostranství.
V grafice se rozlišuje, zda je dotčen celý pozemek nebo jeho část, v textové části se toto nerozlišuje. K oddělení příslušné části pozemku dochází až při nabídce na odkoupení, a to na náklad oprávněné osoby.
Předkupní právo nemůže být podle stavebního zákona nikdy vymezeno pro veřejně prospěšnou stavbu, pro kterou postačí zřízení věcného břemene.
Dále následuje kapitola týkající se stanovení kompenzačních opatření podle § 50 odst. 6 SZ, pokud byly uloženy (část I., odst. 1, písm. j) přílohy č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb.). Kompenzační opatření jsou ukládána na základě ustanovení § 45i zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších přepisů. Kapitola zohledňuje povinnost stanovit v ÚP kompenzační opatření v případě negativního vlivu na území evropsky významných lokalit a ptačích oblastí (Natura 2000), a to v souladu se stanoviskem příslušného orgánu ochrany přírody a krajiny. Kompenzační opatření se odpovídajícím způsobem promítnou i do grafické části dokumentace (zejména zařazení do odpovídající plochy s rozdílným způsobem využití, případně zařazení mezi VPS a VPO).
Pokud je to účelné, textová část výrokové části územního plánu dále obsahuje vymezení ploch a koridorů územních rezerv (včetně stanovení možného budoucího využití a podmínek pro jeho prověření), vymezení ploch, ve kterých je rozhodování o změnách v území podmíněno dohodou o parcelaci, zpracováním územní studie (stanovena lhůta pro vložení dat do evidence územně plánovací činnosti), nebo vydáním regulačního plánu (součástí je zadání RP, stanovení, zda se bude jednat o RP z podnětu nebo na žádost, a u RP z podnětu stanovena lhůta pro vydání). V případě potřeby může být stanovena etapizace (stanovení pořadí změn v území).
Dále mohou být vymezeny architektonicky nebo urbanisticky významné stavby, pro které může vypracovávat architektonickou část projektové dokumentace jen autorizovaný architekt. Autorizovaný inženýr se podle § 18 písm. a) a b) zákona č. 360/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, může na vypracování projektové dokumentace pozemních staveb podílet, ale nemůže ji zpracovávat samostatně. Zpracovávat dokumentaci pro vydání územního rozhodnutí a projektovou dokumentaci staveb (včetně příslušných územně plánovacích podkladů) může v těchto případech pouze autorizovaný architekt. Trochu odlišná je situace u inženýrských staveb, ale i u těchto musí autorizovaný architekt vypracovat alespoň architektonickou část projektové dokumentace. Ostatní části může vypracovat autorizovaný inženýr. Jako architektonicky nebo urbanisticky významné stavby mohou být vymezeny konkrétní významné stavby (např. budovy veřejných institucí, most), stavby na pozemcích v pohledově významné poloze (na horizontech, v dominantních polohách, v osových průhledech), stavby, které budou mít vliv na vzhled významných veřejných prostranství apod. Pokud územní plán takovéto stavby vymezuje, musí být jejich vymezení patřičně odůvodněno v odůvodnění územního plánu.
Grafická část „výrokové“ části územního plánu obsahuje:
- výkres základního členění území (obsahuje vyznačení hranic, zastavěného území, zastavitelných ploch, ploch přestavby, ploch a koridorů územních rezerv a ploch a koridorů, ve kterých je rozhodování o změnách v území podmíněno uzavřením dohody o parcelaci, zpracováním územní studie nebo vydáním regulačního plánu);
- hlavní výkres (obsahuje urbanistickou koncepci, vymezení ploch s rozdílným způsobem využití, vymezení zastavěného území, zastavitelných ploch a ploch přestavby, dále koncepci uspořádání krajiny, včetně ploch s navrženou změnou využití, koncepci veřejné infrastruktury, včetně vymezení ploch a koridorů pro dopravní a technickou infrastrukturu, ploch a koridorů pro územní rezervy) – v případě potřeby lze zpracovat v samostatných výkresech urbanistickou koncepci, koncepci uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vedle těchto výkresů je zpracován vždy hlavní výkres, v něm se samostatně zobrazené koncepce nemusí zakreslovat (bude obsahovat zejména plochy s rozdílným způsobem využití);
- výkres veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací, tj. výkres ploch určených pro veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření, veřejná prostranství, asanace a stavby a opatření pro obranu a bezpečnost státu, ve kterých lze práva k pozemkům a stavbám vyvlastnit, nebo ke kterým lze uplatnit předkupní právo (§ 2 odst. 1 písm. a) vyhláška č. 500/2006 Sb.);
- podle potřeby výkres etapizace.
Grafická část může být doplněna schématy. Schématem je podle § 2 odst. 1 písm. c) vyhlášky č. 500/2006 Sb. výkres, ve kterém se zjednodušenou formou zobrazují jevy v měřítku menším, než je stanoveno pro jednotlivé nástroje územního plánování (v případě územního plánu např. v měřítku 1 : 25 000). Schémata jsou vhodná např. pro vyjádření některých koncepcí (včetně prvků urbanistické koncepce). Protože schéma může být součástí grafické části výroku, stává se tím závazným pro rozhodování v území.
Textová část odůvodnění ÚP obsahuje kromě náležitostí popsaných ve výše zmíněné příloze vyhlášky také náležitosti vyplývající ze správního řádu (rozhodnutí o námitkách a vyhodnocení připomínek) a náležitosti uvedené v § 53 odst. 4 a 5 stavebního zákona. Součástí textové části odůvodnění je mj. vyhodnocení koordinace využívání území z hlediska širších (regionálních) vztahů i komplexní zdůvodnění přijatého řešení, včetně vybrané varianty. V textové části odůvodnění je také popsán soulad územního plánu s politikou územního rozvoje a územně plánovací dokumentací vydanou krajem. Součástí textové části odůvodnění je i vyhodnocení účelného využití zastavěného území a vyhodnocení potřeby vymezení zastavitelných ploch.
Náhrady za změnu v území (§ 102 SZ)
Vlastníkovi pozemku, kterému vznikla prokazatelná majetková újma v důsledku zrušení určení pozemku k zastavění na základě změny územního plánu nebo vydáním nového územního plánu, náleží náhrada vynaložených nákladů na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku, na projektovou přípravu výstavby nebo v souvislosti se snížením hodnoty pozemku, který slouží k zajištění závazku. Náhrada vlastníkovi nebo oprávněnému nenáleží, jestliže k uvedenému zrušení došlo na základě jeho návrhu nebo po uplynutí 5 let od nabytí účinnosti územního plánu nebo jeho změny, která zastavění dotčeného pozemku umožnila. Ustanovení o uplynutí lhůty 5 let se neuplatní, pokud v této lhůtě:
a) nabylo účinnosti rozhodnutí o umístění stavby nebo územní souhlas pro stavbu, pro kterou bylo zastavění uvedenou územně plánovací dokumentací určeno a toto rozhodnutí nebo souhlas je platné, nebo
b) před uplynutím lhůty 5 let byla uzavřena veřejnoprávní smlouva nahrazující územní rozhodnutí a tato veřejnoprávní smlouva je účinná.
Pokud bylo rozhodování o změnách v území podmíněno vydáním regulačního plánu z podnětu nebo zpracováním územní studie a tento regulační plán nenabyl účinnosti nebo tato studie nebyla zapsána do evidence územně plánovací činnosti do 4 let od vydání ÚPD, která tuto podmínku stanovila, lhůty se prodlužují o dobu, o kterou byla lhůta 4 let překročena.
Povinnost poskytnout náhradu (na základě písemné žádosti) má obec nebo kraj, jejichž orgány vydaly územně plánovací dokumentaci nebo její změnu. Nedojde-li k dohodě o výši náhrady, rozhodne o její výši soud.
V případě, že dojde k následné změně územního plánu a příslušný pozemek, za který byla vyplacena náhrada, se vrátí do původního režimu umožňujícího zastavění, je ten, komu byla náhrada vyplacena, povinen vyplacenou náhradu v plné výši vrátit poskytovateli náhrady do 3 měsíců od vyrozumění o vzniku této povinnosti. Povinnost vrátit náhradu zaniká po 5 letech od nabytí účinnosti změny územního plánu, na jejichž základě náhrada vznikla. Povinnost vrátit náhradu dále zaniká v případech, kdy ten, komu byla náhrada vyplacena, při projednávání návrhu územně plánovací dokumentace, kterou se příslušný pozemek vrátil do původního režimu umožňujícího zastavitelnost, uplatnil proti této zastavitelnosti námitku nebo připomínku.
Obdobně jsou v § 102 SZ řešeny i náhrady v souvislosti se změnou nebo zrušením RP, územního rozhodnutí, územního souhlasu nebo veřejnoprávní smlouvy a náhrady majetkové újmy, způsobené vyhlášením stavební uzávěry.
Z grafické části odůvodnění je pro navazující přípravu staveb nejdůležitější koordinační výkres, tj. výkres zahrnující navržené řešení, neměněný současný stav a důležitá omezení v území, zejména limity využití území (§ 2 odst. 1 písm. b) vyhláška č. 500/2006 Sb.). Za pozornost stojí také výkres širších vztahů, dokumentující vazby na území sousedních obcí, popřípadě krajů a států.
Po vydání a nabytí účinnosti ÚP mohou nastat situace, kdy nelze rozhodovat podle části územního plánu:
- část ÚP byla zrušena (jako OOP);
- dojde ke změně nebo zrušení rozhodnutí o námitkách, obec je povinna uvést územní plán do souladu s tímto rozhodnutím (§ 54 odst. 4 SZ);
- část ÚP je v rozporu s územně plánovací dokumentací následně vydanou krajem nebo s politikou územního rozvoje, obec je povinna ÚP uvést do souladu (§ 54 odst. 5 SZ).
V těchto případech zastupitelstvo obce podle § 55 odst. 3 SZ bezodkladně rozhodne o pořízení územního plánu nebo jeho změny a o jejím obsahu.
Podle čeho se budeme řídit, pokud byla zrušena část ÚP?
V případě, že ÚP byl zrušen např. v části, ve které byla konkrétní pozemková parcela zařazena do funkční plochy, pro danou parcelu neplatí podmínky stanovené pro zrušenou funkční plochu a není pro ni tedy stanoveno žádné funkční využití. To ovšem neznamená, že by pro tuto parcelu neplatila žádná regulace obsažená v ÚP (zrušeno bylo v tomto modelovém příkladu pouze funkční využití plochy). Dále např. bude platit vymezené zastavěné území (zrušení plochy s rozdílným způsobem využití nemá vliv na vymezení zastavěného území) nebo koncepce obsažené v ÚP. Vždy je třeba si uvědomit, která část ÚP je zrušena a jaké další regulace obsažené v ÚP platí obecně pro dané území.
Pokud tedy např. pozemková parcela, které se rozsudek týká, není podle ÚP zahrnuta do vymezeného zastavěného území ani do zastavitelné plochy, je v souladu s § 2 odst. 1 písm. f) stavebního zákona součástí nezastavěného území. Pro rozhodování o umísťování staveb, zařízení a jiných opatření v nezastavěném území platí režim upravený v § 18 odst. 5 stavebního zákona. Podle tohoto ustanovení lze v nezastavěném území umísťovat v souladu s jeho charakterem stavby zde taxativně uvedených kategorií staveb.
Podle čeho budeme postupovat, pokud byl vydaný územní plán zrušen v celém rozsahu? Bude platit dřívější územní plán?
Časté jsou dotazy, zda po zrušení územního plánu (jako OOP) bude opět platit dřívější územní plán (případně územní plán obce podle staré právní úpravy), nebo zastavěné území, které bylo vymezeno samostatným postupem (pořízené podle § 59 SZ) před vydáním zrušeného územního plánu.
Vydáním nového ÚP je zrušen předchozí ÚP (případně územní plán obce podle starší právní úpravy) – to znamená, že pozbyl platnosti. V případě, že by došlo ke zrušení celého územního plánu (což je ovšem málo obvyklé), na území obce je pak třeba pohlížet jako na území bez územního plánu. Stejně tak vymezení zastavěného území pozbývá platnosti vydáním územního plánu (§ 60 odst. 6) SZ).
Zastavěným územím je v případě zrušení celého územního plánu pouze intravilán (§ 2 odst. 1 písm. d) SZ). Aby byl zohledněn stávající stav v území, mělo by tedy dojít k novému vymezení zastavěného území, které by zohlednilo i stavby realizované podle územního plánu v době jeho platnosti.
Zrušením územního plánu tedy nezačne opětovně platit starý územní plán, ani případné vymezení zastavěného území samostatným postupem. Zrušení celého ÚP je však případem zcela výjimečným, zpravidla je rušena jen ta část, která je v rozporu se zákonem.
Pokud dojde ke zrušení celého územního plánu, při pořizování ÚP se naváže na poslední úkon, který nebyl zrušením zpochybněn (§ 55 odst. 3 SZ). ÚP je pak tedy opětovně pořízen a vydán v kratším čase, než kdyby se muselo pořizování zahájit znovu úplně od začátku. V mezidobí je ale nutné, aby SÚ rozhodoval o území i bez existence ÚP. Jak již bylo zmíněno výše, zastavěným územím je v tomto případě intravilán. SÚ bude při rozhodování o území postupovat v souladu s nadřazenou ÚPD (tj. ZÚR a RP vydaným krajem) a PÚR. Opět platí i to, že pokud by část ZÚR nebo RP nebyly v souladu s PÚR, pak se při rozhodování o území nepoužijí.
Pokud byla ÚPD pořízena a vydána po schválení PÚR ČR 2008, ve znění Aktualizace č. 1, musí být PÚR v příslušné ÚPD již plně respektována (to platí tedy i pro ÚP vydaný po schválení PÚR). Stavební úřad v tomto případě postupuje při rozhodování v území v souladu s vydanou ÚPD (§ 90 odst. 1 písm. a) SZ).
Změna územního plánu
Změna ÚP se vydává v rozsahu měněných částí územního plánu (§ 16 vyhláška č. 500/2006 Sb.). Po nabytí účinnosti změny ÚP (kterou pořizovatel opatří záznamem o účinnosti podle § 14 odst. 1 vyhlášky č. 500/2006 Sb.), zajistí pořizovatel pro obec vyhotovení územního plánu zahrnujícího právní stav po vydání jeho změny, a toto vyhotovení opatří záznamem o účinnosti (§ 55 odst. 5 SZ). Vyhotovení právního stavu opatří pořizovatel záznamem o účinnosti podle § 14 odst. 2 vyhlášky č. 500/2006 Sb.
Další zastavitelné plochy lze podle § 55 odst. 4 stavebního zákona změnou územního plánu vymezit pouze na základě prokázání nemožnosti využít již vymezené zastavitelné plochy a potřeby vymezení nových zastavitelných ploch.
Pro pořizování změny ÚP mohou nastat podle stavebního zákona tři základní situace:
1. Změna ÚP je pořizovaná podle pokynů zprávy o uplatňování (§ 55 odst. 1 SZ) – pokud jsou pokyny pro zpracování návrhu změny územního plánu součástí zprávy o uplatňování ÚP, postupuje se dále v rozsahu této změny obdobně podle ustanovení § 50 až 54 SZ. Zadání je v tomto případě nahrazeno pokyny v uvedené zprávě a projednáno (přiměřeně § 47 odst. 1 až 4 SZ) a schváleno (obdobně § 47 odst. 5 SZ) v rámci této zprávy.
2. Na základě podnětu nebo návrhu na pořízení se zpracuje zadání změny – jedná se o běžně pořizovanou změnu na základě zadání (§ 55 odst. 2 SZ), kdy se postupuje v rozsahu této změny obdobně podle § 43 až 46 SZ a § 50 až 54 SZ a přiměřeně podle § 47 SZ.
3. Změna ÚP je pořizována na základě bezodkladného rozhodnutí zastupitelstva obce (postupem podle § 55 odst. 3 SZ) – tato změna ÚP se pořizuje v situaci, kdy:
a) dojde ke zrušení části ÚP,
b) podle územního plánu nelze rozhodovat, protože došlo ke změně nebo zrušení rozhodnutí o námitkách (§ 54 odst. 4 SZ),
c) podle územního plánu nelze rozhodovat, protože části územního plánu jsou v rozporu s ÚPD následně vydanou krajem, nebo s politikou územního rozvoje (§ 54 odst. 5 SZ).
Zpráva o uplatňování územního plánu ani zadání změny ÚP se v případech a), b), c) nezpracovává. Zastupitelstvo obce bezodkladně rozhodne v uvedených případech o pořízení územního plánu nebo jeho změny a o jejím obsahu. V rozsahu této změny se dále postupuje obdobně podle § 43 až 45 SZ, § 50 odst. 2 až 8 SZ a § 51 až 54 SZ; vyhodnocení vlivů změny územního plánu na udržitelný rozvoj území se při uvedení územního plánu do souladu s územně plánovací dokumentací kraje nezpracovává.
Stavební úřad by měl být schopen informovat žadatele, jehož záměr není v souladu s ÚP (tj. nelze povolit), o případné možnosti podat u příslušné obce návrh na změnu ÚP. Na změnu ÚP ovšem není právní nárok, pořízení změny závisí na vůli zastupitelstva obce (rozhodnutí o pořízení). I pokud bude změna ÚP pořízena, nelze předem předvídat, zda bude výsledná změna ÚP pořízena ke spokojenosti navrhovatele – mohou být zákonné důvody, proč nelze navrhovateli vyhovět (např. ochrana veřejných zájmů, nemožnost vymezit nové zastavitelné plochy, zásah do koncepce apod.).
SÚ by měl zároveň upozornit, že pokud je pořízení změny ÚP vyvoláno výhradní potřebou navrhovatele, může obec podmínit její pořízení částečnou nebo úplnou úhradou nákladů navrhovatelem, včetně případných nákladů na vyhodnocení vlivů na URÚ a na mapové podklady (§ 45 odst. 4 SZ). Pokud pořízení změny územního plánu vyplývá ze ZÚR nebo jejich aktualizace, hradí takto vyvolané náklady kraj, s výjimkou případů, kdy byla příslušná část aktualizace ZÚR vydána na základě výhradní potřeby obce (§ 45 odst. 2 SZ).
Bude nový územní plán nebo jeho změna respektovat vydaná územní rozhodnutí, která byla v souladu s původním územním plánem? Jak se rozhoduje o území, kde je pořizován nový územní plán nebo jeho změna?
Při tvorbě nového územního plánu (změny) by měla být respektována zásada kontinuity, tj. pokud byla na základě původního územního plánu vydána územní rozhodnutí (plocha je tedy součástí platného územního plánu) a pokud tomu nebrání žádný veřejný zájem, měl by projektant nového územního plánu (změny) tyto skutečnosti zohlednit. Rovněž je třeba zohlednit riziko případných náhrad za změnu v území podle § 102 stavebního zákona. Vlastník pozemku má v průběhu pořizování územního plánu (změny) právo podávat námitky.
Nový územní plán či jeho změna mohou vymezit plochy a koridory a stanovit podmínky pro jejich využití odlišným způsobem, než jak dosud stanoví pro některé z pozemků v rámci takové plochy či koridoru dosavadní územní rozhodnutí. Samotné vymezení plochy či koridoru a stanovení podmínek pro jejich využití nemůže samo o sobě přímo zakládat, měnit či rušit práva nebo povinnosti fyzickým a právnickým osobám, tedy ani měnit právní účinky existujících rozhodnutí, představuje však závazný podklad pro rozhodování v území, zejména pro vydávání územních rozhodnutí do budoucna (viz rozsudek Nejvyššího správního soudu 5 Ao 6/2010-65). Další právní důsledky však s sebou samozřejmě nese případné vymezení VPS, VPO, staveb a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu a ploch pro asanaci, pro které lze práva k pozemkům a stavbám vyvlastnit, a vymezení VPS a veřejných prostranství, pro které lze uplatnit předkupní právo.
Podle § 90 SZ v územním řízení stavební úřad posuzuje, zda je záměr žadatele v souladu mj. s vydanou územně plánovací dokumentací. Klíčovou pro posouzení souladu s územně plánovací dokumentací, tedy i územním plánem, je doba vydání územního rozhodnutí (rozhodnutí o změně využití území), nikoliv doba nabytí právní moci rozhodnutí. Pokud tedy bude územní rozhodnutí vydáno za doby platnosti a účinnosti stávajícího územního plánu ve znění všech vydaných změn a toto rozhodnutí nebude zrušeno (např. v odvolacím řízení), bude rozhodnutí realizovatelné, i kdyby mezi vydáním rozhodnutí a nabytím jeho právní moci došlo k vydání nového územního plánu (nebo jeho změny), se kterým by bylo vydané rozhodnutí v rozporu.
Pokud však nebylo územní rozhodnutí vydáno před účinností nového územního plánu (změny), posuzoval by stavební úřad soulad záměru žadatele s novým územním plánem (s ÚP po změně), přestože územní řízení bylo zahájeno v době platnosti původního územního plánu. Pokud by byl záměr s novým územním plánem v rozporu, územní rozhodnutí by nemohlo být vydáno. Stejná situace by nastala, pokud by již bylo územní rozhodnutí účinností před vydáním nového územního plánu a v odvolacím řízení by bylo napadené rozhodnutí zrušeno a řízení zastaveno, nebo věc vrácena k novému projednání. V novém řízení by již bylo nutné postupovat podle nového územního plánu.
5.3 REGULAČNÍ PLÁN
Regulační plán v řešené ploše stanoví podrobné podmínky (§ 61 odst. 1 SZ) pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého životního prostředí. Regulační plán vymezuje stavební pozemky (§ 2 odst. 1 písm. b) SZ).
RP může nahradit územní rozhodnutí (může nahradit územní rozhodnutí i v nezastavěném území). RP nemusí nahradit žádné územní rozhodnutí (např. v případě regulačního plánu městské památkové rezervace). Vždy se proto v regulačním plánu stanoví, která konkrétní územní rozhodnutí nahrazuje (například rozhodnutí o umístění stavby objektu základní školy, rozhodnutí o změně využití území pro skládku apod.). RP musí být vždy vydán v rozsahu, v jakém nahrazuje příslušné územní rozhodnutí. Znamená to, že regulační plán musí obsahovat a splňovat všechny podmínky pro příslušné územní rozhodnutí, musí tedy umísťovat stavby v potřebné podrobnosti. V případě umístění větších záměrů je forma vydání regulačního plánu jako náhrady územního rozhodnutí pro investory vhodnější a i výhodnější. Regulačním plánem nelze nahradit územní rozhodnutí pro záměr, který podléhá posuzování vlivů na životní prostředí podle zvláštního právního předpisu.
Regulační plán se pořizuje pro řešenou plochu (vymezené řešené území). RP může být vydán krajem (pro plochu nebo koridor vymezený v ZÚR v dohodě s dotčenými obcemi) nebo obcí; případně může být vydán Ministerstvem obrany pro plochu, která je součástí vojenského újezdu. Podle postupu pořízení rozlišujeme dva druhy regulačních plánů – RP z podnětu a RP na žádost.
Regulační plán z podnětu
O pořízení RP z vlastního nebo jiného podnětu (dále též RPp) rozhoduje příslušné zastupitelstvo obce nebo kraje. Podnět k pořízení RPp se podává na formuláři, který je upraven přílohou č. 8 vyhlášky č. 500/2006 Sb. Pořizovatel zajistí pořízení zadání (ve struktuře podle přílohy č. 9 vyhlášky č. 500/2006 Sb.), jeho projednání a schválení (je-li zadání v ZÚR či ÚP, uvedené odpadá). Na základě zadání je zpracován návrh regulačního plánu, pořizovatel zajistí jeho projednání s dotčenými orgány a podle výsledků projednání návrh RP upraví. Dále následuje řízení o regulačním plánu (včetně konání veřejného projednání s výkladem) a jeho vydání.
Regulační plán na žádost
RP na žádost (dále též RPž) je možné pořídit pouze tehdy, pokud je zadání již součástí ZÚR nebo ÚP a je v ZÚR nebo ÚP stanoveno, že se jedná o RP na žádost. V tomto případě si návrh RP nechá zpracovat žadatel, následně ho projedná s dotčenými orgány a opět žadatel zajistí úpravu návrhu RP. Teprve tehdy žadatel podá žádost o vydání RPž (formulář pro podání žádosti je dán přílohou č. 10 vyhlášky č. 500/2006 Sb., je nastaven obdobně jako žádost o vydání územního rozhodnutí) a pořizovatel zahájí řízení o RPž. Dál je postup stejný jako u RP z podnětu. Žadatel může získat informace o podmínkách vydání regulačního pánu, včetně seznamu dotčených orgánů, pokud požádá o územně plánovací informaci podle § 21 odst. 1 písm. b) stavebního zákona (více viz příslušná kapitola). Poskytnutá územně plánovací informace pak platí 1 rok ode dne vydání (pokud orgán, který ji vydal, žadateli nesdělí, že došlo ke změně podmínek).
Žadatel o vydání regulačního plánu připojuje k žádosti přímo i návrh regulačního plánu (již projednaný s dotčenými orgány a upravený), který musí obsahem odpovídat příloze č. 11 vyhlášky č. 500/2006 Sb. Žadatel může uzavřít dohodu o parcelaci, která se pak také přikládá k žádosti. Obec nebo kraj mohou podmínit vydání regulačního plánu uzavřením plánovací smlouvy (u RPž se k žádosti přikládá její návrh).
Plánovací smlouva (§ 66 odst. 2 SZ)
Plánovací smlouva je smlouva o spoluúčasti žadatele na vybudování nové nebo na úpravách stávající veřejné infrastruktury (podle § 2 odst. 1 písm. k) SZ se jedná o dopravní a technickou infrastrukturu, občanské vybavení a veřejná prostranství).
Pokud obec nebo kraj podmíní uzavřením plánovací smlouvy vydání RP na žádost, tato smlouva je pak povinnou přílohou žádosti o vydání RP. Smlouva se uzavírá mezi žadatelem a obcí (nebo krajem), která touto smlouvou vydání RP podmínila. U RP na žádost v případě, že záměr klade nové nároky pouze na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu nebo na veřejná prostranství, může žadatel místo návrhu plánovací smlouvy doložit smlouvy s příslušnými vlastníky veřejné dopravní nebo technické infrastruktury, které zajistí vybudování nebo úpravu této infrastruktury v rozsahu a čase potřebném pro uskutečnění záměru, a smlouvu s obcí o vybudování veřejných prostranství (§ 66 odst. 3 písm. f) SZ).
U územního řízení se plánovací smlouva dokládá v případě, že záměr vyvolává nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu ve vlastnictví obce. Podle § 88 SZ musí SÚ přerušit řízení v případě, že záměr klade takové požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, že jej nelze bez vybudování příslušných nových staveb a zařízení nebo úpravy stávajících realizovat. Zároveň vyzve žadatele k předložení plánovací smlouvy, pokud se záměr dotýká veřejné dopravní a technické infrastruktury ve vlastnictví obce, nebo smlouvy s příslušnými vlastníky veřejné dopravní a technické infrastruktury, a stanoví mu k tomu přiměřenou lhůtu. Pokud žadatel nepředloží požadované smlouvy ve stanovené lhůtě, stavební úřad územní řízení zastaví.
Obsah plánovací smlouvy je dán přílohou č. 13 vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, ve znění vyhlášky č. 458/2012 Sb. Součástí plánovací smlouvy je mj. dokumentace navrhovaných změn stávající veřejné infrastruktury, nebo navrhované nové veřejné infrastruktury. Příslušný pořizovatel RP nebo příslušný SÚ, který vede řízení, musí ověřit, že předložená plánovací smlouva splňuje požadavky dané touto přílohou vyhlášky.
Pořízení regulačního plánu může být uloženo ZÚR nebo ÚP jako podmínka pro rozhodování (v takovém případě je i stanoveno, jestli se jedná o regulační plán z podnětu nebo na žádost, součástí ZÚR nebo ÚP je zadání RP a u RP z podnětu je stanovena přiměřená lhůta pro vydání). Pořízení RP z podnětu jako podmínka pro rozhodování pozbývá pro vybranou plochu nebo koridor platnosti marným uplynutím lhůty (po jejím uplynutí může být vedeno územní řízení). Pořízení RP na žádost jako podmínka pro rozhodování pozbývá pro vybranou plochu nebo koridor platnosti, pokud nedojde k vydání regulačního plánu do 1 roku od podání úplné žádosti (§ 43 odst. 2 SZ). Splnění této skutečnosti dokládá žadatel o vydání územního rozhodnutí.
Pokud nedojde ve výše uvedené lhůtě k vydání regulačního plánu uloženého územním plánem jako podmínka pro rozhodování, jaké podmínky budou platit pro rozhodování v území?
Danou plochu je v tomto případě možné nadále využít v souladu s územním plánem, ostatní části územního plánu zůstávají v platnosti a jsou pro rozhodování v území závazné.
Pokud pořízení RP není uloženo výše uvedeným způsobem, může zastupitelstvo kraje rozhodnout o pořízení RP z podnětu (z vlastního nebo jiného podnětu) v ploše nebo koridoru vymezeném ZÚR a zastupitelstvo obce může rozhodnout o pořízení RP z podnětu (z vlastního nebo jiného podnětu) v ploše nebo koridoru řešeném územním plánem. Pokud není vydán ÚP, může zastupitelstvo obce rozhodnout o vydání RP z podnětu v zastavěném nebo v nezastavěném území jen tehdy, pokud se nemění jeho charakter (§ 62 odst. 2 SZ).
Pořizovatelem RP kraje je krajský úřad. Pořizovatelem RP obce může být obecní úřad příslušné obce za podmínky, že zajistí úředníka, který splňuje kvalifikační požadavky pro územně plánovací činnost podle § 24 SZ. Zpracování RP patří podle § 158 odst. 1 SZ mezi vybrané činnosti ve výstavbě, tj. projektantem může být autorizovaný architekt (autorizace architektura, územní plánování nebo autorizace se všeobecnou působností). Předpokládá se, že autorizovaný architekt osloví vybrané specialisty, mj. autorizované inženýry, aby zpracovali subdodávky na příslušné části územně plánovací dokumentace podle rozsahu oboru.
RP vydává zastupitelstvo kraje nebo obce (v případě vojenských újezdů Ministerstvo obrany). RP se vydává formou opatření obecné povahy podle správního řádu (podle § 171 až 174 správního řádu). Po dni nabytí účinnosti opatří pořizovatel RP záznamem o jeho účinnosti (§ 168 SZ) podle § 20 odst. 1 vyhlášky č. 500/2006 Sb. a poskytne mj. i stavebnímu úřadu (§ 165 SZ).
Závaznost regulačního plánu (§ 61 odst. 2 SZ):
- RP je závazný pro rozhodování v území;
- regulační plán vydaný krajem je závazný i pro ÚP a RP vydávané obcemi;
- regulačním plánem lze nahradit územní rozhodnutí; v tomto případě se v regulačním plánu stanoví, která územní rozhodnutí nahrazuje.
RP obce musí být v souladu s PÚR, ÚPD kraje (ZÚR a RP kraje) a územním plánem. RP kraje musí být v souladu s PÚR a ZÚR. RP z podnětu nemusí být pořizován v souladu s příslušnou částí územního plánu, pokud zastupitelstvo obce rozhodne o souběžném pořízení a vydání regulačního plánu z podnětu a změny územního plánu, která je vyvolána tímto regulačním plánem; vydání uvedené změny územního plánu je podmínkou pro vydání regulačního plánu.
Obsah regulačního plánu
Obsah RP je dán § 61 odst. 1 SZ, náležitosti obsahu RP podrobněji upravuje příloha č. 11 k vyhlášce č. 500/2006 Sb.
V textové části „výrokové“ části RP vždy stanoví vymezení řešené plochy a podrobné podmínky pro:
- vymezení a využití pozemků;
- umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury;
- ochranu hodnot a charakteru území;
- vytváření příznivého životního prostředí;
- ochranu veřejného zdraví a pro požární ochranu.
Zároveň vždy vymezí VPS, VPO, veřejná prostranství, stavby a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu a pozemky pro asanaci, pro které lze práva k pozemkům a stavbám vyvlastnit, nebo pro které lze uplatnit předkupní právo. Vždy se v regulačním plánu uvede výčet konkrétních územních rozhodnutí, která RP nahrazuje.
V grafické části „výrokové“ části RP bude vždy hlavní výkres (obsahuje hranici řešené plochy, vymezení a využití pozemků a graficky vyjádřitelné podmínky umístění staveb veřejné infrastruktury) a výkres VPS, VPO a asanací.
Obsah textové i grafické části „výrokové“ části RP se dále odvíjí od rozsahu jím navržené regulace, zejména podle rozsahu jím nahrazovaných územních rozhodnutí.
Textová část „výrokové“ části dále podle toho obsahuje:
- druh a účel umísťovaných staveb;
- podmínky pro umístění a prostorové řešení staveb, které nejsou zahrnuty do staveb veřejné infrastruktury, včetně urbanistických a architektonických podmínek pro zpracování projektové dokumentace a podmínek ochrany krajinného rázu (např. uliční a stavební čáry, vzdálenost stavby od hranic pozemků a sousedních staveb, půdorysnou velikost stavby, podlažnost, výšku, objem a tvar stavby atd.);
- podmínky pro napojení staveb na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu;
- podmínky pro změnu využití území;
- podmínky pro změnu vlivu užívání stavby na území;
- podmínky pro vymezená ochranná pásma;
- podmínky pro vymezení a využití pozemků územního systému ekologické stability;
- v případě potřeby etapizaci;
- technické podmínky požární bezpečnosti staveb, pro které RP nahrazuje územní rozhodnutí.
Hlavní výkres je podle rozsahu navržené regulace, zejména podle rozsahu nahrazovaných územních rozhodnutí, doplněn o graficky vyjádřitelné podmínky umístění staveb (které nejsou zahrnuty do staveb veřejné infrastruktury), jejich napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, pozemky územních rezerv (je-li účelné je vymezit) a hranice ochranných pásem, pokud vyplývají z návrhu RP. Grafická část dále obsahuje (opět podle rozsahu navržené regulace) výkres etapizace.
V případě potřeby lze graficky vyjádřitelné podmínky umístění a prostorového uspořádání staveb a staveb veřejné dopravní a technické infrastruktury a napojení staveb na ni zpracovat v samostatných výkresech.
Textová část odůvodnění RP obsahuje kromě náležitostí popsaných ve výše zmíněné příloze vyhlášky také náležitosti vyplývající ze správního řádu (rozhodnutí o námitkách a vyhodnocení připomínek) a náležitosti uvedené v § 68 odst. 4 a 5 stavebního zákona. Součástí textové části odůvodnění je mj. vyhodnocení koordinace využívání řešené plochy z hlediska širších územních vztahů, včetně vyhodnocení souladu RP pořizovaného krajem s politikou územního rozvoje a ZÚR, u ostatních RP též souladu s územním plánem. Odůvodnění dále obsahuje komplexní zdůvodnění navržené koncepce řešení.
Z grafické části odůvodnění je pro navazující přípravu staveb nejdůležitější koordinační výkres, tj. výkres zahrnující navržené řešení, neměněný současný stav a důležitá omezení v území, zejména limity využití území (§ 2 odst. 1 písm. b) vyhlášky č. 500/2006 Sb.). Za pozornost stojí také výkres širších vztahů, dokumentující vazby na sousední území.
Doba platnosti, změna a zrušení RP (§ 71 SZ)
Doba platnosti RPp, který nenahrazuje územní rozhodnutí, se nestanovuje. Pokud se změní podmínky, za kterých byl RPp pořízen a vydán, zajistí příslušná obec nebo kraj jeho změnu, nebo jej zruší.
Ustanovení o nahrazení územního rozhodnutí RPp platí 3 roky ode dne nabytí účinnosti (pro ostatní obsah RPp se doba platnosti nestanovuje), není-li v něm v odůvodněných případech stanovena lhůta delší, nejdéle však 5 let; doba platnosti může být v odůvodněných případech prodloužena změnou RP v době jeho platnosti. Regulační plán však nepozbývá platnosti:
- bylo-li na základě žádosti podané v době platnosti vydáno pravomocné stavební povolení nebo jiné obdobné rozhodnutí podle SZ nebo zvláštních právních předpisů, nebo vzniklo-li na základě ohlášení stavebního záměru, podaného v době platnosti právo stavbu provést, nebo
- bylo-li v době platnosti započato s využitím území pro stanovený účel v případech, kdy se povolovací rozhodnutí nebo jiný úkon nevydává, nebo
- vzniklo-li na základě oznámení stavebního záměru posouzeného autorizovaným inspektorem, podaného v době platnosti právo stavební záměr realizovat, nebo
- byla-li na základě návrhu veřejnoprávní smlouvy nahrazující stavební povolení podaného v době platnosti uzavřena veřejnoprávní smlouva a tato veřejnoprávní smlouva nabyla účinnosti.
RPp lze změnit nebo zrušit rozhodnutím příslušného zastupitelstva. Obec je povinna uvést RPp do souladu s následně vydanou ÚPD kraje (ZÚR a RP kraje), následně schválenou PÚR anebo následně vydaným ÚP. Do té doby nelze rozhodovat podle částí RP, které jsou v rozporu s touto ÚPD nebo PÚR. Kraj je povinen uvést do souladu RPp s následně vydanými ZÚR a PÚR. Do té doby nelze postupovat podle částí RP, které jsou v rozporu s těmito ZÚR nebo PÚR.
Doba platnosti RPž je tři roky ode dne nabytí účinnosti, max. pět let, pozbytí platnosti se však vztahuje na celý RP. Zde je významný rozdíl proti RPp, u kterého pozbývá platnosti jen ustanovení o nahrazení územního rozhodnutí. RPž pozbývá také platnosti dnem, kdy stavební úřad obdržel sdělení žadatele, že upustil od záměru, k němuž se regulační plán vztahuje; to neplatí, byla-li realizace záměru již zahájena.
RPž lze změnit nebo zrušit rozhodnutím příslušného zastupitelstva pouze na žádost toho, komu přísluší vykonávat práva z něj vyplývající. Bez takové žádosti lze RPž změnit nebo zrušit z důvodu nesouladu s později vydanou nadřazenou ÚPD nebo později schválenou PÚR, a to jen v záležitostech týkajících se VPS nebo VPO. Při změně nebo zrušení RPž se postupuje jako u změny RPp. Dojde-li z uvedených důvodů veřejného zájmu ke změně RPž a prokáže-li ten, komu přísluší vykonávat práva z RP vyplývající, že mu tím vznikla majetková újma, postupuje se podle § 71 odst. 7 SZ, při její náhradě obdobně podle ustanovení o náhradě za změnu v území (§ 102 SZ).
Dojde-li ke zrušení části RP či změně nebo zrušení rozhodnutí o námitkách, je obec nebo kraj příslušný k vydání tohoto RP povinen bez zbytečného odkladu zajistit pořízení a vydání jeho změny, nebo rozhodnout o jeho zrušení. Dojde-li ke zrušení celého RP, při pořizování se naváže na poslední úkon, který nebyl zrušením zpochybněn, pokud příslušné zastupitelstvo u RP pořizovaného z podnětu nerozhodne, že RP nebude pořizován.
Právní stav RP po případné změně RP se obvykle nevyhotovuje, zatím je jeho vyhotovení dobrovolné. Případné vyhotovení právního stavu opatří pořizovatel záznamem o účinnosti podle § 20 odst. 2 vyhlášky č. 500/2006 Sb.
Jaké jsou možnosti změny či úpravy některých částí regulačního plánu (např. uliční a stavební čáry apod.)?
Regulační plán vydaný od 1. 1. 2007 formou opatření obecné povahy je ve „výrokové“ části celý závazný a lze ho měnit pouze změnou regulačního plánu.
Pokud jde o RP schválený před 1. 1. 2007, postup záleží na tom, jestli je v platném regulačním plánu stavební čára uvedena v závazné části, nebo pouze ve směrné části. O úpravě směrné části regulačního plánu rozhoduje obecní úřad, případně úřad územního plánování a podle přechodných ustanovení § 188 odst. 4 SZ se postupuje podle dosavadní právní úpravy, tj. podle zákona č. 50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Stavební čára je však zpravidla regulativem; bývá tedy součástí závazné části, a pak se už nejedná o úpravu směrné části, ale o změnu regulačního plánu, kterou je nezbytné pořídit v souladu se zákonem č. 183/2006 Sb.
V této souvislosti je nutné si uvědomit, že regulační plány pořízené do konce roku 2006 nemohly nahrazovat územní rozhodnutí, nelze tedy podle nich upustit od vydání územního rozhodnutí (v těchto RP nebyla výslovně uvedena územní rozhodnutí, která regulační plán nahrazuje).
6 ÚZEMNÍ ROZHODOVÁNÍ
Stavební zákon umožňuje využít pět různých forem pro umístění záměru. Základní formou je podle stavebního zákona územní rozhodnutí, vydané v územním řízení (správní řízení ve smyslu správního řádu). Koncepce použití dalších forem je stavebním zákonem nastavena tak, že územní rozhodnutí může být nahrazeno některou další formou (případně se vůbec nevyžaduje). Územní rozhodnutí může být vydáno ve zjednodušeném územním řízení, což je proces, který není správním řízením ve smyslu správního řádu. Dále může být územní rozhodnutí v zákonem stanovených případech nahrazeno územním souhlasem, veřejnoprávní smlouvou nebo regulačním plánem.
Záleží tedy ve značné míře na uvážení žadatele, kterou z těchto pěti forem územního rozhodování si sám zvolí. Stavební zákon ale stanovuje pro každou z těchto forem podmínky, které musí být splněny. Žadatel tedy musí zvážit nejen to, která forma je pro něj výhodnější, ale také to, jestli je možné tu konkrétní formu územního rozhodování v jeho případě využít, jestli splňuje zákonem dané podmínky. K tomu, aby žadatel měl možnost získat předběžné informace o požadovaných postupech a podmínkách využívání území, slouží územně plánovací informace.
Jak již bylo zmíněno v kapitole zabývající se cíli a úkoly územního plánování, základním principem je diferenciace rozhodování v zastavěném a nezastavěném území. Stavební zákon požaduje využití náročnějších povolovacích režimů v nezastavěném území a umožňuje využití zjednodušujících postupů v zastavěném území nebo zastavitelné ploše (vychází z přísnější ochrany nezastavěného území).
6.1 ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ INFORMACE
Územně plánovací informace (§ 21 SZ) je předběžnou informací ve smyslu § 139 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád. Územně plánovací informace (dále jen ÚPI) má žadateli zajistit možnost získání informací o podmínkách využívání území, možných změnách jeho využití, a také o podmínkách vydání příslušných rozhodnutí apod. Územně plánovací informaci (ÚPI) poskytuje v rámci své působnosti krajský úřad, úřad územního plánování, obecní úřad pověřený pro výkon činnosti pořizovatele, nebo stavební úřad. Stavební zákon umožňuje vydání ÚPI o:
- podmínkách využívání území a změn jeho využití zejména na základě územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace;
- podmínkách vydání regulačního plánu, územního rozhodnutí, včetně seznamu dotčených orgánů;
- podmínkách vydání územního souhlasu v případech, kdy je možno jím nahradit územní rozhodnutí, včetně seznamu dotčených orgánů.
Územně plánovací informace se poskytuje na základě žádosti, která musí splňovat předepsané náležitosti podle § 2 vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu, ve znění vyhlášky č. 63/2013 Sb. Žadatel o územně plánovací informaci musí v žádosti uvést konkrétní požadavky na informaci v souvislosti se svým záměrem na změnu v území a konkrétní údaje o svém záměru, zejména účel a technické provedení stavby nebo jiného opatření v území. K žádosti o územně plánovací informaci žadatel připojí celkovou situaci v měřítku katastrální mapy s vyznačením požadovaného záměru a jeho vazeb na okolí (vzdálenosti od hranic pozemku, napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu apod.).
Poskytnutá ÚPI platí 1 rok ode dne jejího vydání (pokud orgán, který ji vydal, žadateli nesdělí, že došlo ke změně podmínek, za kterých byla vydána). ÚPI je z procesního hlediska sdělením (§ 154 a následující SŘ) a je samostatně přezkoumatelná (§ 156 SŘ).
6.2 ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ
Umísťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit vliv jejich užívání na území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí (§ 76 odst. 1 SZ), nestanoví-li stavební zákon jinak (může být nahrazeno jinou formou, nebo není ve vyjmenovaných případech vyžadováno). Územní rozhodnutí je základní formou posouzení záměru a vydává se v územním řízení, které je řízením podle správního řádu (stavební zákon upravuje pouze specifika procesu). Jednotlivé druhy územního rozhodnutí jsou upraveny podle toho, co je cílem konkrétního územního rozhodnutí.
Účelem územního rozhodnutí je úprava poměrů v území ve vztahu ke konkrétním pozemkům a konkrétním osobám. Při vydávání územního rozhodnutí dochází k aplikaci cílů a úkolů územního plánování, politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace a územních opatření (SÚ posuzuje podle § 90 SZ soulad záměru) s tím, že se tyto nástroje územního plánování promítají již do konkrétních podmínek využívání jednotlivých pozemků. Územním rozhodnutím stavební úřad schvaluje navržený záměr a stanoví podmínky pro využití a ochranu území, podmínky pro další přípravu a realizaci záměru, zejména pro projektovou přípravu stavby. Územní rozhodnutí zakládá, mění nebo ruší práva anebo povinnosti konkrétních jmenovitě uvedených osob. Založení, změna nebo rušení práv nebo povinností je u každého druhu územního rozhodnutí odlišné vzhledem k jeho obsahu.
Stavební zákon upravuje pět druhů územních rozhodnutí (§ 77 SZ):
- rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení;
- rozhodnutí o změně využití území;
- rozhodnutí o změně vlivu užívání stavby na území;
- rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků;
- rozhodnutí o ochranném pásmu.
Rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení vymezuje stavební pozemek, umísťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu (§ 79 odst. 1 SZ). Rozhodnutí o umístění stavby je základním a nejčastějším druhem rozhodnutí.
Zařízením je podle § 3 odst. 2 SZ informační a reklamní panel, tabule, deska či jiná konstrukce a technické zařízení, pokud nejde o stavbu.
Stavbou jsou podle § 2 odst. 3 a 4 SZ veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby, který podle § 103 odst. 1 písm. e) bod 16 stavebního zákona nevyžaduje vydání stavebního povolení ani ohlášení a pro jeho umístění postačí ve smyslu § 96 odst. 2 písm. b) stavebního zákona vydání územního souhlasu. Podle § 2 odst. 4 stavebního zákona se stavbou podle okolností rozumí i její část nebo změna dokončené stavby.
Změna stavby je podle § 2 odst. 5 SZ:
nástavba, kterou se stavba zvyšuje; přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje, přičemž podmínkou je, aby přístavba byla vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou; stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby.
Z hlediska umísťování postačí podle § 96 odst. 2 písm. c) SZ pro územní posouzení nástavby a přístavby vydání územního souhlasu. Stavební úpravy se ve smyslu § 79 odst. 6 SZ neposuzují.
Zařízení o celkové ploše větší než 8 m2 se považuje za stavbu pro reklamu, přičemž stavbou pro reklamu je podle § 2 odst. 3 stavebního zákona taková stavba, která slouží reklamním účelům. V pochybnostech, zda se jedná o stavbu nebo zařízení, je podle § 3 odst. 2 stavebního zákona vždy určující stanovisko stavebního úřadu.
V § 79 odst. 2 a 6 SZ jsou stanoveny případy, kdy rozhodnutí o umístění stavby (ani územní souhlas, který ho nahrazuje) není vyžadováno. V § 79 odst. 2 je uvedeno 19 druhů staveb a zařízení, které jsou z hlediska územního méně významné a není u nich potřeba kontroly stavebním úřadem (předpokládá se splnění všech parametrů u každé konkrétní stavby). Současně se jedná o stavby, které podle § 103 odst. 1 písm. a) stavebního zákona nevyžadují vydání stavebního povolení ani ohlášení. Podle § 79 odst. 6 pak rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžadují stavební úpravy a udržovací práce.
V § 79 odst. 3 a 4 jsou pak uvedeny výjimky, tj. případy, kdy rozhodnutí je vyžadováno, i když se jedná o stavby vyjmenované v § 79 odst. 2. Jedná se o kulturní památky, v některých vybraných případech i o stavby v památkové rezervaci, památkové zóně nebo v ochranném pásmu nemovité kulturní památky, nemovité národní kulturní památky, památkové rezervace nebo památkové zóny. Stejně tak se ustanovení odst. 2 nevztahuje na záměry posuzované z hlediska vlivů na životní prostředí (tj. rozhodnutí je vyžadováno).
Kdy není územní rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas vyžadováno?
V § 79 odst. 2 stavebního zákona je uvedeno 19 druhů staveb a zařízení, které nevyžadují rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas. Významné je toto ustanovení především pro doplňkové stavby u rodinných domů a u staveb pro rodinnou rekreaci. Aby stavebník mohl uvedenou stavbu realizovat bez posouzení stavebním úřadem, musí splňovat všechna zákonem stanovená kritéria, za současného dodržování dalších právních předpisů. Patří sem např.:
- stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých látek nebo výbušnin, nejedná se o jaderné zařízení nebo stavbu pro podnikatelskou činnost, je v souladu s územně plánovací dokumentací, je umísťována v odstupové vzdálenosti od společných hranic pozemků nejméně 2 m, plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové ploch pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci (§ 79 odst. 2 písm. o) SZ);
- bazén do 40 m2 zastavěné plochy na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci v zastavěném území, umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku (§ 79 odst. 2 písm. p) SZ);
- skleník do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku, bez podsklepení (§ 79 odst. 2 písm. n) SZ) – skleníky těchto parametrů a za splnění odstupových vzdáleností lze umístit i v nezastavěném území;
- výměna vedení technické infrastruktury ve smyslu zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ve znění pozdějších předpisů, pokud se nemění její trasa (ani ve smyslu určující linie a ani ve smyslu výškového určení) a nedochází k překročení hranice stávajícího ochranného nebo bezpečnostního pásma.
Rozhodnutí o změně využití území stanoví nový způsob užívání pozemku (oproti jeho dosavadnímu využití) a podmínky jeho využití (§ 80 odst. 1 SZ). Územní rozhodnutí o změně využití území představuje rozhodnutí upravující záměry v území nestavebního charakteru.
V § 80 odst. 2 SZ je stanoveno, kdy je vyžadováno rozhodnutí o změně využití území. Následující odst. 3 stanoví, kdy rozhodnutí o změně využití území ani územní souhlas není vyžadován. V odstavcích 4 a 5 jsou opět případy, kdy ustanovení odst. 3 nelze použít – ustanovení odst. 3 se nevztahuje na území, na kterých se prokazatelně nalézají archeologické nálezy, a nevztahuje se na záměry posuzované z hlediska vlivů na životní prostředí a na záměry ve zvláště chráněných územích.
Kdy není vyžadováno územní rozhodnutí o využití území ani územní souhlas?
Taxativní výčet uvedený v § 80 odst. 3 SZ představuje skupinu záměrů, které nevyžadují posouzení ze strany stavebního úřadu, tzn. ani vydání územního rozhodnutí o využití území a ani vydání územního souhlasu. Jedná se o:
- terénní úpravy do 1,5 m výšky nebo hloubky o výměře do 300 m2 na pozemcích, které nemají společnou hranici s veřejnou pozemní komunikací nebo veřejným prostranstvím (ve smyslu § 34 zákona č. 128/2000 Sb.), pokud nedochází k nakládání s odpady; terénními úpravami jsou podle § 3 odst. 1 SZ zemní práce a změny terénu, jimiž se podstatně mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry, těžební a jim podobné a s nimi související práce; nesmí však jít o hornickou činnost nebo činnost prováděnou hornickým způsobem. Stavební zákon uvádí příklady terénních úprav jako různé skladovací a odstavné plochy, násypy, zavážky, úpravy pozemků pro zřízení hřišť a sportovišť, těžební práce na povrchu apod.;
- odstavné, manipulační, prodejní, skladové nebo výstavní plochy do 300 m2, které neslouží pro skladování nebo manipulaci s hořlavými látkami nebo látkami, které mohou způsobit znečištění životního prostředí; charakteristika hořlavých látek a pravidla pro jejich posuzování vyplývají z právní úpravy zákona o chemických látkách a zákona o požární ochraně;
- změny druhu pozemku o výměře do 300 m2;
- terénní úpravy v přirozených korytech vodních toků a na pozemcích sousedících s nimi, jimiž se podstatně nemění přirozená koryta vodních toků; podle § 15a odst. 3 vodního zákona tyto terénní úpravy nevyžadují ani vydání stavebního povolení, ani ohlášení;
- úpravy pozemků, které mají vliv na schopnost vsakování vody, provedené na pozemku rodinného domu nebo na pozemku stavby pro rodinnou rekreaci, které souvisejí nebo podmiňují bydlení nebo rodinnou rekreaci, neslouží ke skladování hořlavých látek nebo výbušnin, a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejich provedení bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci; typickým příkladem jsou různé zpevněné plochy na zahradách (na pozemcích rodinných domů a staveb pro rekreaci), např. kolem bazénu, posezení apod.
Rozhodnutí o změně vlivu užívání stavby na území (§ 81 SZ) stanoví podmínky pro změnu užívání stavby, která má vliv na životní prostředí, nebo nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Jde o územní rozhodnutí, kterým se stanoví podmínky pro změnu užívání stavby, spočívající pouze ve změně užívání stavby. Jde však o takovou změnu v užívání, která má vliv na životní prostředí, nebo která vyvolá nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.
Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků stanoví podmínky pro nové rozdělení nebo scelení pozemků (§ 82 SZ). Žádost musí podat všichni vlastníci všech dotčených pozemků, které jsou předmětem rozhodnutí, nebo oprávněná osoba za účelem uplatňování předkupního práva pro veřejně prospěšné stavby. Rozhodnutí se vydává v případech, kdy je třeba stanovit podmínky pro nové dělení nebo scelování. Pokud není nutné stanovovat podmínky, postupuje stavební úřad tak, že vydává pouhé sdělení o dělení nebo scelování pozemků (tím potvrzuje, že není třeba stanovit podmínky a schvaluje navrhovaný záměr).
Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků se nevydává v případě, že podmínky pro rozdělení nebo scelení pozemků jsou dány regulačním plánem, jiným rozhodnutím stavebního úřadu (např. rozhodnutím o umístění stavby), nebo rozhodnutím podle zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách (komplexními pozemkovými úpravami je již řešeno).
Jak řešit přístup na pozemek?
V případě žádosti o dělení nebo scelování pozemků je třeba, aby byl zajištěn ke všem nově vzniklým pozemkům (scelovaným i rozdělovaným) přístup z veřejně přístupné pozemní komunikace (podle § 12 vyhlášky č. 503/2006 Sb.).
Častou otázkou je, jestli je možné tento přístup zajistit např. zřízením věcného břemene a jestli je to nutné také v případě, kdy sousední pozemek (který již navazuje na veřejnou pozemní komunikaci) je stejného vlastníka jako pozemek bez přístupu. V druhém případě je argumentováno tím, že přístup je v tomto případě „zajištěn“ i bez věcného břemene, jelikož oba pozemky mají stejného vlastníka. To ovšem neřeší případný prodej v budoucnu. Stačí ale zřízení věcného břemene?
Podle § 20 odst. 3 vyhlášky č. 501/2006 Sb. se pozemek vždy vymezuje tak, aby svými vlastnostmi, zejména velikostí, polohou, plošným a prostorovým uspořádáním, umožňoval využití pro navrhovaný účel a byl dopravně napojen na veřejně přístupnou pozemní komunikaci. Z uvedeného vyplývá, že věcné břemeno nestačí.
Rozhodnutí o ochranném pásmu chrání stavbu, zařízení nebo pozemek před negativními vlivy okolí, nebo chrání okolí stavby či zařízení nebo pozemku před jejich negativními účinky (§ 83 SZ). Většinou se toto rozhodnutí vydává současně při rozhodování o příslušném záměru. Podmínky ochrany bývají vyjádřeny formou omezení, zákazů.
Tento druh rozhodnutí může plnit dvě úlohy:
- stanoví podmínky pro ochranu stavby, zařízení nebo pozemku před negativními vlivy okolí;
- nebo se jím chrání okolí stavby či zařízení nebo pozemku před jejich negativními vlivy.
Může být např. určen způsob provádění staveb, těžebních prací, nebo jsou naopak stanovena omezení činností v dotčených stavbách. Důvodů těchto omezení může být celá řada, např. se může jednat o důvody z hlediska ochrany ovzduší, vodních zdrojů, ložisek nerostů apod.
V této souvislosti je nutné si uvědomit, že ne všechna ochranná pásma vznikají územním rozhodnutím. Rozhodnutí o ochranném pásmu se nevydává, jestliže podmínky ochrany jsou stanoveny zvláštním právním předpisem nebo na jeho základě. Pokud je tedy ochranné pásmo konkrétní stavby dáno ze zákona, např. ochranné pásmo dráhy nebo silniční komunikace, vzniká toto ochranné pásmo současně s umístěním dané stavby automaticky (nabytím právní moci rozhodnutí o umístění stavby). Další možností vzniku ochranného pásma je např. vydání opatření obecné povahy, což se využívá např. v případě ochranných pásem vodních zdrojů. Přehled o existujících ochranných pásmech v daném území je možné získat z výkresu limitů využití území, který je součástí územně analytických podkladů.
Územní rozhodnutí vydává:
- místně příslušný obecný stavební úřad (§ 13 odst. 1 SZ);
- ministerstvo pro místní rozvoj (§ 13 odst. 2 nebo § 17 odst. 3 SZ);
- újezdní úřad (§ 16 odst. 1 SZ);
- obvodní báňský úřad (§ 16 odst. 3 SZ);
- případně krajský úřad (§ 17 odst. 2 SZ).
Územní rozhodnutí vydává podle § 84 odst. 1 SZ příslušný stavební úřad na základě územního řízení nebo zjednodušeného územního řízení.
Je-li k územnímu řízení, kterým se vydává rozhodnutí o změně využití území nebo o ochranném pásmu, příslušný podle zvláštních právních předpisů jiný správní orgán než stavební úřad, rozhodne tento orgán podle § 84 odst. 2 SZ jen v souladu se závazným stanoviskem stavebního úřadu.
6.3 ÚZEMNÍ ŘÍZENÍ
Územní řízení je klasickým správním řízením, jehož výsledkem je vydání územního rozhodnutí. Je vedeno postupy podle stavebního zákona a vztahuje se na něj i obecná úprava správního řízení podle správního řádu. Územní řízení je zahájeno dnem podání žádosti.
Žádost o vydání územního rozhodnutí musí podle § 86 SZ obsahovat (kromě obecných náležitostí podle správního řádu) základní údaje o požadovaném záměru a identifikační údaje o pozemku nebo stavbě, na nichž se má záměr uskutečnit. Nedílnou součástí je i uvedení osob, které mají vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním pozemkům nebo stavbám na nich, jestliže může být jejich právo územním rozhodnutím přímo dotčeno. Žadatel tedy musí dodat seznam (identifikaci) těchto dotčených osob. Následně stavební úřad vymezí v souladu s § 85 SZ okruh účastníků řízení. V případě řízení s velkým počtem účastníků (více než 30) se v žádosti o vydání územního rozhodnutí účastníci řízení podle § 85 odst. 2 písm. b) SZ identifikují označením pozemků a staveb evidovaných v katastru nemovitostí dotčených vlivem záměru (§ 86 odst. 6 SZ).
Žádosti o vydání územního rozhodnutí se podávají na formulářích, které jsou uvedeny v přílohách č. 1 až 5 vyhlášky č. 503/2006 Sb. Podávání žádostí na formulářích je ve smyslu § 196 odst. 1 SZ povinné (žádost je možné podat i v elektronické podobě podepsanou elektronickým podpisem). Formuláře žádostí jsou rozděleny na dvě části. V části A je samotný formulář, v části B jsou uvedeny přílohy, které se k žádosti přikládají (rozsah příloh se odvíjí od konkrétního záměru).
K žádosti o vydání územního rozhodnutí žadatel připojí podle § 86 odst. 2 a 3 SZ a vyhlášky č. 503/2006 Sb. zejména:
- doklady prokazující vlastnické právo (nelze-li tato práva ověřit v katastru nemovitostí dálkovým přístupem), nebo doklad o právu založeném smlouvou provést stavbu nebo opatření k pozemkům nebo stavbám, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn; jestliže žadatel nemá vlastnické právo, smlouvu nebo doklad o právu provést stavbu nebo opatření k pozemku nebo stavbě (tj. správní rozhodnutí vydaná podle dříve platných právních předpisů, na základě kterých vznikala věcná břemena opravňující stavebníka provést stavbu – tato věcná břemena se neevidovala a nejsou ani zapsána v katastru nemovitostí, zejména se jedná o věcná břemena u souborů staveb technické infrastruktury na základě zákona č. 79/1957 Sb., o výrobě, rozvodu a spotřebě elektřiny a na něj navazujících právních předpisů), předloží souhlas jejich vlastníka; to neplatí, lze-li pozemek nebo stavbu vyvlastnit;
- závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů (nejde-li o koordinované závazné stanovisko nebo závazné stanovisko vydávané správním úřadem, který je příslušný vydat územní rozhodnutí); koordinované závazné stanovisko, závazná stanoviska, rozhodnutí, stanoviska, popř. vyjádření dotčených orgánů jsou součástí dokladové části dokumentace;
- stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury (mohou je na základě zmocnění vlastníků infrastruktury nebo na základě smluvních vztahů vydávat i správci nebo provozovatelé) k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem (jsou součástí dokladové části dokumentace);
- smlouvy s příslušnými vlastníky veřejné dopravní a technické infrastruktury nebo plánovací smlouvu (v případě infrastruktury ve vlastnictví obce), vyžaduje-li záměr vybudování nové nebo úpravu stávající veřejné dopravní a technické infrastruktury;
- dokumentaci pro vydání územního rozhodnutí, která obsahuje průvodní zprávu, souhrnnou technickou zprávu, výkresovou dokumentaci a dokladovou část.
Vlastníci technické infrastruktury (§ 161 odst. 1 SZ)
Vlastníci technické infrastruktury jsou povinni vést o ní evidenci. Tato evidence musí obsahovat:
1. polohové umístění;
2. ochranu;
3. v odůvodněných případech i výškové umístění (s ohledem na charakter technické infrastruktury).
Na žádost pořizovatele územně analytických podkladů, územní studie nebo územně plánovací dokumentace, obecního úřadu, žadatele o vydání regulačního plánu nebo územního rozhodnutí, stavebníka nebo osoby jím zmocněné musí vlastník technické infrastruktury ve lhůtě do 30 dnů sdělit údaje o její poloze, podmínkách napojení, ochrany a další údaje nezbytné pro projektovou činnost a provedení stavby.
Informace mohou být poskytnuty v digitální podobě. Vlastník technické infrastruktury je oprávněn požadovat na žadateli úhradu nákladů spojených s poskytnutím požadovaných údajů, nejvýše však do výše nákladů na pořízení jejich kopií, nosičů dat a nákladů na doručení.
Obsah a rozsah dokumentace je uveden v jednotlivých přílohách vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění vyhlášky č. 62/2013 Sb. V příloze č. 1 je uveden obsah a rozsah dokumentace pro vydání rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení, v příloze č. 2 je uveden rozsah a obsah dokumentace pro vydání rozhodnutí o změně využití území a v příloze č. 3 je uveden obsah a rozsah dokumentace pro vydání rozhodnutí o změně vlivu užívání stavby na území. Dokumentace se vždy zpracovává s ohledem na podmínky v území a charakter stavby, nebo s ohledem na charakter navrhované změny.
Dokumentace vždy musí být zpracována autorizovanou osobou – projektantem. Tato povinnost vyplývá z ustanovení § 158 odst. 1 SZ, kde je stanoveno, že vybrané činnosti ve výstavbě mohou vykonávat pouze fyzické osoby, které získaly oprávnění k jejich výkonu podle zvláštního právního předpisu, kterým je zákon č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, ve znění pozdějších předpisů. Podle tohoto zákona může dokumentaci pro vydání územního rozhodnutí zpracovávat autorizovaný architekt, autorizovaný inženýr a v určitých případech i autorizovaný technik (§ 17, 18 a 19 zákona č. 360/1992 Sb.). Autorizovaný technik je oprávněn vypracovávat dokumentaci pro vydání územního rozhodnutí a projektovou dokumentaci, jestliže celá přísluší jeho oboru. V ostatních případech může vypracovávat příslušné části dokumentace pro vydání územního rozhodnut, vždy v rozsahu oboru, popř. specializace, pro který mu byla udělena autorizace; tímto způsobem se může podílet na vypracování dokumentace zpracovávané autorizovaným architektem nebo autorizovaným inženýrem.
Projektant je podle § 159 odst. 1 a 2 SZ povinen při zpracování dokumentace dbát právních předpisů (tj. i obecných požadavků na výstavbu) a působit v součinnosti s dotčenými orgány.
Projektant odpovídá vždy za správnost, celistvost a úplnost jím zpracované dokumentace, zejména za respektování požadavků z hlediska ochrany veřejných zájmů a za jejich koordinaci. Není-li projektant způsobilý zpracovat celou dokumentaci sám, musí si přizvat k jejímu zpracování osobu s oprávněním pro příslušný obor, ale za zpracování dokumentace jako celku zodpovídá projektant. Pokud dokumentace pro vydání územního rozhodnutí není zpracována projektantem, stavební úřad podle § 86 odst. 5 SZ zastaví řízení.
Stanoví-li tak zvláštní právní předpis, nebo pokud bude navrhovaný záměr svými negativními vlivy překračovat limitní hodnoty stanovené zvláštními právními předpisy za hranicí pozemku určeného k jeho realizaci, předloží žadatel současně žádost o vydání rozhodnutí o ochranném pásmu (§ 86 odst. 4 SZ).
Po podání žádosti posoudí stavební úřad, zda žádost obsahuje všechny zákonem požadované náležitosti a přílohy. V případě, že není žádost úplná, stavební úřad usnesením řízení přeruší, a vyzve žadatele k odstranění nedostatků žádosti (stanoví lhůtu pro doplnění). Důvodem pro přerušení řízení může být i chybějící posouzení od některého dotčeného orgánu. Řízení stavební úřad přeruší také v tom případě, že záměr klade takové požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, že jej nelze bez vybudování příslušných nových staveb a zařízení nebo úpravy stávajících realizovat. Podle § 88 SZ zároveň vyzve žadatele k předložení plánovací smlouvy, pokud se záměr dotýká veřejné dopravní a technické infrastruktury ve vlastnictví obce, nebo smlouvy s příslušnými vlastníky veřejné dopravní a technické infrastruktury, a stanoví mu k tomu přiměřenou lhůtu. Obsah plánovací smlouvy je upraven v příloze č. 13 k vyhlášce č. 500/2006 Sb. Nebude-li žádost ve stanovené lhůtě doplněna či upravena (dodány požadované smlouvy), stavební úřad usnesením zastaví řízení. Stavební úřad řízení zastaví také v případě, že dokumentace pro vydání územního rozhodnutí není zpracována projektantem. Usnesení o přerušení i zastavení řízení se doručuje pouze žadateli.
V případě, že je žádost o vydání územního rozhodnutí úplná a dalšího projednání schopná, stavební úřad oznámí zahájení územního řízení a k projednání žádosti nařídí ústní jednání. Je-li to účelné, spojí jej s ohledáním na místě. Oznámení o konání ústního jednání se doručí nejméně 15 dnů předem. Oznámení o zahájení územního řízení a další úkony v řízení se doručují účastníkům řízení podle § 85 odst. 1 a 2 SZ a dotčeným orgánům jednotlivě.
Účastníci územního řízení (§ 85 SZ)
Účastníky územního řízení jsou žadatel a obec, na jejímž území má být požadovaný záměr uskutečněn (uplatňuje námitky k ochraně zájmů obce a zájmů občanů obce). Účastníky územního řízení dále jsou:
- vlastník pozemku nebo stavby, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn (není-li sám žadatelem), nebo ten, kdo má jiné věcné právo k tomuto pozemku nebo stavbě;
- osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno;
- osoby, o kterých tak stanoví zvláštní právní předpis, tj. zejména občanská sdružení ve smyslu § 70 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny.
Účastníky řízení nejsou nájemci bytů, nebytových prostor nebo pozemků.
V řízení s velkým počtem účastníků (více než 30) se oznámení o zahájení řízení a další úkony v řízení doručují postupem podle § 144 odst. 6 správního řádu, tj. veřejnou vyhláškou. V tomto případě se doručuje jednotlivě pouze účastníkům řízení podle § 27 odst. 1 SŘ. Účastníci řízení podle § 85 odst. 2 písm. b) SZ (osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno) se v oznámení o zahájení řízení a v dalších úkonech v řízení doručovaných veřejnou vyhláškou identifikují označením pozemků a staveb evidovaných v katastru nemovitostí dotčených vlivem záměru.
Stavební úřad může upustit od ústního jednání, jsou-li mu dobře známy poměry v území a žádost poskytuje dostatečný podklad pro posouzení záměru. Upustí-li stavební úřad od ústního jednání, stanoví lhůtu, do kdy mohou účastníci řízení uplatnit námitky a dotčené orgány závazná stanoviska; tato lhůta nesmí být kratší než 15 dnů.
V případě některých záměrů stavební úřad nařídí k projednání žádosti veřejné ústní jednání. Stavební úřad může nařídit veřejné ústní jednání v případech záměrů, pro které bylo vydáno stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí (EIA). Veřejné ústní jednání nařídí stavební úřad vždy případech záměrů umísťovaných v území, ve kterém nebyl vydán územní plán. Konání veřejného ústního jednání se oznamuje veřejnosti veřejnou vyhláškou, která musí být vyvěšena nejméně 30 dnů předem. Po tuto dobu musí stavební úřad umožnit každému nahlédnout do podkladů pro vydání rozhodnutí. U záměrů, zasahujících do území několika obcí, se doručuje oznámení o zahájení řízení a další úkony v řízení vyvěšením na úředních deskách příslušných obecních úřadů.
V případě, že bylo nařízeno veřejné ústní jednání, musí žadatel zajistit, aby informace o jeho záměru a o tom, že podal žádost o vydání územního rozhodnutí, byla vyvěšena na místě určeném stavebním úřadem v oznámení (bezodkladně poté, co bylo oznámeno zahájení územního řízení a nařízeno veřejné ústní jednání), a to do doby konání veřejného ústního jednání. Informace obsahuje údaje o žadateli, o předmětu územního řízení a o veřejném ústním jednání. Součástí informace je grafické vyjádření záměru, popřípadě jiný podklad, z něhož lze usuzovat na architektonickou a urbanistickou podobu záměru a na jeho vliv na okolí. Pokud žadatel uvedenou povinnost nesplní, stavební úřad nařídí opakované veřejné ústní jednání, pokud mělo porušení této povinnosti žadatele za následek zkrácení práv účastníků územního řízení. V případě, že se neprokáže opak, má se za to, že žadatel povinnost vyvěšení informace splnil.
Závazná stanoviska dotčených orgánů a námitky účastníků řízení musí být uplatněny nejpozději při ústním jednání, případně při veřejném ústním jednání; jinak se k nim nepřihlíží. Veřejnost uplatňuje připomínky nejpozději při veřejném ústním jednání; jinak se k nim nepřihlíží. Jestliže dojde k upuštění od ústního jednání, musí být závazná stanoviska dotčených orgánů a námitky účastníků řízení uplatněny ve stanovené lhůtě; jinak se k nim nepřihlíží. K závazným stanoviskům a námitkám k věcem, o kterých bylo rozhodnuto při vydání územního nebo regulačního plánu, se nepřihlíží.
V jednoduchých věcech, zejména lze-li rozhodnout na základě dokladů předložených žadatelem, rozhodne stavební úřad bez zbytečného odkladu, nejdéle však do 60 dnů ode dne zahájení územního řízení. Ve zvlášť složitých případech, zejména pokud stavební úřad nařídil k projednání žádosti veřejné ústní jednání, stavební úřad rozhodne nejdéle do 90 dnů.
Stavební úřad je povinen před vydáním územního rozhodnutí (obdobně i u jiného úkonu směřujícího k umístění záměru v území) posoudit soulad záměru s požadavky § 90 stavebního zákona. Stavební úřad posuzuje, zda je záměr žadatele v souladu s vydanou územně plánovací dokumentací a PÚR (závaznost dána stavebním zákonem). Soulad záměru s územně plánovací dokumentací je pro umísťování a prostorové uspořádání staveb rozhodující. Územně plánovací dokumentace mj. chrání veřejné zájmy v území a významným způsobem předurčuje výsledek územního řízení. Stavební úřad dále zkoumá soulad s cíli a úkoly územního plánování (zejména s charakterem území, požadavky na ochranu nezastavěného území), s požadavky na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území, s požadavky stavebního zákona a jeho prováděcích právních předpisů (mj. obecné požadavky na využívání území, obecné technické požadavky na stavby a obecné technické požadavky na bezbariérové užívání stavby), s požadavky na dopravní a technickou infrastrukturu a s požadavky na ochranu veřejných zájmů podle zvláštních právních předpisů.
Umístění záměru musí splnit mj. požadavky zejména tří prováděcích vyhlášek k SZ:
- vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění vyhlášky č. 269/2009 Sb.;
- vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění vyhlášky č. 20/2012 Sb.;
- vyhláška č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích, zabezpečujících bezbariérové užívání staveb.
Stavební úřad je povinen vyhodnotit, zda žadatel průkazným způsobem vyhověl požadavkům daným nejen stavebním zákonem, ale i těmito vyhláškami. Pro umístění záměru je nejdůležitější splnění požadavků vyplývajících z vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, která stanovuje základní požadavky pro vymezování pozemků a požadavky pro umísťování staveb na pozemcích, včetně nezbytných odstupů staveb. Tato vyhláška stanovuje také např. požadavky na řešení odstavných a parkovacích stání, řešení odpadů, vsakování a odvádění dešťových vod atd. V § 26 této vyhlášky jsou uvedena ustanovení, ze kterých je podle § 169 SZ možná výjimka.
Je možné udělovat výjimky ze stavebního zákona?
Ze stavebního zákona výjimky udělovat nelze. Výjimky lze udělit pouze v souladu s ustanovením § 169 stavebního zákona z některých prováděcích vyhlášek k tomuto zákonu, ve kterých je to výslovně uvedeno.
Výsledkem územního řízení je územní rozhodnutí, kterým stavební úřad schvaluje navržený záměr a stanovuje podmínky pro využití a ochranu území, podmínky pro další přípravu a realizaci záměru, zejména pro projektovou přípravu stavby. Vyžaduje-li to posouzení veřejných zájmů při provádění stavby, při kontrolních prohlídkách stavby nebo při vydávání kolaudačního souhlasu, může uložit zpracování prováděcí dokumentace stavby. V rozhodnutí stavební úřad stanoví dobu platnosti rozhodnutí, má-li být delší, než stanoví stavební zákon (standardně 2 roky ode dne nabytí právní moci, stavební úřad může stanovit v odůvodněných případech lhůtu delší, nejdéle však 5 let). U staveb dočasných nebo v rozhodnutí o změně využití území pro dočasné činnosti stanoví lhůtu pro odstranění stavby nebo ukončení činnosti a následný způsob úpravy území.
Není-li záměr žadatele v souladu s požadavky uvedenými v § 90 SZ, nebo jestliže by umístěním a realizací záměru mohly být ohroženy zájmy chráněné stavebním zákonem nebo zvláštními právními předpisy, stavební úřad žádost o vydání územního rozhodnutí zamítne.
Stavební úřad může v územním rozhodnutí u staveb a terénních úprav uvedených v § 104 odst. 1 písm. f) až i) SZ, jestliže to nevylučuje povaha věci, ochrana veřejných zájmů podle zvláštních právních předpisů nebo ochrana práv účastníků řízení, stanovit, že k jejich provedení nebude vyžadovat ohlášení (§ 78 odst. 6 SZ).
Pro doručování územního rozhodnutí platí stejné zásady jako pro doručování oznámení o zahájení územního řízení. Po dni nabytí právní moci územního rozhodnutí stavební úřad doručí žadateli stejnopis písemného vyhotovení územního rozhodnutí, opatřený doložkou právní moci spolu s ověřenou grafickou přílohou (celková situace v měřítku katastrální mapy, popřípadě další vybraná část dokumentace); stejnopis písemného vyhotovení územního rozhodnutí opatřený doložkou právní moci doručí také místně příslušnému obecnímu úřadu, pokud není stavebním úřadem, a jde-li o stavby podle § 15 nebo 16 SZ, také stavebnímu úřadu příslušnému k povolení stavby.
Platnost územního rozhodnutí o umístění stavby, změně využití území, vlivu užívání stavby na území a o dělení nebo scelování pozemků je podle § 93 SZ 2 roky ode dne nabytí právní moci, nestanoví-li stavební úřad v odůvodněných případech lhůtu delší, nejdéle však 5 let. Rozhodnutí o ochranném pásmu platí po dobu trvání stavby, zařízení nebo chráněného útvaru, nestanoví-li stavební úřad jinou lhůtu.
Územní rozhodnutí nepozbývá platnosti:
- bylo-li na základě žádosti podané v době jeho platnosti vydáno pravomocné stavební povolení nebo jiné obdobné rozhodnutí podle SZ nebo zvláštních právních předpisů, nebo nabyl-li v době jeho platnosti právních účinků souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru;
- bylo-li v době jeho platnosti započato s využitím území pro stanovený účel v případech, kdy se povolovací rozhodnutí nebo jiný úkon nevydává;
- vzniklo-li na základě oznámení stavebního záměru posouzeného autorizovaným inspektorem, podaného v době platnosti, právo stavební záměr realizovat;
- byla-li na základě návrhu veřejnoprávní smlouvy nahrazující stavební povolení, podaného v době jeho platnosti, uzavřena tato veřejnoprávní smlouva a tato veřejnoprávní smlouva nabyla účinnosti.
Územní rozhodnutí pozbývá platnosti též dnem, kdy stavební úřad obdržel sdělení žadatele, že upustil od záměru, ke kterému se rozhodnutí vztahuje; to neplatí, byla-li realizace záměru již zahájena.
Územní rozhodnutí lze podle § 94 SZ změnit pouze na žádost oprávněného, jestliže se změnila územně plánovací dokumentace nebo jiné podklady pro územní rozhodnutí nebo podmínky v území, a to tak, že se jeho dosavadní část nahradí novým územním rozhodnutím. Návrh na změnu územního rozhodnutí projedná stavební úřad v rozsahu této změny. Platnost původního územního rozhodnutí není dotčena, pokud není současně výslovně rozhodnuto o změně jeho platnosti podle § 93 odst. 3 SZ. Rozhodnutí o ochranném pásmu lze změnit nebo zrušit i na žádost toho, komu z něj vyplývá povinnost; vyžaduje-li to veřejný zájem, lze rozhodnutí o ochranném pásmu změnit nebo zrušit i z podnětu dotčeného orgánu podle zvláštního právního předpisu. Územní rozhodnutí lze z moci úřední změnit nebo zrušit v řízení o umístění veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření.
Podá-li žadatel na příslušném formuláři žádost o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení podle § 94a SZ a připojí společnou dokumentaci, je zahájeno společné řízení. Společná dokumentace musí splňovat požadavky na dokumentaci pro vydání územního rozhodnutí a požadavky na projektovou dokumentaci pro vydání stavebního povolení. Stavební úřad může podle § 78 odst. 3 SZ vést společné územní a stavební řízení, jsou-li podmínky v území jednoznačné, zejména je-li pro území vydán územní plán nebo regulační plán. Pokud povaha věci nebo závazné stanovisko dotčeného orgánu společné řízení vylučuje, rozhodne stavební úřad o vyloučení povolení stavby ze společného řízení a stavební řízení přeruší do nabytí právní moci územního rozhodnutí.
Pravidla pro projednání žádosti, doručování, uplatňování závazných stanovisek dotčených orgánů a námitek účastníků řízení jsou popsána v § 94a SZ a jsou víceméně obdobná jako při územním a stavebním řízení. Před vydáním rozhodnutí stavební úřad přezkoumá žádost podle § 90 a 111 SZ. Výroková část společného rozhodnutí obsahuje 2 výroky – výrok o umístění stavby a výrok o povolení stavby. Výrok o povolení stavby je vykonatelný nabytím právní moci výroku o umístění stavby. Postupy po dni nabytí právní moci výroku o umístění stavby jsou stejné jako v klasickém územním řízení. Po dni nabytí právní moci výroku o povolení stavby postupuje stavební úřad podle § 115 odst. 3 SZ.
Doba platnosti společného rozhodnutí je 2 roky, jestliže stavba byla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci. Dobu platnosti společného rozhodnutí může stavební úřad prodloužit na základě odůvodněné žádosti stavebníka podanou před jejím uplynutím.
6.4 ZJEDNODUŠENÉ ÚZEMNÍ ŘÍZENÍ
Zjednodušené územní řízení představuje speciální postup, kdy je územní rozhodnutí vydáno bez předchozího správního řízení. Zjednodušené územní řízení je možné využít pouze pro rozhodnutí o umístění stavby, rozhodnutí o změně využití území, rozhodnutí o změně vlivu užívání stavby na území, rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků. Zjednodušené územní řízení nelze vést v případě rozhodnutí o ochranném pásmu a nelze jej spojit se stavebním řízením.
Zjednodušené územní řízení může být vedeno pouze v tom případě, že jsou splněny podmínky uvedené v § 95 odst. 1 SZ. Zjednodušené územní řízení může být vedeno:
- pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše (nelze využít v nezastavěném území);
- záměr nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí;
- žádost je doložena závaznými stanovisky, popř. rozhodnutím dotčených orgánů (mohou, na rozdíl od územního souhlasu, obsahovat podmínky, které pak budou součástí návrhu výroku rozhodnutí);
- žádost je doložena souhlasem účastníků řízení, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům nebo stavbám na nich, jež jsou předmětem územního řízení, nebo mají společnou hranici s těmito pozemky (souhlas s navrhovaným záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu).
Žádost musí mít všechny předepsané náležitosti (nevede se řízení, a proto nelze přerušit řízení a vyzvat žadatele k doplnění žádosti). Žádost o vydání příslušného druhu územního rozhodnutí ve zjednodušeném územním řízení se podává na formulářích, jejichž obsahové náležitosti jsou stanoveny v přílohách č. 1 až 4 vyhlášky č. 503/2006 Sb. K žádosti se přikládají doklady prokazující vlastnické právo žadatele, nebo smlouvu nebo doklad o právu provést stavbu nebo opatření k pozemkům nebo stavbám, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn (tyto doklady se připojují, nelze-li tato práva ověřit v katastru nemovitostí dálkovým přístupem). K žádosti musí být doložena dokumentace ve stejném rozsahu jako k žádosti o vydání územního rozhodnutí v klasickém územním řízení. Součástí této dokumentace, dokladové části E podle přílohy č. 1 až 3 vyhlášky č. 499/2006 Sb., jsou závazná stanoviska dotčených orgánů, popř. jejich rozhodnutí. Stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury se připojují v případě, že bude na tuto infrastrukturu stavba napojena. Stanoviska vlastníků dané infrastruktury se mohou vázat i na podmínky, které vyplývají ze stanovených ochranných a bezpečnostních pásem kolem této infrastruktury.
Pokud žádost nesplňuje podmínky pro zjednodušené územní řízení, stavební úřad rozhodne usnesením o provedení územního řízení (usnesení se oznamuje pouze žadateli a nelze se proti němu odvolat); lhůta pro vydání rozhodnutí začíná běžet od právní moci usnesení a žádost o vydání rozhodnutí ve zjednodušeném územním řízení se dále projednává v klasickém územním řízení. Ve vydaném usnesení lze i vyzvat žadatele k doložení dalších podkladů, potřebných k projednání žádosti a rozhodnutí o umístění záměru (v usnesení stavební úřad stanoví lhůtu pro doložení potřebných dokladů, současně i územní řízení přeruší do doby jejich doložení a poučí žadatele o následcích neodstranění nedostatků ve stanovené lhůtě).
Pokud žádost splňuje podmínky pro zjednodušené územní řízení, stavební úřad posoudí záměr žadatele podle § 90 SZ, vyhotoví návrh výroku rozhodnutí, který vyvěsí na úřední desce po dobu 15 dnů (zveřejňuje pouze výrok, nikoliv celé územní rozhodnutí); návrh výroku se doručí žadateli a dotčeným orgánům jednotlivě.
Žadatel je povinen zajistit vyvěšení informace o návrhu výroku rozhodnutí po dobu 15 dnů na místě určeném stavebním úřadem. Informace obsahuje podle § 95 odst. 4 SZ a § 14 vyhlášky č. 503/2006 Sb. údaje o žadateli, o předmětu územního řízení, návrh výroku příslušného územního rozhodnutí, upozornění o způsobu a lhůtách podávání námitek atd. Součástí informace je grafické vyjádření záměru, popřípadě jiný podklad, z něhož lze usuzovat o architektonické nebo urbanistické podobě záměru a o jeho vlivu na okolí. Grafické vyjádření záměru se odvíjí od vyžadovaného druhu územního rozhodnutí, náležitosti jsou obdobné jako u grafické přílohy rozhodnutí v klasickém správním řízení, např. pro rozhodnutí o umístění stavby obsahuje zejména celkovou situaci v měřítku katastrální mapy se zakreslením stavebního pozemku, požadovaného umístění stavby, s vyznačením vazeb a vlivů na okolí, zejména vzdáleností od hranic pozemku a sousedních staveb. Pokud žadatel informaci nevyvěsí, stavební úřad opakuje vyvěšení návrhu výroku rozhodnutí na úřední desce, nebo rozhodne usnesením o provedení územního řízení, pokud mělo porušení této povinnosti žadatele za následek zkrácení práv účastníků územního řízení.
Proti návrhu výroku rozhodnutí je možno podat výhrady dotčených orgánů (pokud v něm nejsou obsaženy podmínky uplatněné v jejich závazném stanovisku, nebo pokud je záměr navržen v rozporu s jejich rozhodnutím), a námitky účastníků (všichni účastníci ve smyslu § 85 SZ; k námitkám účastníků, kteří souhlasili se záměrem, se nepřihlíží, pokud se nezměnily podklady pro jejich souhlas), a to písemně ve lhůtě 15 dnů ode dne vyvěšení návrhu výroku na úřední desce.
Pokud byly ve lhůtě uplatněny výhrady nebo námitky, rozhodne stavební úřad usnesením o provedení územního řízení. V opačném případě se rozhodnutí pokládá za vydané, nelze se proti němu dále odvolat a následný den po uplynutí lhůty pro uplatnění výhrad nebo námitek nabývá právní moci.
Po dni nabytí právní moci územního rozhodnutí stavební úřad doručí žadateli stejnopis písemného vyhotovení úplného územního rozhodnutí, včetně odůvodnění, opatřený doložkou právní moci spolu s ověřenou grafickou přílohou, kterou tvoří celková situace v měřítku katastrální mapy, popřípadě další vybraná část dokumentace; stejnopis písemného vyhotovení územního rozhodnutí opatřený doložkou právní moci doručí také obci, pokud není stavebním úřadem, a jde-li o stavbu podle § 15 nebo 16 SZ, také stavebnímu úřadu příslušnému k povolení stavby.
6.5 ÚZEMNÍ SOUHLAS
Nejpoužívanější zjednodušující formou územního rozhodování je územní souhlas, a to i přes to, že využití územního souhlasu je vázané na splnění zákonem stanovených podmínek a je možné jen u taxativního výčtu záměrů podle § 96 odst. 2 SZ. Výčet záměrů, které nalezneme v § 96 odst. 2 SZ, představuje skupinu jednodušších záměrů.
Územní souhlas je možné využít pouze tehdy, pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše (v nezastavěném území nelze územní souhlas využít, a to ani tehdy, jestliže jde o stavbu, pro kterou by územní souhlas běžně postačil). Realizací záměru se nesmí podstatně změnit poměry v území (zde je prostor pro správní uvážení stavebního úřadu) a záměr nesmí vyžadovat nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu (napojení na stávající infrastrukturu je možné, nesmí být její úpravy, rozšíření, zkapacitnění, budování nové). Stavební zákon ukládá také doložení souhlasných závazných stanovisek, popřípadě souhlasných rozhodnutí dotčených orgánů (čistý souhlas bez podmínek). To znamená, že pokud by dotčený orgán pro umístění záměru ve svém závazném stanovisku stanovil podmínky, které by musely být uloženy rozhodnutím, nelze územní souhlas využít. Za určitých podmínek jsou vyžadovány také souhlasy sousedů se společnou hranicí (více dále v textu). Územní souhlas nelze vydat v případech záměrů posuzovaných ve zjišťovacím řízení, nebo pro které bylo vydáno stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí (EIA) podle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí.
Žádost o územní souhlas se podává na formuláři, který je v příloze č. 7 vyhlášky č. 503/2006 Sb. K žádosti o územní souhlas žadatel připojí zejména:
- doklady prokazující jeho vlastnické právo, smlouvu nebo doklad o právu provést stavbu nebo opatření k pozemkům nebo stavbám, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn; tyto doklady se připojují, nelze-li tato práva ověřit v katastru nemovitostí. Jestliže žadatel nemá vlastnické právo, smlouvu nebo doklad o právu provést stavbu nebo opatření k pozemku nebo stavbě, předloží souhlas jejich vlastníka; to neplatí, lze-li pozemek nebo stavbu vyvlastnit;
- souhlasná závazná stanoviska, popřípadě souhlasná rozhodnutí dotčených orgánů podle zvláštních právních předpisů, popřípadě rozhodnutí podle § 169 odst. 3 a 4 SZ;
- stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení, nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem;
- souhlasy osob, které mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům nebo stavbám na nich a tyto pozemky mají společnou hranici s pozemkem, na kterém má být záměr uskutečněn (souhlasy sousedů se společnou hranicí); souhlas s navrhovaným záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu; souhlas se nevyžaduje v případech stavebních záměrů uvedených v § 103 SZ, pokud nejsou umístěny ve vzdálenosti menší než 2 m od společných hranic pozemků;
- jednoduchý technický popis záměru s příslušnými výkresy podle charakteru záměru (zejména půdorysy jednotlivých podlaží a pohledy u budov) a celková situace v měřítku katastrální mapy (včetně parcelních čísel, se zakreslením požadovaného záměru, s vyznačením vazeb a účinků na okolí). Nejedná se o vybranou činnost ve výstavbě, dokumentaci může vypracovat kdokoli, avšak v odpovídající kvalitě;
- rozhodnutí o výjimce z obecných požadavků na využívání území (podle § 169 odst. 3 SZ), pokud je stavební úřad vydal – dokládá se v případě, že se žadatel při umísťování záměru odchyluje od těchto obecných požadavků na využívání území.
Dojde-li stavební úřad k závěru, že žádost nebo záměr nesplňuje podmínky pro vydání územního souhlasu, nebo mohou být přímo dotčena práva dalších osob kromě osob uvedených v § 96 odst. 3 písm. d) SZ (ledaže by s tím tyto osoby vyslovily souhlas), rozhodne podle § 96 odst. 5 SZ usnesením o provedení územního řízení. Také zjištění nových nároků na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, a to ať se jedná o úpravy stávající infrastruktury nebo vybudování zcela nové infrastruktury, by byl důvod pro postup podle § 96 odst. 5 SZ, tzn. vydání usnesení o provedení územního řízení. V konečných důsledcích by v tomto případě mohlo jít i o potřebu uzavření plánovací smlouvy ve smyslu § 88 stavebního zákona, nebo alespoň doložení jednotlivých smluv s jednotlivými vlastníky veřejné dopravní a technické infrastruktury.
Usnesení se oznamuje pouze žadateli a nelze se proti němu odvolat. Žádost o územní souhlas se považuje za žádost o vydání územního rozhodnutí, a pokud je to pro posouzení záměru nezbytné, vyzve stavební úřad žadatele k doplnění žádosti o údaje a podklady přiměřeně k povaze záměru. To znamená, že SÚ požaduje i doložení dokumentace pro územní řízení, která musí být zpracována projektantem ve smyslu § 158 odst. 1 SZ.
Pokud žádost i záměr splňují podmínky pro vydání územního souhlasu, vydá stavební úřad územní souhlas do 30 dnů ode dne podání žádosti bez projednání v územním řízení (nejedná se o správní řízení). Územní souhlas obsahuje identifikační údaje o žadateli, popis záměru, identifikační údaje o pozemku nebo stavbě, na nichž bude záměr uskutečněn, podmínky pro provedení záměru a pro zpracování projektové dokumentace.
Územní souhlas nabývá právních účinků dnem doručení žadateli, který současně obdrží ověřený situační výkres. Územní souhlas s vyznačením účinnosti se doručuje osobám uvedeným v § 96 odst. 3 písm. d) SZ, dotčeným orgánům a místně příslušnému obecnímu úřadu, pokud není stavebním úřadem. Jedná-li o stavbu podle § 15 nebo 16 SZ, také stavebnímu úřadu příslušnému k povolení stavby.
Územní souhlas lze přezkoumat v přezkumném řízení, které lze zahájit do 1 roku ode dne, kdy územní souhlas nabyl právních účinků. Rozhodnutí ve věci v přezkumném řízení v prvním stupni nelze vydat po uplynutí 15 měsíců ode dne, kdy územní souhlas nabyl právních účinků.
Platnost územního souhlasu je 2 roky ode dne jeho vydání, bez možnosti prodloužení doby jeho platnosti.
V případě, že se jedná o záměr, ke kterému postačí územní souhlas a ohlášení stavby, je možné podat současně žádost o územní souhlas a ohlášení stavebního záměru. Jsou-li splněny požadavky uvedené v § 96 a 105 SZ, vydá stavební úřad společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru podle § 96a SZ.
Pokud nejsou splněny podmínky pro vydání územního souhlasu nebo souhlasu s ohlášenou stavbou, nebo mohou být přímo dotčena práva dalších osob kromě sousedů se společnou hranicí, rozhodne stavební úřad usnesením o provedení územního rozhodnutí. Podané ohlášení stavebního záměru nemá v tomto případě právní účinky, což stavební úřad stavebníkovi sdělí.
Společný souhlas spolu s ověřenou dokumentací nebo projektovou dokumentací se doručuje stavebníkovi, vlastníkovi stavby, pokud není stavebníkem, sousedům se společnou hranicí, dotčeným orgánům a místně příslušnému obecnímu úřadu, pokud není stavebním úřadem.
Společný souhlas nabývá právních účinků dnem doručení stavebníkovi. Platí po dobu 2 let ode dne jeho vydání. Nepozbývá však platnosti, pokud v této době bylo s ohlášeným stavebním záměrem započato. Platnost společného souhlasu nelze prodloužit.
6.6 VEŘEJNOPRÁVNÍ SMLOUVA
Možnost uzavřít veřejnoprávní smlouvu s osobou, která by byla žadatelem o vydání správního rozhodnutí, vychází z § 161 správního řádu. Stavební zákon této možnosti využívá a v § 78a SZ umožňuje při splnění zákonných podmínek uzavření veřejnoprávní smlouvy, která může nahradit rozhodnutí o umístění stavby, rozhodnutí o změně využití území a rozhodnutí o změně vlivu užívání stavby na území (u ostatních druhů územních rozhodnutí nelze). Stavební zákon vylučuje použití veřejnoprávní smlouvy v případě záměru, pro který bylo vydáno stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí podle § 10 zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí, ve znění pozdějších předpisů (EIA). Vzhledem k tomu, že při použití veřejnoprávní smlouvy je nezbytné získat souhlasy osob, které by jinak byly účastníky územního řízení (jinak nenabyde smlouva účinnosti), je veřejnoprávní smlouva vhodná v nekonfliktních případech.
V § 78a SZ je upravena i procesní úprava uzavírání veřejnoprávní smlouvy, požadavky na její obsah a její platnost a změny. Obsah veřejnoprávní smlouvy je dále upraven § 16 vyhlášky č. 503/2006 Sb. Žadatel předkládá stavebnímu úřadu návrh veřejnoprávní smlouvy. V návrhu musí být uvedeno:
- označení smluvních stran a označení třetích osob, které by byly účastníky územního řízení;
- náležitosti výroku územního rozhodnutí, včetně všech údajů a podmínek vyplývajících ze závazných stanovisek dotčených orgánů;
- odůvodnění souladu s požadavky § 90 SZ (posouzení souladu s PÚR, ÚPD, cíli a úkoly územního plánování, s požadavky SZ a jeho prováděcích předpisů, s požadavky na veřejnou DaTI atd.).
Přílohy k návrhu veřejnoprávní smlouvy jsou obdobné jako v územním řízení (náležitosti jsou obdobné jako pro ten druh územního rozhodnutí, které veřejnoprávní smlouva nahrazuje). K návrhu veřejnoprávní smlouvy žadatel připojí dokumentaci v rozsahu jako k žádosti o vydání územního rozhodnutí, včetně situačního výkresu na podkladě katastrální mapy. Tato dokumentace musí být v souladu s § 158 odst. 1 SZ zpracována autorizovanou osobou. Na základě dokumentace je také formulován obsah veřejnoprávní smlouvy, stejně jako obsah výroku příslušného územního rozhodnutí. Obsah a rozsah této dokumentace je stanoven v jednotlivých přílohách vyhlášky č. 499/2006 Sb. (ve vazbě na nahrazovaný druh územního rozhodnutí). Přikládají se také závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů (v návrhu veřejnoprávní smlouvy musí být zapracovány i podmínky vyplývající ze závazných stanovisek dotčených orgánů). K návrhu veřejnoprávní smlouvy musí být doložena i stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám ochranných a bezpečnostních pásem, tak jako jsou dokladována k žádosti o vydání územního rozhodnutí (jsou součástí dokladové části dokumentace). Žadatel k návrhu připojí doklad prokazující jeho vlastnické právo k pozemku nebo stavbě, na nichž se má záměr uskutečnit, nebo smlouvu nebo doklad o právu provést stavbu, nebo opatření k pozemkům nebo stavbám (správní rozhodnutí vydaná podle dříve platných právních předpisů, na základě kterých vznikala věcná břemena opravňující stavebníka provést stavbu), anebo souhlas podle § 86 odst. 3 SZ (tj. předkládá se souhlas vlastníka; to neplatí, pokud lze pozemek nebo stavbu vyvlastnit).
Do 30 dnů ode dne předložení návrhu veřejnoprávní smlouvy stavební úřad návrh posoudí. Po obdržení návrhu musí stavební úřad vyvěsit informaci o podaném návrhu veřejnoprávní smlouvy na úřední desce po dobu 8 dnů (pokud se v té době přihlásí občanská sdružení, stavební úřad je zařadí mezi osoby, které by byly účastníky řízení; musí dát k smlouvě souhlas).
Stavební úřad na základě posouzení návrhu veřejnoprávní smlouvy návrh přijme, nebo odmítne (sdělí žadateli důvody odmítnutí). Poté musí žadatel zajistit souhlasy osob, které by byly účastníky územního řízení. Dnem posledního podpisu nabývá smlouva účinnosti. Žadatel následně předloží stavebnímu úřadu veřejnoprávní smlouvu spolu se souhlasy osob, které by byly účastníky územního řízení, a grafickou přílohu k vyznačení účinnosti. Stavební úřad vyvěsí oznámení o uzavření veřejnoprávní smlouvy po vyznačení účinnosti na úřední desce po dobu 15 dnů. Smlouvu s vyznačením účinnosti doručí místně příslušnému obecnímu úřadu, pokud není stavebním úřadem, a jde-li o stavbu podle § 15 nebo 16 SZ také stavebnímu úřadu, příslušnému k povolení stavby (tj. speciálním stavebním úřadům nebo vojenským a jiným stavebním úřadům).
Účinky veřejnoprávní smlouvy zanikají uplynutím 2 let ode dne její účinnosti, není-li dohodnuta doba delší (nejdéle však 5 let). Účinky veřejnoprávní smlouvy nezanikají:
- bylo-li na základě žádosti podané v době její účinnosti vydáno pravomocné stavební povolení nebo jiné obdobné rozhodnutí podle stavebního zákona nebo zvláštních právních předpisů, nebo nabyl-li v době její účinnosti právních účinků souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru;
- bylo-li v době její účinnosti započato s využitím území pro stanovený účel v případech, kdy se povolovací rozhodnutí nebo jiný úkon nevydává;
- vzniklo-li na základě oznámení stavebního záměru posouzeného autorizovaným inspektorem podaného v době její účinnosti právo stavební záměr realizovat;
- byla-li na základě návrhu veřejnoprávní smlouvy nahrazující stavební povolení podaného v době její účinnosti uzavřena tato veřejnoprávní smlouva a tato veřejnoprávní smlouva nabyla účinnosti.
Účinnost veřejnoprávní smlouvy lze prodloužit podle § 78a odst. 7 SZ. Veřejnoprávní smlouva pozbývá účinnosti, když stavební úřad obdržel sdělení žadatele, že upustil od záměru, ke kterému se veřejnoprávní smlouva vztahuje; to neplatí, byla-li realizace záměru již zahájena.
Změna veřejnoprávní smlouvy je možná na základě dohody stavebního úřadu a žadatele za podmínek, které platí pro změnu a zrušení územního rozhodnutí. Změna nebo zrušení veřejnoprávní smlouvy je možná samostatným výrokem v rozhodnutí o umístění veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření.
Veřejnoprávní smlouva je přezkoumatelná podle ustanovení § 165 správního řádu. Přezkumné řízení lze zahájit nejpozději do 1 roku od účinnosti veřejnoprávní smlouvy. Rozhodnutí ve věci v přezkumném řízení v prvním stupni nelze vydat po uplynutí 15 měsíců ode dne účinnosti veřejnoprávní smlouvy.
V § 78 odst. 5 SZ je pak zakotvena možnost vydání veřejnoprávní smlouvy nahrazující současně územní rozhodnutí a stavební povolení (tj. pokud je možné nahradit územní rozhodnutí veřejnoprávní smlouvou; současně je možné nahradit stavební povolení veřejnoprávní smlouvou podle § 116 SZ, lze uzavřít veřejnoprávní smlouvu, která nahradí současně územní rozhodnutí a stavební povolení).
7 ÚZEMNÍ OPATŘENÍ
Podle § 97 SZ rozlišujeme dva druhy územních opatření:
- o stavební uzávěře;
- o asanaci území.
Územní opatření se vydává jako opatření obecné povahy podle správního řádu. Podle § 98 odst. 1 SZ a § 6 odst. 6 písm. c) SZ územní opatření o stavební uzávěře nebo územní opatření o asanaci území vydává v přenesené působnosti rada obce. V obcích, kde se rada nevolí, vydává územní opatření zastupitelstvo obce. Dotýká-li se územní opatření o stavební uzávěře nebo územní opatření o asanaci území více obcí anebo v případě nečinnosti příslušné rady obce, může je vydat v přenesené působnosti rada kraje.
7.1 ÚZEMNÍ OPATŘENÍ O STAVEBNÍ UZÁVĚŘE
Územní opatření o stavební uzávěře omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované ÚPD, jestliže bylo rozhodnuto o jejím pořízení nebo o pořízení její změny, nebo podle jiného rozhodnutí či opatření v území, jímž se upravuje využití území. Územní opatření o stavební uzávěře lze vydat také v případech, jestliže je zrušeno nebo změněno rozhodnutí o námitkách nebo zrušeno opatření obecné povahy o vydání ÚPD, případně jeho část. Územním opatřením o stavební uzávěře nelze omezit nebo zakázat udržovací práce (§ 97 odst. 1 SZ).
Podle § 99 SZ územní opatření o stavební uzávěře stanoví omezení nebo zákaz stavební činnosti ve vymezeném dotčeném území a dobu trvání stavební uzávěry, popřípadě podmínky pro povolení výjimek. Obsah je dán § 17 vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu, ve znění vyhlášky č. 63/2013 Sb. Součástí je grafická příloha v měřítku katastrální mapy (výkres na kopii katastrální mapy) s vyznačením dotčeného území. Příslušná rada může na žádost povolit výjimku z omezení nebo zákazu stavební činnosti podle územního opatření o stavební uzávěře, jestliže povolení výjimky neohrožuje sledovaný účel. Proti rozhodnutí o výjimce se nelze odvolat.
Podle § 102 odst. 1 SZ náleží náhrada vlastníkovi pozemku nebo stavby, jehož práva k pozemku nebo stavbě byla územním opatřením o stavební uzávěře omezena a byla mu tím způsobena majetková újma.
7.2 ÚZEMNÍ OPATŘENÍ O ASANACI ÚZEMÍ
Územní opatření o asanaci území se vydává na území postiženém živelní pohromou nebo závažnou havárií, v jejímž důsledku došlo k podstatnému zásahu do využití území, a je nezbytné stanovit podmínky pro odstranění dopadů živelní pohromy nebo havárie a pro další využití území. Územní opatření o asanaci území se vydává rovněž pro zastavěné území, ve kterém jsou závadné stavby, z důvodů hygienických, bezpečnostních, požárních, provozních a ochrany životního prostředí, u nichž je ve veřejném zájmu nutné nařídit odstranění závad staveb a úpravy staveb a nařídit opatření k asanaci území (§ 97 odst. 2 SZ).
Podle § 100 SZ se územní opatření o asanaci území vydává na základě průzkumu dotčeného území a vyhodnocení stavu staveb a pozemků z hlediska ohrožení života nebo zdraví osob, nebo z hlediska požadavků na využití území v důsledku odstraňování živelní pohromy nebo havárie. Územní opatření o asanaci území stanoví územní a stavebně technické podmínky pro odstraňování dopadů živelní pohromy nebo havárie anebo závad v území a stanoví podmínky pro budoucí využití vymezeného dotčeného území; obsahuje seznam staveb, včetně uvedení pozemků, které musí být odstraněny nebo zabezpečeny z důvodu ohrožení života nebo zdraví osob nebo hrozby značných majetkových škod. Obsah je dán § 18 vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu, ve znění vyhlášky č. 63/2013 Sb. Součástí územního opatření o asanaci je grafická příloha v měřítku katastrální mapy (výkres na kopii katastrální mapy) s vyznačením dotčeného území.
Dnem nabytí účinnosti územního opatření o asanaci území pozbývá v dotčeném území účinnosti vydaná územně plánovací dokumentace do doby vydání její změny, nebo vydání nové územně plánovací dokumentace. Podmínky stanovené územním opatřením o asanaci území nahrazují tedy v tomto případě řešení navržené územním plánem. Územní opatření o asanaci území pozbývá účinnosti dnem vydání nové územně plánovací dokumentace nebo její změny pro dotčené území (§ 100 odst. 4 SZ).
8 LITERATURA
[1] Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon (dále jen SZ), ve znění pozdějších předpisů.
[2] Vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, ve znění vyhlášky č. 458/2012 Sb.
[3] Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů.
[4] Vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu, ve znění vyhlášky č. 63/2013 Sb.
[5] Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění vyhlášky č. 62/2013 Sb.
[6] Metodická sdělení odboru územního plánování a odboru stavebního řádu MMR (k dispozici na http://www.mmr.cz/ nebo na http://www.uur.cz/).
9 SLOVNÍČEK POJMŮ
Dohoda o parcelaci (§ 43 odst. 2 SZ) – smlouva s vlastníky pozemků a staveb, které budou dotčeny navrhovaným záměrem, jejímž obsahem musí být souhlas s tímto záměrem a souhlas s rozdělením nákladů a prospěchů spojených s jeho realizací.
Koordinační výkres (§ 2 odst. 1 písm. b) vyhlášky č. 500/2006 Sb.) – výkres zahrnující navržené řešení, neměněný současný stav a důležitá omezení v území, zejména limity využití území.
Koridor (§ 2 odst. 1 písm. i) SZ) – plocha vymezená pro umístění vedení dopravní a technické infrastruktury nebo opatření nestavební povahy.
Limity využití území (§ 26 odst. 1 SZ) – omezení změn v území z důvodu ochrany veřejných zájmů, vyplývajících z právních předpisů nebo stanovených na základě zvláštních právních předpisů, nebo vyplývajících z vlastností území.
Nezastavěné území (§ 2 odst. 1 písm. f) SZ) – pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy.
Nezastavitelný pozemek (§ 2 odst. 1 písm. e) SZ) – pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to:
1. pozemek veřejné zeleně a parku sloužící obecnému užívání;
2. v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší než 0,5 ha.
Oprávněný investor (§ 23a SZ) – vlastník, správce nebo provozovatel veřejné dopravní nebo veřejné technické infrastruktury.
Plánovací smlouva (§ 66 odst. 2 SZ) – smlouva o spoluúčasti žadatele na vybudování nové nebo na úpravách stávající veřejné infrastruktury.
Plocha (§ 2 odst. 1 písm. g) SZ) – část území tvořená jedním či více pozemky nebo jejich částí, která je vymezena v politice územního rozvoje, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech s ohledem na stávající nebo požadovaný způsob jejího využití a její význam.
Plocha nadmístního, popř. republikového významu (§ 2 odst. 1 písm. h) SZ) – plocha, která svým významem, rozsahem nebo využitím ovlivní území více obcí, popřípadě území více krajů; v případě hlavního města Prahy se za plochu nadmístního významu považuje plocha celoměstského významu.
Plochy přestavby (§ 43 odst. 1 SZ) – plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území.
Pořizovatel (§ 2 odst. 2 písm. a) SZ) – příslušný obecní úřad, krajský úřad, Ministerstvo pro místní rozvoj nebo Ministerstvo obrany, který pořizuje územně plánovací podklady, územně plánovací dokumentaci, vymezení zastavěného území nebo politiku územního rozvoje.
Poskytovatel údajů (§ 27 odst. 3 SZ) – orgán veřejné správy, jím zřízená právnická osoba a vlastník dopravní a technické infrastruktury.
Projektant (§ 22 odst. 4 SZ) – fyzická osoba oprávněná k projektové činnosti ve výstavbě podle zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, ve znění pozdějších předpisů.
Rodinný dům (§ 2 písm. a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb.) – je stavba pro bydlení, u které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Rozbor udržitelného rozvoje území (§ 26 odst. 1 SZ) – zjišťování a vyhodnocování udržitelného rozvoje území a určení problémů k řešení v územně plánovací dokumentaci.
Rozvojové oblasti a rozvojové osy (§ 32 odst. 1) SZ) – oblasti se zvýšenými požadavky na změny v území z důvodů soustředění aktivit mezinárodního a republikového významu, nebo které svým významem přesahují území jednoho kraje.
Schéma (§ 2 odst. 1 písm. c) vyhlášky č. 500/2006 Sb.) – výkres, ve kterém se zjednodušenou formou zobrazují jevy v měřítku menším, než je stanoveno pro jednotlivé nástroje územního plánování.
Specifické oblasti (§ 32 odst. 1) SZ) – oblasti se specifickými hodnotami a se specifickými problémy mezinárodního a republikového významu, nebo které svým významem přesahují území jednoho kraje.
Stavba (§ 2 odst. 3 a 4 SZ) – veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavbou se podle okolností rozumí i její část nebo změna dokončené stavby.
Stavba pro reklamu (§ 3 odst. 2 SZ) – zařízení o celkové ploše větší než 8 m2, které slouží reklamním účelům.
Stavba pro rodinnou rekreaci (§ 2 písm. b) vyhláška č. 501/2006 Sb.) – stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Stavební pozemek (§ 2 odst. 1 písm. b) SZ) – pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem.
Terénní úprava (§ 3 odst. 1 SZ) – zemní práce a změny terénu, jimiž se podstatně mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry, těžební a jim podobné a s nimi související práce, nejedná-li se o hornickou činnost nebo činnost prováděnou hornickým způsobem, například skladovací a odstavné plochy, násypy, zavážky, úpravy pozemků pro zřízení hřišť a sportovišť, těžební práce na povrchu.
Údaj o území (§ 27 odst. 2 SZ) – informace nebo data o stavu území, o právech, povinnostech a omezeních, která se váží k určité části území, například ploše, pozemku, přírodnímu útvaru nebo stavbě, a která vznikla nebo byla zjištěna zejména na základě právních předpisů, a dále informace nebo data o záměrech na provedení změny v území; údaje o území zahrnují i informace o jejich vzniku, pořízení, zpracování, případném schválení nebo nabytí platnosti a účinnosti.
Urbanistická koncepce (§ 43 odst. 1 SZ) – koncepce plošného a prostorového uspořádání území obce.
Územně plánovací dokumentace (§ 2 odst. 1 písm. p) SZ):
1. zásady územního rozvoje;
2. územní plán;
3. regulační plán.
Územní rezerva (§ 36 odst. 1 SZ) – plocha nebo koridor, ve které je stanoveno využití, jehož potřebu a plošné nároky je nutno prověřit.
Veřejná infrastruktura (§ 2 odst. 1 písm. m) SZ) – pozemky, stavby, zařízení, a to:
1. dopravní infrastruktura, například stavby pozemních komunikací, drah, vodních cest, letišť a s nimi souvisejících zařízení;
2. technická infrastruktura, kterou jsou vedení a stavby a s nimi provozně související zařízení technického vybavení, například vodovody, vodojemy, kanalizace, čistírny odpadních vod, stavby ke snižování ohrožení území živelními nebo jinými pohromami, stavby a zařízení pro nakládání s odpady, trafostanice, energetické vedení, komunikační vedení veřejné komunikační sítě a elektronické komunikační zařízení veřejné komunikační sítě, produktovody;
3. občanské vybavení, kterým jsou stavby, zařízení a pozemky sloužící například pro vzdělávání a výchovu, sociální služby a péči o rodiny, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva;
4. veřejné prostranství, zřizované nebo užívané ve veřejném zájmu.
Veřejně prospěšná stavba (§ 2 odst. 1 písm. l) SZ) – stavba pro veřejnou infrastrukturu, určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu, vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci.
Veřejně prospěšné opatření (§ 2 odst. 1 písm. m) SZ) – opatření nestavební povahy, sloužící ke snižování ohrožení území a k rozvoji anebo k ochraně přírodního, kulturního a archeologického dědictví, vymezené ve vydané územně plánovací dokumentaci.
Výkres veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací (§ 2 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 500/2006 Sb.) – výkres ploch určených pro veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření, veřejná prostranství, asanace a stavby a opatření pro obranu a bezpečnost státu, ve kterých lze práva k pozemkům a stavbám vyvlastnit, nebo ke kterým lze uplatnit předkupní právo.
Zařízení (§ 3 odst. 2 SZ) – informační a reklamní panel, tabule, deska či jiná konstrukce a technické zařízení, pokud nejde o stavbu.
Zastavěné území (§ 2 odst. 1 písm. d) SZ) – území vymezené územním plánem nebo postupem podle tohoto zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí (dále jen intravilán).
Zastavěný stavební pozemek (§ 2 odst. 1 písm. c) SZ) – pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.
Zastavitelná plocha (§ 2 odst. 1 písm. j) SZ) – plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje.
Změna dokončené stavby (§ 2 odst. 5 SZ):
- nástavba, kterou se stavba zvyšuje;
- přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje, přičemž podmínkou je, aby přístavba byla vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou;
- stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby.
Změna v území (§ 2 odst. 1 písm. a) SZ) – změna jeho využití nebo prostorového uspořádání, včetně umísťování staveb a jejich změn.